房地产项目投资分析报告模版

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1、最新资料最新资料,Word,Word 版版,可自由编辑可自由编辑项目投资分析项目投资分析2 2、国内现行的投资方式比较分析、国内现行的投资方式比较分析2.2.2.2.几种投资方式的对比总结几种投资方式的对比总结银行存款国债股票1-2%无3-4%很小保本,流动性好风险不确定因素多;股价有上涨空间,流通性好期货交易采取双向交易方式,无论期货合约价格处于上涨或下跌都有盈利的机会可以进行多种经营模式的投资信托投资范围广泛低回报、获利低长期持有略高于银行存款风险大,对公司和股票真实价值很难判断风险大,很难把握投资交易策略5%假定按20倍市盈率购入,即便 100%盈利用来派息5%-15%期货股价可能大幅波

2、动,公司可能倒闭,使股票一钱不值期货投资决定期价波动的幅度较大涨落频繁,风险很大黄金信托很难估计黄金回报率黄金投资风险不如股要根据国际政治形势票大,国际政治形势才会影响黄金的贬值信托投资对于不同的信托投资的风险也是投资范围回报不同时高时低10%左右假定不作按揭,如按揭则更高房价可能波动,有时可能租不出去风险较小,低回报信托市场不成熟房地产回报率高,银行按揭支持,价格风险比股票小变现困难3 3、房地产投资比较、房地产投资比较投资物业投资物业内部收益率内部收益率现金回报率现金回报率特点特点风险风险前提投资金额大,资金要18%24%写字楼贬值的风险,求高,适合长期投资写字楼12%左右%商铺715%受

3、到相关业态、投资金额较大,租金需要7%8%经济、环境交通等相关因素根据业态的情况变化影响较多10%-20%前期投资相对少,租金稳 市场供过于求,需求量较定,小;-激烈;高档住宅10%-15%3.2.3.2.分类物业的案例及比较分析分类物业的案例及比较分析目前北京市已经形成 CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场,我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析;富凯大厦位于金融街核心区域,总建筑面积11.9万平方米,目前进驻的机构有中国证监会等;我们选择其在售的 B 座 15 层进行投资分析;见下表1 1、富凯大厦投资方案、富凯大厦投资方案富凯大厦投资预算富凯大厦投资预算楼层户型面积单价

4、总价B座15层整层整层B座15层2881.72建筑平米B座15层RMB18779元/建筑平米RMB富凯大厦投资方式富凯大厦投资方式按揭付款方式总房款首付 40%60%房款贷款额月还款：年还款最高六成七年法人RMBRMBRMBRMB贷款额为万以上的数额RMB480341.22元RMB5764094.74元富凯大厦投资收益富凯大厦投资收益根据目前市场情况,富凯大厦租金应不低于USD23/m2.月含物业费建筑面积净租金月净租金年净租金2881.72平方米USD25/m2.月-USD3/m2.月USD3/m2.月为物业管理费RMB550120.34元美元:人民币=1:8.3RMB6601444.176

5、元扣税营业及附加税5.5%税后租金RMB363079.43元RMB6238364.75元2 2、租金回报年限估算、租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=9=9 年年按揭付款方式：最高六成七年按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限租金回报年限=7=7 年年+税后首付税后首付-7-7 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=10.5=10.5 年年月租金与月还款额月租金与月还款额月净租金：月净租金：RMB550120.34RMB550120.34 元元月还

6、款：月还款：RMB505534RMB505534 元元月还款低于月租金月还款低于月租金,相当于月租金的相当于月租金的 91.8%91.8%一次性付款与按揭付款一次性付款与按揭付款一次性付款：资金量大一次性付款：资金量大,但回收年限较短但回收年限较短;按揭付款：首付资金数额小按揭付款：首付资金数额小,按现房交付使用即贷款期间就可回收租金按现房交付使用即贷款期间就可回收租金,所以回收期只所以回收期只比一次性付款晚比一次性付款晚 1.51.5 年年;3 3、租金回报率、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份现金流收入为正,支出为负房款租金卖房收入净现金流内部收益率

7、IRR总现金回报不考虑时间成本回报率200320042005200620076238364.7466238364.7466238364.7466238364.7466238364.7466238364.7466238364.74611.528%9.944%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率20032004200520062007-6066408-60664086238364.746-6066408-60664086238364.74662

8、38364.7466238364.746171956.7463171956.7463171956.746316.18%16.05%可见在正常情况下可见在正常情况下,按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款一次性付款;4 4、可能出现的风险、可能出现的风险受市场供需等状况的影响,写字楼租金可能走低受市场供需等状况的影响,写字楼售价可能走低变现困难,流动性较差5 5、考虑风险因素后的投资收益分析假设、考虑风险因素后的投资收益分析假设将原租金 23US$/月/平米下调到 18US$/月/平米将原来的不考虑空置及其他费用,调整为

9、考虑空置及其他费用且占租金的 10%；将原来的 5.5%营业及附加税调整为 17%房产税加营业税将原来的不考虑房价变化,调整为房价下降 10%调整后的富凯大厦投资收益见下表富凯大厦投资收益富凯大厦投资收益根据风险情况,富凯大厦租金应不低于 USD18/m2.月不含物业费建筑面积租金月租金2881.72平方米USD18/m2.月RMB430528.97 元美元:人民=1:8.3年租金扣税营业及附加税 17%税后租金假设空置或其他费用年净租金RMB5166347.26元RMB878279.09元RMB4288068.17元RMB428806.82元RMB3859261.3元6 6、考虑风险后租金回

10、报年限、考虑风险后租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=14.5=14.5 年年按揭付款方式：最高六成七年租金回报年限租金回报年限=7=7 年年+首付首付-7-7 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=17 年考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多考虑风险后可以看出按揭贷款的回收年限比一次性付款多 2.52.5 年年,面临的风险较面临的风险较高高;7 7、考虑风险后租金回报率、考虑风险后租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价

11、下降 10%年份2003现金流收入为正,支出为负房款租金+闲置费用卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率20042005200620073665766.3433859261.6693793654.2213729162.099200420053859261.6693793654.2213729162.0994.625%4.182%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价下降 10%年份2003现金流收入为正,支出为负房款按揭款20062007首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率-6066408-60664

12、083665766.343-6066408-60664083859261.669 3793654.2213729162.099-2207146.331-2272753.78-2337245.9017.34%8.26%可见考虑投资风险后可见考虑投资风险后,一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险一次性付款的风险要低于按揭贷款的风险;综合考虑风险及综合考虑风险及投资回报情况投资回报情况,投资写字楼比较适合资金实力雄厚投资写字楼比较适合资金实力雄厚,追求稳定收益的长期投资者追求稳定收益的长期投资者;业用房业用房商业用房是一种最为常见的投资方式,但在北京市直到近几年才算真正的兴起;20002003 年北京

13、市已销售面积构成的比例情况看,2000 年至 2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右,写字楼及商业用房占商品房的比重在10%之间,其中住宅销售面积的比例在 88%92%之间,写字楼在 5%8%之间,商业用房的比例在 3%4%;商业用房的销售比例偏少;20002000 年年-2003-2003 年商业用房平均价格情况年商业用房平均价格情况年份年份2000 年2001 年2002 年2003 年 1、2 月份商业用房平均价格元商业用房平均价格元/平方米平方米116896316950414000从近年北京市商业用房销售面积在不断增加,商业用房的价格在不断上升,供给增加需求仍然旺盛;从投资

14、的角度分析,商业用房增加,将不仅有利于房地产投资结构的改善,同时将拉动相关连的多个产业,将长期持续拉动经济增长和投资增长;同时也表明目前市场商业用房销售比例的增加使得市场结构更为合理;但由于商业用房和周边区域以及自身业态有着很强的相互关联性,因此商业用房的投资本身还需具备一定的实业投资经验,对于一般的投资人来说具有一定风险;下面我们分析今年销售较为火爆的左岸公社的商铺进行投资分析;1 1、左岸公社投资方案、左岸公社投资方案面积405建筑平米单价总价按揭付款方式总房款首付 50%50%房款贷款额月还款：年还款30710元/建筑平米RMB元最五成十年RMB元RMB6218775元RMB621877

15、5元RMB6210000元贷款额为万以上的数额RMB74064元RMB888768元根据目前市场情况,商铺租金为 USD22/m2.月建筑面积净租金月净租金年净租金扣税营业及附加税 5.5%税后租金405平方米182.6rmb/m.月RMB73953 元美元:人民币=1:8.3RMB887450.8元RMB48809.79元RMB838641元22 2、租金回报年限、租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=15.4=15.4 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限

16、租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=18.6=18.6 年年左岸公社的租金回报率左岸公社的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份现金流收入为正,支出为负房款租金卖房收入20032004200520062007838627.02838627.02838627.02838627.02净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率838627.02838627.02838627.026.743%200420056.151%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份

17、2003现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率200620076218775-6467526838627.02-888768838627.02-888768838627.02-888768838627.02-8887682-6467526-50140.98-50140.98-3863510.7-50140.988523898.326.60%8373475.386.67%405平方米USD18/m2.月根据风险情况,富凯大厦租金应不低于USD18/m.月不含物业费建筑面积租金月租金年租金扣税营业及附加税

18、 17%税后租金假设空置或其他费用年净租金RMB60507 元美元:人民=1:8.3RMB726084元RMB123434元RMB602649元RMB60265元RMB542384元2 2、租金回报年限、租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=24=24 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=29=29 年年左岸公社的租金回报率左岸公社的租金回报率租金回

19、报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价下降 10%年份现金流收入为正,支出为负房款租金+闲置费用卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率20032004200520062007515190.7087542384.748533164.2073524100.415820042005542384.748533164.2073524100.41581.820%1.707%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价下降 10%年份2003现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率2006

20、20076218775-6467526-888768-888768515190.7087-888768-888768542384.748 533164.2073524100.4158-3863510.78200462.0082.30%7133807.3792.48%-6467526-346383.252-355603.793-364667.5842商铺投资具有投资金额较大,投资年限较高,商铺的投资在按揭贷款方面要优于一次性付款;但商铺面临的主要问题是租金的不确定性,商铺由于受到业态的影响,租金差异较大,对投资回报的影响也较大;1 1、棕榈泉国际公寓投资方案、棕榈泉国际公寓投资方案棕榈泉国际公寓

21、南靠 CBD,北临燕莎商圈;紧邻第三使馆区,是外籍人士最为集中的区域;该项目以三居室为主,目前一期 174 套三居室几乎销售完毕,剩余不足 15 套;两居室也只剩余 7 套;主要客户为外国人、港台和国内私营企业主和高级管理人员;我们选择其总价最高的四居室364.4平方米进行投资分析,该户型的公寓出租价格定在 4000 美金/月;按揭方式六成十年;棕榈泉国际公寓投资方案棕榈泉国际公寓投资方案面积单价总价贷款额度首付款月还款还款总额支付利息根据目前市场情况,商铺租金为 USD11/m2.月建筑面积净租金月净租金年净租金扣税营业及附加税 5.5%税后租金364平方米90rmb/m.月RMB32901

22、 元美元:人民币=1:8.3RMB394810元RMB21715元RMB373095元2364.4建筑平米15087/建筑平米RMB5753748元4602998115075029142.386994170.872593111.931 1、租金回报年限、租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=16=16 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+税后首付税后首付-10-10 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=20=20

23、年年2 2、棕榈泉国际公寓的租金回报率、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份现金流收入为正,支出为负房款租金20032004200520062007-5753748373095.8431373095.8431373095.8431373095.8431卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率20042005200657537486126843.8436.484%7246131.3725.935%-5753748373095.8431373095.8431373095.8431租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价

24、上升幅度 0年份2003现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率2007-57537483452248.8-484548-484548373095.8431-484548373095.8431-4845485753748-2183180.0623459115.7816.50%3124759.316.89%-2393559.168373095.8431 373095.8431-2393559.168-111452.1569-111452.1569-111452.15693 3、考虑风险的情况下、考虑风险的

25、情况下根据风险情况,棕榈泉租金应不低于USD9/m.月不含物业费建筑面积租金月租金年租金扣税营业及附加税 17%税后租金假设空置或其他费用年净租金364平方米USD9/m2.月RMB27191 元美元:人民=1:8.3RMB326289元RMB55469元RMB270820元RMB27082元RMB243738元24 4、租金回报年限、租金回报年限一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=24.5=24.5 年年按揭付款方式：最高五成十年租金回报年限租金回报年限=10=10 年年+

26、税后首付税后首付-10-10 年年租金年年租金-年还款额年还款额/年租金年租金=30=30 年年5 5、棕榈泉国际公寓的租金回报率、棕榈泉国际公寓的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价下降 10%年份2003现金流收入为正,支出为负房款租金+闲置费用卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率2004200520062007-5753748231517.85178373.254098911.693%6128745.7791.591%243738.3312239594.7796235521.66832003200420052006-575374824373

27、8.3312239594.7796235521.6683年份现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率2007-57537483452248.8-2393559.168-484548-484548231517.8-4845485753748-2183180.0623317537.7381.67%2582748.5171.92%-484548243738.3312 239594.7796235521.6683-2393559.168-240809.6688-244953.22-249026.3317公寓的投

28、资风险北京市高档公寓比较适合的投资户型是200平方米以下;但随着市场供应量的持续增加,近年租金水平已经较以前下降许多;高档公寓租金水平下降主要是供需增长比例严重失调;以亚运村地区为例,2001 至2002 年两年之内,亚运村地区高档公寓以平均每年 7 至 8 个项目的速度推出,每年会增加 5000 套左右的房子待租;加上原有的待租房源,目前该地区就有近 1.2 万至 1.5 万套公寓待租;而实际需求数量可能在5000600套左右,市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑;针对 IT 业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和 IT 行业的普遍不景气而丧失了大量的租客;进入中国的外

29、籍公司日益趋向本土化,具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了,加上内外销公寓并轨的政策一出台,可供挑选的余地大了,不少外籍人士转租普通公寓甚至普通住宅,高端公寓越发难以出租;3.3.3.3.别墅和高档公寓的比较分析别墅和高档公寓的比较分析投资物业内部收益率 现金回报率特点风险高档公寓5-10%5-10%前期投资相对较少,近年租 市场-激烈,收益下降很快金下降较快而且大户型的公寓投资价值较小前提投资相对较大,租金相 别墅市场-相对激烈对稳定10-15%别墅20%4 4、别墅项目投资收益分析、别墅项目投资收益分析4.2.4.2.几个重点几个重点-别墅项目的投资比较分析别墅项目的投资比较分析面积

30、：面积：411411 平米平米,租金：租金：26.626.6 美金美金/平米平米,单价：单价：36803680 美金美金/平米平米京润水上花园投资预算京润水上花园投资预算面积单价总价411建筑平米30544元/建筑平米RMB元京润水上花园投资方式京润水上花园投资方式按揭付款方式总房款首付 30%80%房款最高七成二十年RMB元RMB3766075元RMB8787509元贷款额月还款：年还款RMB8780000元贷款额为万以上的数额RMB63170元RMB758040元京润水上花园投资收益京润水上花园投资收益根据目前市场情况,京润水上花园租金为 USD25.5/m2.月建筑面积净租金月净租金年净

31、租金扣税营业及附加税 5.5%税后租金411平方米USD25.5/m2.月RMB87150 元美元:人民币=1:8.3RMB1045800元RMB57519元RMB988281元1 1、租金回报年限估算、租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=13.2=13.2 年年按揭付款方式：最高七成二十年按揭付款方式：最高七成二十年租金回报年限租金回报年限=20=20 年年+税后首付税后首付-20-20 年税后年租金年税后年租金-年还款额年还款额/税后年租金税后年租金=19

32、.4=19.4 年年2 2、租金回报率、租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份现金流收入为正,支出为负房款租金卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率2003200420052006200798828198828198828198828120039882819882819882817.873%200420057.084%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度 0年份20062007现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率878750

33、8.8988281-758040988281-758040988281-758040988281-758040-3916718.208230241230241-7623715.2472302415160109.75311.34%5850832.75310.55%-3916718.2083 3、考虑风险因素的投资方案、考虑风险因素的投资方案京润水上花园投资收益京润水上花园投资收益建筑面积租金月租金年租金扣税营业及附加税 17%税后租金假设空置或其他费用年净租金411平方米USD23/m2.月RMB78435 元美元:人民币=1:8.3RMB941220元RMB160007元RMB781212元R

34、MB78121元RMB703091元4 4、考虑风险因素后的租金回报年限估算、考虑风险因素后的租金回报年限估算一次性付款一次性付款租金回报年限租金回报年限=投资总额投资总额/年租金年租金=总房价总房价+契税契税+维修基金维修基金+印花税印花税/税后年租金税后年租金=18.5=18.5 年年按揭付款方式：最高七成二十年按揭付款方式：最高七成二十年租金回报年限租金回报年限=20=20 年年+税后首付税后首付-20-20 年税后年租金年税后年租金-年还款额年还款额/税后年租金税后年租金=27.3=27.3 年年5 5、考虑风险因素后的租金回报率、考虑风险因素后的租金回报率租金回报率 1：假设不作按揭

35、,四年后卖出,房价下降 10%年份现金流收入为正,支出为负房款20032004200520062007租金+闲置费用卖房收入净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率703091.34691138.7872679389.4278667839.8076200320042005703091.34691138.7872679389.42783.075%2.837%租金回报率 2：假设作按揭,四年后卖出,房价下降 10%年份现金流收入为正,支出为负房款按揭款首付款租金+闲置费用年还款卖房收入按揭还本净现金流内部收益率 IRR总现金回报不考虑时间成本回报率200620078787508.8-3916718.208-3916718.208-758040-758040667839.8076-758040-758040703091.34 691138.7872679389.4278-7623715.2474839668.564.23%4639168.1154.32%-54948.66-66901.2128-78650.57216