房屋征收评估技术细则

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1、附件附件 1 1：被征收房屋分类及其说明被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类一、住宅房屋分类指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元成套住宅式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。住宅住宅指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住房屋房屋独门院落 宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅 以上两类房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房分类二、非住宅营业用房分类营营业业以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，商场类建筑 层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。性性以门面房、小

2、商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层用用 商铺类建筑 房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单房房开间。以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，商务类建筑底层和 2、3 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建娱乐类建筑 筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值

3、班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层旅馆类建筑或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设餐饮类建筑备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑 上述类型之外的其他

4、营业性质用房。三、非住宅非营业用房分类以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业性 工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋建筑面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。非营非营业性业性办公性用房用房建筑或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，公共性 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常建筑有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。附件附件 2 2：可比实例选择要求及说明可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中

5、的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比

6、实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过 30。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。附件附件 3 3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在

7、征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合 5 层1-510 年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件普 通 室 内 装采光、通风、日征收范

8、围相对中央位置同征收范围内的修，普通厨卫 照、休息等条件配套情况设施中等权属及证照情建筑面积70100m 分摊占地2产权，证照齐全况5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二 10 年左右一间朝南等坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件普通室内装征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况设施采光、通风、日修，普通厨卫 照、休息等条件中等分摊占建筑面积140-220 m地2权属及证照情 产权，证照齐况全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。二、住宅房屋评估中可比实例选择要求二、住宅房屋

9、评估中可比实例选择要求1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3 个及以上数量。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，

10、综合系数调整不得超过 30。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。三、独门院落调整系数合法院落S10面积 S（）10S2020S30S30调整系数d106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积附件附件 4 4：住宅房屋实体因素（住宅房屋实体因素（K K3131、K K31i31i）修正说明表）修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1.1.住宅房屋结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数 p p1 1表表钢混结构结构类型一等二等一等二等 三等 一等 二

11、等 三等 一等 二等110-1 106-11 103-1098-1093-9 97-1 92-9 85-9 79-8 74-7系数取值14砖混结构砖木结构简易结构06270161592.2.住宅房屋成新因素修正系数住宅房屋成新因素修正系数 p p2 2表表房 屋 成三成以新四成下五成六成七成八成九成及以上95-10系数取值73-8075-8379-8885-9390-973100-1083.3.住宅房屋朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数 p p3 3表表一间朝卧室朝向北西东南修正系数979899100南101102两间朝三间及以上朝南注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作的浮动

12、。4.4.住宅房屋层次因素修正系数住宅房屋层次因素修正系数 p p4 4表表楼层数楼层系数(%)一层二层楼楼三层楼四层五层楼 六层楼七层楼楼所在楼层一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65说明：a.底层为车库的，底层系数增加，顶层系数减少。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加 2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少。上表数字可以根据实

13、际情况在分值上作的浮动。二、独门院落住宅实体因素修正系数表二、独门院落住宅实体因素修正系数表1.1.住宅房屋结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数 p p1 1表表钢混结构结构类型一等二等一等二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等110-1 106-11 103-1098-1093-9 97-1 92-9 85-9 79-8 74-7系数取值14砖混结构砖木结构简易结构06270161592.2.住宅房屋成新因素修正系数住宅房屋成新因素修正系数 p p2 2表表房 屋 成三成以新四成下五成六成七成八成九成及以上95-10系数取值73-8075-8379-8885-9390-973100-1

14、083.3.住宅房屋朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数 p p3 3表表一间朝卧室朝向北西东南修正系数969899100两间朝三间及以上朝南南101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作的浮动。4.4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数住宅房屋套型及平面布置因素修正系数 p p4 4表表套型等级一等二等三等四等五等系数取值10011096100949692949092住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计较为合设计合理，内理，内部功部功能布局得能 布 局 明当，独立厨卫确，有独立设施，明厨明

15、的 厨 卫 设卫，大卧明厅，施，露天院露 天 院 落 整落 较 为 整洁。洁。内 部 功 能布 局 较 为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。内部功能布局凌乱，房间比较分散。不满足上述要求的独门院落。三、非成套住宅房屋实体因素修正系数三、非成套住宅房屋实体因素修正系数1.1.住宅房屋结构因素修正系数住宅房屋结构因素修正系数 p p1 1表表钢混结构结构类型一等二等一等二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等110-1 106-11 103-1098-1093-9 97-1 92-9 85-9 79-8 74-7系数取值14砖混结构砖木结构简易结构06270161592.2.住宅房屋成新因素修正

16、系数住宅房屋成新因素修正系数 p p2 2表表房 屋 成三成以新四成下五成六成七成八成九成及以上95-10系数取值73-8075-8379-8885-9390-973100-1083.3.住宅房屋檐高因素修正系数住宅房屋檐高因素修正系数 p p3 3表表檐高系数取94值113-119710010210410610811054.4.住宅房屋功能因素修正系数住宅房屋功能因素修正系数 p p4 4表表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值10110399101979995979395住宅功能因素等级说明表如下住宅功能因素等级说明表如下：等级内容一

17、等二等三等四等五等通行方便，通 行 较 为 设施不全，内 部 功 能 不 满 足 上二室朝南，方便，一室 无 朝 南 房 布局凌乱，述 要 求 的阳光充沛，朝南。说明空气流畅，房 间 大 小合适。间。房 间 大 小 非 成 套 住不一，通行 宅房屋。不变。四、有关说明四、有关说明的取值范围应该界于 80120 之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps、Po、Pb0.3p1 0.2p2 0.25p3 0.25p4可比实例实体因素调节系数为 Ps，标准样本实体因素调节系数为 Po，被征收房屋实体因素调节系数为 Pb。可

18、比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po1004.成套住宅层高超过、独门院落住宅房屋层高超过、三层及以下框架结构房屋层高超过、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的 2%增加补偿。五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表单位:元/结结构构等级等级一等一等（高（高层）层）结构、装修及设施结构、装修及设施建安价建安价框框架架二等二等（多（多层）层）层高以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳

19、胶漆，水泥地面，铝合1150金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。四层及以上，层高以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。1020三层及以下，平均层高以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。一等一等砖砖混混二等二等三等三等一等一等砖砖木木二等二等三等三等简简易易一等一等二等二等层高以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通

20、讯齐全。层高以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm 实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。层高以上，砖基础，180mm 或 240mm 砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。层高(檐高)以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌 240mm 或以上砖墙，直径 20cm 以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。层高(檐高)以上，砖基础，实砌 240mm

21、 或以上砖墙，直径 17 至 20cm 松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。层高(檐高)以上，240mm 砖墙、内墙抹灰，直径 15至 17cm 松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。檐高以上，180mm 或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。檐高以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。920850780800700600460390注：

22、不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。附件附件 5 5：住宅房屋区位因素（住宅房屋区位因素（K K3232、K K32i32i）修正说明表）修正说明表一、住宅区位因素修正调节系数评分表一、住宅区位因素修正调节系数评分表评分等级评分等级因素因素类别类别因素项目因素项目考考 察察 项项 目目内内容容一一等等二二等等三三等等四四等等五五等等征收征收项目项目周边周边大环大环自然环境自然景观、风向 a1176543空气污染、噪音、水文7a126543交通条件离市区主干道的距离 a21108765境境公交线路情况 a2298765所在学区

23、 1 公里内学校10情况 a31教 育 医 疗 设施医院及医疗机构分布情10况 a3298769876商 业 配 套 设重要商业配套设施 a41施2019181716建筑小区布局与外形等12a51征征收收项项目目规划设计范范围围内内小小环境环境绿化率、室外公共活动空11间与绿化景观 a5310987建筑密度、外型等 a5287543111098物业管理物业管理情况 a611110987住宅区内配套设施完备配套设施程度 a711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作的浮动。二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表因因序

24、序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等因因序序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等自然环境附近周围良好，附附近有少自然无绿化，公认的自近有一定量绿地和比较拥散乱，自挤、杂乱、越地区。绿化，基生环境欠环境较本整洁、缺。差。自自然然1 1环环空气清境境新、无污空气污染，无噪染、噪音，水域音、水清洁，达文卫生标局部污准。染。音，水体交通噪天有部分污染，白好，少量空气良空气局部受污染，靠近大马靠近污染路，白天源或重噪和晚间均音源。有噪音影响。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。卫生。

25、显差。然观感明化，环境附近无绿景观、然环境优的绿地和绿化，卫风向因因序序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等离主干道离主干的距离在道的距50m 以离内。交交通通2 2条条件件离主干道的距离在50-150m之间。离主干道的距离在150-300m之间。离主干道的距离在300-500m之间。离主干道的距离在500m 以上。距离重要距离公交距离公交的公交线距离公交线路的距站点路的距离距离公交站点离在100-250m在 250-公交线100m 内，350-450m线路的距内，至少路情况有 2 条以之间，至离在450m-350m 之有 1 条重上重要公少有

26、1 条以上。间，至少要公交线交线路。公交线有 1 条公路。路。交线路。属于本市所在学最好的重区公里点中学内学校（初中）情况和重点小学学区。属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。教教育育医医3 3疗疗设设施施属于本市一般中学一般中小无中学或（初中）学学区。小学。和小学学区。因因序序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m 以内。距市级及以上医院5001000m。距市级及以上医院10001500m。距市级及以上医院15002500m。距市级及以上医院2500m 以上。在 800m商商在在 500m范围

27、内有业业500-800m重要商范围内有零散分布配配范围内市4 4业配套大型的市的商业网套套级商业设设施级商业配点，基本设设施较集套设施。满足生活施施中。需求。在 800m范围内基本上无商业网点。在 1000m范围内无商业网点。建筑散布局合乱、没有理、外形布局一布局一布局，且建筑布规规美观、错般，外形任意布般，排列通行、空局、小划划落有致，整齐，满置、外型5 5不整齐，地利用明区设设满足通足通风、破旧杂外型较整显不合计计乱、拥挤。外形等风、日照日照等健齐。理，外型等健康要康要求。破旧杂求。乱。因因序序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等建筑密度建筑

28、密度建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度在 40%在在在 65%以40%以下。50-60%。60%-65%。上。-50%。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。无公共活少量绿无绿化，动空间，化，少量基本无公出行通道的公共活共活动空狭窄，小动空间。间。道弯曲。物物无物业管有物业管业业物业管全封闭物半封闭物无物业管6 6理，无环理。理。管管理情况业管理。业管理。卫管理。理理因因序序 素素号号 项项目目考察项考察项一等一等目内容目内容二等二等三等三等四等四等五等五等住住宅宅区区7 7 配配套套设设施施在住宅区内具

29、备小区智能化、宽带网、有线电视线配套完路、燃气善程度管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Qai

30、j，其中 f12，f2i1j17fi2，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比实例区位因素调节系数为 Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为 Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32Qs/Qo100标准样本住宅区位因素调节系数为 Qo，被征收房屋区位因素调节系数为 Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32iQb/Qo100附件附件 6 6：非营业用房及其成本法评估说明非营业用房及其成本法评估说明一、非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产

31、价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格土地重新取得价格建筑物重置价格建筑物折旧3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PDPO（1a）nk1k2k3PD土地重新取得价格；PO地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a地价涨落的年均价格变动率；n估

32、价时点年份-基准地价颁布年份k1土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；k2土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围。序序因素内容因素内容号号因素权因素权一等一等重重二等二等三等三等四等四等五等五等1土地形状110-120 100-110 95-100 90-9585-902地势110-120 100-110 95-100 90-9585-903地质条件110-120 100-110 95-100 90-9585-904规划条件110-120 100-110 95-100 90-9585-90地上附属物5状况110-12100

33、-110 95-100 90-9585-900k3土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围。序序因素内容因素内容号号因素权因素权一等一等重重二等二等三等三等四等四等五等五等1交通状况110-120 100-110 95-100 90-9585-90商业服务设施2配套110-120 100-110 95-100 90-9585-903金融配套110-120 100-110 95-100 90-9585-904通讯等条件110-120 100-110 95-100 90-9585-90学校配套情5况110-12100-110

34、 95-100 90-9585-900医院配套情6况110-12100-110 95-100 90-9585-900其他公共设施7配套110-12100-110 95-100 90-9585-9004.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照房屋完损等级评定标准的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、工业及仓储用房结构等级及重置价格单位:元/级类别别结构、装修及设备状况重置价格一多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m6m），水泥楼面，

35、钢门窗，1100钢混级水电卫齐全。结构（框，钢砼基础，实砌墙围架）二 钢砼框架承重（或半框架）930级 护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。一钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大920钢混级于 15m，吊车吨位大于 5 吨。结构（排架）二 钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大840级 于 15m，无吊车。一 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面950级 屋面，檐高大于 6m。全钢结构二 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面790级 屋面，檐高大于。一 砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度 9-12840级 m。砖混结构二砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，跨度 9-1

36、2m。级750扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）建筑面积成新率%扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）建筑面积成新率%1.1.层高檐高调整系数说明表层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在以上(不含每增加，建筑物重置价格增单层厂房及仓储用房檐高在 9m 以每增减，建筑物重置价格增减上调增,以下调减砖混结构，层高在以上调增,以下每增减，建筑物重置价格增减%调减2.2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数数说说明明表表跨度(m

37、)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正0系数-10%-15%附件附件 7 7：房屋成新因素确定表房屋成新因素确定表一、房屋成新评定等级及说明表一、房屋成新评定等级及说明表成新评定说完损等级明新旧程度折余率全新100%完好房九成新90%按 房屋完损等级评定标八成新80%七成新准 的相关规基本完好房定执行。六成新70%60%五成新一般损坏房四成新50%40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）房屋类超过36结构别31 2630 2125 1620 111510 年以年年年年内40 年 40 年35 年住宅钢混非住宅789按实6789际情况评住

38、宅砖混非住宅6789定。678住宅砖木非住宅678按实际情况评678定，使住宅简易非住宅00367用 5 年以上的00045房屋成新率上单层工业厂6房限应不789超出。三、房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据房屋完损等级评定标准的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。四、房屋四、房屋完损等级评定标准完好房屋房屋类房屋内外部条别房屋主体条件件基本完好房屋房屋内外部条件内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变

39、形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。房屋主体条件砖混结构基础承载无不内、外墙抹面均匀沉降，承无空鼓、剥落，基础承载稍有重墙体平直，勾 缝 砂 浆 密 不均匀沉降，承无倾斜、裂缝、实。门窗完整重墙体有少量风化、破损。无损，开关灵细裂缝。预制楼预制件拼接处活，玻璃、五板拼接处稍有无裂纹、渗漏，金齐全，油漆裂纹、渗水，地地面平整、无完好。水、卫、面稍有裂缝、空空鼓、裂缝、电设备完好，鼓、起砂。起砂。使用正常。砖木结构内、外墙抹面承重梁、柱、完整，无破损、墙、板、屋架剥落，门窗完承重梁、柱、墙平直牢固，无整，开关灵活，稍有裂缝。木构倾斜变形、腐玻璃、五

40、金齐件稍有变形、倾朽蛀蚀、裂缝。全，油漆完好。斜，个别节点稍瓦屋面搭接均顶棚无破损、有松动。屋面少匀，瓦头整体，不变形、无腐量瓦片破损，稍不渗漏，无碎朽，细木装修有渗漏。木板地瓦。木板地平完整牢固，油稍有磨损和稀整，无腐朽、漆完好。水、缝、轻度颤动。下沉，无较多电设备完好，磨损和稀缝。使用正常。内、外墙抹面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光，细木装修稍有松动、残缺。水、电设备基本完好。简易结构承重墙、柱平内、外墙面平承重墙、柱有少直、无倾斜、整，无裂缝、量裂缝、变形、松动。木、竹、剥落。门窗完倾斜、松动。木芦帘、苇箔无整，开关灵活，竹、芦帘、

41、苇箔破损，平瓦屋玻璃、五金齐稍有破损，平瓦面瓦片搭接紧全。照明设备屋面少量瓦片密，无缺角，齐全，使用正裂碎、缺角、风损坏。常。化，有渗漏。内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零部件有房屋类别一般损坏房屋房屋内外部条件严重损坏房屋房屋主体条件基础承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝

42、、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫、电设备锈蚀、漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。砖木结构承重梁、柱、墙严重倾斜、承重梁、柱、墙部下垂、裂缝、分裂缝、倾斜，木蛀蚀，节点松构件局部下垂、侧动，榫头压裂向变形，蛀蚀开裂，或折断，铁件少数节点松动，脱严重锈蚀，间榫，铁件锈蚀，间隔墙、板严重隔墙

43、局部损坏，勒裂缝，弓凸、脚部分侵蚀剥落。内、外墙面部倾斜、侵蚀剥屋面部分瓦片、旺分空鼓、裂缝、落，屋面瓦砖风化、破碎、漏风化剥落，勒片、旺砖风雨。木地板部分磨脚部分酥松、化，破碎，严损、翘裂、松动、侵蚀剥落。门重漏雨，木板腐朽，局部变形下窗部门松动、地严重磨损、沉、有颤动。翘裂、腐朽，腐朽、变形下开关不灵，油沉、颤动。漆老化，玻璃、五 金 部 分 残内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。附件附件 8 8：营业用房收益法评估应用说明营业用房收益法评估应用说明一、收益法应用总说明一、收益法应用总说明1.评估对象的年纯收

44、益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取 3 宗或以上数

45、量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率安全利率风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照 010%的限值数额选取。3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。二、商铺类营业用房的典型样本房设定二、商铺类营业用房的典型样本房设定每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。商铺类原始样本商业用房设定条件：1.位于分区内商业用房集中区域；2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；4.单开间

46、，临街店面宽约 4m，宽深比1；25.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；6.临分区内街巷。三、被征收营业用房的评估公式三、被征收营业用房的评估公式1.1.基准价格基准价格O O商铺类营业用房样本房的基准价格O按下面公式计算：a11r(1 r)nVo2.2.主要参数确定主要参数确定商业用房结钢、钢混构砖混砖木简易等其他收益年限 n403530253.3.被征收营业用房评估值被征收营业用房评估值i i收益法测算收益法测算按下面公式计算：fxy100fmf3i100100ViVo其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为

47、商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。4.4.商业用途修正系数商业用途修正系数 f fxyxy表表被征收营业用房 Xfxy商场商铺类 商务类类类餐饮娱乐类 旅馆类 其他类样本营业用房商铺类Y115-1299-100 85-90 95-105 80-95 80-90 95-1050上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为x，即 fxy。y5.5.商业街道路线修正系数商业街道路线修正系数 f fm m表表主要商业街分区道次要商业街道普通商业街一般街道道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6

48、045-5040-4540-456.6.营业用房实体状况因素修正系数营业用房实体状况因素修正系数 f f3i3i表表（1 1）商场类商业用房实体状况修正系数）商场类商业用房实体状况修正系数商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。22000 m215000 m建筑面积 S20005000 m2S8000 m2SS20000SS22m28000 m 15000 mm2225000 m20000 mf f3i3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100（2 2）商铺类商业用房实体状况修正系数）商铺类商业用房实体状况修正系数商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底

49、层情形考虑）及正面临街宽度因素 f/3i和楼层因素 ff3if 3if 3i100f3if 3if 3i100纳税额指征收决定公告发布之日前两年营业税纳税额年平均值。2.前两年营业税纳税额年平均值以完税凭据为依据。3.年纳税额 0 是指经税务机关批准免税的单位或个体工商户。附件附件 1010：装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准一、装饰装修附属物补偿指导价一、装饰装修附属物补偿指导价分类编名称号单位单价(元)备注砖地（平铺）15侧铺 30 元/简易水泥场地一楼地面类1水泥制架空板地面品水磨石地面类水磨石铜嵌条地面554540砼地面5025水泥方块场地 2

50、0元/含垫层水磨石铜条拼图120分类编名称号单位单价(元)备注碎片大理石拼贴地面石2材类大理石地面花岗岩地面55180140玻化砖 60060080地3砖类玻化砖 80080090地钢砖、马赛克、同质地砖、釉面砖60小积木、拼花木地板木4地板实木地板水曲柳地板60150含龙骨180-300含龙骨分类编名称号类单位单价(元)备注高档复合地板90普通复合地板60107 胶地面、油漆地面其化纤地毯它塑料及塑料压花地面153020类似 106 涂料；白喷涂外墙涂料10水泥 6 元/二5漆类内墙面涂料（乳胶漆含刮腻层）20简易 10 元/墙6墙喷塑内墙面20墙纸、墙布40分类面类编名称号纸墙布夹板墙面软

51、包墙面单位单价(元)备注80马赛克60瓷砖 150150面30300450：75 元/7砖类外墙条砖40瓷砖 20030060仿麻石80胶8板凹凸水曲柳墙裙90平面水曲柳墙裙75分类编名称号类单位单价(元)备注凹凸三夹板墙裙60平面三夹板墙裙50凹凸榉木墙裙110平面榉木墙裙100拼花套线凹凸墙裙120铝塑板80腰脚9线类腰线砖m40实木类（含油漆）踢脚线m1520 元/m分类编名称号单位单价(元)备注文化石装饰其10它干粘石墙面花岗岩墙面12018020纤维板20三吊顶类凹凸式水曲柳夹板胶11板类凹凸式普通夹板平面水曲柳夹板10080含龙骨70平面普通夹板60彩铝合金骨架彩玻12012玻不锈

52、钢骨架彩玻150布、编织8塑料压膜泡沫20含龙骨塑扣板30含龙骨铝塑扣板80含龙骨其小方块石膏板30含龙骨13它石膏板平顶（含乳胶漆）50元/含龙骨：凹凸式 70石膏线条m10宽 8 以下石膏线条m15宽 8 以上集成吊顶120含龙骨14防铸铁铁艺门150盗类不锈钢栏杆式防盗门180栏杆式、镀锌管、方管防盗门四不少于三面暗插制式防撬进户防盗门门主体内按 80%计算窗隔断阳方铁管防盗窗台钢元防盗栏类130樘1000销普通铁皮防盗门樘300不锈钢防盗窗13010050铝合金网格式防盗门窗4015门双层铝合金夹心工艺480主体内按 90%计算窗类进户门铝合金门220主体内按 70%计算手工制作门套（

53、普通）樘200高档 300 元/樘电动遥控装置另铝合金卷闸门120加 600 元/樘无框地弹门420铝合金、塑钢全玻地弹簧门350主体内按 70%计算普通木内门樘150三合板单面包木内门樘180三合板双面包木内门樘240单面包不锈钢门350主体内按 90%计算双面包不锈钢门500主体内按 90%计算成品木门樘600含门套成品移门180塑钢窗200双层真空玻璃 240元/；主体内按铝合金窗20070%计算不锈钢窗220主体内按 70%计算铝合金、塑钢固定窗100窗套m30含轨道；罗马杆 30窗帘盒m40元/m纱16门窗木制纱门、窗50铝合金纱门、窗60类粘贴式纱门、窗20单面三合板隔断60双面三

54、合板隔断80隔75-90 系列，以断、夹板吊柜、壁橱、柜橱阳台博古架类铝合金封闭阳台（固定）80推拉 170 元/250铝合金隔断130上17（按正立面计算）160深度 50 以上坐便器洁五搪瓷、铸铁浴缸18具蹲式便器只350只120只350卫浴立式瓷面池套200台式瓷洗脸盆设水施套12019池大理石洗漱台面150水泥板面板50瓷砖面另计拖把瓷水池只80浴霸套50拆卸费热20水电热浴器套180拆卸费燃气淋浴器器套180拆卸费拆卸费;收购价每太阳能热水器套400管 80 元其21它梳妆镜（含镜）付40拆卸费毛巾架只10拆卸费镜面玻璃100磨砂玻璃90磨石子水池只40搪瓷水池22六厨房单眼灶设施灶

55、具23、台不锈钢灶台（含柜）三眼灶双眼灶不锈钢双槽水池池不锈钢单槽水池水水泥水池只60只30只150只250座400座700含灶台瓷砖贴面座900m800面、脱水泥板液化气灶台（砌m砖）50带橱柜 200 元；含贴面整体成品灶台（含柜）排大理石灶台面（含抛光m600m边线）100带橱柜 350 元/m脱排油烟机台100拆卸费换气扇只20拆卸费固定地柜（按正立面计算）橱24柜固定壁橱（按正立面计算）160深度 50 以上160铝、塑、木制吊厨（按正立面计算）150铝、塑、木制25围大刀片围墙60七院墙大门墙空斗砖砌围墙含60单粉 70 元；双粉80 元单粉 50 元；双粉12 单砖砌围墙基础单粉

56、 90 元；双粉24 整砖实砌围墙80100 元4060 元铸铁（铁艺）围墙130含铁艺花方铁围墙60镀锌管围墙70钢元围墙40挡土墙80门樘：门洞宽以上樘（含双面不锈钢大门）10000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘：门洞宽以上樘（含单面不锈钢大门）9000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘26门樘：门洞宽以上樘8000、（含双面不锈钢大门）挡门樘：门洞宽以上驳（含单面不锈钢大门）樘7000双层现浇板压顶，普通面砖贴面双层现浇板压顶，普通面砖贴面门樘：门洞宽 2m 以上樘6000现浇板压顶，含双面铁皮大门，普通面砖贴面现浇板压顶，含单面铁皮大门（含无压顶、柱贴面、铁艺院门）简易压顶（含小瓦），

57、含单面铁皮或铁栏杆式大门。简易压顶（含大瓦），含单面铁皮或铁栏杆式大门。门樘：门洞宽 2m 以上樘4000门樘：门洞宽以上樘2000门樘：门洞宽以上樘1000门樘：门洞宽以上樘600有砖垛，简易门石驳坡m500预制板驳坡140元砖驳坡m160/m吊灯八灯具、表具只100拆卸费拆卸费；直径 150大型吊灯只300以上灯27表壁灯、吸顶灯只30拆卸费牛眼灯、筒灯、射灯具电套表只15拆卸费只100水套表只100电器盒（铁制）只100电器盒（不锈钢）只200现浇双层屋面220按投影面积计算挂瓦扳、砖木式双层屋面120按投影面积计算简易双层屋面80按投影面积计算隔热层屋琉璃瓦（双层屋面部28面分）类釉面

58、瓦（双层屋面部40按投影面积计算100含脊筒、脊瓦分）60含脊筒、脊瓦单面彩钢板双层屋面九附双面夹层彩钢板9060琉璃瓦贴面女儿墙m240含脊筒、脊瓦属物小瓦贴面女儿墙m200含脊筒、脊瓦无贴面女儿墙m100油毡夹层雨篷20石棉瓦雨篷雨玻璃钢雨篷29篷不锈钢雨篷类彩钢雨篷18407060渗塑布伸缩含架雨篷40PVC 水管管30道类砖砌下水道镀锌水管m15m20九m30附铸铁、水泥涵管下水道m50窨井（含盖）属物个100净空高度170以搁楼300上辅净空高度170以31房类猪羊鸡鸭棚舍（水泥地）70墙砌以上 110 元/搁楼200下水井水32井口500独管水井口200加压泵只50拆卸费晒衣水泥柱

59、柱33类不锈钢包柱支25150罗马柱m150直径 30 以上外墙门窗套套180喷绘广告牌（单面）80双面 100 元/立式空调套350拆卸费；含制冷液电34器类挂壁式空调套250拆卸费；含制冷液窗式空调个150拆卸费；含制冷液广播喇叭只15拆卸费吊扇、排风扇只20拆卸费不锈钢栏杆室35内扶梯钢元扁铁栏杆铁艺栏杆m120含扶手m150含扶手m80含扶手类木栏杆m300综合10 只以内信息费 1000 元，11 只信鸽以上信息费最高不超过 3000 元大猪（101 以上）头20自行处理中猪（30 至 100）头30自行处理其它苗猪（30 以下）头10自行处理羊头10自行处理36肉鸽、鸡、鸭、鹅只5

60、规模养殖，非正常出栏；自行处理缸式粪坑只100砌砖粪池坑只500化粪池、沼气池只500含预制板盖专营堆场的黄沙、建筑材料装卸费吨10石子、木材、钢铁等；自行处理砖块、木材、钢、建筑材料装卸费吨30铁、水石灰；自行处理中堂100晒衣铁吊勾只6镀锌晾衣管m25含支架不锈钢晾衣管m50含支架深度大于 60，观赏鱼池(室外)110含贴面深度大于 60，观赏鱼池(室内)180含贴面棺材坟墓口1000自行迁移处理陶罐、骨灰盒坟墓个600自行迁移处理较好砂石路20砖砌体m3300钢、木结构招牌块50拆卸费；自行处理钢字个10拆卸费；自行处理塑字个5拆卸费；自行处理按征收时相关部水表户门规定标准补偿按征收时相

61、关部电表户门规定标准补偿按征收时相关部有线电视户门规定标准补偿按征收时相关部电话移机门门规定标准补偿按征收时相关部宽带网户门规定标准补偿按征收时相关部管道燃气户门规定标准补偿说明：1.未列入的养殖业，综合养殖器具处理因素按市场收购价的20%估价；2.未列入的项目、装饰装修采用新品及高档品牌的，参照市场价结合成新估价；3.使用劣质材料和简单工艺装修的，应根据实际情况对以上标准作相应下浮；4.被征收房屋应具备的水、电、卫生等设施已列入评估条件，包括在房屋的评估价中，房屋征收中不再另行补偿；5.门樘估价介于两等级之间的，可采用插入法评估；6.构筑物的评估按评估时点建安价结合成新计算。二、树木类补偿标

62、准二、树木类补偿标准1.零星树木元/棵树木地坪以上 1m 高处胸围（）补偿价格10 以11-30 31-50 51-70 71-90 91-110下110以上树木品种杨树、楝树、柳树、桑树、水杉、榆树、槐树、泡桐、壳树等杂树杨刺槐、合欢、梧桐椿、榉黄杨、柏、松、法桐2.零星果树类元/棵苗木树种1 年生2 年生幼树胸围8-15胸围16-22胸围22 以上梨、苹果、柿、枇杷、桃、李、石榴、枣、橙、桔、金桔、无花果3.球类树木元/棵30 以球径（）下30-5050-8080-110 110-150150以上小叶黄杨、柏树、冬青、海棠、海桐4.绿篱元/m树高以下1m 以上5.其它（5-1）单价名称单位

63、备注（元）独杆苗两年生葡萄棵3-5 年符合正常葡萄园种植行距株距要求。5 年以上竹园10（5-2）元/棵名称树木地坪以上 1m 高处直径（）附注2 以下2-56-1516-2526-3030 以上自行处理银杏树40150250400500（5-3）元/棵胸围（）高 70cm名称以下6-1011-1617-2222 以上附注自行处香橼50.100200400理（5-4）元/棵树高（）名称50351以下50-8081-100 101-150 151-200 201-250 251-350以上腊梅、石235122550200500楠、枫、盘槐、石榴紫荆、海棠、月季、茶花、茶梅桂花（5-5）元/棵胸围

64、（）名称25 以3 以下3-99-1212-1818-2222-25上附注香樟、梓自行512356090200处理树（5-6）元/棵名称地围（）3 以下3-99-1212-1818-2222 以上附注自行处紫薇141272200400理注：树木类补偿适用范围仅指被征收房屋房前屋后零星栽种树木，突击栽种、违背农业生产技术密度要求，恶意套取补偿款的，一律不予认可。主题词：城乡建设城乡建设房屋征收房屋征收评估评估细则细则通知通知抄送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。海安市人民政府办公室 2011年 11 月 21 日印发（共印 200 份）