房地产泡沫的产生原因形成机制及对策分析

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1、房地产泡沫的产生原因，形成机制及对策分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，又是泡沫经济的主要载体之一。近几年我国房地产 业发展强劲，势头迅猛，但随着房价和地价的不断上涨，房地产市场的泡沫也逐渐增大。如 果房地产泡沫过多，会造成虚假繁荣，并且不利于其产业及宏观经济的发展。本文根据我国 房地产的现状，首先阐述了房地产泡沫判定标准，而后对房地产泡沫的成因及形成机制进行 了分析，并结合分析结果提出了防范房地产泡沫的几点对策。关键词：房地产泡沫；判定；产生原因；形成机制；对策分析导言泡沫一词，来自西方经济学界，简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是： 在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得

2、某种商品、某种资产或某个公司股票的价格 猛涨，若干倍地远离其价值。房地产泡沫是最常见的价格泡沫现象主要指由于房地产投机 所引起的房地产价格与其使用价值不符、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业,又在一定时期扮演先导产业、支 柱产业的角色。房地产市场波动会对经济产生非常大的影响。而作为房地产市场波动主要表 象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。那么中国是否存在房地产泡沫呢？泡沫的形成机制及形成原因又是什么？如何采取相 应的政策以规避房地产泡沫的产生呢？下文将针对这几个问题进行详细的阐述。一、房地产泡沫的判定衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角

3、度、标准，发达国家一般用空置率、房价收入 比和租售比三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房 屋的空置；房价收入比，主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平；租售比，则主要 从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准：不应超过3：1；另一个是世界银行的标准：不应超过5： 1。而目前中国平均的房价收入比大概是8:1， 像北京和上海这样的一线城市这个比率甚至达到了 20:1。空置率是指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率。一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。据相关调查，

4、我国普通商品房的平均空置率 为23%，已经属于严重空置范围，在一些一线城市中，普通商品房空置率甚至还要更高。租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际经验表明，租售比的正常 范围应该在1： 100-1： 230之间。而据美联物业市场研究部调查显示，11月来北京楼市租 售比再创纪录，首次突破了 1： 500，达到了 1： 525，部分区域甚至达到了 1:700，这一比例 在2008年是1:400左右，上涨幅度达到了 25%，说明实际意义上的房地产投资并无多少 收益（租金），投资房地产者主要是为了获得投机差价。若以这三个国际通用标准衡量，一、二线城市的房地产市场已存在泡沫。二、房地产泡

5、沫成因分析1、政策作用上世纪90年代国家出台了一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为前几年房价的突飞 猛进提供了政策支持。由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过 去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用。同时，伴随着2008年的金融危机爆 发，为了有效避免经济增长的下滑，政府对作为经济发展支柱产业的房地产行业又形成了新 一轮的支持。2、中国扩张性的货币政策我国宽松的金融环境表现为1998年后，亚洲金融危机过后，针对我国国内经济萎靡、 需求不足的状态，央行实施了扩张性的货币政策来刺激经济，拉动需求。多次调低利率并增 加货币供给，1998年至2002年间，存贷款基准利率先

6、后5次下调，5年期贷款利率下调了 将近4个百分点，从开始的9.72%下调至5.5%，有效促进了高投资需求的房地产行业的投 资。3、住房需求与日俱增城市化进程不断加快，外来务工人员大量聚集在经济发展快的城市，农村人口也大量向 城市转移，大批的高等院校毕业生也纷纷进入一、二线城市，城市常住人口飞快增加，增加 了刚性的住房需求。又随着城市改造进程的加快，城中村及部分地区的拆迁整改，也进一步 促进了住房需求。4、土地资源稀缺性与价格刚性土地资源是稀缺性资源，且与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。随着我国经济 发展水平的提高，单位土地面积上所承载的社会财富会不断上升，从而使得土地价格不断上 涨，为房

7、地产泡沫的生成提供了基础条件。5、地方政府推波助澜我国的土地政策是土地批租制度，土地供应量完全由政府决定，因而，土地出让市场是 卖方垄断市场。同时，实施分税制后各地方政府财政普遍趋紧，于是地方政府具有了操控土 地市场和土地价格的利益驱动，从而造成了土地供应量的不足，土地资源供不应求，导致土 地价格上涨，引致房价上涨。同时，地方政府拉高房价不但拉动地方GDP高速增长，并且 可以在房地产建设中获得较多的税收收入，而且进一步拉升一级市场土地转让价格，提高了 地方政府的财政收入。6、商业银行过度信贷房地产行业属于资金密集型企业，必须有大量的资金作为启动和支持，因此仅有地方政 府的支持是不足以使房地产价

8、格过快上涨，银行贷款为房地产提供大量资金是造成房地产泡 沫的重要原因。近年来，房地产的高回报，使许多银行愿意将资金借给开发商，加之我国对 房地产开发贷款自有资金比例要求过低，开发商可凭借35%的自有资本完成整个项目的运 作，而我国房地产开发商的自有资金基本上只有30%左右。因此许多开发商只要拥有少量 资金就可以从事项目开发，致使过度开发、各种投机行为愈演愈烈。7、房地产投机房地产泡沫的产生是众多因素共同作用的结果，而投机因素是直接诱因。房地产投机会 产生大量的投机需求。需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣，从而引起进一步涨价的预 期，由此形成一个自我强化作用的正反馈过程，最终使房地产价格膨胀为

9、房地产泡沫。目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地产行业的管理亦不尽完善，为投机行为提供 了 “钻空子”的机会，加上受投机获利需求的驱使，房地产开发商总是千方百计地“圈地”， 进行土地储备，等到时机成熟，将土地以高价格转让，或进行开发并疯狂炒作。在这种情况 下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格急速上涨，严重脱离了其实际价值而产生 地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机。8、市场预期经济学中的预期本质上是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测。预期未来房地 产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。由于我国经济连续高增长，2008年北京 奥运会的

10、举办,2010年上海世博会的举办，促使国际、国内都形成了我国房价必然上涨的预 期。同时，在城市人口不断扩张与城市土地供应有限的矛盾下，人们很自然地预期土地的价 格和房价将会上涨。房价的不断攀升导致人们进一步对房地产价格上涨产生良好的预期反 过来又进一步推动房价的上涨。此外，国外资本对人民币升值的预期，促使外资大量购买房 产从中套利，进而推动房价的上涨，造成房地产泡沫进一步膨胀。总之，产生房地产泡沫的 原因是复杂的，要控制我国房地产泡沫仅靠中央政府出台一系列政策是不能实现的，而更为 重要的是地方政府应根据房地产泡沫产生的原因采取有效的防范措施和和指导性政策，影响 投资者的行为与预期，从而使房地产

11、健康、稳定、发展。9、房地产开发成本上升土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响房地产成本，近年来土地价格 大幅度上升，直接导致房地产开发的成本增加。并且从2003年下半年开始，以钢材为主的 建筑原材料价格呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格上涨带动了其下游产品的连锁反应，一些 城市建材涨价带动的商品房成本增加；进入2004年，全国各地普遍出现了劳动力短缺现象， 增加工人工资成为企业保证队伍稳定的首要条件，这一切都导致了房地产开发成本的刚性增 长。不仅建材涨价、建筑工人工资水平增加，拆迁成本提高、房屋质量提高等也带来成本增 加。10、房地产开发结构失衡目前我国的情况是高档住宅大量闲置、中低

12、档住宅尤其是经济适用房供不应求，中低档 普通商品住房供应不足,突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产的投资完 成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000、2001、2002年投资增长率分别为51.29%、37.00%、 39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。11、房地产市场中的从众心理所谓从众行为就是由于不确定性和信息不对称，投资者在决策中表现出的一种通过模仿 其他人的行为来选择自己的行为。在房地产市场中，总有一些跟风者，他们没有足够的信息， 把握不住市场的走向，对未来的预期依赖于其他人的预期和行为。投机者买房并不是认为房 产价值有多少，而是他预期会有人以更高的价格来接手才

13、买的。三、房地产泡沫形成机制3.1冲击一传导理论房地产泡沫形成机制房地产经济系统有其自身的内在运行规律，房地产价格是经济系统内外各种因素综合作 用的结果。每一项因素的变动都可能对房地产经济系统形成一种冲击。这些冲击必然会使房 地产价格水平偏离均衡约束所形成的基础价格。1、随着我国社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，人们对房地产的需求日益增长。 然而，土地资源的稀缺性和房地产供给的滞后性，使得供给弹性小的土地的价格增长过快， 引起人们较高房价上涨预期和投资行为，进一步增加房产需求，加速了房价的上涨速度。随 着房地产价格的上升，作为抵押物的资产价值出现虚假增长从而导致银行更大规模的贷款。 另外，我

14、国股市的持续低迷及人民币币值的低估也使得大量内外资涌入房地产市场，推动了 房地产需求和供给的同时增加。这又进一步加剧了房地产业价格上涨和产业的扩张。2、我国土地市场中的竞价拍卖机制与我国的土地垄断市场不相匹配。我国的土地调控 是以行政措施为主，缺乏规范的土地制度。竞价拍卖制度适用于竞争性的市场，与垄断结构 的房地产市场并不相匹配。在现行的市场状况和政策环境下，土地市场国家高度垄断和土地 资源供不应求提高了房地产企业对地价特别是好地段地价的预期。通过竞价机制为垄断供给 的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高，从而使得房地产价格不断升高3、当经济主体普遍预期房地产价格上涨时，房地产投

15、机资金开始进入房地产市场。投 机需求刺激市场膨胀，产生大量的虚假需求消息，出现房价大幅度上涨，而销售量也保持增 长的局面。在需求与价格预期的正反馈机制作用下，当预期价格越高，投机者预期的房地产 投资或投机的收益率越高，因而增加现期房地产购买与囤积，以便在价格更高时抛出，结果 导致房地产需求反而增加；而需求的增加造成房地产市场的进一步繁荣，引起进一步涨价的 预期，由此形成一个自我强化作用的正反馈过程，最终使房地产价格膨胀为房地产泡沫。4、我国房地产市场尚处于不完全竞争和不完全开放阶段，政府干预机制还存在着结构 性缺陷。当房地产业出现过热现象，政府针对市场失灵而进行的宏观调控一旦出现失败，会 形成

16、对房地产经济运行的干扰与冲击，容易进一步诱发房地产投机行为，导致房地产经济系 统在外部冲击与内部机制的共同作用下出现房地产泡沫。3.2五级市场结构房地产泡沫形成机制根据发达国家市场状况，房地产市场一般可分为一级土地市场、二级新房市场、三级旧 房市场、四级租赁市场和五级房地产金融市场。房改以来，我国土地市场日益完善，新房和 旧房市场快速发展，租赁市场日益健全，房地产金融市场日益发达，五级市场结构日益形成。通过对房地产市场的分级研究，发现房地产泡沫起源于地价的大幅上涨，“土地财政依 赖症”使得地方政府存在推高地价的“天然政策倾向”。由于土地的政府垄断性、稀缺性和 不可再生性，地方政府可以通过控制供

17、给和制造舆论等方式来推高地价，而土地又是房地产 行业最重要的资源，一旦开发商争相竞标出现非理性行为，土地价格必然大幅上升，从而推 动房价上涨。在住房供求总量矛盾占主导地位的条件下，开发商具有较强的成本转嫁能力， 高地价最终体现在高房价上，出现“成本推动型”房地产泡沫。同时，开发商的“捂盘”和 业主的“惜售”等行为将人为制造供给不足的假象，且开发商不断制造舆论，大肆宣扬房价 将继续上涨，引导居民形成房价上涨预期，业主更加“惜售”，无房者加快购房步伐。在投 机过度和“羊群效应”作用下，房地产供需缺口越来越大，房价也将一路飙升，房地产泡沫 不断膨胀，“投机推动型”房地产泡沫逐渐形成。这种泡沫不可能长

18、久持续下去，尤其是房 价上涨幅度超过了居民收入增长幅度，居民的“硬购买力”（即指居民拥有的可用来购买住 房的财富所产生的购买力）将下降，在无外界资金支持的情况下，“投机推动型”房地产泡 沫很可能破灭。但房地产金融市场的存在使得“投机推动型”房地产泡沫延续并进一步膨胀， 银行等金融机构通过房地产贷款不仅增强了开发商的资金实力，更提高了居民的“软购买力”（即不仅指居民拥有的可用于购买住房的财富所产生的购买力，还包括居民通过举债等方式 所产生的购买力），为高房价打了一针“强心剂”房价再攀高峰，房地产泡沫再次膨胀，出 现了“信贷推动型”房地产泡沫。在成本、投机和信贷的三重推动下，地价、房价单边上扬，房

19、地产泡沫日益形成和膨胀， 而租金价格上涨幅度大大低于房价上涨幅度，房地产已无投资价值，此时的购房者主要是为 了获取投机差价，而非为了获取房地产投资收益（如租金）。在高房价下，国家很可能采取 紧缩性的宏观调控政策以遏制房价进一步上涨；银行将收紧银根，甚至可能采取提前回收贷 款的政策，开发商面临资金链断裂风险；居民对房价预期将发生逆转，且在巨大的投机收益 刺激和“羊群效应”作用下，居民很可能急于套现，一旦大规模的“抛盘”出现，房价必将 出现暴跌，房地产泡沫将随之破灭。四、房地产泡沫防范的对策及建议1、加大房地产市场的宏观调控力度进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善房地产税收政策，适时、适

20、度地调 整信贷政策，引导和调节房地产的供需。通过对土地市场的宏观调控，将土地供应控制在一 个比较合理的规模。加强土地使用监管，制止土地投机行为。2、有效地利用货币金融政策调控房地产市场并大力加强金融监管当房地产市场过热时，政府调整房地产投资总额与投资结构，通过提高利率、紧缩信道 额、提高购房首次付款比率等货币政策来，以保证房地产市场比较稳定地发展。绝大部分推 动地产泡沫产生的资金，都是从银行流出的。所以，必须加强对银行的监管，包括银行资本 充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。外资的引进与东南亚金融危机及地产泡沫的产生密切相关。应采取以下措施加强对外资 的监控：一是以外商直接投资为主，间接

21、投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制 外债的总规模；二是控制外资投向，鼓励外资投向技术领域，必须严格限制外商投资房地产 和金融资产的规模；三是一方面在引进外资的时候，还应调整本国的产业结构，培育新的经 济增长点，提高生产能力抵御外资冲击的能力。3、科学化控制管理土地资源加强土地资源供应量的管理，从市场需求出发，稳定土地的合理供应量与供应比例，切 实执行土地出让公开招标制，控制部分城市偏高的地价；严格高档商品房的批建程序，防止 大批过剩商品房引起新的积压；严厉打击非法圈占土地或为追求短期收益而擅自占用、交易 土地的行为。4、优化房地产业投资结构开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费

22、者为出发点，真正按照有效需求来策 划房地产投资结构和价格。要加快普通商品房为主的城镇住宅建设坚持一定规模的中低价 住宅和经济适用房建设，适量建设一些廉租房并控制好价格，以平抑房地产价格。还要给二 手房市场提供更多的优惠政策，刺激存量住房市场的需求，以缓解新房市场住房的供不应求 的压力。要控制和降低高档豪华房的比重，盘活房地产三级市场，通过一系列措施改变目前 大量高档房空置，而中低价房供不应求的局面。5、整顿和规范房地产市场秩序加强房地产领域的法制建设，规范房地产市场的运行，制止违规炒房行为。制定房地产 市场准入规则，规范市场主体行为，制止土地交易投机行为。完善土地招投标制度，在投标 时不仅要考

23、虑投标价格，还要考察开发商的资质、信誉和业绩水平。6、建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系健全房地产市场信息管理体系和相应的基础信息数据库，加强房地产开发统计工作，关 于住宅业的统计要及时详尽，每天都可在政府相关网站上查到新开多少套楼房、不同地区中 间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比，以及房价上升和租房费用上升对比指数等， 这些具体信息要这不仅给政府决策部门提供了政策调整的重要依据，也增加了民众买房的信 息和透明度，有效地降低了商家炒作或垄断的成分。建立和完善市场信息系统和预警预报体系，实现对市场供求、结果、价格涨幅和空置状 况进行适时的动态监测，实行全国联网和信息共享，并通过各

24、管理部门的积极有效配合；通 过房地产开发网定期向社会发布有关信息和数据统计的相关内容如土地开发供应量、房地产 供应量、房地产开发结构情况、商品房销售情况等房地产市场有关信息和数据统计的相关内 容，并提出合理化建议供广大房地产开发商借鉴，引导房地产开发企业理性投资，消费者理 性消费。参考文献1 崔华伟，赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因J.改革与开放，2011（4）： 70.2 徐发星，王琳.浅议房地产泡沫的判定与防范J.黑龙江对外经贸，2007（160）： 115 117.3 高金丽.我国房地产泡沫的检测与防范研究D.山西财经大学，2010.4 王西军，刘传哲.我国房地产泡沫的形成机制分析J.商场现代化，2006（482）： 248 249.5 苏多永，吴洁.我国房地产泡沫形成机制实证研究一基于五级市场结构视角的分析J. 中国房地产，2011（11）： 314.