广西东兴房地产发展趋势分析报告

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1、20092009年年东兴房地产发展趋势分析东兴房地产发展趋势分析房地产发展趋势房地产发展趋势演讲人：演讲人：TUL国际联合机构国际联合机构董事董事王忠王忠 先生先生别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。巴菲特本报告是严格保密的。3关键字关键字：关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值报告纲要报告纲要壹壹中国房地产市场的独特性中国房地产市场的独特性贰贰 城市梯度研究城市梯度研究叁叁关于市场走势的基本看点关于市场走势的基本看点肆肆锦绣华庭投资优势分析锦绣华庭投资优势分析壹壹中国房地产市场的独特性中国房地产市场的独特性本报告是严格保密

2、的。6与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性注：M型社会是指社会正逐渐形成一种双峰结构:收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人,各居收入群体两端,并且彼此的距高越来越远,大部分人(中产阶级)则向下沉沦为中下层阶级,如同M型一般。本报告是严格保密的。7发展历程：发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段进、规范、严格控制等三个发展阶段本报告是严格保密的。8发展历程：发展历程：2008年年5月以后开始从地方

3、政府到中月以后开始从地方政府到中央开始救市，央开始救市，11月温州民间资本开始抄底月温州民间资本开始抄底p 今年9月以来，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11月中央力度空前出台的“4万亿投资计划”,吹响了拯救经济的号角。p 在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针

4、对这种情况,从5月份开始,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市,而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。p 我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑，估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。本报告是严格保密的。9人口结构：城市与农村的人口互动加速了人口结构：城

5、市与农村的人口互动加速了“常住人常住人口口”+“暂住人口暂住人口”+“流动人口流动人口”的城市人口结构变化的城市人口结构变化本报告是严格保密的。10城市化目标：解决城市化目标：解决4亿农民进城问题亿农民进城问题本报告是严格保密的。11城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性划给房地产发展带来诸多不确定性本报告是严格保密的。1218亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争争本报告是严格保密的。13城乡一体化：新农村建设的路径选择城乡一体化：新农村建设的路径选择本报告是严格保密的。14城乡一体化案例

6、：成渝获批城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡全国统筹城乡综合配套改革试验区综合配套改革试验区”本报告是严格保密的。15社会结构：中国社会开始进入社会结构：中国社会开始进入“M”型社会型社会雏形雏形本报告是严格保密的。16社会结构：中国社会开始进入社会结构：中国社会开始进入“M”型社会型社会雏形雏形本报告是严格保密的。17社会结构：中国社会开始进入社会结构：中国社会开始进入“M”型社会型社会雏形雏形贰贰城市梯度划分城市梯度划分城市的发展势头，决定了房价的空间！本报告是严格保密的。19中国已经形成及即将形成的十七个城市群与中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区城镇密集区本报告是严格保

7、密的。20根据经济总量水平，我国城市群明显划分为根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级四个等级GDP 一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群本报告是严格保密的。21以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为

8、顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市 以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准 一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平；二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平；顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市本报告是严格保密的。22中国代表城市梯级模型中国代表城市梯级模型本报告是严格保密的。23东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市p 广西北部湾经济区发展规划明确了东

9、兴市按东兴市按照中等城市规模规划建设，照中等城市规模规划建设，依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。20202020年城市年城市建成区人口发展到建成区人口发展到18182020万人，城市建成区建设万人，城市建成区建设用地控制在用地控制在2020平方公里以内，东兴市房地产投资平方公里以内，东兴市房地产投资发展环境因此广受外界瞩目发展环境因此广受外界瞩目。p 东兴市城市发展主要向东拓展。p 功能组团：东兴（凭祥）组团。主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区，发挥通向东盟陆海大通道的门户发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游作

10、用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。2008年年1月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部湾经济区发展上升为国家战略，中国东盟自由贸易区建设进程加快，湾经济区发展上升为国家战略，中国东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创造了更加良好的环境。根据规划预测，未来东兴的城市为边境贸易创造了更加良好的环境。根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津滨海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，发展应向深圳、天津滨海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，东兴的升值空间不言而喻。东兴

11、的升值空间不言而喻。本报告是严格保密的。24东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市p一是推进陆海物流通道建设。加快推进东兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。同时进一步加快潭吉港建设，形成多泊位的千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只的港口。p二是扩大和完善口岸基础设施建设。加快推进中越北仑河二桥建设，建立新的通关口岸。在此基础上，围绕二桥的建设，划出2000亩土地建设上规模、上档次、上水平的商贸物流园区，积极搭建商贸物流平台。p三是构建商品大市场。根据东盟各国及我国需要，发展特色商品市场，逐步形成以乡镇为基础，以口岸为支撑，以东兴为中心，以会展为平台，布局合理，规模适

12、度，辐射东南亚的多层次类型商品市场体系。p四是培育现代商贸物流企业。鼓励传统物流企业加速向现代商贸物流业领域转变，加强与国内外知名企业联合，建立跨国、跨地区、具有现代企业制度的物流企业。p五是打造商贸物流平台。加强江平工业园区建设，加快推进进出口加工区、跨境经济合作区建设，构建贸工互动发展，打造商贸物流平台。随着中国随着中国-东盟自由贸易区建设步伐加快，泛北部湾经济合作区新格局东盟自由贸易区建设步伐加快，泛北部湾经济合作区新格局的形成，国家把东兴单列为北部湾开放开发的重要部分，东兴紧紧抓住的形成，国家把东兴单列为北部湾开放开发的重要部分，东兴紧紧抓住发展机遇，全力打造区域性的物流基地、商贸基地

13、和进出口加工基地。发展机遇，全力打造区域性的物流基地、商贸基地和进出口加工基地。本报告是严格保密的。25东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市p 近几年东兴口岸年均进出境人数超过300万人次，东兴已成为中国陆地第三大进出境人数口岸（其中，越南入境人数连年攀高，今年预计超过20万人次）。p 2008年前10个月经东兴口岸出入境人数为384.49万人（次），增长30%；口岸进出口货物达1.87亿美元。p 随着中国东盟自由贸易区的构建，特别是泛北部湾经济合作区的提出，东兴成为了对接东盟的商贸桥头堡，是迈向东盟的第一城，区位优势更显突出。要把东兴的区位优势变为经济优势，提升东兴城

14、市的综合竞争力，加快城市建设具有重要的意义。p 东兴市以争创“全国优秀旅游城市”为契机，进一步加大旅游基础设施建设，投入近1000万元，推进了京岛风景名胜区创“AAAA”级景区和口岸景区创“AAA”级景区建设。东兴是对接东盟的商贸桥头堡，是中国与东盟唯一海陆相连的东兴是对接东盟的商贸桥头堡，是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市，年均进出境人数超口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市，年均进出境人数超过过300万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸本报告是严格保密的。26城市定位城市定位创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全创建集口

15、岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市国一流边境口岸城市p从东兴的区位和特色看，东兴的城市建设定位为：创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市，成为独具特色、优美俊秀的市容，实现国门城市、旭日东兴。p突出实施“五四三二一”城市建设工程，就是建五个功能区：城北行政文化中心区、口岸商务经济区、城东商贸区、罗浮市政新区、竹山江平旅游商住区；四条路：防东城市大道、东兴大道、罗浮江滨大道、东盟大道；三座桥：罗浮四桥、深沟大桥、北仑河中越二桥；二廊：防东城市大道工业廊、东兴工业长廊；一改：旧城区改造。p重点抓城市基础设施，城市公用事业和房地产业这三大主战场。同时，抓好城区、江

16、平镇、京岛风景名胜旅游区的综合环境整治工作，加强环卫、城监、园林等城市管理工作，从而为城市发展带来新的活力。东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市本报告是严格保密的。27东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市p 防城港核电站工程防城港核电站工程 该核电项目厂址位于广西防城港市江山半岛南端，项目规划建设6台百万千瓦级核电机组，计划分两到三期建设，广西白龙核电站项目规划建设规模600万千瓦。一期工程规模为200万千瓦，总投资约250亿元人民币。p 防城港钢铁项目防城港钢铁项目 年，武钢、柳钢联合重组发起设立了广西钢铁集团有限公司，公司初始注册资本为亿元，

17、其中武钢以现金出资占股比，自治区国资委以柳钢集团经评估审计后的全部净资产出资，占股比。根据规划，一期项目规模为万吨钢，工程投资为亿元，三期规模累计投资将达到亿元，建成后产能将达到万吨钢，年销售收入亿元，年税利亿元。北部湾的政策扶植，大型企业的引进，为城市可持续发展提供了良好的北部湾的政策扶植，大型企业的引进，为城市可持续发展提供了良好的发展潜力。发展潜力。本报告是严格保密的。28东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市东兴改变以往单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展，以及通过东兴改变以往单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展，以及通过开发旅游资源，逐步带动了地方人口、

18、经济、财富的集聚能力，为房地开发旅游资源，逐步带动了地方人口、经济、财富的集聚能力，为房地产开发提供了有力的经济基础。产开发提供了有力的经济基础。p今年前10个月，东兴市规模以上工业总产值同比增长52.16%，固定资产投资增长60%，边贸互市进出口总额增长63%。p工业和贸易同步高速增长，意味着东兴市的工业经济发展速度已紧随贸易之后，进入快速发展行列。p跨境旅游带旺边境市场跨境旅游带旺边境市场上山下海又出国，是东兴丰富旅游资源的真实写照，既有美丽的山海风光、浓郁的京族风情，又有京岛风景名胜区、大清国1号界碑、三圣宫、妈祖庙等丰富的旅游资源。这些资源的开发，带动了第二产业的发展，最明显的是一些专

19、业市场的兴起。像木材加工、红木家具、中草药、服装等一批专业市场纷纷崛起，而现有的轻纺、海产品等专业市场以及各大型商场、超市，均随着旅游人数的增多而不断扩大。据统计，今年前10个月经东兴口岸出入境人数为384.49万人（次），增长30%；口岸进出口货物达1.87亿美元，很大一部分是来自于东兴市海产品、红木家具和服装等专业市场。东兴市经济多年来以贸易为主，讲到发展工业经济，很多人曾经不理解，认为发展一个新产业，不如把原有贸易做强做大。然而通过学习科学发展观，大家逐步认识到必须发挥东兴独特的区位优势，利用两种资源、两个市场，充分利用好“贸工互动”政策，全面推进工业经济建设，使全市经济由以前单一通道型

20、贸易向加工型贸易和工业经济发展。本报告是严格保密的。29东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市东兴于周边城市人均东兴于周边城市人均 GDP、房价比较分析图、房价比较分析图东兴人均东兴人均GDP与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。近年来，东兴经济发展连年保持快速增长态势。据统计，东兴市东兴市GDP年年均增长超过均增长超过12%，财政，财政收入年均增长超过收入年均增长超过16%，均高于全区平均增长水平。今年上半年，全市GDP同比增长25.1%，社会固定资产投资增长105.09%，财政收入增长26.51%，城镇

21、居民人均可支配收入增长20.7%，农民人均纯收入增长29.54%。叁叁关于市场走势的基本看点关于市场走势的基本看点本报告是严格保密的。31趋势看点趋势看点看点看点1：资本市场：股市与房市走势：资本市场：股市与房市走势看点看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度城市群成熟度看点看点3：高台阶下房地产发展趋势：高台阶下房地产发展趋势本报告是严格保密的。32看点看点1：资本市场：股市与房市走势：资本市场：股市与房市走势走势一、不成熟的股市走势一、不成熟的股市+不成熟的房市不成熟的房市股市表现股市表现（一）股市继续反复上升，不断创新高，没有一个

22、基本的震荡盘整；（二）当耗尽投资者或投机者的购买力之后，股市突然狂泻。房地产市场表现房地产市场表现（一）进入危机期有泡沫的城市价格下跌，成交量亦跌；（二）过度借贷的房子成为负资产杠杆的放大效应；（三）租金回报可以抵月供的房子成为避风塘；（四）财富负效应开始发生，资产越多，生活愈难。+本报告是严格保密的。33看点看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度性显现城市群成熟度本报告是严格保密的。34看点看点2：一级城市群梯度明显，城市分工合理：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度性显现城市群成熟度本报告是严格保密的。35看点看点2：一级

23、城市群梯度明显，城市分工合理：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度性显现城市群成熟度注：环渤海城市群包含京津冀、半岛、辽中南三个城市群部分城市本报告是严格保密的。36看点看点3：高台阶下房地产发展趋势：高台阶下房地产发展趋势肆肆锦绣华庭投资优势分析锦绣华庭投资优势分析本报告是严格保密的。38优势解读优势解读p新城中央，奢享二中、体育中心、市行政中心以及原生态森林美景，升值潜力触手可及！p靠山临水，明堂部分地势宽敞、格局四正、藏风聚气，是风水极佳之地。p沿袭欧式风格的园林景致、法式庭院的造园特点，根植自然，塑造大型水生态园林。p外立面运用较多线条和弧形，以淡黄色为主，与法式建筑一脉

24、相承又融入更多现代元素。p户型面积在90M2至140 M2之间，皆南北朝向，设有观景大阳台和大飘窗，保证自然通风和采光，实用率较高。本报告是严格保密的。39投资回报率投资回报率按照按照100平方米的房型，平方米的房型，均价均价24002400元元/，租金，租金1600元元/（东兴（东兴商品房普遍租金在商品房普遍租金在1600-2000元元/月）计算：月）计算：CAP RATE=年毛租金年毛租金/房价房价 =1600*12/240000 =8%结论：东兴大量外地人口流入极大带动当地房屋出租市场，相比较于其它城市当前住宅出租回报率4%左右，东兴住宅出租回报率远远高出。也远高出当前银行一年固定存款利

25、率2.58%。谢谢 谢谢!本报告是严格保密的。41中国还是一个人多地少的国家，温总理说18亿亩的耕地战略储备是一个红线。土地越来越稀缺，从中长期来看，只有上升，而下跌的空间不大。第二个大的趋势就是房屋的资产化。房屋的资产化是个综合效应。1、财富效应。中国从80年之后，基本是GDP增长都在10%左右；2、人民币的升值；3、金融创新，带来了财富效应。如果房屋只是一个消费品，拥有更多的住房是没有意义的，现在的房子越来越多地变成了一种资产，带来溢价和增值的。现在应该已经进入通货膨胀的时代了。如果变成一个资产的载体以后，可以拥有的更多。在大城市里面，房屋的增值效应更加快。上海五年前在内环以内以6000、

26、7000块钱买房子，基本上现在是两万块钱了。通过资产购买使得贫富悬殊的层级拉大了，这样使得房价在大城市涨得比较快。城市化、人口红利、房屋资产趋势，应该不会随着政策发生大的波动。中国整个的房价从02年年底开始基本上沿着这条曲线涨了，政府做了很多的调控的手段，沿着红色的曲线一路的上扬。02年到07年基本上是这么一个趋势，房价一路上涨。中国的土地政策使得土地成为稀缺资源中国的土地政策使得土地成为稀缺资源本报告是严格保密的。42特点特点1：房地产市场整体持续增长，在国家持：房地产市场整体持续增长，在国家持续的宏观调控下增幅趋缓续的宏观调控下增幅趋缓本报告是严格保密的。43特点特点2：2002年以来全国

27、商品房房价迅速上涨，国家年以来全国商品房房价迅速上涨，国家通过各种政策对房地产市场进行严格宏观调控通过各种政策对房地产市场进行严格宏观调控本报告是严格保密的。44特点特点2：北京、上海等一线城市商品房房价快：北京、上海等一线城市商品房房价快速攀升，地方政府调控手段愈加严厉速攀升，地方政府调控手段愈加严厉本报告是严格保密的。45特点特点3：利用外资增幅成倍增长，政府限外政：利用外资增幅成倍增长，政府限外政策密集发布策密集发布本报告是严格保密的。46特点特点3：外资进入中国房地产市场的主要模式：外资进入中国房地产市场的主要模式本报告是严格保密的。47特点特点3：外资进入中国房地产市场的主要模式：外资进入中国房地产市场的主要模式本报告是严格保密的。48演讲完毕，谢谢观看！