某地区财务会计与土地增值税管理知识分析

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1、土地增值税会计土地增值税征税范围土地增值税应税收入及扣除项目土地增值税应纳税额的计算房地产开发企业土地增值税清算管理土地增值税会计处理一、土地增值税征税范围（一）一般规定 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）一、土地增值税征税范围（二）以房地产进行投资、联营 1.房地产作价入股转让到投资联营企业：暂免征收。2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业

2、以其建造的商品房进行投资和联营的：征收。（三）合作建房 1.建成后自用：暂免；2.建成后转让：征税。（四）企业兼并转让房地产：暂免一、土地增值税征税范围（五）房地产交换 1.单位之间换房：征税；2.个人之间互换自住房免征。（六）房地产抵押 1.抵押期不征；2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债：征税。（七）出租、房地产评估增值、国家收回房地产权：不征（八）土地的转让、抵押、置换：征税 下列各项中属于土地增值税征税范围的是（）。A.出让国有土地使用权 B.城市房地产的出租 C.转让国有土地作用权 D.合作建房，建成后自用 正确答案:C 选项A.出让国有土地使用权属于一级土地的行为,不征；选项B.

3、城市房地产的出租，没有发生产权转让，不征；选项D.合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收，建成后转让征收。二、应税收入与扣除项目（一）收入额的确定 实物收入：收入时的市场价格折算成货币收入。无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入。外币收入：取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。二、应税收入与扣除项目（二）扣除项目及其金额 1、新建房地产的扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额。包括：土地使用权支付的地价款 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。（2）房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

4、开发间接费用。二、应税收入与扣除项目（3）房地产开发费用。扣除限额计算：分摊利息支出，并提供证明的房地产开发费用扣除限额=利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%不能分摊利息支出，或不能提供证明的房地产开发费用扣除限额=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%注意：超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。清算时，已计入开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。二、应税收入与扣除项目（4）税金 房地产开发企业：营业税城建税教育费附加 其他企业

5、：营业税印花税城建税教育费附加（5）附加扣除（仅限于房地产开发企业）计算如下：(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)20%注意：代收费用一并收取计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取，不影响计税。二、应税收入与扣除项目 2、旧房及建筑物的扣除项目（1）房屋及建筑物的评估价格 有评估价：扣除标准=重置成本价成新度折扣率 无评估价、有发票：扣除标准=发票金额1（售房发票年购房发票年）5%（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（3）转让环节的税金三、应纳税额的计算（一）计算步骤 确认转让收入确认扣除项目金额计算增值额 确定税率计算税额 1、增值额的确定 增值额

6、=转让房地产的总收入一扣除项目金额 三、应纳税额的计算2、税率的确定三、应纳税额的计算 3、计算税额 应纳土地增值税土地增值额适用税率 在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。计算公式如下：应纳税额土地增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率三、应纳税额的计算 例1：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。解：可扣除项目80050%30430（万元）增值额50043070（万元）增值率70430100%

7、16.28%应纳土地增值税7030%21（万元）三、应纳税额的计算 例2：2013年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。解：收入5000（万元）扣除项目20001000100（20001000）5%275（20001000）20%4125（万元）增值额50004125875（

8、万元）增值率8754125100%21.21%应缴纳土地增值税87530%262.50（万元）例3：某市一内资房地产开发公司2013年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开

9、发费用扣除比例为10。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加。、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额。、该房地产开发公司2013年应缴纳土地增值税。解：（1）该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计40005（1+7+3）220（万元）（2）取得土地使用权所支付的金额600+50650万元房地产开发成本200+100+750+150+601260万元准予扣除房地产开发费用（650+1260）10191万元准予扣除的税金及附加=220万元 注意：房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。其他扣

10、除项目金额（650+1260）20382万元扣除项目金额合计650+1260+191+220+3822703万元 （3）收入总额4000万元准予扣除项目2703万元增值额4000-27031297万元增值率增值额扣除项目金额100 1297270310047.98，适用税率30 应纳土地增值税129730389.1（万元）四、房地产开发企业土地增值税清算管理 关注房地产应进行土地增值税清算的情形：（1）开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。关注要求房地产进行土地增值税清算的情形：（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建

11、筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。五、土地增值税会计处理（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理 通过“营业税金及附加”核算 收到预售款项时，按规定预缴土地增值税 借：应交税费应交土地增值税 贷：银行存款 销售实现时（房产交付），按应交的土地增值税 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交土地增值税五、土地增值税会计处理（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理 通过“其他业务支出”核算 企业按规定计算出应交

12、纳的土地增值税时 借：其他业务支出 贷：应交税费应交土地增值税 企业实际交纳土地增值税时 借：应交税费应交土地增值税 贷：银行存款五、土地增值税会计处理（三）其他企业转让房地产业务的土地增值税会计处理 企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，应通过“固定资产清理”账户核算 借：银行存款 （取得的转让收入）贷：固定资产清理 （取得的转让收入）计算应交纳的土地增值税 借：固定资产清理 贷：应交税费应交土地增值税其他税会计印花税会计房产税会计城市维护建设税会计耕地占用税会计城镇土地使用税会计车船税会计契税会计车辆购置税会计烟叶税会计印花税会计 一、纳税人 1.立合同人；2.立账簿人；3.立据

13、人；4.领受人；5.使用人；6.电子凭证的签订人（新增）。注意：（1）当事人为两方或两方以上的各方均为纳税人；（2）不包括保人、证人、鉴定人。（3）如立据人未贴花或少贴花的，书据持有人负责贴花。（4）如果应税凭证是由当事人的代理人代为书立的，则由代理人代为承担纳税义务。印花税会计 二、征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算 1、购销合同：按购销金额0.3贴花 包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同。注意：计税金额为购销全额，即不作任何扣减的购销金额，特别是调剂合同和易货合同，应包括各自提供货物额之和。2、加工承揽合同：按加工或承揽收入0.5贴花 包括加工、定作、修缮、

14、修理、印刷广告、测绘、测试等合同。注意：（1）受托方提供原材料：分别记载原材料和加工费分别贴花，未分别记载，全额按加工承揽合同计税贴花。（2）委托方提供原料：受托方只提供辅助材料，以辅助材料与加工费的合计数，依加工承揽合同贴花。对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花。印花税会计 3、建设工程勘察设计合同：按收取费用0.5贴花 包括勘察、设计合同。4、建筑安装工程承包合同：按承包金额0.3贴花 包括建筑、安装工程承包合同。注意：计税金额为承包金额，不得剔除任何费用。注意：分包或转包给其他施工单位，分包或转包合同也贴花。印花税会计5、财产租赁合同：按租赁金额1贴花。税额不足1元，按1元贴花 包

15、括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同。6、货物运输合同：按运输费用0.5贴花 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同。注意：计税依据为取得的运输费金额（即运费收入），不含货物的金额、装卸费和保险费等。.货物联运：起运地统一结算全程运费以全程运费为计税金额，起运地结算双方贴花；分程结算以分程运费为计税金额，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税。.国际货运：凡由我国运输企业运输的，以本程运费计算应纳税额；托运方按全程运费计算应纳税额。由外国运输企业运输进出口货物的，运输企业所持的运费结算凭证免纳印花税，托运方所持的运费结算凭证，应按规定计算缴纳印花税。

16、印花税会计 7、仓储保管合同：按仓储保管费用1贴花 包括仓储、保管合同。计税依据为收取的仓储保管费用。（不包括仓储物的价值）8、财产保险合同：按保险费收入1贴花 包括财产、责任、保证、信用等保险合同。计税依据为支付（收取）的保险费，不包括所保财产的金额印花税会计 9、借款合同：按借款金额0.05贴花 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同 （1）应纳税额借款金额（本金）0.05（2）一项信贷业务既签订借款合同又填开借据的，以借款合同金额贴花；只填开借据并作为合同使用的以借据金额贴花。（3）流动资金周转性借款合同，以其规定的最高额为计税依据贴花一次。（4）财产抵押借款，

17、从贷款方取得一定数量抵押贷款的合同，应按借款合同贴花；借款方因无力偿还借款而将抵押财产转移给贷款方时，按产权转移书据贴花。（5）融资租赁合同，应按合同所载租金总额，暂按借款合同计税。印花税会计 10、技术合同：按所载金额0.3贴花 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同。注意：法律、会计、审计等咨询合同不贴印花。技术开发合同，只就合同所载的报酬金额计税，研究开发经费不作为计税依据。11、产权转移书据：按所载金额0.5贴花 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。印花税会计 12、营业账簿：记载资金的账簿，按实收资

18、本和资本公积的合计金额0.5贴花，次年后增量贴花。其他账簿按件贴花5元。包括生产、经营用账册 13 权利、许可证照：按件贴花5元 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 印花税会计 三、会计处理：发生纳税义务时：借：管理费用 贷：银行存款 房产税会计 一、房产税的纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人均为房产税的纳税义务人。二、房产税的纳税范围和计税依据 房产税的纳税对象是我国境内的房屋（房产）。房产税的纳税范围为城市、县城、工矿区、建制镇。房产税以房产评估值（现行仍按原值）的计税依据。购置新建商品房、存量房，出租、出借房产，房地产开发企业自用、出租、

19、出借自建商品房，自交付使用、使用或办理权属转移之次月起，计缴房产税和城镇土地使用税。房产税会计 三、房产税的税率 现行税率：自用房产，按自用房产余值的1.2%；出租房产，按租金收入的12%。四、房产税减免 免缴房产税房产是：国家机关、人民团体、军队的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产；宗教寺庙、公园，名胜古迹的房产；个人的房产。上述单位和个人用于生产经营的房产除外。房地产开发企业建造的商品房，在售出前，免缴房产税；但在售出前本企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定缴纳房产税。房产税会计 五、房产税的计算 1、从价计征：年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%2、从租计征：年应

20、纳税额租金收入12%（个人为4%）如何确定从价还是从租：（1）经营自用的房屋从价；（2）出租的房屋从租；（3）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的从价；（4）房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的从租；（5）融资租赁房屋从价。房产税会计 3、地下建筑物：工业用房产 房产原值的确定：原价的5060%作为房产原值 税额应税原值（1原值减除比例）1.2%4、地下建筑物：商业和其他用房产 房产原值的确定：原价的7080%作为房产原值 税额应税原值（1原值减除比例）1.2%房产税会计 某企业有原值为4000万元的房产,2011年1月1日将其中的50%用于对外投资联营，投资期限10年，每年

21、固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%,计算该企业2011年度应纳房产税。解：投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。应纳房产税=400050%(1-20%)1.2%+5012%=23.2万元房产税会计 六、房产税的会计处理 企业按规定缴纳的房产税，应在“管理费用”账户中据实列支。预提税金时，作会计分录如下：借：管理费用 贷：应交税费应交房产税 缴纳税金时，作会计分录如下：借：应交税费应交房产税 贷：银行存款城市维护建设税会计 一、纳税人：凡是缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，同时都是该税的纳税

22、人。二、城市维护建设税计算依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额。三、税率：按纳税人所在地不同，其税率分别规定为：市区7%、县城和镇5%、乡村l%。城市维护建设税会计 二、会计处理 某汽车厂所在地为省会城市，当月实际已纳的增值税275万元，消费税400万元，营业税25万元。则：应纳城市维护建设税(27540025)7%49(万元)借：营业税金及附加 490 000 贷：应交税费应交城市维护建设税 490 000 缴纳税款时：借：应交税费应交城市维护建设税 490 000 贷：银行存款 490 000 应缴教育费附加（27540025）3%21（万元）借：主营业务税金及附加 210 0

23、00 贷：应交税费应交教育费附加 210 000耕地占用税会计 一、耕地占用税的纳税人 凡是占用耕地建房或从事其他非农业生产建设的单位或个人，都是耕地占用税的纳税人。二、耕地占用税的纳税范围和纳税对象P378。三、耕地占用税的计税依据和税率 四、耕地占用税的减免 五、耕地占用税的纳税环节和纳税期限耕地占用税会计 六、耕地占用税的计算 一般纳税人应纳税额的计算 应纳耕地占用税额=实际占用耕地面积适用的单位税额 农村居民占用耕地的计算 应纳耕地占用税额=实际占用耕地面积适用的单位税额50%公路建设占用耕地的计算 应纳耕地占用税额=实际占用耕地面积规定税额耕地占用税会计 七、耕地占用税的会计处理 于

24、占用耕地是一次性缴纳：1、初建单位：借：长期待摊费用开办费 贷：应缴税费应缴耕地占用税 开始经营当月：借：管理费用 贷：长期待摊费用开办费 2、非初建单位：借：在建工程 贷：应缴税费应缴耕地占用税城镇土地使用税会计 一、城镇土地使用税的纳税人 城镇土地使用税的纳税人是在我国境内使用土地的单位和个人。二、城镇土地使用税的纳税范围、计税依据 城镇土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区开征，凡是在纳税范围内的土地（农业用地除外），不论国家或集体、单位或个人，只要是非农业用地，都应照章缴纳土地使用税。目前，尚未对农村非农业用地计征。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。城镇土地使用税会计 三

25、、城镇土地使用税的税率 土地使用税采用定额税率。土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。四、城镇土地使用税的计算 以纳税人实际使用的土地面积为依据，依照规定的税额，按年计算，分期缴纳。应纳税额的计算公式如下：应纳税额应税土地的实际使用面积单位税额城镇土地使用税会计 五、城镇土地使用税的会计处理 缴纳城镇土地使用税的单位，应于会计年度终了时预计应交税额，记入当期“长期待摊费用”或“管理费用”、“营业费用”等账户；月终后，再与税务机关结算。预计时：借：长期待摊费用、管理费用、营业费用 贷：应交税费

26、应交土地使用税 上缴时：借：应交税费应交土地使用税 贷：银行存款 城镇土地使用税会计 例：某工业企业占用土地4 000平方米，该企业位于中等城市，当地人民政府核定该企业的土地使用税单位税额为9元/平方米。计算该企业应纳土地使用税，并作会计分录如下：应纳税额4 000936 000（元）借：管理费用 36 000 贷：应交税费应交土地使用税 36 000 借：应交税费应交土地使用税 36 000 贷：银行存款 36 000车船税会计 一、车船税的纳税人 在我国境内，车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳车船税。二、车船税的纳税范围 凡是行驶于中国境

27、内公共道路的车辆和航行于中国境内河流、湖泊或领海的船舶，均为该税的纳税范围。三、车船税税率 车船的适用税额，见车船税税目税额表（表10-6）P388P389。车船税会计 四、车船税的计算 注意计算单位！P390 应纳税额计算 1、购置的新车船当年的纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额年应纳税额12应纳税月份数。2、已完税车船被盗抢报废灭失的申请退还自被盗、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。3、已办理退税的被盗抢车船失而复得的，应当从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。4、已纳税车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不纳不退。车船税会计 五、车船税的会计处理 预提月份税金时，作

28、会计分录如下：借：管理费用 贷：应交税费应交车船税 缴纳税金时：借：应交税费应交车船税 贷：银行存款契税会计 一、契税的纳税人 买卖、典当、赠与、交换房产的当事人双方订立契约后的承受人为契税的纳税人。二、契税的计税依据 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。4.精装修房的计税依据行装修价款。契税会计 三、契税的税率 契税实行幅度比例税率。契税税率为3%5%。四、契税的减免（略）五、契税的缴纳（略）六、契税的计算 应纳税额

29、计税依据税率契税会计 七、契税的会计处理 企业的会计处理 预提税金时，作会计分录如下：借：固定资产、无形资产 贷：应交税费应交契税 缴纳税金时，作会计分录如下：借：应交税费应交契税 贷：银行存款契税会计 某企业以1 000万元购得一块土地的使用权，当地规定契税税率为3%，应作会计分录如下：应纳契税1 0003%30（万元）借：无形资产土地使用权 300 000 贷：银行存款 300 000 车辆购置税会计 一、车辆购置税的纳税人 在我国境内购置应税车辆的单位和个人为车辆购置税的纳税人。具体来讲，这种应税行为包括以下几种情况：（一）购买使用行为。包括购买使用国产应税车辆和购买使用进口应税车辆。（

30、二）进口使用行为。指直接进口使用应税车辆的行为。（三）受赠使用行为。（四）自产自用行为。（五）获奖使用行为。（六）其他使用行为。如拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并自用的应税车辆。车辆购置税会计 二、车辆购置税的纳税范围和计税依据 纳税范围包括各类汽车、各类摩托车、电车（有轨、无轨）、挂车（全挂、半挂）、农用 运输车（三轮、四轮）。三、车辆购置税的税率和应纳税额的计算 车辆购置税实行从价定率计算方法，税率为10。应纳税额计税价格10车辆购置税会计 四、车辆购置税的会计处理 企业购买、进口、自产、受赠、获奖以及以其他方式取得并自用的应税车辆应缴的车辆购置税，或者当初购置的属于减免税的车辆在转让或

31、改变用途后，按规定应补缴的车辆购置税，在按规定期限缴纳车购税后，会计根据有关凭证，借记“固定资产”等，贷记“银行存款”（也可以通过“应交税费”账户）车辆购置税会计 某公司8月份购进一辆小汽车，增值税专用发票所列价款22万元，增值税额3.74万元，9月份到主管税务机关缴纳车辆购置税。8月份作会计分录如下：应缴车辆购置税220 0001022 000（元）借：固定资产车辆 279 400 贷：银行存款、应付账款等 257 400 应交税费应缴车购税 22 000 9月份缴纳车购税时：借：应交税费应缴车购税 22 000 贷：银行存款 22 000烟叶税会计 一、烟叶税的纳税人 在中华人民共和国境内

32、收购烟叶的单位为烟叶税的纳税人。烟叶是指晾晒烟叶、烤烟叶。二、烟叶税的计税依据与税率 （1）烟叶税的计税依据为收购金额。（2）收购金额包括纳税人支付给销售者的烟叶收购价款和价外补贴。价外补贴统一暂按烟叶收购价款10%计入收购金额，即：价外补贴金额=收购价款10%收购金额=收购价款+价外补贴金额 烟叶税实行比例税率，税率为20%烟叶税会计 三、烟叶税的计算与缴纳 烟叶税的应纳税额按照纳税人收购烟叶的收购金额和规定税率计算。应纳税额的计算公式为：应纳税额=收购金额税率 四、烟叶税的会计处理 收购烟叶时：借：材料采购 贷：应交税费应交烟叶税MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉