金融机构-房地产融资过程调研及核查要点

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1、房地产开发 贷款的调查和审查要点主要内容主要内容一、房地产行业的主要特点一、房地产行业的主要特点二、近年主要的房地产政策及内容要点二、近年主要的房地产政策及内容要点三、房地产开发贷款的基本性要求三、房地产开发贷款的基本性要求四、房地产市场和房地产贷款的分类四、房地产市场和房地产贷款的分类五、房地产项目的立项批准文件和五、房地产项目的立项批准文件和“四证四证”的取得程序的取得程序六、调查报告的要点六、调查报告的要点七、审批报告的要点七、审批报告的要点八、房地产开发贷款的授信安排八、房地产开发贷款的授信安排一、房地产行业的主要特点1 1、区域性、区域性(市场及政策的多元化市场及政策的多元化)2 2

2、、周期性、周期性3 3、政策性、政策性4 4、投资大、借款多、周期长、投资大、借款多、周期长5 5、投资和消费的双重性、投资和消费的双重性6 6、专业性、专业性7 7、个别性、个别性8 8、风险性、风险性二、近年主要的房地产政策及内容要点1 1、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知、关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发（银发（20032003）121121号号-作出了多项具体规定，措施严厉作出了多项具体规定，措施严厉2 2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知20032003年年1818号文号文 3 3、商业银行房地产贷款风险管理指引

3、、商业银行房地产贷款风险管理指引 银监发（银监发（20042004）5757号号-自有资自有资金比例不得低于金比例不得低于35%35%4 4、关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知、关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知 银银监通（监通（20042004）7575号号 5 5、国务院关于深化改革严格土地管理的决定、国务院关于深化改革严格土地管理的决定0404年年1212月月 6 6、国务院发布稳定房价的八条意见、国务院发布稳定房价的八条意见20052005年年3 3月月-稳定房价的八条意见，要求各稳定房价的八条意见，要求各地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称

4、地方切实负起稳定住房价格的责任，俗称“旧八条旧八条”7 7、国务院副总理曾培炎、国务院副总理曾培炎“关于抑制房价过快上涨势头的四点要求关于抑制房价过快上涨势头的四点要求”20052005年年4 4月月 8 8、国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施、国务院关于进一步加强房地产市场宏观调控问题的八条措施20052005年年4 4月月-指指出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进出加强房地产市场引导和调控的八项措施，俗称新八条，以组合政策对房地产行业进行调控行调控9 9、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见、七部委关于做好稳定住房价格工作的意见050

5、5年年5 5月月-加大土地供应调控力度，加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标严格土地管理，调整住房转让环节的营业税政策，明确享受优惠政策的普通住房的标准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化准等，反映政府对房地产市场的宏观调控进一步细化1010、贷款基准利率上调、贷款基准利率上调20042004年年1010月月 1111、住房按揭利率上调、住房按揭利率上调20052005年年3 3月月 三、人民银行三、人民银行121号文件的要求号文件的要求1.1.不得对未取得不得对未取得“四证四证”的房地产项目发放贷款；的房地产项目发放贷款；2

6、.2.不得对异地的房地产项目进行贷款；不得对异地的房地产项目进行贷款；3.3.商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；金的贷款；4.4.房地产开发企业申请银行贷款房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于所其自有资金应不低于所开发项目总投资的开发项目总投资的35%;35%;5.5.不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；不得对存在拖欠工程款行为的借款申请人发放贷款；6.6.房地产类的贷款必须归入房地产类的贷款必须归入“房地产贷款房地产贷款”会计科目核算，会计科目核算，严禁对房地产开发企业发放流动资金贷款。严禁对房地产开

7、发企业发放流动资金贷款。四、房地产市场和房地产开发贷款的分类 1、按用途按用途-分为住宅、写字楼、商铺等分为住宅、写字楼、商铺等 2、按经营对象、按经营对象-分为土地市场和房产市场分为土地市场和房产市场 3、按市场层次、按市场层次-分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又分为一级市场、二级市场和三级市场；在我国，房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让称土地出让市场，是指国家将土地的使用权，按一定年限一定性出让给土地受让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交易市场；二级市场是房地产转让者，并由土地受让者向国家支付土地出让金的交

8、易市场；二级市场是房地产转让市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横市场，是已经取得土地使用权的开发经营者与房地产使用单位和个人之间进行横向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属向交易转让的市场；三级市场是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场，属于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场于房地产市场中调剂余缺、重新配置的市场-我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析我行的房地产调查和审查模板主要适用于房产市场及二级市场的项目调查分析 房产开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不房产

9、开发按照经营的方式可分为出租、出售和自营等方式，不同的类型还款来源不同同,应有不同的分析模式应有不同的分析模式 五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：通常开发商按如下程序进行房地产开发与经营的：选地盘选地盘项目可行性分析项目可行性分析在计划部门立项在计划部门立项初步设计初步设计在国土部门办理在国土部门办理土地审批土地审批领取土地使用证领取土地使用证在城市规划部门办理建设用地性质审批在城市规划部门办理建设用地性质审批领领取建设用地规划许可证取建设用地规划许可证在城市规划部门办理工程规划审批在城市规划部门办理工程规划审批领取建设工领取建设工程规

10、划许可证程规划许可证在建设门办理开工审批在建设门办理开工审批领取建设工程开工许可证领取建设工程开工许可证进进行房地产开发建设行房地产开发建设主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的主体工程封顶（高层为投入建设资金达到总额的2/3）领取领取商品房预售许可证商品房预售许可证进行销售进行销售六、调查报告的主要内容六、调查报告的主要内容-对借款主体资质的确认根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应

11、的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定，我国房地产开发企业按照自按照建设部颁布的房地产开发企业资质管理规定，我国房地产开发企业按照自有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发有资金和注册资金的数额、专业技术人员的数目、相应的职称要求、从事房地产开发的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：的经历以及业绩分为一级、二级、三级等资质等级，各资质等级企业的条件如下：一级资质的条件包括：一级资质的条件包括：（1）、注册资本不低于）、注册资本不低于5000万元

12、；万元；（2）、从事房地产开发）、从事房地产开发5年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；地产开发投资额；（4）、连续）、连续5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积）、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产开产开发投资额；发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类

13、的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不人，持有资格证书的专职会计人员不少于少于4人；人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；住宅使用说明书制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。）、未发生过重大工程质量事故。二级资质的条件包括：二级资质的条件包括：（1）

14、、注册资本不低于）、注册资本不低于2000万元；万元；（2）、从事房地产开发）、从事房地产开发3年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；房地产开发投资额；（4）、连续）、连续3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面积）、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；发投资额；（6）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于）、

15、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人人，持有资格证书的专职会计人员不少于员不少于3人；人；（7）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；住宅使用说明书制度；（9）、未发生过重大工程质量事故。）、未发生过重大工程质量事故。三

16、级资质的条件包括：三级资质的条件包括：（1 1）、注册资本不低于）、注册资本不低于800800万元；万元；（2 2）、从事房地产开发）、从事房地产开发2 2年以上；年以上；（3 3）、近三年房屋建筑面积累计竣工）、近三年房屋建筑面积累计竣工5 5万平方米以上，或者累计完成与此相当万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；的房地产开发投资额；（4 4）、连续）、连续2 2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100%100%；（5 5）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少）、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于于1010人

17、，其中具有中级以上职称的管理人员不少于人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5 5人，持有资格证书的专职会计人人，持有资格证书的专职会计人员不少于员不少于2 2人；人；（6 6）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计）、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7 7）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书）、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；和住宅使用说明书制度；（8 8）、未发生过重大工程质

18、量事故。）、未发生过重大工程质量事故。各资质等级承担的房地产开发范围：（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批：（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相

19、应等级的资质证书此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。-对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注对房地产企业股东背景及资本积累过程应予以关注 房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注 由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史 房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过程、予以充份关注 在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提

20、出开发贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押.在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.-房地产企业资信情况房地产企业资信情况 除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况.在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼,因此总行出具了初审退档的意见.-房地产企业财务资料

21、分析与说明房地产企业财务资料分析与说明 v房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。v存货及预收帐款的分析：-对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况-在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资

22、产，应予以特别说明v应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况v股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离v案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。调查阶段-项目的基本情况项目的基本情况 v根据借款人提

23、供的项目批文根据借款人提供的项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、施工合同、监理合同施工合同、监理合同、可研报告等资料确定项目的基本数据可研报告等资料确定项目的基本数据v对项目土地使用权的取得应重点说明对项目土地使用权的取得应重点说明,反映项目产权是否清晰反映项目产权是否清晰v案例案例:某房地产开发公司某房地产开发公司A向我行提出房地产开发贷款的申请向我行提出房地产开发贷款的申请,该项目取得的过程该项目取得的过程为为:2003年年,市国土局与市国土局与B公司签订土地出让合同公司签订土地出让合同,B公司取得土地编号为

24、公司取得土地编号为A803-0042号宗地号宗地的使用权的使用权,面积面积162,963平米平米,土地出让价为土地出让价为7682万元万元,建筑容积率建筑容积率1,计容积率建面不超过计容积率建面不超过163,900平米平米,05年年1月月,由于国家需要征收上述宗地的部分土地由于国家需要征收上述宗地的部分土地,国土局和国土局和B公司签订补偿协公司签订补偿协议议,国土局收回国土局收回23,741平米的土地使用权平米的土地使用权,同时国土局将附近的地块拨给同时国土局将附近的地块拨给B公司作为补偿公司作为补偿,用用地面积调整为地面积调整为200,322平米平米,容积率变更为容积率变更为1.8,计容积经

25、总建面不超过计容积经总建面不超过360,580平米平米,B公司公司再向国土局补交了地价款再向国土局补交了地价款13208万元万元,以上款项已支付完毕以上款项已支付完毕,并提供了付款凭证并提供了付款凭证.2005年年6月月,由于由于B公司的股东缺乏开发实力公司的股东缺乏开发实力,将将B公司的股权全部出让给公司的股权全部出让给C公司公司,C公司公司为此支付了为此支付了45000万元的股权转让款万元的股权转让款,款项支付完毕款项支付完毕,并将并将B公司更名为公司更名为A公司公司,现四证齐备现四证齐备,产权清晰产权清晰.v项目的合法性、合规性、可行性的调查和审查v由于立项批准文件及由于立项批准文件及“

26、四证四证”是房地产项目合法合规的前提，也是项目建成办理房地产销是房地产项目合法合规的前提，也是项目建成办理房地产销售证书和过户登记的依据，而房地产项目的销售将影响销售资金的回笼，直接影响贷款的售证书和过户登记的依据，而房地产项目的销售将影响销售资金的回笼，直接影响贷款的归还，因此，商业银行发放房地产开发贷款，只能针对已取得立项批准文件和归还，因此，商业银行发放房地产开发贷款，只能针对已取得立项批准文件和“四证四证”的的项目，对此，中国人民银行和有关部委作出了明确的规定。项目，对此，中国人民银行和有关部委作出了明确的规定。v注意注意“四证四证”的颁发时间的颁发时间,确认确认“四证四证”的有效性的

27、有效性目前我国政府部门颁发的项目目前我国政府部门颁发的项目“四证四证”具有时间限制，如开发商未按具有时间限制，如开发商未按“四证四证”的要求办理相的要求办理相关手续或开工建设，则有可能导致关手续或开工建设，则有可能导致“四证四证”的失效，这些规定主要有：的失效，这些规定主要有：1 1、开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或者建设、开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或者建设用地超过两年未使用，则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证。用地超过两年未使用，则由城市规划行政部门撤消其建设用地规划许可证。2 2、开发商在取得建设工程规划许可证后

28、，应在、开发商在取得建设工程规划许可证后，应在6 6个月内申请开工，逾期未开工又个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。未申请延期或申请延期未获批准的，建设工程规划许可证即行失效。3 3、建设单位应当自领取施工许可证之日起、建设单位应当自领取施工许可证之日起3 3个月内开工，因故不能按时开工的，应当个月内开工，因故不能按时开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3 3个月，既不开工又不申请延期或者超过个月，既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。延期时限的，施工许

29、可证自行废止。调查阶段调查阶段-项目市场分析项目市场分析(案例案例)-公司系南方沿海城市的房地产开发商，拟向我行提出房地产开发贷款申请，信贷人公司系南方沿海城市的房地产开发商，拟向我行提出房地产开发贷款申请，信贷人员经过公开信息的搜索，以及走访相关政府部分，取得了分析的基础数据，并作出了以下员经过公开信息的搜索，以及走访相关政府部分，取得了分析的基础数据，并作出了以下的市场分析：的市场分析：列出本市近年列出本市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP变化趋势力本市历年人均可支配收入变化趋势变化趋势力本市历年人均可支配收入变化趋势图本市历年社会消费品零售总额变化趋势图，反映该市图本市历年社会消费

30、品零售总额变化趋势图，反映该市GDPGDP总量连年保持总量连年保持1010以上的增速，人均以上的增速，人均GDPGDP水平较高，接近发达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上水平较高，接近发达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上升，居民消费升温升，居民消费升温根据当地政府公布的有关数据，发现根据当地政府公布的有关数据，发现0505年该市土地供应偏紧，由于城中村改造步伐较缓年该市土地供应偏紧，由于城中村改造步伐较缓慢，以及区域内土地资源较为紧张的原因，慢，以及区域内土地资源较为紧张的原因，0505年土地供应量明显小于上年年土地供应量明显小于上年0505年年-6-6月，该市商品房投资同比下降月，该市

31、商品房投资同比下降1414，商品房施工面积同比下降，商品房施工面积同比下降1.41.4,商品房竣商品房竣工面积同比下降工面积同比下降24%,24%,至至6 6月末月末,商品房空置率同比减少商品房空置率同比减少38%;38%;*信贷人员分别制作了该市各区域信贷人员分别制作了该市各区域/各房型各房型/各价格区间的成交组成图各价格区间的成交组成图,以及以及1-61-6月住宅销售月住宅销售价格趋势图价格趋势图,反映出该市成交以某两大区域的住宅为主反映出该市成交以某两大区域的住宅为主,价格区间主要在价格区间主要在40004000至至60006000元元/平平米米,三房单位成交量较大三房单位成交量较大,而

32、价格方面较上年同期上涨了而价格方面较上年同期上涨了8%8%*0505年上半年年上半年,该市二手房交易保持高速增长该市二手房交易保持高速增长,同比上增长同比上增长31%,31%,二手住宅的价格比上年同期二手住宅的价格比上年同期增长增长14.55%,14.55%,高于新建住宅的价格涨幅高于新建住宅的价格涨幅*租赁市场升温租赁市场升温,由于该市人口中外来人口比例较大由于该市人口中外来人口比例较大,人口数量增长较快人口数量增长较快,市内的房屋租赁保市内的房屋租赁保持快速稳定增长势头持快速稳定增长势头,今年今年1-61-6月月,租金小幅上涨租金小幅上涨6%,6%,有利于吸引投资有利于吸引投资*通过上述分

33、析通过上述分析,表明该市居民购买能力较强表明该市居民购买能力较强,由于土地市场供应下降由于土地市场供应下降,以及人口的增长以及人口的增长,房房地产需求旺盛地产需求旺盛,整体的市场环境较好整体的市场环境较好续上续上:项目区域市场的分析项目区域市场的分析:案例:B项目位于某市的L区,信贷人员对项目的区域分析过于简单,经过搜集相关资料,审查人员对该区域市场作了如下分析:*L区系该市的老工业区,近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求*L区并不属于该市的传统住宅区,区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较弱*L区由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商

34、,目前在开发的楼盘较多,B项目面临集中放盘的竞争压力*B项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高,较之周边不少楼盘系通过工厂拆迁协议获得的土地,成本不具有优势,该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析项目的微观市场分析项目的微观市场分析:*价格分析价格分析:结合项目的产品定位结合项目的产品定位/客户定位客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格定位是否合理定位是否合理案例案例:某市房产开发公司拟向我行申请开发贷款某市房产开发公司拟向我行申请开发贷款,用于用于C项目的开发

35、项目的开发,C项目系小高层普通住宅项项目系小高层普通住宅项目目,位于该市新工业开发区位于该市新工业开发区,配套较差配套较差,但由于该市前一段时间房价非正常暴涨但由于该市前一段时间房价非正常暴涨,该项目定出销售该项目定出销售价为价为17500元元/平米平米,而该区域上年的楼盘平均成交价仅为而该区域上年的楼盘平均成交价仅为5400元元/平米平米,由于政府的政策调控由于政府的政策调控,该该市房地产价格大幅下跌市房地产价格大幅下跌,该项目销售价格不得不一降再降该项目销售价格不得不一降再降,实际成交均价不足实际成交均价不足8000元元/平米平米,并由并由于定价过高而出现滞销于定价过高而出现滞销.v-SW

36、OT-SWOT分析分析:以简练的语言概括项目本身及以简练的语言概括项目本身及外部环境的优点和缺点外部环境的优点和缺点v项目内在要素的优势和劣势项目内在要素的优势和劣势 v外部环境对项目的有利因素和不利因素外部环境对项目的有利因素和不利因素 v案例：Strength(优势)Weakness(劣势)景观资源品牌房地产公司项目周边配套不足容积率较高Opportunity(机会)Threat(威胁)新的片区规划地铁线规划06至07年周边高端竞争物业投放量大,竞争压力-项目建设进度项目建设进度 根据借款人提供的土地出让合同、工程合同、设备根据借款人提供的土地出让合同、工程合同、设备安装合同等资料进行预测

37、，有安装合同等资料进行预测，有部分单位能够提供项目的横道图，直观地标示出工程部分单位能够提供项目的横道图，直观地标示出工程进度，可资参考进度，可资参考;同时由借款人同时由借款人提供款项的支付凭证提供款项的支付凭证,经办人员与现场施工进度进行对经办人员与现场施工进度进行对比比案例案例:某项目工程进度表某项目工程进度表:工序第一年第二年第三年第四年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期工程主体建设工程室外内装修公建配套预售交楼-项目投资计划估算：根据工程进度，以及合同规定的付款时间，对项目的付款进度进行项目投资计划估算：根据工程进度，以及合同规定的付款时间，对项目的付款进度进行估算，在调查

38、报告中列出付款时间和金额估算，在调查报告中列出付款时间和金额 项目投资计划估算和下面的资金回笼计划是制作资金平衡表和现金流量表的基础性工作项目投资计划估算和下面的资金回笼计划是制作资金平衡表和现金流量表的基础性工作案例：根据某项目工程计划横道图，水电工程的施工期为案例：根据某项目工程计划横道图，水电工程的施工期为06年年4月至月至07年年8月，而根据合同的月，而根据合同的约定，总的安装费用为约定，总的安装费用为11437万元，付款方式为工程起始先支付万元，付款方式为工程起始先支付10%，以后每季付款，以后每季付款20%，工，工程结束后一个月付余款。根据上述调查及资料，我们可以制作出水电安装费投

39、资支出计划：程结束后一个月付余款。根据上述调查及资料，我们可以制作出水电安装费投资支出计划：项目名称投资金额单位：万元06年二季度万元06年三季度万元06年四季度万元07年一季度万元07年二季度万元07年三季度万元水电安装费支付进度情况11437.311143.732287.462287.462287.462287.461143.73v-资金回笼计划资金回笼计划 经过调查，从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分经过调查，从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分析，根据上述市场分析的结果，比较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和析，根据上述市场分析的结果，比

40、较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和资金回笼进度资金回笼进度 案例：案例：A项目地处南方沿海某市，经过市场分析及与周边楼盘销售情况作对比，经办人员项目地处南方沿海某市，经过市场分析及与周边楼盘销售情况作对比，经办人员认为该项目的销售前景乐观，以下是该项目的基础数据：认为该项目的销售前景乐观，以下是该项目的基础数据：可销售面积：可销售面积：359085.13平米（不计地下部分）平米（不计地下部分）其中：独立住宅：其中：独立住宅：5330.52平米平米*售价售价20000元元/平平*销售率销售率100%=10661.04万元万元 低层住宅：低层住宅：50663.54平米平米*售价售价1500

41、0元元/平平*销售率销售率100%=75995.31万元万元 多层住宅：多层住宅：50482.98平米平米*售价售价12000元元/平平*销售率销售率100%=60579.58万元万元 商业面积：商业面积：800平米平米*售价售价15000元元/平平*销售率销售率100%=1200万元万元 高层住宅：高层住宅：251808.09平米平米*售价售价8000元元/平平*销售率销售率95%=191374.15万元万元根据各类型房产预售推出的时间，预计：根据各类型房产预售推出的时间，预计：独立住宅销售进度为：独立住宅销售进度为：07年三季度年三季度30%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度20%

42、低层住宅销售进度为：低层住宅销售进度为：07年三季度年三季度20%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度30%多层住宅销售进度为：多层住宅销售进度为：07年三季度年三季度20%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度30%商业销售进度为：商业销售进度为：07年三季度年三季度100%高层住宅销售进度为：高层住宅销售进度为：07年四季度年四季度30%，08年一季度年一季度30%，08年二季度年二季度25%，08年三季年三季度度10%项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期20%，余，余80%部分在下季度收取部分在下季度收取-房地产项目总成本费用的主

43、要构成房地产项目总成本费用的主要构成:(一一)开发成本开发成本1、土地使用权出让金、土地使用权出让金2、土地征用及拆迁安置补偿费（国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助、青苗、土地征用及拆迁安置补偿费（国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助、青苗补偿费等，在城镇地区，国家对因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失的，新用地单位按规定补偿）补偿费等，在城镇地区，国家对因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失的，新用地单位按规定补偿）3、前期工程费（规划设计、可研费、地质勘测、三通一平等，一般可按项目总投的一定比例估算，一般情况下，、前期工程费（规划

44、设计、可研费、地质勘测、三通一平等，一般可按项目总投的一定比例估算，一般情况下，规划及设计费为建安工程费的规划及设计费为建安工程费的3%左右；可研费占总投的左右；可研费占总投的0.21%左右）左右）4、建安工程费（土建工程、设备及安装工程）建安工程费的估算有多种方法，包括单元估算法、单位指标估算、建安工程费（土建工程、设备及安装工程）建安工程费的估算有多种方法，包括单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算，但需根据情况随不同时期进行数据调整法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算，但需根据情况随不同时期进行数据调整5、基础设施费（又称红线内工程费，包括供水、

45、供电、道路、绿化、环卫等工程费用）、基础设施费（又称红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、环卫等工程费用）6、公共配套设施费（主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出）、公共配套设施费（主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出）7、不可预见费（包括备用金、不可预见的基础或其他工程费等，可以上述六项费用之和为基数，按一定比例估、不可预见费（包括备用金、不可预见的基础或其他工程费等，可以上述六项费用之和为基数，按一定比例估算）算）8、开发期税费（项目在开发过程中所负担的各种税金和规费，按当地有关标准估算，主要包括配套设施建设费、开发期税费（项目在开发过程中所负担的各种税金和

46、规费，按当地有关标准估算，主要包括配套设施建设费、建筑工程质量与安监费、投资方向调节税等）建筑工程质量与安监费、投资方向调节税等）（二）开发费用（二）开发费用1、管理费用（是指企业与房地产开发项目相关的管理和组织经营活动发生的各种费用，一般可以按照开发成本、管理费用（是指企业与房地产开发项目相关的管理和组织经营活动发生的各种费用，一般可以按照开发成本取百分数估算，约取百分数估算，约1.5%-3%左右）左右）2、销售费用（在销售产品过程中发生的费用。各项合计一般占到销售收入的、销售费用（在销售产品过程中发生的费用。各项合计一般占到销售收入的4-6%）3、财务费用（借款利息和其他财务费用）、财务费

47、用（借款利息和其他财务费用）-房地产项目经营税费房地产项目经营税费v包含两部分，即项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费包含两部分，即项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费v开发期间的税费作为项目投资的组成部分开发期间的税费作为项目投资的组成部分v经营期间的税费主要指在销售与交易阶段发生的税费，不作为成本费用的构成，但要抵经营期间的税费主要指在销售与交易阶段发生的税费，不作为成本费用的构成，但要抵减销售带来的现金流量减销售带来的现金流量v经营期间的税费主要包括：经营期间的税费主要包括：v1、营业税，一般按房地产销售收入的、营业税，一般按房地产销售收入的5%计征计征v2、城市维护建设

48、税、教育费附加、防洪工程、交易印花等税费，约占销售收入的、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程、交易印花等税费，约占销售收入的0.7%v3、土地增值税，实际是对土地收益的课税，实行超率累进税率、土地增值税，实际是对土地收益的课税，实行超率累进税率v4、企业所得税、企业所得税某市建设部门提供的各类建安工程费的近似估算指标表某市建设部门提供的各类建安工程费的近似估算指标表案案 例例 单位：元单位：元/平米（按建筑面积计）平米（按建筑面积计）项目项目多层（多层（7层以下）层以下）小高层（小高层（8-17层）层）高层（高层（18层以上）层以上）桩基础桩基础50-6970-9090-120土建工程土建工

49、程650-900750-11501150-1560一般水电安装一般水电安装70-9080-100100-160电梯电梯-60-10060-100地下室费用地下室费用-150-350150-350-项目财务和风险分析项目财务和风险分析 -按照经济效益是否考虑了时间因素，可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益，对于投资期较短的项目，可以按照经济效益是否考虑了时间因素，可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益，对于投资期较短的项目，可以静态方式进行评价静态方式进行评价-在评价指标计算时不考虑资金的时间价值，这一类评价指标统称为静态评价指标，如投资利润率等指标在评价指标计算时不考虑资金的时间价值，这

50、一类评价指标统称为静态评价指标，如投资利润率等指标案例：案例：项目项目 计算公式计算公式 金额（万元）金额（万元）销售收入销售收入 339810.07 339810.07开发成本开发成本 219797.7 219797.7销售税金及附加销售税金及附加 17330.31 17330.31利润总额利润总额 102682.05 102682.05所得税所得税 33885.08 33885.08 净利润净利润 68796.97 68796.97成本利润率成本利润率 46.72%46.72%成本净利润率成本净利润率 31.3%31.3%-在评价指标计算时，考虑了因现金流量发生时点不同而产生的时间价值，这

51、一类评价指标统称为动态评价指标，如在评价指标计算时，考虑了因现金流量发生时点不同而产生的时间价值，这一类评价指标统称为动态评价指标，如财务净现值、内部收益率财务净现值、内部收益率 内部收益率和财务净现值的计算：内部收益率和财务净现值的计算：内部收益率是指项目整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映拟建项目的投资收益水平。内部收益率是指项目整个寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映拟建项目的投资收益水平。财务净现值是反映项目在整个寿命期内总的获利能力的动态评价指标，是指项目按行业的基准收益率将各年的净现金财务净现值是反映项目在整个寿命期内总的获利能力的动态评价指

52、标，是指项目按行业的基准收益率将各年的净现金流流量净值折现到建设起点的现值之和。量净值折现到建设起点的现值之和。几个基础数值的确定：几个基础数值的确定：1 1、计算期：一般以建设开始年作为计算期的第一年，一直到项目全部销售完毕或实现预期的最大销售值为止、计算期：一般以建设开始年作为计算期的第一年，一直到项目全部销售完毕或实现预期的最大销售值为止 2 2、基准收益率：一般以略高于银行同期贷款利率作为基准收益率、基准收益率：一般以略高于银行同期贷款利率作为基准收益率 10、案例：、案例：项目总投资估算表项目总投资估算表项目项目估算依据估算依据金额（万元）金额（万元）一、开发成本一、开发成本1、土地

53、使用权出让金、土地使用权出让金据实填列，土地出让合同及缴款凭证据实填列，土地出让合同及缴款凭证480002、土地征用及拆迁安置补偿费、土地征用及拆迁安置补偿费-3、前期工程费、前期工程费规划设计费：建安工程费规划设计费：建安工程费*3%可行性研究费：建安工程费可行性研究费：建安工程费*0.15%水文、地质、勘察：建安费水文、地质、勘察：建安费*0.15%筹建开办费：建安费筹建开办费：建安费2.5%3722.1344、建安工程费（小高层住宅）、建安工程费（小高层住宅）桩基：桩基：60元元/平平水电安装：水电安装：150元元/平平土建工程：土建工程：900元元/平平通讯、公用天线、对讲机系统、智能

54、化设备：通讯、公用天线、对讲机系统、智能化设备：231元元/平平普通装修：普通装修：80元元/平平电梯：电梯：120元元/平平煤气：煤气：15元元/平平64174.725、基础设施费、基础设施费按按180万元万元/每平米占地面积估算每平米占地面积估算19116、公共配套设施费、公共配套设施费项目配套有幼儿园、小学、中学、居委会等配套设施，项目配套有幼儿园、小学、中学、居委会等配套设施，分别按建筑面积每平米分别按建筑面积每平米400-900元估算元估算25537、开发期间税费（各地项目有所区别）、开发期间税费（各地项目有所区别）建安工程费的建安工程费的2%12838、不可预见费、其他费用、不可预

55、见费、其他费用前述前述2-4项之和项之和*3%2171二、开发费用二、开发费用1、管理费用、管理费用上述前五项之和上述前五项之和*3%36112、销售费用、销售费用总销售的总销售的4%60543、财务费用、财务费用按融资计划及银行借款利率按融资计划及银行借款利率10470三、合计三、合计143949.854投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表投资估算投资估算筹资安排筹资安排资金运用资金运用金额金额资金来源资金来源金额金额土地成本土地成本61357实收资本实收资本850001）出让金）出让金61357预售收入预售收入147982）银行借款银行借款120000前期工程费前期工程费3983质保金

56、质保金建安费建安费119282其他资金来源其他资金来源基础建设费、配套基础建设费、配套开发期税费开发期税费1494其他费用其他费用33681合计合计219787合计合计21978710、附表的制作、附表的制作项目投资进度计划估算项目投资进度计划估算表表投资项目第一年第二年第三年08/108/208/308/4小计05/205/305/406/106/206/306/407/107/207/307/4出让金481501320761357前期工程费149414949963984建安工程5117124151366412629179241867519774928050531758119282税费125

57、1251251251251251251251251251251251494不可预见费2732732732732732732732732732732732733275专用基金34443444管理费3073073073073073073073073073073073073692财务费158415841584158415841584158415841584110911090016474销售费1271044255918588863226796合计10、附表的制作、附表的制作序号项目合计07/307/408/108/208/308/4分季度分季度1销售收入339810317131340521035395

58、0362201451.1独立住宅销售收入106613198533121321.2低层住宅销售收入759951519937998227991.3多层住宅销售收入605801211630290181741.4配套商业销售收入120012001.5高层住宅销售收入191374604346043450361201452当期销售回款3398106343521811279499290344318161163销售税金及附加1733132326616525473722608224销售净收入322480601949520121424881654205815294项目销售收入与经营税金及附加估算表10、附表的制作

59、、附表的制作资金来源与运用表资金来源与运用表项目合计05/205/305/406/106/206/306/407/107/207/307/408/108/208/308/4资金来源经营活动产生的现金339810634352181127949929034431816116销售收入出租收入其他收入筹资活动产生的现金1850006700018000120000自有资金850006700018000银行借款120000120000其他负债资金运用372530开发成本费用2197984885515406890015700159521566520962217122281111695838695752967

60、886322经营税金及附加173303232661652547382260822所得税15402940656447202331848借款本金偿付12000060004200072000盈余资金2266118144略累计盈余资金10、附表的制作、附表的制作项目全部投资现金流量项目全部投资现金流量表表序号项目名称合计2005年度2006年度2007年度2008年度年度1.1销售收入33981000585242812851.2出租收入1.3自营收入1现金流入合计2.1开发成本费用715776194358269115322.2经营税金及附加173302984143452.3土地增值税2.4所得税154

61、02940144622现金流出合计3净现金流量4累计净现金流量财务净现值65701财务内部收益率30.3%-授信保障方式授信保障方式封闭运作情况封闭运作情况-由于项目类房地产开发贷款具有自偿性的特征，因此封闭运作的条件非常重要，能否成功收回开发贷由于项目类房地产开发贷款具有自偿性的特征，因此封闭运作的条件非常重要，能否成功收回开发贷款，封闭操作是否严密是关键款，封闭操作是否严密是关键-我行的开发贷款是否可以封闭操作，指定用途划款我行的开发贷款是否可以封闭操作，指定用途划款-销售回款是否可以封闭操作，是否设定还款比例分期分批收回销售回款是否可以封闭操作，是否设定还款比例分期分批收回-项目土地及在

62、建工程是否抵押于我行项目土地及在建工程是否抵押于我行-预售证取得前是否需先行注销土地抵押登记，有无配套的风险控制措施预售证取得前是否需先行注销土地抵押登记，有无配套的风险控制措施-是否逐笔归还我行贷款，逐户解除抵押登记是否逐笔归还我行贷款，逐户解除抵押登记案例：某公司拟向我行申请案例：某公司拟向我行申请4 4亿元房地产开发贷款，用于其投资的亿元房地产开发贷款，用于其投资的A A项目的建设，该项目土地及在建工程抵押给我行，土项目的建设，该项目土地及在建工程抵押给我行，土地成本地成本5.15.1亿已支付。亿已支付。经办行提出以下的操作说明：经办行提出以下的操作说明：1 1、我行贷款全部封闭操作，由

63、我行认可的独立第三方进行项目的监理，经办行指定房地产专职岗及支行行长、客、我行贷款全部封闭操作，由我行认可的独立第三方进行项目的监理，经办行指定房地产专职岗及支行行长、客户经理组成监管小组，每笔放款均由监管小组组长及监理公司签字认可方可用款；户经理组成监管小组，每笔放款均由监管小组组长及监理公司签字认可方可用款；2 2、放款前办妥抵押登记手续，初始抵押率不高于、放款前办妥抵押登记手续，初始抵押率不高于50%50%，同时应满足用款条件方可支款；在放款的过程中，抵押率始，同时应满足用款条件方可支款；在放款的过程中，抵押率始终不高于终不高于50%50%；3 3、借款人将唯一预售帐号开立在我行，所有的

64、预售款项进入我行帐户，由我行监管使用，预售回款的、借款人将唯一预售帐号开立在我行，所有的预售款项进入我行帐户，由我行监管使用，预售回款的40%40%进入还款进入还款保证金帐户用于还款，其余用于支付工程款；保证金帐户用于还款，其余用于支付工程款；4 4、根据当地的操作规定，预售证取得前不需先行注销抵押登记，且叙做按揭时只有当项目抵押债权银行出具部分、根据当地的操作规定，预售证取得前不需先行注销抵押登记，且叙做按揭时只有当项目抵押债权银行出具部分抵押解除通知书时，登记部门方受理预售备案登记，对确保我行作为唯一按揭银行有利；抵押解除通知书时，登记部门方受理预售备案登记，对确保我行作为唯一按揭银行有利

65、；5 5、由我行作为按揭银行，每笔按揭贷款审批完成后或全额收妥房款后方可注销对应的抵押登记，以按揭贷款退出、由我行作为按揭银行，每笔按揭贷款审批完成后或全额收妥房款后方可注销对应的抵押登记，以按揭贷款退出开发贷款。开发贷款。-调查过程中的主要问题及资料要求1 1、股东背景了解不够深入、股东背景了解不够深入2 2、项目的市场预测和分析不足、项目的市场预测和分析不足3 3、投资的测算和筹资来源的依据不足、投资的测算和筹资来源的依据不足4 4、对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足、对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足5 5、贷款期限的确定较为随意、贷款期限

66、的确定较为随意6 6、对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解、对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解7 7、对如何封闭操作描述不清晰、对如何封闭操作描述不清晰8 8、基本未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定、基本未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定-资料要求：在拟印发的房地产开发贷款调查模版中会有资料要求附表，可对照搜集资料要求：在拟印发的房地产开发贷款调查模版中会有资料要求附表，可对照搜集审查过程中的重点1、公司的股东背景、公司的股东背景2、开发历史、开发历史3、项目来源、项目来源-权属是否清晰权属是否清晰4、财务分析（略）、财务分析（略）5、项目的合规性分析：、项目的合规性分析：-自有资金的几个基本特征：自有资金的几个基本特征：A、先于我行的信贷资金投入到申报项目的建设当中；先于我行的信贷资金投入到申报项目的建设当中；B、系由股东投入的经过验资的注册资本金、资本、系由股东投入的经过验资的注册资本金、资本(或股本或股本)溢价、接受捐赠非现金资产、溢价、接受捐赠非现金资产、接现金捐赠、股权投资准备、符合会计核算