第8章住房金融法律制度

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1、第八章第八章 住房金融法律制度住房金融法律制度本章重点：1、住房金融的概念2、个人住房贷款的条件3、住房公积金的缴存与用途4、房地产证券化概念与功能第一节第一节 城镇住房制度改革与立法概述城镇住房制度改革与立法概述第一节第一节 住房金融概述住房金融概述一、住房金融的概念 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融开展的实际情况而对其进行了相应的界定。英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购置、租赁、维护和维修的货币运行制度。美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，暗示了住房金融就是抵押贷款。我国学者蔡德容和潘军我国学者蔡德容和

2、潘军2001认为住房金融认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住包括住房抵押票据、各种住房证券等房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。曾国安曾国安2004还根据资金融通的对象的不同还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住

3、房金融的融资对象仅包括居民和消费性义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。通活动。第一节第一节 住房金融概述住房金融概述一、住房金融的概念 住房金融是指为住房的生产和消费而进行的资金筹集、融通和结算等金融效劳活动的总称。住房金融分为住房生产金融和住房消费融资。本教材的重点那么在住房消费者金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。二、我国住房金融的开展历程第四阶段第四阶段 第三阶段第三阶段 第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段全面发展阶

4、段全面发展阶段 1998年至今年至今 初步发展阶段初步发展阶段 1991年年-1997年年导入阶段导入阶段 1978年年-1990年年停滞阶段停滞阶段 1919年年-1978年年 二、我国住房金融的开展历程 第一阶段第一阶段 住房金融的停滞阶段住房金融的停滞阶段 1919年年-1978年年 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，住房金融也维持了一定阶段。，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在年，建设银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。随着方案经济的推行，个省市试办一年的建造住宅贷款。随着方案经济的推行，住房实行供给

5、制，市场不复存在，也就不存在真正意义上住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。的住房金融。该阶段，中国实行的是高度的方案经济体制，一方面，该阶段，中国实行的是高度的方案经济体制，一方面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一方面，住房的生产、分配和供给的方案性使住房的商品属方面，住房的生产、分配和供给的方案性使住房的商品属性被否认，也就失去了房地产市场存在的经济根底，从而性被否认，也就失去了房地产市场存在的经济根

6、底，从而金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和效劳金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和效劳也失去了意义。也失去了意义。二、我国住房金融的开展历程 第二阶段第二阶段 住房金融的导入阶段住房金融的导入阶段 1978年年-1990年年 随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。1978年，国务院批转了年，国务院批转了?加快城市住房建设的报告加快城市住房建设的报告?1979年，中央决定将根本建设投资由财政拨款改为银行年，中央决定将根本建

7、设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。1980年年4月，邓小平同志发表月，邓小平同志发表?关于建筑业和住宅问题的关于建筑业和住宅问题的谈话谈话?，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。设想。1984年国务院在年国务院在?关于改革建筑业和根本建设管理体制假关于改革建筑业和根本建设管理体制假设干问题的暂行规定设干问题的暂行规定?中要求：开展房地产业，推行住宅商中要求：开展房地产业，推行住宅商品化。品化。1988年，国务院公布年，国务院公布?关于在全国城镇分期分批推行住房关于在全国城镇

8、分期分批推行住房制度改革的实施方案制度改革的实施方案?，明确提出住房商品化目标与提租补，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷贴的改革方案，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，业务。建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部，二、我国住房金融的开展历程 第三阶段第三阶段 住房金融初步开展阶段住房金融初步开展阶段1991年年-1997年年 1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住年开始的住房制度改革的全面推进启动了住房市场，住房建设和住房市场逐渐活泼，为住房金房市场，住房建设和住房市场逐渐活泼，为住房金

9、融的开展翻开了空间。融的开展翻开了空间。1991年，国务院年，国务院?关于积极稳妥地进行城镇住房关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知制度改革的通知?和和?关于全面推进城镇住房制度改关于全面推进城镇住房制度改革的意见革的意见?出台，进一步改革住房金融体制，开展住出台，进一步改革住房金融体制，开展住房金融业务。房金融业务。1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度。住房公积金制度。1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消业务和公积金个人住房贷款业务，全

10、面进入住房消费信贷领域。费信贷领域。二、我国住房金融的开展历程 第三阶段第三阶段 住房金融初步开展阶段住房金融初步开展阶段1991年年-1997年年 1994年，国务院公布年，国务院公布?关于深化城镇住房制度改关于深化城镇住房制度改革的决定革的决定?，同年，同年11月，国务院房改小组、财政部和月，国务院房改小组、财政部和中国人民银行联合下发了中国人民银行联合下发了?建立住房公积金制度的暂建立住房公积金制度的暂行规定行规定?，提出，提出“全面推行住房公积金制度。全面推行住房公积金制度。1997年年4月，人民银行公布的月，人民银行公布的?个人住房担保贷款个人住房担保贷款管理实行方法管理实行方法?为

11、中国住房消费信贷开展提供了政策为中国住房消费信贷开展提供了政策依据。依据。该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系，明确了住房金融效劳住房制度改革的经营方向，明确了住房金融效劳住房制度改革的经营方向，自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系根本初步确立。住房公积金制度开始在全国推广。根本初步确立。住房公积金制度开始在全国推广。二、我国住房金融的开展历程 第四阶段第四阶段 住房金融全面开展阶段住房金融全面开展阶段 1998年至今年至今 1998年是中国住房金融开展的转折点。当时出于年是中国住房金融开展的转

12、折点。当时出于扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面开展的通信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面开展的通道。道。1998年年7月，国务院公布月，国务院公布?关于进一步深化城镇住房关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知制度改革加快住房建设的通知?，决定停止住房实物分，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民银行配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民银行和银监会出台了一系列配套的金

13、融货币政策，和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，?关于加关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知?、?个个人住房贷款管理方法人住房贷款管理方法?等文件从政策上明确了支持与推等文件从政策上明确了支持与推动商业银行开展住房金融。动商业银行开展住房金融。二、我国住房金融的开展历程 第四阶段第四阶段 住房金融全面开展阶段住房金融全面开展阶段 1998年至今年至今 2000年，建设部、中国人民银行下发的年，建设部、中国人民银行下发的?住房置业住房置业担保管理试行方法担保管理试行方法?为住房贷款担保业务开展提供了政为住房贷款担保业务开展提供了政策依据。策依

14、据。2002年，国务院修改了年，国务院修改了?住房公积金条例住房公积金条例?，2005年年4月月?信贷资产证券化试点管理方法信贷资产证券化试点管理方法?公布实公布实施。施。同年同年12月，建设银行成功发行了首单个人住房抵月，建设银行成功发行了首单个人住房抵押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和资本市押贷款支持证券，促进了我国住房按揭市场和资本市场功能的完善。场功能的完善。这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的这一阶段的住房制度改革的深化和住房信贷政策的完善，我国住房金融业务进入了全面开展阶段。完善，我国住房金融业务进入了全面开展阶段。三、住房金融制度的三、住房金融制度的 主要内容主要内

15、容 一住房金融机构的根本类型 一般性银行 普通储蓄银行 专业住房储蓄银行 住房契约机构 住房抵押银行三、住房金融制度的三、住房金融制度的 主要内容主要内容 二兴旺的住房金融市场二兴旺的住房金融市场 1、直接取得途径、直接取得途径 2、契约制度、契约制度 3、存款取得途径、存款取得途径 4、抵押银行制度、抵押银行制度三、住房金融制度的三、住房金融制度的 主要内容主要内容 三政府在住房金融制度三政府在住房金融制度 开展中的地位和作用开展中的地位和作用 1、住房政策、住房政策 2、住房课税政策和各种优惠政策、住房课税政策和各种优惠政策 3、住房金融法规制度的建设、住房金融法规制度的建设 4、政府直接

16、参与住房金融业务、政府直接参与住房金融业务第二节 住房信贷第二节 住房信贷 2.1 住房信贷概述 2.2 个人住房贷款 2.3 经济适用住房开发贷款 2.4 住房公积金2.1 住房信贷概述 2.2.1 个人住房贷款的概念 2.1.2 住房贷款的概念2.1 住房信贷概述 “信贷即信用贷款，是指以借款人的信誉信贷即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。发放的贷款，借款人不需要提供担保。为此，为此，借款人的信用程度是信贷还款保证的。借款人的信用程度是信贷还款保证的。这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放这种信用贷款是我国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，为

17、降低风款方式。由于这种贷款方式风险较大，为降低风险，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、险，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、开展前景等情况进行详细考察。开展前景等情况进行详细考察。2.1.1 住房信贷的概念2.1 住房信贷概述住房信贷，即住房贷款，银行及其他金融机构向房屋购置者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。2.1.2 住房信贷的概念2.2 个人住房贷款 2.2.1 个人住房贷款的概念 2.1.2 个人住房贷款对象和条件 2.1.3 个人住房贷款的担保与保险 2.1.4 个人住房贷款期限与利率 2.1.5 借款合同的变更和终止 2.2 个人住房信贷 2.2.1

18、 个人住房贷款的概念 为标准个人住房贷款，1998年中国人民银行发布了?个人住房贷款管理方法?。第一条规定：为支持城镇居民购置自用普通住房，标准个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据?中华人民共和国商业银行法?、?中华人民共和国担保法?和?贷款通那么?，制订本方法。第二条规定：个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购置自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。2.2 个人住房贷款 2.2.2 个人住房贷款对象和条件 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。其次，借款人须同时具备以下条件：、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息

19、的能力；三、具有购置住房的合同或协议；四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担局部的30%作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。2.2 个人住房贷款 2.2.3 个人住房贷款的担保与保险 1、抵押贷款抵押物应符合?担保法?的规定。2、质押采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押合同的有关内容，按照?担保法?的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。3、保证借款人不能足额提供抵押质押时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。4、保险以房产作为抵押的、借款

20、人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。2.2 个人住房贷款 2.2.4 个人住房贷款期限与利率 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。借款人应与贷款银行制定还本付息方案，贷款期限在1年以内含1年的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。P221 2.2 个人住房贷款 2.2.5 借款合同的变更和终止 1、借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。2、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。3、保证人失去担保资格和能力，或发

21、生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。4、抵押人或出质人按合同规定归还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。2.3 经济适用住房开发贷款 2.2.1 经济适用住房开发贷款的依据 2.1.2 经济适用房开发贷款的条件 经济适用住房开发贷款期限和利率 2.1.4 经济适用住房开发贷款程序 经济适用住房开发借款合同的变更和终止 经济适用住房开发贷款的管理2.3 经济适用住房开发贷款 2.3.1 经济适用住房开发贷款的依据 为贯彻落实?国务院关于解决低收入家庭住房困难的假设干意见?国发200724号，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布了?经济适用住房

22、开发贷款管理方法?。该?方法?是经济适用住房开发贷款的主要依据。2.3 经济适用住房开发贷款2.3.2 经济适用房开发贷款的条件一借款人已取得贷款证并在贷款银行开立根本存款账户或一般存款账户。二借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理标准，财务状况良好，核心管理人员素质较高。三借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期归还贷款本息的能力。四建设工程已列入当地经济适用住房年度建设投资方案和土地供给方案，能够进行实质性开发建设。五借款人已取得建设工程所需的?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?和?建设工程开工许可证?。六建设工程资本金不低于工程总投资的

23、30%，并在贷款使用前已投入工程建设。七建设工程规划设计符合国家相关规定。2.3 经济适用住房开发贷款 2.3.3 贷款期限和利率 1、经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。2、经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。2.3 经济适用住房开发贷款 2.3.4 贷款程序 贷款人应对借款人和建设工程进行调查、评估，加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料。任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。2.3 经济适用住房开发贷款 2.3.5贷款担保和保险 借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。贷款人应与

24、借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵质押担保方式的，贷款人应及时办理抵质押登记。2.3 经济适用住房开发贷款 2.3.6 贷款管理 1、经济适用住房开发贷款实行封闭管理。借贷双方应签订资金监管协议，设定资金监管账户。贷款人应通过资金监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理。2、贷款人应对经济适用住房开发贷款使用情况进行有效监督和检查，借款人应定期向贷款人提供工程建设进度、贷款使用、工程销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。3、中国银行业监督管理委员会及其派出机构依法对相关借贷经营活动实施监管。中国人民银行及其分支机构可以建议中国银行业监督管理委员会及其派出机构对相关借贷经营活

25、动进行监督检查。4、经济适用住房开发贷款列入房地产贷款科目核算。2.4 住房公积金贷款 2.4.1 住房公积金的概念 2.1.2 住房公积金管理机构及职责 2.1.3 住房公积金的缴存 2.1.4 住房公积金的提取和使用2.4 住房公积金 2.4.1 住房公积金的概念 一、概念 根据1999年公布、2002年修订的?住房公积金管理条例?，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。2.4 住房公积金 2.4.1 住房公积金的概念 2、公积金性质 1保障性，俄日解决职工住房提供保障；2互助性，有效地建立和形成有

26、房职工帮助无房职工的机制和渠道，表达了职工住房公积金的互助性；3长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的时间内，都必须缴纳个人住房公积金。2.4 住房公积金 2.4.1 住房公积金的概念 3、公积金特点 1普遍性，城镇在职职工，无论工作性质如何、家庭收入上下、是否已有住房，都必须按照缴存；2强制性，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工开设住房公积金账户的，管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按?条例?规定进行处分，并可申请人民法院强制执行；3福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；4返

27、还性，职工离退休，或与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。2.4 住房公积金2.1.2 住房公积金管理机构 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的管理模式。2.4 住房公积金2.1.3 住房公积金的缴存 住房公积金缴存采取单位按月汇缴的方式进行的。缴存单位代扣代缴职工个人的住房公积金，连同单位应缴的局部，在发放工资之日起5日内，到住房公积金管理中心委托银行办理汇缴业务。新设立的单位：设立之日起30日内 新录用的职工：录用之日起30日内 住房公积金缴存额采取一年一定的方法。每个住房公积金年度(当年7月1日

28、到下一年的6月30日)的缴存基数为职工个人上年1月1日至12月31日期间的月平均工资。职工和单位住房公积金缴存比例均不得低于职工本人上一年度月平均工资的5%，最高不能超过上一年度月平均工资的20%。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取和使用一、住房公积金的提取定义 是指住房公积金缴存人发生住房方面或政策允许的其他用途时，支取个人帐户内的住房公积金。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取和使用 二、提取住房公积金的条件 1.住房消费提取：(1)购置自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；(2)房租超出家庭工资收入的规定比例的；(3)归还住房贷款本息的。2.销户提取：(1)离

29、休、退休的；(2)出境定居的；(3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(4)死亡。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取和使用三、提取住房公积金的次数1.采取一次性付款购置自住住房，每年可支取一次；2.采取贷款或分期付款方式的，每季可支取一次；3.房租超出家庭工资收入的规定比例的，每年3、4月办理支取。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取和使用四、提取住房公积金的对象(本人、配偶或继承人)及提交材料要求(一)住房消费支取1.采取一次性付款的职工，应提供购房合同或协议，购房发票或收据办理支取。2.购置自住住房，采取贷款或分期付款方式的，应提供借款合同，首付款发票办理支取

30、。3.建造自住住房的，需提供乡镇一级或乡、镇以上规划房管部门开据的宅基地批复或其他建房批准证明材料、购置材料发票办理支取。4.大修自住住房的，住平房者应提供产权人提出的修缮申请、房管部门出具的修缮证明文件、修缮费用发票办理支取；住楼房者应提供物业管理部门的修缮证明文件、分摊到本户的发票办理支取；家住农村的应提供乡、镇一级或乡、镇以上房屋管理部门开据的大修、翻建证明和产权证明及购置材料的发票办理支取。5.支付超过本人分摊房租中超过本人工资收入5%的局部，应提供单位开具的收入证明及租赁合同(指经房屋管理部门认可的有效契约)，以及上年度内的租房缴款发票。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取

31、和使用四、提取住房公积金的对象(本人、配偶或继承人)及提交材料要求(二)销户提取1.离退休的：离退休证或劳动部门相关证明。2.出国定居的：护照签证、户口注销证明及国外定居证明；3.丧失劳动能力且解除劳动合同的：劳动部门提供的职工丧失劳动能力鉴定及单位解除劳动合同证明。4.职工死亡办理销户，如职工死亡前已办理了用于住房公积金支取的个人储蓄卡，法定继承人可提供死亡职工开立的个人储蓄卡账号，并在“住房公积金个人储蓄账户明细表上签字，将支取款项直接划入该账户中。2.4 住房公积金2.1.4 住房公积金的提取和使用五、提取住房公积金的办理程序职工提取住房公积金必须通过汇缴单位办理。由汇缴单位开具?住房公

32、积金支取申请书?，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经市住房公积金管理中心系统审核后，办理支取手续。第三节第三节 房地产资产证券化房地产资产证券化 3.1 房地产资产证券化房地产资产证券化概述 3.2 房地产证券化的功能房地产证券化的功能 3.3房地产证券化运作房地产证券化运作第三节第三节 房地产资产证券化房地产资产证券化3.1 房地产资产证券化房地产资产证券化概述 概念：资产证券化，是指通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。商业票据、有抵押债券、股票等都属于这种形式的资产证券化。通过向市场发行资产将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，即金融业所称的资产证券化。资产证

33、券化概念3.1 房地产资产证券化房地产资产证券化概述 概念概念：房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。3.1.2 房地产资产证券化概念 3.2 房地产证券化的功能房地产证券化的功能 房地产证券化的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制，替身问你个资产变现能力和速度。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。其次，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期开展无疑是有利的。