中远两湾城中潭路商业街定位及推广策划方案

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1、 1.市场在哪里2.核心的概念6.后期的传播4.规划与传播5.招商与经营3.命名与视觉7.合作与费用 2.核心的概念6.后期的传播4.规划与传播5.招商与经营3.命名与视觉7.合作与费用 1、市场在哪里 1、市场在哪里S.W.O.T.分析S：优势：优势W：劣势：劣势有众多“忠诚”的中远两湾城居民有未来几年将日益增多的周边新小区居民近两万固定消费人群的商圈2600米超长苏州河北案沿线西北地区没有大型休闲餐饮商区上海目前没有真正意义上的商业物业成功品牌休闲餐饮市场整体活跃、周边尚未形成成熟竞争品牌相当一部分潜在个性市场没有开发徐家汇、淮海路、虹桥等目前以其雄厚综合实力所占据的绝对优势各类餐饮娱乐市

2、场品牌林立、市场噪音嘈杂、夜店消费走热筹建商区筹建商区坐标较偏，距离市中心还是有相 当距离周围没有成熟商圈相呼应西北地区一直给人不是很高档的 感觉商铺结构规划欠妥、形象弱视O：机会：机会T：威胁：威胁 373738383636282838384646272723233030222229293131202017172323282815151919161621211111222218184 4总体总体男男女女24-3524-3536-4536-4546-5546-55每周3次或以上(3)每周3次或以上(3)每周2次(2)每周2次(2)每周1次(1)每周1次(1)每两周1次(0.5)每两周1次(0.

3、5)年龄较轻的人外出活动的频率略高于其他人群年龄较轻的人外出活动的频率略高于其他人群 100 47 53 36 34 26基数：所有受访组平均值（次/周）1.3 1.4 1.3 1.6 1.3 1.01、市场在哪里 每个月外出进行娱乐休闲活动的平均花费年轻人最高每个月外出进行娱乐休闲活动的平均花费年轻人最高基数：所有受访组外出进行娱乐休闲活动频率在每月1次以上的人508.1508.1489.6489.6529.6529.6618.8618.8388.8388.8510.8510.8491.3491.3总体总体男男女女24-3524-3536-4536-454,001-4,001-7,0007,

4、000已婚有孩已婚有孩 65 35 30 26 23 31 361、市场在哪里 7 77 76 65 55 55 514144 46 613137 75 510102 29 94 418181 14 425251616131319195 51414202021211212191918182828232333331 11818464634342 2505018183939484830307777515125251111737321212525总体总体男男女女18-2318-2324-3524-3536-4536-4546-5546-55未婚未婚已婚有孩已婚有孩未婚无孩未婚无孩与朋友/同学一起与朋

5、友/同学一起与家人一起(有孩与家人一起(有孩子)子)与同事一起与同事一起与家人一起(没孩与家人一起(没孩子)子)自己单独去自己单独去1、市场在哪里男性、年轻人、以及未婚人士多与朋友男性、年轻人、以及未婚人士多与朋友/同学一起外出进行娱乐休闲活动同学一起外出进行娱乐休闲活动女性多与家人及孩子一起外出逛街购物女性多与家人及孩子一起外出逛街购物 300 149 151 56 80 108 56 93 141 61基数：所有受访组外出娱乐休闲频率在每月1次以上的人 就餐就餐休闲娱乐休闲娱乐逛街/购物逛街/购物逛街/购物逛街/购物休闲娱乐休闲娱乐就餐就餐上海居民外出就餐和逛街上海居民外出就餐和逛街/购物

6、的频率比外出进行购物的频率比外出进行休闲娱乐活动的频率略高休闲娱乐活动的频率略高1、市场在哪里3.22.53.8前三位平均值（次/月）已婚无孩女性 3.9未婚女性 3.624-35岁女性 3.7前三位平均值（次/月）18-23岁男性 4.8未婚男性 4.424-35岁男性 3.9前三位平均值（次/月）18-23岁男性 6.0未婚男性 5.824-35岁男性 5.4基数：所有受访组（N=506）3 35 52 22 23 33 34 41 13 35 5262631312222161625253131232323232323313171716464767682827373676772727676

7、74746363总体总体男男女女18-2318-2324-3524-3536-4536-4546-5546-55未婚未婚已婚有孩已婚有孩未婚无孩未婚无孩逛很多家店逛很多家店逛2-3家店逛2-3家店只逛一家店只逛一家店女性及年轻人更倾向于逛很多家店女性及年轻人更倾向于逛很多家店 473 192 281 56 113 189 115 96 256 115基数：所有随机组外出逛街购物频率在每月1次以上的人1、市场在哪里 1、市场在哪里5 56 63 311114 43 35 512123 32 28 89 97 720207 77 76 616167 73 31212121212123 312121

8、41413135 51414121215151515161630302020101014142323111119195959575760603636555567676060444464646161总体总体男男女女18-2318-2324-3524-3536-4536-4546-5546-55未婚未婚已婚有孩已婚有孩未婚无孩未婚无孩自然风光自然风光异国风情异国风情古色古香古色古香未来世界未来世界电影文化电影文化 506 217 289 61 121 199 125 105 272 122基数：所有受访组自然风光是最受人们欢迎的商区主题自然风光是最受人们欢迎的商区主题而异国风情较受年轻人及未婚人士

9、喜欢而异国风情较受年轻人及未婚人士喜欢 基数：所有受访组外出进行娱乐休闲活动频率在每月1次以上的人（N=65）运动休闲活动运动休闲活动娱乐休闲活动娱乐休闲活动娱乐休闲运动娱乐休闲运动运动休闲活动运动休闲活动7226主要活动卡拉OK 14%棋牌 12%酒吧/咖啡厅 11%公园/游乐园 8%桑拿/洗澡 8%电影 6%主要活动游泳 5%跳健美操 5%健身 3%羽毛球 3%乒乓球 3%桌球 3%1、市场在哪里卡拉卡拉OK和棋牌是人们最经常进行的娱乐休闲活动和棋牌是人们最经常进行的娱乐休闲活动 美食广场/小吃广场美食广场/小吃广场各式面馆各式面馆火锅店火锅店中式快餐中式快餐西式快餐西式快餐中式正餐中式正

10、餐总体来说，上海居民外出就餐和逛街总体来说，上海居民外出就餐和逛街/购物的频率购物的频率比外出进行休闲娱乐活动的频率略高比外出进行休闲娱乐活动的频率略高基数：所有受访组外出就餐频率在每月1次以上的人（N=427）524456241、市场在哪里 1、市场在哪里选址得当定位准确招商能力强运营管理能力强有特色 1.市场在哪里6.后期的传播4.规划与传播5.招商与经营3.命名与视觉7.合作与费用 2、核心的概念品牌品牌概念概念名字名字大环境大环境利益支持利益支持血统血统外观形象外观形象业态结构业态结构与苏州河有关；具有文化诠释；传播力强交通的多样性及到达便捷；周遍商业潜力强；亲水岸人文景观易挖掘打造方

11、便目标消费群就餐/娱乐/购物/社交；成为新上海时尚休闲场所的热门选择；提供多样化的物质消费服务及个性化的文化享受60%中西餐饮业为主；25%生活精品小业态；10%文化娱乐小业态；5%居家便民业态；及不定期文化活动怀旧浪漫主义色彩加都市时尚风情；结合社区及苏州河特点，打造新上海人文艺术商区新上海苏州河海派主义与欧洲后现代主义新浪潮的文化衔接 2、核心的概念上海风情的、浪漫的、经典的、有文化底蕴的苏州河北岸新风景线上海风情的、浪漫的、经典的、有文化底蕴的苏州河北岸新风景线 2、核心的概念调性：小资产阶级情调为主的、闲散幽雅的、艺术气息的价位：中高档与中档错位组合、适合小康家庭及知识分子与新生代白领

12、日常消费、社交品牌：区域名牌为主力旗舰、结合特色个性品牌、新兴消费模式常识性业态、部分居家消费品质小业态 2、核心的概念 文化修养 职业与收入 年龄与家庭 价值观与人生观 消费形态概述 2、核心的概念五类目标消费族群1、节奏步入缓稳的中流一族步入社会闯荡生活有一定时间，阅历和经验达到了一定程度；收入与职务已经趋于稳定，发展空间逐渐缩小，对于前途的理想抱负开始变的实际；有了自己的小家庭，爱情不再追求轰轰烈烈，夫妻生活趋于平淡、温馨,渴望小小的情调来调剂枯燥的生活；在忙碌的工作生活之间寻求偶尔的娴静，找一个机会去释放积压长久的压力；年少的冲动越来越少了，但是对于流行敏锐嗅觉的基因仍然保持，随时可以

13、激发。2、注重生活营养的物质男女自己有稳定的收入来源，懂得为自己 制作舒适有节奏的生活单身生活拥有“自由开朗、青春无忧”的 正面形象懂得宠爱自己，美容、旅游、美食、购物 都可以是调节心情的必修课总有几个要好的异性朋友，比上一代年轻 人了开朗，少了矜持喜欢同性群聚，结伴游玩五类目标消费族群2、核心的概念 2、核心的概念五类目标消费族群 3、生活在忙碌节奏中的梦想一族一定的教育背景、一群奔走在班车与写字楼间的城市白领扣除日常开销，银行略有存款，生活追求舒适的小资情调已经或马上将实现“有一套自己的房子”之类不算大的短期理想总觉得工作压力比较大，需要适时调剂放松心情，朋友是最大的财富相信未来是美好的，

14、道路是曲折的，成功是需要运气加努力的为了梦想，不惜离开家庭和故乡，去遥远的城市为生活打拼 2、核心的概念五类目标消费族群4、敢吃螃蟹的新生代计划生育的第一批独生子女，唯美主义的坚决拥护者与生俱来的独苗心理与持宠而娇的童年自认为已经成熟，却有输不起的个性与退化的压力承受系数追求时尚流行的心理，对于新事物的敏锐嗅觉和主动尝试的勇气受西方文化影响巨大的一代，对于亲情、爱情、友情有独到而非传统的见解 2、核心的概念五类目标消费族群5、个性不羁的另类分子对于艺术与文化有独到的悟性与表现手段政治观念淡薄，生存在社会的大族群之外身初热闹的繁华世界，内心享受着个性生活的孤独感，渴望自己的灵魂通过某些行为被社会

15、接受或欣赏渴望得到一个空间，能够结识到更多和自己志同道合的族类身体充满流浪基因，只要有一个可以展现自己才华实现自己理想的地方，就不惜放弃一切去那里生活 2、核心的概念1年2年3年品牌导入期品牌导入期品牌成长期品牌成长期品牌成熟期品牌成熟期关注我喜欢我爱上我 1.市场在哪里2.核心的概念6.后期的传播4.规划与传播5.招商与经营7.合作与费用 3、命名与视觉彼岸听波廊洋泾浜多仑港星岛莎舟喜洋洋新舟/新洲星星河/月亮河顺流逆流哈里路亚海上海月亮湾上海滩避风港海中央浮世汇齐云雅道心路丽程北岸天地复礼道兰街半岛大街新月花提海上码头海上岛海上走廊万国湖滨梧桐岸河浜迦南瑞福斯提街小布达佩斯月伴湾黄金水岸靠

16、水大街靠水大街/大道大道邻江甸筑缔广场采泽地走着三十二波波湾波波湾娱人码头河之洲吴水丽湾苏水丽湾泊瑞门清坐道水门町绿水街流澜访两湾涧西邻町水岸原中水岸滨莱道波缔街波曼廷沣原里好望岛好望岛水一方一水佳街伴月湾一水天漾漾湾新水岸映水岸心水岸浅水湾浅水滩浅水涯水榭湾沁水台乐水台悦水台丽水台观渔好莱坞第五街靠水湾海市蜃楼兜马路 3、命名与视觉时尚文化类时尚文化类谐音形意类谐音形意类国际风情类国际风情类靠水大道靠水大道 COSCO Avenue好望岛好望岛 New Cape Town 3、命名与视觉靠水大道靠水大道COSCO AvenueCOSCO Avenue 中远商区面朝苏州河，意为“靠水”“靠水”

17、一词来源于中远集团的COSCO谐音 大道（avenue)指格调较幽雅的林荫马路，如美国fifth avenue 3、命名与视觉好望岛好望岛 New Cape TownNew Cape Town 取名来自于迪亚士大航海发现新大陆典故 好望角的历史使命、地理特征与中远集团的联想 中远两湾半面临水，有半岛的特征 “好望”与“好旺”的联想 3、命名与视觉波波湾波波湾BoBo BayBoBo Bay 长江后浪推前浪，苏州河水波连波 我的目标群体BOBO族：小布尔乔亚与波西米亚风格 普通话、上海话与英语等语言的极易传播与记忆 所谓“世界波”BOBO与BOBAO的联想0510152025第一年第二年第三年第

18、四年第五年百百万万80%90%100%1.市场在哪里2.核心的概念6.后期的传播5.招商与经营3.命名与视觉7.合作与费用 4、规划与传播餐饮、娱乐、小精品店为一体的商区，上海新兴的时尚个性消费场所一个从“产品”“服务”“文化”的体验区域 4、规划与传播打造上海新世纪的第一班摇船摆渡码头从外滩到两湾的景观游轮，活动在苏州河上的漂流餐厅 4、规划与传播苏州河迷人的夜景灯光标志性建筑标志性建筑 一个吸引各地艺人来访的文化集散地4、规划与传播 4、规划与传播有异国浪漫古典主义情调的商业街路牌与店招 点缀于商区周边的艺术雕塑小品4、规划与传播 具有的路边咖啡馆与小餐厅，制造美丽热闹的商业气氛4、规划与

19、传播 4、规划与传播与梦清园的不定期携手活动周期性的主题集会/展销会开放的自由广场/文化广场 4、规划与传播儿童/教育会所 周遍小区儿童节假日教育/游戏 方便来商区消费的家长寄放孩子 平常可作为琴房、跆拳道馆 4、规划与传播 吸引来商区的人流量 丰富周边居民日常家庭聚会活动 提供不定期明星见面会 小型家庭影院家庭/娱乐会所 1st2nd3rd4th5th6th7th8th9th10th11th12th招商格局选择与完成大街整体视觉识别系统建立水岸夜景灯光工程商街公众区文化设计制作各商铺店招视觉设计制作河岸艺术文化区建立码头及摆渡项目建立水上观光游船航线启运广场标志性建筑设计与制作主题会所成立不

20、定期社区文化活动4、规划与传播开街仪式项目工作月 川菜东亚餐厅日式快餐上海菜餐饮业餐饮业贵州菜达伶港达伶港 西式休闲餐厅快餐店烧烤茶楼咖啡厅 冰淇淋、甜品店饮料吧、现榨果汁店茶叶店现磨咖啡店酒吧面包房 眼镜店药房中型超市美容、美发院专业按摩房休闲业休闲业个性饰品店 银行/24小时自助银行干洗店便民店便民店美式修鞋配匙店 桌球馆音像、影视店儿童游艺园文化娱乐业文化娱乐业儿童摄影店DIY玩具屋：书店体育休闲用品店季季 风风 书书 园园家饰装饰店画廊精品文具店鲜花店 房产中介汽车装饰店 4、规划与传播 1.市场在哪里2.核心的概念6.后期的传播4.规划与传播3.命名与视觉7.合作与费用 5、招商与经

21、营1st2nd3rd4th5th6th7th8th9th10th11th12th专业房产投资类杂志专业房产投资类报纸目标性受众DM案场户外巨幅海报案场横幅招商交流会议主要目标商家走访式招商招商协议签定及SP执行项目工作周 5、招商与经营 5、招商与经营北岸画廊北岸画廊 5、招商与经营 5、招商与经营北岸风情北岸风情 1.市场在哪里2.核心的概念4.规划与传播5.招商与经营3.命名与视觉7.合作与费用 6、后期的传播 6、后期的传播 6、后期的传播内容：开埠典礼美食狂欢节目的：知名度 6、后期的传播内容：平面广告目的：造势话题1st2nd3rd4th5th6th7th8th9th10th11th

22、12th大众平面电视专题新闻发布会不定期现场活动网络传播不定期会所/行业联盟活动与大众传媒节目的合作 1.市场在哪里2.核心的概念6.后期的传播4.规划与传播5.招商与经营3.命名与视觉 摘星堂愿全力为中远两湾城打造上海社区摘星堂愿全力为中远两湾城打造上海社区商业第一街，为中远提供从商业街整体策划、商业第一街，为中远提供从商业街整体策划、招商代理及经营管理一条龙服务招商代理及经营管理一条龙服务7、运作的模式 8、利润的预测目前周边商铺日均租金人民币5.00-5.50元以本项目的总出租率为阶段划分依据 8、利润的预测按可供出租面积12,000平方米（日均租金4.36）（日均租金4.70）（日均租

23、金5.00）（日均租金6.00）（日均租金6.76）（运作模式附件）摘星堂愿全力为中远两湾城打造上海社区商业第一街，为中远提供从商业街整体策划、招商代理及经营管理一条龙服务，具体服务内容如下：一、商业街整体策划1.1 商业街布局调整由经验丰富的商场室内建筑师，就原有商业街格局进行调整，以取得最合理、最大的可租面积，提高租金收益。1.2.商业街形象设计a.商业街外部-塑造一组强烈的标志物-确立招牌位置b.商业街入口-商业街各主要入口如何配合内外人流提建议-为入口设计及装修提建议c.人流-为内部人流交通作完善安排-考虑内部空间 -走廊设计问题-对楼面间格提供意见，如走廊宽度等 -中心人流点定位 d

24、.租户招牌、门面设计规划-确保每间商铺有合适的门前展示地方-门面设计组合-设计统一标准租户招牌e.园艺-为有关园艺布置提供意见f.附加设备-为附加设备如上卸货地点，保安等提供专业意见1.3 策划持续有效的商业街推广计划 二.招商代理2.1 拟出最佳商业街业态组合利用市场调查所收集关于各业态的经营情况拟出适合本商业街的最佳商户组合。（运作模式附件）2.2 争取大量预租我们凭借多年与中港台三地诸多商家的良好关系，利用不同的推广方式向租户展示本商业街的潜力及机会，积极向他们推广争取他们成为本商业街的主要商户。2.3 执行招商推广计划三.经营管理3.1 品牌的维护与公关推广活动策划组织3.2 租户日常管理a.管理与租户之间的直接关系,了解租户的需求b.确定租户管理的重要方面,制订、执行和调整租户管理规则c.征收租户的合同租金,预测管理每个租户时可能遇到的阻碍因素d.评估租户的绩效表现,优化租户组合方案四.相关费用及付款方式*商场整体策划费用人民币80万元，签订合同日起收50%预付款，整体策划完成确认后，15天内结清余款（若招商代理一体合作，策划费用将优惠收取）。*租赁佣金为1-1.5个月租金(租赁合同期为3年或以上，按1.5个月租金收取佣金),当租户签订有关法律文件及业主收到合同所定之押金后，即可收取佣金。*经营管理费用按租金收入的5%收取，每月月底提取该月之管理费用。（运作模式附件）