国际广场营销推广策略

《国际广场营销推广策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国际广场营销推广策略（61页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、宁德东方伟业国际广场宁德东方伟业国际广场营销推广策略运营部2007年11月2日第一部分：市场分析 第二部分：项目定位第三部分：推广节奏第一部分：市场分析市场分析宏观经济分析宏观经济分析u房地产市场分析u产品分析uSWOT分析宏观经济分析宏观经济分析一、宁德概况一、宁德概况地理位置地理位置位于福建省东北部，介于东11832 12043、北纬26182740 之间，东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。地形地势地形地势 全市土地面积13452平方公里，其中 以山地、丘陵为主，直接相邻的海域 面积4.46万平方公里,沿海有面积不大的海积、冲积平原。地 势西、北部高，东、南部低，中部隆起

2、，大致呈“门”型的梯状地势。珠江三角洲闽南三角洲长江三角洲宁德宏观经济分析宏观经济分析行政规划行政规划 宁德市是一个新兴滨海港口城市,全境包括蕉城区、霞浦县、古 田县、寿宁县、屏南县、周宁县、柘荣县以及福安市和福鼎市,124个乡、镇、街道办事处,2269个村(居)委员会。行政中心为蕉城区。人口320多万人,其中畲族人口17万人,占全省畲族人口的1/2,全国的1/4,是全国最大的畲族聚居区。海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。气候特征气候特征 宁德地处东南沿海，属中亚热带海洋性季风气候。具有山地气候、盆谷地气候等多种气候特点，春夏雨热同期，秋冬光温互利，光能充足，热量丰富，雨水充沛，四季分明，海

3、洋性季风气候显著，沿海和内陆温差悬殊，气候类型呈多样性，灾害性气候频繁。年平均气温在14-19之间。每年的4月至12月是最佳旅游时节。宏观经济分析宏观经济分析二、宁德市经济情况分析二、宁德市经济情况分析 丰富的矿产资源丰富的矿产资源 宁德市属火山岩地带，矿产资源丰富。其中非金属矿比较丰富，金属矿次之，能源矿产贫乏。已发现矿产79种，已探明一定储量的 有33种，主要矿种有银、铅、锌、钨、钼、铜、高岭土、叶腊石、伊利石、钾长岩、饰面用花岗石、矿泉水等。矿产地138处，其中中 型以上规模矿床17处。丰富的水电资源丰富的水电资源 宁德市雨量充沛，山高谷深，溪流纵横，水电资源十分丰富。全市河流总流域面积

4、达11899平方公里，可开发电力185.49万千 瓦，目前已开发42万千瓦，交溪、霍童溪、古田溪等水系，具备建 高水头电站、大水库的条件，宜于梯级开发。闽东海岸线长，蕴藏 着丰富的潮汐能源，可开发总装机容量245.96万千瓦，其中三都澳 潮汐可开发利用129.34万千瓦，为省之最。区内电网建设初具规 模，装机容量40万千瓦的穆阳溪梯级电站正在建设中。城镇供水工 程发展迅速，全市已建成水厂35个，日供水30万吨，可保证生产和 生活的需要。宏观经济分析宏观经济分析丰富的旅游资源丰富的旅游资源 闽东群山怀抱，面向大海，山川俊秀，海域辽阔，岛屿星列，特产丰美，融“山、海、川、岛”为一体的旅游资源十分丰

5、富。境内有被誉为“海上仙都”的福鼎太姥山、全国独有的屏南鸳鸯溪（其重要景点白水洋，有“天下奇观，宇宙之迷”的复称）2个国家重点风景名胜区，被明永乐帝赐为“天下第一山”的宁德支提山、华东仅有的周九龙漈瀑布群、柘荣东狮山3处省级风景名胜区，以及日本高僧空海大师入唐求法登陆地霞浦赤岸、弛名东南亚与妈祖庙同享盛誉的古田临水宫、天然良港三都澳等著名景区。宏观经济分析宏观经济分析三、宁德宏观经济状况三、宁德宏观经济状况 宁德市生产总值走势宁德市生产总值走势 近年来宁德市经济水平高速度增长，国民生产总值呈现持续增长态势。2006年GDP总值为386亿元。GDP增长速度也呈上升趋势。2007年上半年国民生产总

6、值比上年同期增长17，增幅同比提高5.3个百分点。这与近3年宁德市大量城市基础设施投入建设与宁德城市经济复苏发展息息相关。宏观经济分析宏观经济分析宁德市近几年固定资产投资走势宁德市近几年固定资产投资走势 近近年来，宁德市的社会固定资产投资呈明显的上升趋势，至2006年底达157.9亿元，增长率较上年相比达到28.5%。宏观经济分析宏观经济分析 宁德市近几年城乡居民人均收入走势宁德市近几年城乡居民人均收入走势 随着宁德国民经济的增长和政府的加大投入，近年来宁德市城乡人民收入逐年提高，增长趋势较明显。从以上的分析可以得出，宁德近几年的整体经济持续上涨较为明显，居民生活水平日益提高，居民的收入也逐步

7、的增加，城市经济高速发展，并且日趋健康合理。宏观经济分析宏观经济分析四、宁德城市规划四、宁德城市规划 一）、宁德城市建设现状一）、宁德城市建设现状 1、东侨经济开发区的大力兴建东侨经济开发区的大力兴建 为建设海峡西岸经济区东北翼增长极港口中心城市战略的实施，宁德市大力拓展东侨经济开发区的建设，践行“打造新区、完善功能、聚集产业、增大总量、顾全大局、亲侨安侨”的发展思路。东侨经济开发区逐渐成为经济总量不断扩张、城市建设渐成规模、城市功能不断健全的宁德中心城市核心区。东部城区成为宁德未来发展的重点。未来宁德市行政中心将落座于东侨区东侨开发区东侨开发区 老市区老市区 蕉城区蕉城区宏观经济分析宏观经济

8、分析2、大规模的基础设施建设，集聚势能拉动城市建设跨步前进、大规模的基础设施建设，集聚势能拉动城市建设跨步前进 宁德市区从90年代后期开始投入大规模的城市基础设施建设。交通方面闽东路、蕉城南北路、闽东东路、福宁南北路、宁川南北路，天湖东西路等完工，宁德中心城区豁然开朗，城市道路面积增加，城市交通压力得到缓解，同时为新区开发准备好了充足的条件。其它基础设施建设方面如环境改善、污水处理、河道清理、城市环境绿化工程，以及城市休闲广场如宁德体育中心建成等等，基础设施建设不仅使宁德城镇居民的生活环境大大改善，而且推动城市建设快速向前发展。宏观经济分析宏观经济分析 3、中心城区向东拓展 宁德东侨经济开发区

9、在宁德 市东面，是中心城市向外拓展的 东翼，是做大做强宁德中心城市 的重大举措。未来宁德的东侨经 济开发区将成为宁德市新的行政 中心，即为宁德新的中心城区。开发区建设为宁德城市未来发展 拓展了巨大空间。总之，宁德中心城市建设按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高效益经营”的城建工作思路，城市化进程进一步加快，城市化水平日益提高，最终将促进经济进入高速发展阶段，促使各行各业与时俱进，同时也包括房地产业。老市中心老市中心新市中心新市中心宏观经济分析宏观经济分析 二）、宁德城市规划目标和城市规划发展方向二）、宁德城市规划目标和城市规划发展方向 1、城市规划目标 （1）、大力拓展城市空间 宁德市

10、政府认真实施新一轮城市发展总体规划，按照“向海、面海、临海”三步走的发展战略，坚持 港口、物流、产业、城市 四位一体、互动发展，加 快推进城市“东扩面海，北展南移”，推动旧城区、新城区、港区空间整合，进 一步拉开城市框架。宏观经济分析宏观经济分析（2）、进一步提升城市功能 配套完善各类市政设施，提高城市管理水平，并通过构建快速便捷的城市交通集疏运体系，加强与周边地区及市内各县（市）的互动联系，加速各种生产要素向中心汇聚，不断提高城市化水平，使其真正成为具有较强吸聚、辐射和带动功能的海峡西岸经济区东北翼中心城市。（3）、大力推进港城互动发展 充分利用沈海高速公路建成通车，温福铁路开工建设的机遇，

11、全力推动三都澳港区开发建设。以交通条件的改善为保障，发挥港口优势，加快规划建设新港区、临海工业区、现代物流区等城市新功能空间，促进产业和港口经济发展，形成港城互动的一体化发展格局。宏观经济分析宏观经济分析2、城市发展方向 宁德城市发展的方向主要是中心“东扩面海，北展南移”，城市人口增加、城市面积迅速扩展。3、城市布局结构规划 宁德城市布局呈“一城区加五片区”的结构形态。规划中心城区人口5060万人，外围三都岛、下白石、溪南、城澳、东冲五个片区。中心城区分为蕉城组团、新城组团、铁基湾组团和漳湾组团四大部分。中心城区中心城区 新城中区现代服务业、房地产业、旅游业 漳湾组团钢铁产业集群 铁基湾组团房

12、地产业、现代物流业、现代制造业 宏观经济分析宏观经济分析 下白石片区：下白石片区：船舶修理业、电机制造业、能源工业 溪南片区：溪南片区：钢铁工业、能源工业、其他大型制造工业 三都澳片区：三都澳片区：旅游业、现代服务业 城澳片区：城澳片区：出口加工业、港口中转 东冲片区：东冲片区：生态旅游业、战略储备宏观经济分析宏观经济分析 4、城市道路规划 形成“两环三纵四横”的混合路网。（1）两环：环城路闽东大广场南环路蕉城北路 蕉城南北路万安东西路金马南北路闽东东路闽东路（2）三纵：蕉城南北路、宁川南北路、福宁南北路（3）四横：东湖路、闽东路闽东东路、天湖东西路、富春东西路。总之，宁德的城市规划和城市建设

13、的重心逐步向宁德东部转移，未总之，宁德的城市规划和城市建设的重心逐步向宁德东部转移，未 来大量的建设和房地产开发必将集中到东部新城市中心，我司项目所来大量的建设和房地产开发必将集中到东部新城市中心，我司项目所 在区域为东侨开发区，未来发展前景比较乐观。在区域为东侨开发区，未来发展前景比较乐观。房地产市场分析房地产市场分析 房地产市场供求总量及其对比情况房地产市场供求总量及其对比情况 宁德市区上半年批准预售商品房面积25.73万平方米，其中商品 住房23.10万平方米，占批准预售商品房总量的89.78%，商业用房 2.27万平方米，占批准预售商品房总量的8.82%，写字楼0.3万平方 米，占批准

14、预售商品房总量的1.17%；从供应结构看，商品住房开发 市场占绝对主流产品，而商业用房和写字楼市场占有率明显下降。从 销售户型情况看，套型面积在100-120平方米和120-144平方米面积段 的商品住房分别占19.91%和39.65%，成为最畅销的主力户型。但是 套型面积在144-180平方米的商品住房批准预售面积为约2.65万平方 米，而销售面积仅为1.6万平方米，说明供应结构需进一步优化。商品住房市场需求旺盛，房屋消费群体发生变化，据统计数据商 品房购买主体由原来的工薪阶层逐渐被各县（市、区）、乡镇进城的 私营企业主和在外做生意的高收入人群所取代，开发成本的提高和税 费的增多，增加了商品

15、房的价格，而国家对商品房价格调控措施，并没 有降低宁德市商品房价格，目前，商品住房价格已超出了工薪阶层的 承受能力。房地产市场分析房地产市场分析房地产市场未来供给趋势预测判断房地产市场未来供给趋势预测判断 国家政策国家政策 “90，70”凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品 住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上；年 度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和社会保障性住房建 设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。宁德市地方政府规定：拍卖挂牌出让的土地90平方米以下的住房面积占70，协议出让的土地90平方 米以下住房

16、面积应占50。市场供给市场供给 根据宁德中心城市2007年住房状况初步调查，宁德中心城市常住人口20.5万人，住房 总建筑面积为512.55万平方米，人均住房建筑面积30.8平方米。依据宁德市城市总体 规划，2010年宁德中心城市常住人口达到30万人，根据福 建省“十一五”房地产发展目标确定到2010年人均住房建筑面积为35平方米的要求，规划 期内，宁德中心城市住房总需求为400万平方米，各类住房4.23万套。根据国家“90平方米以下占70以上”的政策，未来市场上90平米以下的小户型的供 给将大量增加。房地产市场分析房地产市场分析房地产市场未来供给趋势预测判断房地产市场未来供给趋势预测判断住房

17、用地供应计划住房用地供应计划 宁德市宁德市“十一五十一五”期间住房建设将达到期间住房建设将达到400万平方米，总套数达万平方米，总套数达4.23万套。（数据万套。（数据 来源于宁来源于宁 德市城乡规划局）德市城乡规划局）类别 年度宁德市中心城市“十一五”期间住房建设计划 商品住房社会保障性住房合计建筑面积（万平方米）建设套数（套）建筑面积（万平方米）建设套数（套）建筑面积（万平方米）建设套数（套）20067376002860808577200765.768406.377472761420087376007860808460200980.383607.7946889306201073760078

18、60808343合计36538003543004004230 房地产市场分析房地产市场分析房地产市场未来供给趋势预测判断房地产市场未来供给趋势预测判断住房用地供应计划住房用地供应计划（数据来源于宁德市城乡规划局）（数据来源于宁德市城乡规划局）类别年度宁德市中心城市“十一五”期间住房用地实施计划（单位：公顷）商品住房用地新供社会保障性住房用地合计总量新供用地存量用地总量新供用地存量用地200633.42013.46.64026.613.4200732.8518.2514.63.153621.414.6200836.520.5163.5402416200940.1520.15203.8544242

19、0201039.623.6160.4402416合计合计182.5182.5102.5102.5808017.517.52002001201208080 类别 年度宁德市中心城市“十一五”期间住房用地结构实施计划(单位：公顷)商品住房用地新供社会保障性住房用地合计总量新供用地存量用地总量其中：中低价位、中小套型200633.42013.46.64028200732.8518.2514.63.153625.2200836.520.5163.54028200940.1520.15203.854430.8201039.623.6160.44028合计合计182.5182.5102.5102.5808

20、017.517.5200200140140房地产市场分析房地产市场分析房地产市场未来供给趋势预测判断房地产市场未来供给趋势预测判断 0607年住房建设计划年住房建设计划 20062007年两年内宁德市区90平方米以下的户型供应量近10000户，90平方米以上的户型大约为3500户。受“90，70”政策的影响，90平方米以下的小户型的供给量明显增加。2007年下半年至2008年，宁德市商业项目投放量预计在 30000平米左右，而且绝大部分是住宅临街铺面，体量较为分散，不会对我司项目构成威胁，也不具备竞争力。房地产市场分析房地产市场分析房地产市场运行特点房地产市场运行特点土地市场特点土地市场特点

21、土地需求逐年旺盛，地价逐年攀升；土地供应前松后紧，未来土地供应有所控制；外地开发商抢滩宁德，市场竞争更加激烈；开发商储备土地，不少地块尚未开发。商品房市场特点商品房市场特点开发投资趋于理性，楼盘品质不断提升；受国家政策的影响，90以下的小户型的供应量将大幅度增加；带电梯的商品住宅、单身公寓供应加大；市场销售保持旺盛，大户型（160以上）销售缓慢；商品住宅价格平稳，局部房价增幅较快；商品房结构性矛盾依然存在，空置面积回升较快；购房对象以宁德本地为主，外地来宁德购房比例也占相当的比例。房地产市场分析房地产市场分析小结：小结：从供应及销售情况来看从供应及销售情况来看 通过对宁德市场的了解和认知，商品

22、住房开发市场占绝对主流产品，套型面积在 100-120平方米和120-144平方米面积段的商品住房成为最畅销的主力户型。目前宁 德市区商品住宅销售相对较好，从宁德目前的销售情况来看，可预测未来市场相对 较乐观。商业房产已住宅临街底商为主，总体供应量较大，但是缺乏商业定位和整 体规划，目前处于散户自发经营阶段。从购房对象来看从购房对象来看 通过对宁德区域的购房对象的分析，购房者主要为宁德市区的企业主、政府人员等以及宁德周边县市的居民和部分宁德外的人（如温州、福州等）等。可见宁德市区的房地产市场越来越受到外地人的亲睐和追捧。房地产市场分析房地产市场分析 小结：小结：从销售区域来看从销售区域来看 宁

23、德东侨开发区近年来成为宁德市房地产较热的区域。东侨开发区规划为宁德市未来的行政中心，在售楼盘相对较多。如东海富豪世家、名流世家、东嘉花园、东湖豪门等项目基本销售完毕，而新近推出的项目如金域兰湾、君临天下等也比较受关注。东侨开发区将成为宁德房地产市场的核心。从价格走势来看从价格走势来看 近几年宁德市的商品房价格呈明显的上升趋势，目前宁德市区的商品住宅均价为3500元/。从供求来看，预测宁德的商品住房的价格将会进一步的提升。房地产市场分析房地产市场分析 区域房地产分析总结区域房地产分析总结 区域界定：宁德市东侨经济开发区区域界定：宁德市东侨经济开发区 地理位置：东侨开发区地处我国东南沿海，恰好居于

24、中国黄金海地理位置：东侨开发区地处我国东南沿海，恰好居于中国黄金海岸线的中点，长江、珠江三角洲和台湾省三大经济区域的中心，靠城临岸线的中点，长江、珠江三角洲和台湾省三大经济区域的中心，靠城临海、地域宽阔、环境优美，具有得天独厚的区位优势。海、地域宽阔、环境优美，具有得天独厚的区位优势。港口资源：开发区与著名深水良港三都澳仅一堤之隔。开发区港口资源：开发区与著名深水良港三都澳仅一堤之隔。开发区8 8公公里外有里外有50005000吨泊位的漳湾集装箱码头，吨泊位的漳湾集装箱码头，2020公里外有对外开放口岸城澳万公里外有对外开放口岸城澳万吨码头，吨码头，2626公里外有公里外有30003000吨泊

25、位的下白石码头。吨泊位的下白石码头。交通状况：北京至福州的交通状况：北京至福州的104104国道和黑龙江同江至海南三亚的沿国道和黑龙江同江至海南三亚的沿海高速公路穿区而过，列入海高速公路穿区而过，列入“十五十五”计划的福州计划的福州温州铁路也将从开发温州铁路也将从开发区东部通过，海陆交通发达。目前开发区各项规划趋于完善，宽区东部通过，海陆交通发达。目前开发区各项规划趋于完善，宽36366060米的城市井字型主干道基本建成。米的城市井字型主干道基本建成。房地产市场分析房地产市场分析 区域房地产分析总结区域房地产分析总结 区域界定：宁德市东侨经济开发区区域界定：宁德市东侨经济开发区 资源情况：区内

26、拥有资源情况：区内拥有3800亩古朴清纯的东湖水面，烟波浩渺、风光旖旎，极具生态旅游开发价亩古朴清纯的东湖水面，烟波浩渺、风光旖旎，极具生态旅游开发价值。值。开发状况：开发区成立以来，相继编制完成了开发状况：开发区成立以来，相继编制完成了16.7平方公里公里总体规划、分区规划、工平方公里公里总体规划、分区规划、工 业路南北业路南北14平方公里控制性详规，以及东湖暨周边地区平方公里控制性详规，以及东湖暨周边地区5.427平方公里平方公里“滨水文化休憩产业滨水文化休憩产业 区区“概念性规划设计。累计完成固定资产投资概念性规划设计。累计完成固定资产投资21亿元，高标准修建市政道路亿元，高标准修建市政

27、道路18公里，形成建公里，形成建 筑面积筑面积100万平方米，初步拉开新城区三大组团的构架；万平方米，初步拉开新城区三大组团的构架；以房地产业为主导的项目开发蓬勃以房地产业为主导的项目开发蓬勃 兴起，累计引进房地产总投资金额近兴起，累计引进房地产总投资金额近10亿元，形成了逸涛、建闽、九龙、东侨花苑等一批亿元，形成了逸涛、建闽、九龙、东侨花苑等一批 高标准、生态型的住宅小区；工业园区建设加速推进，园区内路网建设基本完成，水、电、高标准、生态型的住宅小区；工业园区建设加速推进，园区内路网建设基本完成，水、电、通讯等配套设施也已到位，已落户园区企业总数达到通讯等配套设施也已到位，已落户园区企业总数

28、达到19家，涉及电机、电子、制药、机家，涉及电机、电子、制药、机 械、农副产品加工等类别。目前开发区各项规划趋于完善，宽械、农副产品加工等类别。目前开发区各项规划趋于完善，宽3660米的城市井字型主干米的城市井字型主干 道基本建成，供水、供变电、电讯网络齐全，区域性大型专业批发市场建设初见成效，城市道基本建成，供水、供变电、电讯网络齐全，区域性大型专业批发市场建设初见成效，城市 管理和投资服务日益规范，聚集人口管理和投资服务日益规范，聚集人口3.5万人，基本形成了宁德滨海中心城市新城区的框万人，基本形成了宁德滨海中心城市新城区的框 架，正日益成为闽东投资的新热土，呈现出生机勃勃的发展局面。架，

29、正日益成为闽东投资的新热土，呈现出生机勃勃的发展局面。产品分析区位 位于东侨新区核心区域，由坪塔路、天王路、商贸路交汇围合而成黄金地段，地理位置优越、交通便捷，路网四通八达指标 总规模约6.4万平方米，地下一层面积约5800平米、层高4.5米，一层面积约14418平方米、层高6米，二层面积约14571平方米、层高5米，三层约14571平方米、层高5米，四层约14571平方米、地上4层，局部5层，地下1层。产品分析软硬件软硬件 垂直电梯、自动扶梯、专用货梯、自动安防、消防系统，通信系统，专业商业运营商和物业管家等定位定位 购物、休闲、娱乐、餐饮等。SWOT分析 区域优势：东侨开发区宁德崛起的桥头

30、堡；政策优势：政府投资力度大，市政配套基础设施规划完善先进，升值潜力巨大；交通优势：开发区门户位置，未来新区商圈中心位置，与福宁高速相连，机场快速路1小时达长乐国际机场；产品优势：6米超高层高、多部快速电梯、中央空调分区控制，商业配套完善（购物中心、精品店、电影院，健身娱乐中心等）；服务优势：国际化专业物业；品牌优势：东方伟业数年积累起来的数十亿品牌；优势SWOT分析 商业氛围较差，人气不足，商业氛围较差，人气不足，闲置时间较长、负面影响较大闲置时间较长、负面影响较大 停车位不足停车位不足劣势SWOT分析 市场投放：目前东侨新区商业项目处于投放空歇期；政策支持：政府入住优惠政策支持；区域成熟：

31、今年是新区建设第八年，区域成熟进一步提升；区域整体规划符合未来城市发展的长远规划，必将成为未来宁德的城市核心经济区；东侨经济技术开发区是一个商务资源整合的区域，集贸易、旅游、娱乐为一体的中心区。机会SWOT分析 项目投放：项目闲置时间过长、负面影响较大；区域信心：入住差直接打击已经在东侨新区投资和市区准备投资东侨新区的客户的信心；宏观调控：地产新政的出台、银行利率的调整为项目销售带来阻力 消费者对东侨区域的商业发展前景持观望态度。威胁小结市场聚焦 俗话说有人气才有才气，依据目前东侨新区交通不便，入住率较低、人气不旺的现状，大量投资客户和自用客户目光仍停留在市区内成熟区域。市场竞争 对于市区内的

32、商业相比，我们的劣势相对明显：区域不成熟，配套不完善，交通不方便；产权年限相差30年；人们的认知过程及消费习惯 优点就是：升值潜力巨大；引领未来宁德商业房地产市场发展方向。与世界零售巨头沃尔玛同台共舞卖现在卖未来小结市场竞争 对于东侨新区内的商业相比，我们的优势较为明显：优产品硬件档次；外观形象，内在品质；体量规模、运营管理、功能区划分、整体定位、业态规划；一定时间内市场供给的稀缺性；层高优势；劣项目闲置时间过久，负面影响较大；工程借结构及入住时间。停车位数量较少。小结第二部分：项目定位市场定位业态定位 客户定位 SLOGAN 我们认为，本项目所处的位置决定了定位的必要元素：发展型核心区域发展

33、型核心区域东侨新区东侨新区同时，区域的升值性和投资客户的远见和前瞻性，决定了项目被市场所接受的前提。市场定位 产品所处的区域是发展型核心区域，与市区商业项目相比，其最具区别性的一点就是地段和区位。东侨新区的不可复制性决定了其特殊性和稀缺性。同时作为该区域的共性巨大的升值潜力，即是投资者追求的目标和标准，也是自用客户最为看重的，即使不用，其物业的价值也是显而易见的。市场定位 关于定位的提炼，就从本项目的投资升值潜力和所处区域的整体影响力中得来。地段：宁德崛起的桥头堡东侨新区；区域：宁德最具档次和规模的商业聚集圈；投资升值：80年代看深圳90年代看浦东，新区往往是全球公 认的最具投资价值最有升值潜

34、力的区域商业经营：与国际零售巨人沃尔玛集团企业为邻，共同发 展，分享资源，共赢互利。市场定位u客户定位 根据市场分析和客户研究，发现潜在的购买客户对东侨新区都有着良好的预期，他们具有同样的市场发展前瞻力、洞察力，对东侨新区的现在和未来都有着较为深刻的认识和很好的发展预期。SLOGAN 宁德商业财富第一版图第三部分：推广节奏u主推广语u系列推广主题u推广节奏及活动u费用预算u主推广语对话世界对话世界500500强，撬动闽东财福金山强，撬动闽东财福金山u主推广语通过世界500强，体现项目对世界500强的吸引 力，提升项目的高度和客户层状态。撬动，“给我一个支点，我可以撬动整个地球”，体现 了机会与

35、勇气，正是创业者的内心语言。宁德东侨新区,区位的优势凸显。“对话世界500强，撬动闽东财富金山”既体现了项目的 区位，又切中客户的心理，提升了项目的品质和档次。又有一种交流发展平台的隐意。项目推广切入点项目推广切入点地段区域利益地段区域利益规范的经营场所（国际化标准）规范的经营场所（国际化标准）丰富的高质量客源（东侨新区的规模聚集丰富的高质量客源（东侨新区的规模聚集效应和沃尔玛的品牌号召力及客户吸引力）效应和沃尔玛的品牌号召力及客户吸引力）高回报（东侨新区无限升值空间）高回报（东侨新区无限升值空间）项目推广切入点项目推广切入点产品利益产品利益合适的面积（合适的面积（30平方米起，可自由分割）平

36、方米起，可自由分割）合适的价格（合适的价格（8888元元/平方米起价二层）平方米起价二层）合适的投资方式（可一次性付款，可按揭贷款）合适的投资方式（可一次性付款，可按揭贷款）以较低的投入，赢取宁德超值资本利益以较低的投入，赢取宁德超值资本利益给客户的利益点给客户的利益点亮相广告语亮相广告语对话世界对话世界500500强，撬动闽东财富金山强，撬动闽东财富金山世界500强的金矿 东侨新区区位篇广告语区位篇广告语u系列推广主题与世界500强一起入股东侨新区投资篇广告语投资篇广告语u系列推广主题世界500强的高度别人永远到不了产品篇广告语产品篇广告语u系列推广主题与世界500强同呼吸东方伟业国际广场会

37、呼吸的广场（层高）产品篇广告语产品篇广告语u系列推广主题u推广节奏推广阶段时间推广目的营销内容第一阶段筹备亮相12月3日-12月30日树立形象吸引客户1、软文炒作东方伟业品牌及项目；2、联合炒作区域；3、售房部包装及销售物料到位。4、客户积累及客户挖掘；第二阶段强推销售1月1日-1月30日强推产品客户圈定1、媒体系列组合推广；2、选择时机开始认购；3、产品说明会；4、隆重开盘。第三阶段开盘持销2月18日-3月31日维持销售客户维系1、老客户维系；2、促销政策推出。筹备亮相期 开盘持销期软性切入炒作区域销销售售线线推推广广主主题题推推广广阶阶段段项目亮相形象树立投资篇、区域篇、产品篇认购告知12

38、月28日前，前期积累客户及东方伟业老客户维系；新客户积累；产品价值投资升值12月10日12月18日 12月1月2月强推销售期客户集中释放-达成-老客户维系促销政策出台任任务务量量3月份8000万4月份1000万5月份4000万u推广节奏及活动年底投资篇开盘告知9月份3000万10月份结案3月4月5月u推广节奏及活动推广阶段：筹备亮相期（12月3日12月30日）推广目的：树立产品形象，积累前期客户营销推广：媒体轰炸：报广、户外、车体、楼宇液晶、网络、杂志等；客户资料梳理，项目资料邮寄，电话访问；售房部内包、工地围墙、销售物料到位（单页、投资手册、DM）渠道挖掘与资源整理。推广主题：“对话世界50

39、0强，撬动闽东财富金山”推广效果：积累意向客户100组u推广节奏及活动推广阶段：强推销售期（1月1日1月30日）推广目的：强推产品卖点，圈定意向客户营销推广：媒体组合推广：区域、产品、投资；开始正式认购（1月26日）；u推广节奏及活动推广主题：世界500强的金矿宁德东乔新区（12月3日）；与世界500强一起入股东乔新区（12月18日）；世界500强的高度，别人永远到不了（1月3日）；与世界500强同呼吸（1月18日）。推广效果：积累意向客户300组u推广节奏及活动推广阶段：开盘持销期（3月29日5月31日）推广目的：维持销售，客户维系营销推广：媒体维持推广；客户维系活动；优惠促销推出。利用多种渠道拓展客户资源，客户维系活动；推广效果：实现销售金额1.3亿。预算总预算160万（细化略）