《商业计划-可行性报告》中瑞.曼哈顿空中别墅可行性研究报告8

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1、中瑞曼哈顿 空中别墅可行性研究报告摘 要为了能将以往所学专业知识加以实践整合，真正掌握房地产开发的整个过程，本次我们小组的毕业论文课题确定为“中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究与营销策划”，并以小组分工合作的形式共同完成。本文站在开发商的角度，完成对项目整个过程包括前期市场调查直至营销策划的开发。本文包括六大部分，即项目概况、市场调查、财务分析、风险分析、营销策划，研究结论以及建议。市场调查是基础，本文从项目的市调工作着手，通过对整个相关市场包括本地块情况、竞争项目、消费者状况、温州房地产市场及相关规划、政策、法规的调查，并加以分析，在此基础上对其设计方案、经济可行性、融资方案、开发风险进行分析、评

2、价，最后根据项目实际结合时下各房开的实际操盘情况，确定本案营销策划方案。目 录摘 要.1目 录.2第一章 项目概况.31.1项目建设背景.31.2项目简介.4第二章 市场调查以及分析.7 2.1 调查目的.72.2 温州别墅市场供求情况以及存在问题.72.3 本项目产品定位132.4 该项目区域经济环境.15第三章 财务评价.193.1投资估算. 193.2 资金筹措.213.3 经济效益分析.23第四章 风险评价.27 4.1.政治风险.274.2 政策风险.274.3 市场风险.294.4 财务风险.33第五章 营销策划.375.1物业概述.375.2项目定位.375.3项目SWOT分析.

3、385.4销售策略405.5结束语.42第六章 研究结论以及建议.43参考文献.44附录（问卷调查）.45第一章 项目概况1.1项目建设背景本项目是中瑞财团2004年6月16日成立以来运行的第一个项目，也是公司目前唯一成形的项目。（中瑞财团全称中瑞财团控股有限公司，是由温州九家实力雄厚且在各自所属行业领域处于龙头地位的民营企业共同出资、发起设立的一家旨在积极探索中国民营经济全新发展和经营模式的财团性控股企业，也是全国首家无地域限制的正式以“财团”命名的控股有限公司，该财团的注册资金为1亿4580万元。） 2004年11月8日，中瑞财团以15.3333亿元的夺标价拿下位于温州市中心江滨路的原东方

4、造船厂一块罕有的面积百亩以上的大型地块，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价记录。 与此同时温州市政府自1988进行第一轮城市改建工程以来一直致力于通过旧城改建来改变温州市区的市容市貌、缓解城市交通、改善居民居住条件和提高环境质量，但是在江滨西路原东方造船厂及附近地段内，由于该厂长期闲置，加之周围是原温州水产交易市场所在地，长期有摊贩在此设摊，搭建违章房屋，已成为市民交通生活的瓶颈，该地段房屋破旧，多数住宅没有卫生设施，建筑密度稠密，存在很大火灾隐患。因此此地要求改建的呼声很高，于是市政府顺应民心，将此地段拍卖用与开发，希望能通过竞标单位的开发改善当地环境，促进市

5、容市貌提高居民居住生活质量，促进现代化新温州建设。近几年来温州房地产市场飞速发展，随之而来的房价也节节攀升，但是突显出来的问题仍然还是很严峻，辟如房子高价不高质，尤其最近几年房产质量都不理想，在温州这样一个民营企业高度发达的地区却没有适合企业家等成功人士居住的高档住宅，这无疑是市场留下的一段空白。作为公司成立以来的第一个大型项目，财团决定在此建造温州“第一样板工程”，打造温州高标准的“城市客厅”。希望通过该地块开发定位来填补市中心高档住宅的空白，同时也是为中瑞集团打造全市乃至全国品牌社区的一次全新的尝试。1.2项目简介表1.1 项目基本资料项目名称中瑞 曼哈顿空中别墅开发商中瑞温州房地产有限公

6、司发展商中瑞财团控股有限公司项目地址温州原东方造船厂地块项目性质商业和住房物业类型住宅，商业房地产，共692户项目规模占地73337，建设用地面积71553，174281建筑面积总容积率2.38 总建筑密度19.7%项目层数西侧层数30 东侧层数27以及裙楼10幢高层和小高层错落布置，户户可看江景配套设施西侧地下停车519辆，东侧地下停车344辆，地上停车43辆绿化率55%1.2.1项目其他介绍该项目发展商为中瑞财团控股有限公司，由中瑞温州房地产有限公司开发。项目所在地为温州原东方造船厂地块， 东靠南亚都市花园，西临原水产城安置房，北倚江滨路，毗邻江心屿，南望即将竣工的欧洲城，也与东门步行街相

7、邻，该项目目前已经进入施工阶段。经估算，项目总投资292809.18774 万元。 1.2.2资金来源本项目建设资金主要由中瑞财团9位股东自筹以及战略联盟、合作伙伴提供，通过房地产信托的方式筹集，不足投资通过预售房款解决。1.2.3可行性研究报告编制依据中瑞财团与温州市东方造船厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁，停产损失的补偿合同以及国有土地使用权转让合同温州市规划局温州市东方造船厂改建工程出让地块设计条件及详细规划江滨路片区地质勘察资料省计委计投和市建设局关于“中瑞曼哈顿项目建议书的批复省审计事务所验资证明国家计委建设项目经济评价方法与参数（第三版）建设部房地产开发项目经济评价方法中国建设银行

8、温州市分行资金证明1.2.4可行性研究报告研究范围 根据“中瑞曼哈顿空中别墅”项目建议书和初步规划方案，本研究工作范围主要是该类住宅市场调查分析，投资估算，项目经济效益评价与资金筹措，风险分析以及营销策略等。1.2.5项目效果图和地理位置图1.1中瑞曼哈顿效果图（局部）图1.2中瑞曼哈顿地理位置图第二章 市场调查以及分析2.1调查目的 在开发本项目之前，为了了解该物业在温州开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供

9、必要的信息和资料。2.2温州别墅市场供求情况以及存在的问题2.2.1供给情况温州地区的别墅（高档住宅）总体来说是偏少的，是供不应求的。温州目前已有别墅（高档住宅）面积约45万平方米（甚至更少），大约2000来套左右，市场新开发的项目占总供应总量的18左右，由于政府对别墅施行打压政策，新开发的“别墅”其实只能说是高档住宅，目前在开发的约30万平方米，加上本案也不过50来万。目前，大概有55%的购房者对于别墅感兴趣。（以上数据来源于温州市建设局房地产开发处）同时根据我们的调查，目前温州正在建设中以及建好投放使用的别墅（高档住宅）主要有以下几个：市区的百好花园、恒达假日花园、以及龙港的锦绣名园和新湖

10、绿都等，这些项目无疑成为了本案的竞争对手。（具体详见竞争对手分析表。）中低价位成为市场的主力：其一，从自住方面分析该价位满足一部分想买高档住宅居住的人;其二,从投资角度分析一部分投资者认为该类物业有升值的空间。营造社区环境与人文环境渐成理念，在产品设计和规划方面，部分开发商开始关注人文居住环境，人文环境理念要求别墅开发商从前期产品定位，客户定位即开始营造和规划整体社区的人文环境，并使其成为增加品牌含金量的重要砝码。别墅开发商也更趋于理性，成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平，营销策划等方面做细做精。2.2

11、.2需求与购买力情况消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成为趋势。客户群范围广：主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。需求：通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看（此次我们共发放问卷627份，其中有效问卷537份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者）。约60%的被调查者对本项目感兴趣（他们大多为私营企业老板），认为本项目是别墅市场上的新产品、新形态、新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们一般自身已经拥有2套房子以上。他们购买目的大多是为了

12、自用。购买力：经过分析，被调查者中约48%的人选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买（但前提是价格有所下降）。而也有约32%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有28%的人选择分期付款。（调查问卷见附页）2.2.3存在的问题产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高，导致左邻右舍间距过近

13、，各户内外的过度空间不足等。但是别墅毕竟是一种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市场潮流几乎是近100年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场很难形成气候。2.2.4竞争对手的相关情况以及对本项目的影响2.2.4.1竞争楼盘所在的地理位置 图2.1百好花园地理位置图图2.2恒达假日花园地理位置图 图2.3龙港锦绣名园地理位置图图2.4龙港新湖绿都地理位置图（处于龙港河网密集处）表2.1 同类竞争项目与本相目比较表百好花园恒达假日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较地理位置人民西路隔岸路口学院路与汤家桥路处龙港104国道与甬台温处龙港龙金大道东江滨路都处于当地较好地

14、段，但龙港地处县区，处于劣势总建筑面积8万多占地5.34公顷，15.7万建筑面积占地260亩（其中50亩为自然河道），18万建筑面积9万占地110亩，建筑面积174281总体规模不如锦绣名园，而周边环境类似。建筑风格园林风格，以中心为花园的周边绿化中式现代化水景欧式建筑别墅中式与欧式结合中式与欧式结合的城市花园锦绣比较单一，很纯朴，本项目真正采取哪种方式意见很大绿化率45%48%58%38%55%属锦绣与本项目最高交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯一带精装修的目标客户华侨，商人，高收入者高收入者，成功人士高收入者，成功人士私企业主、经商人士、投资者、二次置业私营企业老板，从事金融，证券、

15、保险业的高收入者，华侨等目标群体类似，而但本项目更期望吸引高涵养的客户群体入住形成宁静和谐的人文氛围。主力户型4室2厅，1522114房2厅2卫，166.8独立别墅（280400）双联别墅（210290）立体别墅（210230）跃层210联体别墅220280）跃层（293320）相比而言锦绣是传统意义上的别墅，而本项目只能说是高层高档住宅主要卖点 地段好，品质好生态景观，人性智能化等温州唯一全国人居经典竞赛综合奖水景园林社区温州首个高层高档住宅，城市花园锦绣的卖点最大，但是本项目也具有很强的应召力户均车位0.811.31.10.94锦绣的车位最多，由于住户较少百好花园恒达假日花园锦绣名园新湖绿

16、都本项目比较主要配套游泳池，网球场，幼儿园等水景中心庭院，加洲乐园，人工湖协和广场，双会所，社区广场等运动场所，等商务会客馆，生活休闲馆，人性智能化设施，英式贵族管家服务等本项目的功能最完善，档次也比较高销售价格（单位：万）最高1.7，最低1.1，均价1.30.981.25独立220万以上一套，双联130万以上一套均价0.35均价2.18本项目毫无疑问是最高的，锦绣由于在龙港，价格还上不去销售情况50%卖掉基本售完一，二期已经卖完80%卖掉已积累600多位有效客户本项目目前而言是最差的，锦绣的竞争力最强其他离国际会展中心，杨府山CBD 中央商务区，青少年活动中心临近倡导建立既有城市气息，又有自

17、然雅趣的高尚生活区智能化打造安全舒适家园 物业管理完善每户30入户花园和6米挑高本项目在品质与等级上是最好最高的总评论：通过以上几个竞争对手与本案的比较，认为本项目在整体上是有优势的，竞争最强的是位于龙港的锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南的原因，决定了其客户群大多数只能是苍南本地成功人士，市区的够房者大多数是出于想参与投资的心理充当客户群。但其在楼盘价位上对本案的冲击还是比较大的。本案今后还需将自己定的高价位理由向客户群表达清楚。 其次市区的恒达假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说，对本案的威胁也是很

18、大的。与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在温州购房潮上涨的情况下进行的，且政府政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者、炒楼者，所以一旦开盘，大家就争先恐后的购买（性价比合理的情况），就这点来看，开发商赢利的可能性较大，即使真的有房源空置，也是暂时的。再则随着人民生活水平的提高，一些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，一般可以在规定的年限内付清房款。在营销策划方面，他们一般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个

19、一比一样板房等方式进行交易。2.3 本项目产品定位2.3.1功能定位居住功能：10幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融；休闲功能：皇家品咖啡馆、美仪沙龙、红酒雪茄馆、音乐艺廊、视听健身世界、SPA水疗馆，室内3泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多的生活滋味；智能化设施功能：分户计量式空调、智能化一卡通系统、全区门禁系统、住宅防护系统让您享受高科技式的生活，解除一些不必要的烦恼；交流功能：在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同一阶层的名流人士进行高谈阔论，畅所欲言；旅游功能：潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景的瓯江和江心屿对岸，这里

20、犹如诗意中的风景名胜。2.3.2目标群体定位A:基本信息分析客户来源：温州地区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等；客户阶层：处于金字塔顶端的人士；年龄状况：4060岁为主家庭结构：拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合家庭状况：注重家庭生活，更注重子女的生活环境工作状态：工作繁忙，压力繁重生活方式：摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求购买动机：改善居住环境，追求居家生活品质，对目前温州的楼市（尤其是高档住宅）发展前景充满信心消费行为：注重品质，充满理性B:特征分析他们是这个社会

21、的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。2.3.3区位特点 位于近几年开发比较热的江滨路商圈内，尤其是05年温州的商业航母欧洲城投入运营使用，将极大激活这一地区的商业发展。并且这一带各类银行，邮局，农贸市场等主要生活设施齐全，东门步行街的即将使用以及江心屿的独特魅力，为这一地区增添了许多活力。2.4该项目区域经济环境2.4.1温州近些年的经济情况2004年全年实现生产总值1402.57

22、亿元，比上年增长14.1%，达到了98年以来的最高增幅，其中第一产业占64.74亿元，比上年增长3.5%；第二产业占796.14亿元，增长15.4%；第三产业占541.69亿元，增长13.4%。全年人均生产总值18846元，比上年增长13.8%。表2.2 2003和2004年温州三大产业比较统计表 市场物价在结构调整中总体保持稳定。全年居民消费价格总水平比上年上升0.1%，其中食品类价格上升1.8%，娱乐教育文化用品类上升2.8%，居住类上升3.6%，服务项目价格上升3.0%，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类下降4.4%至3.3%之间。但实际上货币贬值明显，消费能力明

23、显下降。商品房住宅综合平均价每平方米6253.3元。当前经济运行中的主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长的基础还不够稳固。温州正在实施“一港三城”战略，目前海陆空交通设施齐全，将成为浙南闽北的经济中心。04年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之一。2.4.2温州03年的参考数据以及分析通过下表我们可以看出，温州城市人均收入比较高，人们想买房的愿望也比较强烈，但是温州平均每年投入开发的土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。供应量未能达到市场的需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者的心意。施工面积远多于竣工面积（总体是正常的），但是也

24、可以看出房开公司一方面资金不能筹措到位，另一方面为了造成房子供不应求的假象，从而提高房价，牟取暴利。而商品房销售面积又不到住宅竣工面积的二分之一，这说明商品房开发量还不是很多，未能满足市场需求。同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来的空置房往往是在户型设计，朝向以及配套设施方面比较欠缺的房子。表2.3 温州03年的一些参考数据参考对象数据备注第二产业33.29万人房地产业1.12万第三产业28.92万人建筑业11.14万人房地产开发投资134.93亿元住宅96.91亿元基本建设投资155.64亿元施工住宅面积2169.18万平方米竣工住宅面积961.92万平方米商品房销售面积销

25、售给个人289.41万平方米268.19万平方米商品房空置面积9.33万平方米商品房销售额销售给个人90.86亿元84.26亿元城市人均可支配收入城市居民人均消费支出城市人均住宅使用面积16035元12619元21.5平方米全市人均住宅面积为28.54平方米2.4.3项目周边环境由于我们针对的是住在别墅里面的高收入者，所以我们站在高收入者的角度来调查项目周边有哪些生活用品店，休闲娱乐，会友的地方适合他们来光顾的。为此以下调查的内容是业主15分钟内驾车或者是步行即可到达的地方。2.4.3.1 项目周边环境表表2.4 项目周边环境表 类型遍及范围基本评价邮政 银行邮政3家 农行 建行 工行 商行

26、兴业银行 规模中等 一般设有自动取款机 超市 世纪联华 山姆士大世界规模大，知名度高 信誉好餐馆（西餐厅） 一号美食坊 美乐食街 金饭碗 食家庄（海鲜沿江）现代概念（高档西餐厅 牛排馆）韩国之家（烧烤）京福华肥牛美食城 玉玲珑炖品阁 档次较高 消费层次较高休闲地名铁咖啡 欧蕾咖啡 名典咖啡coco咖啡 金玉兰KTV 嘉乐迪KTV 海市蜃楼KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飞速健身档次较高 规模较大酒店海上天大酒店 阿外楼（3家）珍宝舫大酒店 新丁香江滨大酒店 新南亚大酒店 国贸大酒店 云天楼大酒店大多为星级大酒店公园（广场）江心屿 海坦山广场 华盖山公园 星河广场 市区较有名的医院118医院 附二医

27、 市区大医院学校温州九中 温州十二中 温州十四中 永楠小学 温州较有历史的学校美容美发等较多 洗衣店 档次一般规模较小购物中心1 欧洲城（包括餐饮、娱乐、休闲、观光、购物、展示、金融、演绎、儿童主题等）温州超级商业航母污染冷作卷板厂 交通汽车尾气排放、噪声污染严重2.4.3.2道路两旁情况整条江滨西路的两侧经营明显有差异，北面依临瓯江这一侧，店面基本已经在营业之中，主要经营厨柜为主，其他还有辅助经营建材和饭店，靠近环城东路这一带整个经营层次杂乱。而飞霞北路这一带组织秩序良好，大部分经营较高档的家具和厨柜。飞霞北路和江滨西路交接处有一家家友超市和较高档的新江滨瓯越美食。2.4.3.3东门商业步行

28、街 该街是温州第3条商业步行街道，是城市东向老城改建项目。商业街东起江滨西路华峰大厦，西至鸿翔锦园，连接环城东路，全长400米，宽22米，路面用花岗岩铺设，路中央设立游客休息坐椅，有7个出口。该街道目前主要以经营理发店、美容厅、快餐店、花店、干洗店、超市、服装店、建材装饰店、银行以及与生活息息相关的行业等为主。 该街优势：地处瓯江之边，附近有休闲广场，给商业街凝聚了足够的人气，加上交通便利，辐射整个市区以及瓯北等地。虽然目前市场还未发育成熟，但是由于欧洲城的即将投入运营，也给该街注入了无限的商机。第三章 财务评价3.1投资估算根据建设单位提供的“中瑞曼哈顿”土建工程基础数据，按照本项目设计方案

29、确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，具体参数如下：容积率2.43 占地面积110亩 （容积率取2.38）则地块内计入容积率面积（不包括地下室和架空层）：110666.72.38=174281.97(从中瑞房开得到的数据也是174281.97)从中瑞房开处得到总建筑面积（包括地下室和架空层）：263883.17则地下室和架空层的建筑面积为：263883.17174281.9789601.2其中西面地块137006.48，东面地块126876.69表3.1 面积容积率面积174281.97总建筑面积263883.17地下室和架空层面积89601.23.1.1土地价格

30、：153333万元3.1.2前期工程费包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。按每平方米220元计算。则前期工程费用为：220263883.175805.42974万元3.1.3建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构部分，简单装修部分）、设备采购费用和安装工程费用（电梯，空调等）。以每平方米2924元计算，则2924174281.9750960.048万元3.1.4地下室以及架空层地下室和架空层由于地处江边，属于软地基，加上此项目要做成精品，所以每平方的造价约2000元左右，则其造价为：89601.22000=17

31、920.24万元3.1.5基础设施建设费 基础设施建设费包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。以每平方米80元计算。则80263883.172111.07万元3.1.6精装修费用若按照2000元的精装修，则装修费174281.972000=34856.4万元3.1.7销售税和附加税（销售见盈利能力分析）其中销售税是销售收入的5.5%，附加税是销售税的10%则销售税为： 396242.75.5%21793.3485万元附加税为： 21793.348510%2179.33485万元3.1.8开发间接费用预计为350万元3.1.

32、9管理费用预计为500万元3.1.10其他费用和不可预见费用预计为3000万元表3.2 “中瑞曼哈顿”项目投资估算表 单位：万元序号项目开发产品成本分期用款计划进度第1年第2年第3年1土地价格1533331533332前期工程费5805.429745805.429743建筑安装工程费50960.04810000325008460.0484地下室以及架空17920.2417000920.245基础设施建设费2111.071800311.076精装修费用34856.434856.4（也有可能在第三年过后）7销售税和附加税23973489313234.35845.28开发间接费用3507015013

33、09管理费用50014020016010其他费用和不可预见费用30008001700500合 计292809.18774193841.4297449015.6149951.6483.2资金筹措本项目建设资金主要由中瑞财团9位股东自筹以及由战略联盟，合作伙伴提供基金投资。再则实行房地产信托的方式进行融资。中瑞财团使用自用资金100000万元作为项目资本金,同时按照国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房里解决，实行滚动开发。本项目需利用分期预售房款共计约126609.18774万元。详见下表： 表3.3 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年1总投资292809

34、.18774193841.4297449015.6149951.6482资金筹措292809.18774193841.4297449015.6149951.6482.1资本金1000001000002.2预售收入（税前）396242.780879.3218748.996614.52.3信托（见融资）66200662003.2.1净现值和内部收益率（税前）66200 80879.3 218748.9 96614.5 0 1 2 3 49015.61 49951.648 93841.42974 77601.92(信托与利息) 100000 98131.37 46662.850 1 2 3 1296

35、2.1297 33800 图3.1现金流量图（万元）备注：信托产品资金第一年年初筹集完毕，第二年年末本加息偿还 第一年年初先付10亿土地款，剩余5.3333亿在年末付 I=2.25%NPV:-33800-12962.1297(1+2.25%)+98131.37(1+2.25%)(1+2.25%)+46662.85(1+2.25%)(1+2.25%)(1+2.25%)=91032.95197万元0 所以本项目可行当NPV=0时，则-33800-12962.1297(1+i)+98131.37(1+i)(1+i)+46662.85(1+i)(1+i)(1+i)=0得出I=73.1% 即本项目的内部

36、收益率为73.1% 3.3经济效益分析3.3.1销售价格 根据工程所处位置，周围环境条件以及房地产市场的趋势预测，考虑到本项目的市场定位（带精装修，送30入户花园与6米挑高客厅）房地产销售风险以及工程建设成本等综合因素，本项目的均价为21800元，地下停车库每个车位18万元（预计车位可以售完）。3.3.2销售进度以及付款计划本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见下表： 表3.4各类建筑销售计划表（%）项目合计第1年第2年第3年高档住宅（共962户）100205525停车场车位（共906位）100306010所有业主均在2年内付清房款，签合同当年付一半（也可以一次付完），第二年再付一半。3.

37、3.3税费率本报告采用的各种税费率见下表：表3.5税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5.5城市维护建设税7附加税为营业税的10%教育费附加费3企业所得税33土地增值税30、40、超率累进3.3.4盈利能力分析 经营收入：住房销售（每平方米均价为21800元）：则：174281.9721800=379934.7万元停车位销售（18万元一位）则9061816308万元总经营收入：379934.716308396242.7万元可获毛利润总和:396242.7292809.18774103433.51226万元营业税:396242.75.5%21793.3485万元附加税:21793.3

38、48510%2179.33485万元城市维护建设税:21793.34857%1525.534万元教育费附加:21793.34853%21793.34850.03653.8万元企业所得税:103433.5122633%34133.05万元土地增值税:约950万元则:商品房投资利润率利润总和总投资100%103433.51226292809.1877435.3%商品房资本金净利润率税后利润资本金100%(103433.5122634133.05) 10000069.3%3.3.5清偿能力分析本项目所需资金全部由开发商自筹,未向金融机构借钱,因此不存在还款问题.但本项目实行信托的方式,每个月都将付一

39、定的利息给购买房地产券者.3.3.6资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡有余的。资金平衡分析详见下表：表3.6 资金来源与运用表 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年1资金来源562442.7247079.4218748.896614.51.1住宅销售收入379934.77598720896494983.71.2车位销售收入163084892.49784.81630.81.3资本金1000001000001.4信托66200662002资金运用335473.4917197254.265753432.71450663.0482.1投资估算表中数292809.187741

40、93841.4297449015.6149951.6482.2所得税34133.052.3城市维护建设税1525.534311.386842.1843722.4教育费附加653.8133.45361159.42.5土地增值税9503204601802.6信托利息（年4%）5401.9226482753.923盈余资金226969.208349825.1343165316.08645951.452还信托后盈余160769.2083备注：上表各年的资金运用和盈余资金善未将所得税算在内3.3.7融资方式 采取房地产信托的方式，于4月25日发行信托产品300份（土地款于5月8日交），面值有150万元（

41、60份），220万元（130份），260万元（110份）。目的一是为了融土地款，二是为了提高购房门槛，限制炒作，提高后续入住率。发行机构：金信信托发行对象：主要是已经积累的500多名有效客户限期：15个月承诺：年回报率4%，购买者拥有优先购买权，还可以享受9.6折优惠信托方案的主要优势。主要有较高的收益率，预定实现的年收益率达3.5以上，并且免征个人所得税，有完善的风险控制体系，极低的风险，有良好的资产流动性，提供信托受益权和提前转让，有极低的费率，有收入费和推出费全部都是免收的，由国家级大信托投资公司进行规范管理和运作.第四章 风险评价4.1政治风险4.1.1政治环境风险从宏观环境来看,随着

42、最近连战,宋楚瑜的相继来访大陆,海峡两岸的关系呈现出近些年来难得的可喜景象,民进党当局对于台独的言行有很大的收敛,至于战争的可能性则不大可能出现,所以与台湾隔海相望的温州不可能受到战争的威胁。且中国近几年的经济发展迅速,社会稳定.从微观的方面来说,温州这几年为了迎接”全国文明城市”的评比,加大了对社会的治安卫生等方面的工作,取得了很大的收获,同时实施“一港三城”战略和近期的”12345”政策,这些都是符合城市发展要求的.这些对于开发商来说都是喜欢看到的,因为只有这样他们才敢在温州投资,开发。4.2政策风险4.2.1房地产政策变革风险4.2.1.1土地政策：71号令（831土地大限）国土资源部，

43、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（即71号令），要求从04年31号开始所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让的做法被正式叫停。8月31号以后发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在2年内不开发，政府可以把该土地收回。由此开始靠关系拿地的好日子一去不回头。这也预示着土地交易公开化与透明化的开始，被誉为土地交易暗箱操作的“终结者”。这个通知对本项目产生了一定的影响，因为本项目地块在04年11月7日由温州神力集团房地产开发公司（中瑞一员）以15.3333亿元中标。（正好在8月31号以后，所以就得按这个通知来实行），该项目的土地款缴

44、纳要求是6个月内缴清50%（不包括保证金，其中25%须在中标后2个月内缴纳，10个月内缴清剩余款项），另从中瑞财团得悉，土地款于5月8日上缴。该项目已经在05年5月2日进行试桩，开工。4.2.2.2金融政策：房贷收紧，为炒房降温。为进一步控制贷款坏帐，加强金融控制力度，04年9月份中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿），这是银监会成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指引，也是继03年央行121号文件后发出的又一个加强房地产贷款监管的重要信号。指引指出，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并由此给出了明确的规定，买房人房产支出与收入的比例不能超过50%。同时贷

45、款审批从严，加强信用审查。该指引的出台，为热得有点过头的房地产降温，在防范金融风险的同时也使得购房者变得理智。对本项目而言，为炒房军团设置了一道门槛，规范了市场。目前中瑞财团已经积累了600多名有意向的购房户，其中约有16为炒房者。这有利于中瑞实行每人限购一套拒绝炒房的阳光销售模式。4.2.2.3当地政府政策：期房限转，遏制投机，规范投资温州市05年1月颁布了关于加强商品房预售与转让管理的意见，根据该规定，从05年3月1日起，房产管理部门不再办理合同订购商品房的转让登记手续。它从政府层面加强了对商品房预售销售和转让的管理，明确规定在温州今后房开企业“内部认购”将受到处罚，凡无权属证书的期房不得

46、转让。加强个人住房贷款管理。对借款人申请个人住房贷款购买第一套住房的，首付款比例仍按20%的规定执行；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例等等。新政策对房开公司影响不大，而更多的是积极影响，作为房开，并不希望市场存在炒做行为，新政策能鼓励房开把产品做好，让房价理性回归的积极作用，从而促进房地产持续、稳定、健康发展。同时预测新政策实施后，从市场操作的惯列来看，市场上即将有房产证与即将交付的准现房很可能走俏，这些楼盘包括本项目的所在地江滨路一带。4.2.2.4国家7部委联合出台新政稳定房价今年4月11日，国家7部委联合出台了关于做好稳定住房价格工作意见的通知，该通知主要内容是保

47、证中小套型住房供应，合理引导住房建设与消费打击炒地，期房禁止转让，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展等。该政策的出台，对本项目来说是有益也有害。益的是创造了一个透明有序的房地产市场，遏制投机炒做行为，稳定住房价格；不益的是国家鼓励着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。而本项目从某种方面来说是违背该政策的，将来或许会有一些不必要的麻烦出现。4.3市场风险4.3.1需求与购买力风险 通过我们的市场问卷调查以及专家拜访得出以下结论：通过调查问卷我们了解

48、到有60%的有钱人对本项目感兴趣，同时他们一般选择一次性付款，但是对于目前的价位来说，他们认为不能接受，会选择降价后再考虑是否要购买本产品。同时这些有意向购买的人群大多数已有2套200平方米以上的房屋，并且质量、地段等方面也都是很不错的，是否有必要买本产品不是很肯定，况且即使购买类似项目也可以选择价格低点的例如新世纪花园、英豪庄园等物业。设计院有关专家认为本项目设计不合理，严重浪费资源，例如4梯2户（主人电梯、佣人电梯、货梯，光观电梯），30平方米的入户花园等实属多余，而这些都无形之中会加高价格。如今的购买者趋向于理性购买，他们不一定就喜欢花钱买一些作用不是很大的东西。再则由于去年温州房价飙升

49、至全国第一后，国家和温州市颁布了很多控制房价的政策措施，使得一部分原本想购买的人不敢轻举万动。4.3.2竞争风险4.3.2.1该别墅的优势表现为: 客户群主要定位在私营企业老板，民营或者是外资企业的高级职员和高层管理人员，从事金融，证券，保险业的高收入人群等，该类人群往往都已经成家立业，资金来源方式多样且稳定，能够资付得起高额的别墅各类费用 管理水平高，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又促成社区环境与人文环境的相结合。且别墅群内各类配套设施齐全。 工程质量有保证，一般不会产生偷工减料，面积缺斤少两，外观比例相差多等现象，值得一提的是本项目还将实行菜单式装潢后交付使用 绿化率高，户户可看江

50、景 密集度小，大多是4梯2户，住户之间的干扰性小。4.3.2.2该类别墅的弊端表现为： 由于绿化率高，容积率较低，设计上占用许多隔断，配套设施增多，公摊加大，使得使用率较其他物业而言少了5至8个百分点，再加上地价昂贵，所以单位面积价格高，外加装修费，使得在同类物业中价位偏高 物业管理费较高。由于设置了一些服务机构，物业管理费较之同类项目要高出约10204.3.3经济风险4.3.3.1宏观经济环境分析图4.1温州市居民人均收入表4.1 一些相关指数（数据）：03年居民消费价格指数100.1亿元03年房地产销售价格指数111全市居民人均收入17727元（比上年增长10.6%）城镇人均生活费支出14

51、212元（比上年增长12.6%）随着经济的快速发展，居民收入的增加,居民的消费水平也随之提高。据统计，2004年市民的支出地位居全省前列，其中，花在“吃”上面的花费仍占支出的榜首，人均为5320元。除消费性支出之外，去年市区居民用于购建房、个人所得税等非消费性支出同比增长23.6。占家庭总支出的31.8。高于8.7的消费性增幅，说明居民消费正从生存需要转向提高生活质量。4.3.3.2物价变动与银行利率变化图4.2主要年份居民消费价格总指数(以1953年为100)表4.2 居民储蓄存款（100million yuan ）1995年142.052000年464.152002年745.972003年

52、920.32从上表可以看出，这几年温州人手中的资金越来越充实，民间资本雄厚，具有很强的购买能力。再则央行从04年10月29号起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%上调到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%上调到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。房地产业是此次加息调空的首要对象之一。连续加息无疑将极大限度的遏制中国目前处于发展高涨期的地产业。如果加息周期由此开始，购房需求将受到抑制，房地产价格的回落预期必然增大。加息将

53、发挥对房产价格泡末的挤出效应，对降低房地产市场风险起积极作用。4.3.3.3其他风险自然风险：自然风险包括地震，海啸，台风，火灾等。就温州而言最大的风险是每年夏末秋初的台风，但是就这几年的情况来看，温州已经有了如何防御台风的经验与措施。不过由于本项目临近江边，一旦台风过猛江水上涌对项目有一定的影响。意外事故风险：意外事故风险是随时存在而不能预料的，其虽然发生的机率不高，但是一旦发生就会对项目产生巨大的影响，因而对其不能没有充分的准备。可预留一部分资金作为不时之需。4.4财务风险4.4.1敏感性分析将出售价格和利率等作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明售房价格和利率这2个因素对本项目的效益都较为敏感。其中出售价格的敏感性更强一些，价格上升15%则内部收益率上升至88.4%，下降15%内部收益率变成55.7%，但是净现值都还是正值。详见下表和图：表4.3敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资（税前）内部收益率0基本方案73.1%1 出售价格+5%75.3%+10%82.5%+15%88.4%-5%64.6%-10%60.3%-15%55.7%2利率+5%70.5%+10%68.1%+15%65.4%-5%74.7%-10%76.2%-15%78.3%4.4.2盈亏平衡分析 4.4.2.1盈亏平衡分析