投融资案例分析

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1、商-住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1 项目基本情况(1) 项目名称: 商-住混合小区 (2） 项目委托单位名称: 重庆市某有限公司.（3) 项目委托单位基本情况，重庆市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模占地总面积：约100亩.总建筑面积:98700平方米.2。2项目的实施进度2。3。3 工程施工阶段计划根据本项目开发期限约3年.该工程计划总工期为36个月.其中：工程施工准备期10个月，

2、从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制.本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资,方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2。3.4 工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收,并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作，具体见表2。表2 项目施工工期横道图序号项目名称 2009年 2010年2011

3、年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工准备1。1研究规划设计1。2三通一平1.3设备订货1。4招标、签约2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3。2竣工结算备案三. 项目投资估算3.1 项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1 项目建设投资估算按概算法分类进行估算,分别估算建安工程费用、

4、工程建设其他费用和预备费。(1）土地费用估算该项目地块为净地,实际占用土地面积100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩;契税=土地评估值4=50004%=200万元；土地使用税=土地面积6元/平方米=40万元；印花税=出让金5=25万元；土地费用合计：5265万元.(2) 工程建筑、安装费用估算1） 场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：76。59万元。详细计算见下表 3。表3 工程前期费用估算表 单位:万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3。50 66600m223。312场内临时排水2.50 66600m216。

5、65 3施工临时水1.50 66600m29.99 4施工临时电4。00 66600m226。645合计76.59 2)建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地块开发后，可建住宅建筑面积84070；公建建筑面积10045，其中商业4586，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2。2m车库6800，半地下室2000，人防地下室2000.按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086。1元/m2计算,工程建设费用为10446.2万元,其中设备费

6、用估算为1000万元。具体计算见表4。表4 项目建设工程费用估算表 单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额 备 注(m2)(元/m2)（万元)1桩基9870068。00 671。16 2住宅土建费用84070750。00 6305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024.14水电安装9870055.00 542.85 5供电、给水设备98700120。00 1184。46建筑节能9870012。00 118。44 7地下车库30002000 600.00 8合计452001086.1 10446。22）附属设施及工程配套费用室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工

7、程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261。16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3。5考虑为365。62万元。以上两项合计为626.78万元。（2)项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用,工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算,具体见表5。表4 项目建设其他费用估算估算 单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管理费工程及配套费用318。611072.981.1开办费工程及配套费用0.505

8、5.37办公、交通等1.2经营费工程及配套费用1.10121.80含招标费、人员工资等1。3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071。4工程监理费工程及配套费用1.00%110.721.5工程保险费工程及配套费用0.20%22。142勘测、规划设计费工程及配套费用1。50166。09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460。89(3）项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328。3万元，并且包括了政策性调价的因素.3.1。2 项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8000。00万元，贷款期4年，贷款年利率为6。75,按等额还贷，2012年

9、底开始还贷，贷款利息按复利计算:各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）有效年利率2009年借款利息=8000.00/26。75=270万元；2010年借款利息=(8000.00+270)6。75%=558。23万元；2011年借款利息=(8000+270+558.23）6。75%=595.91万元；2012年借款利息=(8000+270+558.23+595。91)6。75=636.13万元借款利息共计2060.27万元3。1。3 流动资金流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入开发投入资金率.按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求,按2000。00万

10、元考虑。本项目流动资金有三部分来源:1、开发单位自筹;2、银行融资;3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。3。1.4 项目总投资估算构成项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成.总投资估算为22264。03万元。其中建设投资为18203.76万元,建设期利息为2060.27万元 ，流动资金为2000万元。3.2 项目开发资金筹集计划3。2。1 资金筹措该项目开发总投资为22264。03万元，流动资金为2000.00万元.分3年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发,预计前期土地及工程前期投入为4000。00万元。资本金来源按有关规定，暂按建设投资+

11、建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679。21万元。资金计划来源于：1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年,投资分年度均衡完成。3.2。2 资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本.贷款额度按8000万元考虑,建设投资的人民币贷款利率按年息6.57计取,贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。四风险分析1项目敏感性分析 仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响,从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。投资收益EA =销售总收入 - 总成本 - 营业税及附加和增值税=销售总收入工程建设成本（投资部分)销售成本营业税及附加和增值税考察的因素有：营业收入分别增减10、20%，静态投资分别增减10%、20%，经营成本分别增减10、20%等.计算临界点的基准收益率为12.通过对敏感性的分析发现,对项目投资收益影响较大的因素是营业收入，其次是经营成本，建设投资较小，所有不利因素的收益计算值EA均大于零,即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。6