万科科技股份有限公司财务报表分析

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1、股票代码：000002所属行业：房地产万科财务分析提纲万科财务分析提纲 公司简介 会计数据分析 万科的财务比率分析 万科行业分析 财务报表其他事项分析 总结一一 公司简介公司简介公司基本情况公司基本情况u公司全称：万科科技有限责任公司u 公司法人代表：王石u公司股票上市交易所：深圳证券交易所u证券代码：000002、200002 u证券简称：万科A、万科B u注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心u办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心公司简介公司简介公司发展情况公司发展情况万科公司成立于1984年5月，原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509 号文批

2、准，于1988 年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991 年1 月29 日，本公司发行之A 股在深圳证券交易所上市。1993 年5 月28 日，本公司发行之B 股在深圳证券交易所上市。1993 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。截至目前为止（2011年底）：公司总资产：2962亿 公司净资产:678亿 员工总人数：27,951董事长董事长王石王石1951年1月23日生，籍贯安徽，出生于广西柳州1968年参军，退伍后就职郑州铁路局1974年就读于兰州铁道学院给排水专业毕业后先后在广州

3、铁路局、广东省委担任技术员、翻译。1984年创立现代科教仪器展销中心。形成以长三角、珠三形成以长三角、珠三角、京津及东北四个角、京津及东北四个区域为重点的东部沿区域为重点的东部沿海布局，形成规模化、海布局，形成规模化、区域化投资区域区域化投资区域关注中西部区域中心关注中西部区域中心城市的发展机会城市的发展机会京津地区京津地区腹地中心城市腹地中心城市沈阳区域沈阳区域上海区域上海区域深圳区域深圳区域公司简介公司简介股东情况股东情况（一）前五名股东持股情况备注：第一大股东与公司的股权关系的关系备注：第一大股东与公司的股权关系的关系二二 公司会计数据和业务摘要公司会计数据和业务摘要（一）公司三年内的会

4、计数据和财务指标 （二）公司近三年的财务指标二二 公司资产负债表分析公司资产负债表分析 资产总规模在增加，流动资资产总规模在增加，流动资产占了很大比例，第三个表产占了很大比例，第三个表又对他的流动资金进行了分又对他的流动资金进行了分析，主要是存货占了较大比析，主要是存货占了较大比重。重。万科利润表的分析万科利润表的分析会计数据摘要（会计数据摘要（2007年年-2011年）年）万科利润表分析万科利润表分析 三者整体保持一致，公司的主营业务收入还是占很大比例；三者整体保持一致，公司的主营业务收入还是占很大比例；其他利润和投资收益所站的笔直较小，说明万科一直专注其他利润和投资收益所站的笔直较小，说明

5、万科一直专注于自己的房地产。公司的可持续发展较好。于自己的房地产。公司的可持续发展较好。万科现金流量表分析万科现金流量表分析现金流入流出百分比（现金流入流出百分比（2007-2011）万科比率分析万科比率分析获利能力分析获利能力分析 万科的销售净利率在最近几年呈下降趋势，这与原材料的万科的销售净利率在最近几年呈下降趋势，这与原材料的价格上涨和国家对房地产行业的调控。由此可见公司的主营业价格上涨和国家对房地产行业的调控。由此可见公司的主营业务收入在下降，总的来说，万科的获利能力较好。务收入在下降，总的来说，万科的获利能力较好。万科比率分析万科比率分析偿债能力分析偿债能力分析u短期偿债能力从短期偿

6、债能力来说，万科的流动比率在从短期偿债能力来说，万科的流动比率在09年是一个转年是一个转折点，由于万科最近几年的货币资金逐渐放缓，所以折点，由于万科最近几年的货币资金逐渐放缓，所以短期偿债能力在下降。短期偿债能力在下降。万科比率分析万科比率分析 偿债能力偿债能力u长期偿债能力产权比率在上升，说明企业自有资产占总资产的比例在下产权比率在上升，说明企业自有资产占总资产的比例在下降，企业未来偿债能力在下降；企业未来承担的风险相降，企业未来偿债能力在下降；企业未来承担的风险相对较大。对较大。万科营运能力分析万科营运能力分析万科营运能力分析万科营运能力分析分析：从图表可以看出，万科的应收账款近年来波动较

7、大，2011年则有小幅上升，说明近年来公司的应收账款的缺乏稳定性，需加强管理；而万科的存货与总资产周转率都略有下降，营运能力在缓慢下降，公司要加强长短期的资产管理，以增强其经营效率。从图中可以看出，公司的每股净资产从从图中可以看出，公司的每股净资产从08年开始一直上升，说明年开始一直上升，说明公司未来的发展潜力较大，股票有较大的升值空间。公司未来的发展潜力较大，股票有较大的升值空间。万科投资收益分析万科投资收益分析四四 万科行业财务分析万科行业财务分析 在这里我选了比较有代表性两家企业：成立于1996年，总部在广州，2009年在香港上市，公司董事许家印；目前总资产：1.790,2亿元 成立于1

8、992年，总部在上海，2006年在上海上市，公司董事宋广菊；目前总资产：1,950.4亿元 恒大地产恒大地产 保利地产保利地产偿债能力分析偿债能力分析短期偿债能力短期偿债能力u流动比率从图中可以看出万科的短期偿债能力介于两者之间，从图中可以看出万科的短期偿债能力介于两者之间，2011年房地产行业的均值为年房地产行业的均值为2.17，所以说万科的短，所以说万科的短期偿债能力较好，而且对企业的债权人来说这也是期偿债能力较好，而且对企业的债权人来说这也是一件好事。一件好事。短期偿债能力短期偿债能力 速动比率2011年行业的平均值为年行业的平均值为0.87，国际上一般认为，国际上一般认为1较好，较好，

9、但结合万科的流动比率来说，万科的偿债能力较好，但结合万科的流动比率来说，万科的偿债能力较好，从万科报表可以看出万科流动资金较多，且存货周从万科报表可以看出万科流动资金较多，且存货周转率较高（后面有）转率较高（后面有）长期偿债能力长期偿债能力u资产负债率整体来说，房地产行业由于其大部分资金是通过销整体来说，房地产行业由于其大部分资金是通过销售回款和国家贷款而来，所以其行业的负债比率售回款和国家贷款而来，所以其行业的负债比率较高，而万科的长期偿债能力正常，没有太大偿较高，而万科的长期偿债能力正常，没有太大偿债风险。债风险。营运能力分析u总资产周转率从图中分析可以看出，万科的资产周转率较高，一方面从

10、图中分析可以看出，万科的资产周转率较高，一方面是因为万科在最近几年一直专注专业住宅房，另一方是因为万科在最近几年一直专注专业住宅房，另一方面是万科管理层的质量较好。企业整体资金运营良好。面是万科管理层的质量较好。企业整体资金运营良好。存货周转率 由于数据不全，但是通过这几年保利地产07-10年的周转率:0.25 0.27 0.29 0.28.万科07-11年的为：0.41 0.33 0.39 0.27 0.25，恒大10-11年为：0.828 0.621.由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降，在2009年有较大反弹，是由于2008年经济危机导致的

11、积存房产在政策刺激下的回收，但总体来讲，万科的存万科的存货周转表现不佳货周转表现不佳。但 存货周转率的波动幅度在正常范围,应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。营运能力分析营运能力分析营运能力分析u应收账款周转率 原因是主营业务的大幅上升原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有较严格的信用政策和收账政策的有效实施。由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完效实施。由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成购买，所以应收账款占得比重大，时间跨度长都是合理的，万成购买，所以应收账

12、款占得比重大，时间跨度长都是合理的，万科还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从科还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从而保证现金正常回流。而保证现金正常回流。盈利能力分析盈利能力分析u净资产收益率 行业平均水平在行业平均水平在16.07，而万科坚持快速周转的，而万科坚持快速周转的策略，严格控制成本，提高资金的利用率，使得策略，严格控制成本，提高资金的利用率，使得企业的净资产收益率较高。而恒大一直采用的薄企业的净资产收益率较高。而恒大一直采用的薄利多销的政策正好应对了国家的调控政策所以收利多销的政策正好应对了国家的调控政策所以收益率高出行业水平很高。益率高出行业水

13、平很高。盈利能力分析盈利能力分析u毛利率 对于一些较大的房地产行业来说在国家调控政策下，毛利率高对于一些较大的房地产行业来说在国家调控政策下，毛利率高于平均水平，主要原因是这些企业规模大，融资快，而对于一下于平均水平，主要原因是这些企业规模大，融资快，而对于一下小型房地长行业来说，一直面临着融资难的问题，总体来说房地小型房地长行业来说，一直面临着融资难的问题，总体来说房地产行业的未来毛利率将会下降，国家对于房地产行业的调控没有产行业的未来毛利率将会下降，国家对于房地产行业的调控没有放缓，而房地产上游的钢铁行业毛利率，如武钢和鞍钢仅为：放缓，而房地产上游的钢铁行业毛利率，如武钢和鞍钢仅为：7.8

14、8和和8.96。在对三个房地产行业的综合评价中可以发现，万科整体的发展良好；但要警惕管理层的变动对企业整体管理水平的影响，还有就是加快资金的使用效率和存货的周转率，防止在国家调控过严，银行限贷政策吃紧的的情况下企业出现资金的问题。综合评价综合评价四四 财务报表其他事项分析财务报表其他事项分析分红政策：（2007年2011年股利分配表）从表中可以看出，万科每年的分红在增加；它是在沪深两地挂牌的A股上市公司中唯一一家连续13年实施现金分红的公司。从这方面来说，万科的发展前景良好，对投资者具有很好的保证。分红政策分红政策万科低比例分红万科低比例分红 遭股东质疑遭股东质疑 针对最近的万科针对最近的万科

15、“分红门分红门”事件，万科事件，万科2008、2009、2010年连续三年公司年连续三年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。而目前而目前A股共有股共有512家上市公司实施了分红方案，其中家上市公司实施了分红方案，其中444家公司的股利支家公司的股利支付率付率(分红总额分红总额/净利润净利润)高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向亿元，累计向A股流通股股东派现股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的亿元，派现金额占募资金额的36.93

16、%，在全部，在全部A股中名列第股中名列第579位，低于市场平均水平。位，低于市场平均水平。但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科的分红比率确实在整个的分红比率确实在整个A股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计算的分红率，万科算的分红率，万科2011年为年为14.77%，2011年，保利地产每股收益年，保利地产每股收益1.10元，每元，每股分红股分红0.215元，分红率元，分红率19.54%；金地集团每股收益；金地集团每股收益0.67元，每股分红元，每股

17、分红0.068元，分红率元，分红率10.14%；招商地产每股收益；招商地产每股收益1.51元，每股分红元，每股分红0.20元，分红率元，分红率13.25%；华侨城每股收益；华侨城每股收益0.57元，每股分红元，每股分红0.06元，分红率元，分红率10.52%。除保利。除保利地产高于万科，其余均不如万科。地产高于万科，其余均不如万科。2011年房地产行业分红率最高的上市公司是深长城A，其每股收益1.33元，每股分红0.40元，分红率为30。分红政策分红政策万科低比例分红万科低比例分红 遭股东质疑遭股东质疑 针对最近的万科针对最近的万科“分红门分红门”事件，万科事件，万科2008、2009、201

18、0年连续三年公司年连续三年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。而目前而目前A股共有股共有512家上市公司实施了分红方案，其中家上市公司实施了分红方案，其中444家公司的股利支家公司的股利支付率付率(分红总额分红总额/净利润净利润)高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向亿元，累计向A股流通股股东派现股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的亿元，派现金额占募资金额的36.93%，在全部，在全部A股中名列第股中名列第579位，低于市场平均

19、水平。位，低于市场平均水平。但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科的分红比率确实在整个的分红比率确实在整个A股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计算的分红率，万科算的分红率，万科2011年为年为14.77%，2011年，保利地产每股收益年，保利地产每股收益1.10元，每元，每股分红股分红0.215元，分红率元，分红率19.54%；金地集团每股收益；金地集团每股收益0.67元，每股分红元，每股分红0.068元，分红率元，分红率10.14%；招商地产每股收

20、益；招商地产每股收益1.51元，每股分红元，每股分红0.20元，分红率元，分红率13.25%；华侨城每股收益；华侨城每股收益0.57元，每股分红元，每股分红0.06元，分红率元，分红率10.52%。除保利。除保利地产高于万科，其余均不如万科。地产高于万科，其余均不如万科。2011年房地产行业分红率最高的上市公司是深长城A，其每股收益1.33元，每股分红0.40元，分红率为30。分析：由于今年来房地产行业调控紧，行业融资渠道被明显收窄，房地产想再进一步融资受限，同时作为资金密集型的产业来说，在融资渠道不畅的情况下保留一定的利润以备不时之需是在情理之中的。但是作为深A上市公司的蓝筹股，万科应该首先

21、对股东的不满做出发应，在保有公司正常的现金流的情况下提高股东的利益。这样才能长远发展。分红政策分红政策分红政策分红政策万科低比例分红万科低比例分红 遭股东质疑遭股东质疑 针对最近的万科针对最近的万科“分红门分红门”事件，万科事件，万科2008、2009、2010年连续三年公司年连续三年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。而目前而目前A股共有股共有512家上市公司实施了分红方案，其中家上市公司实施了分红方案，其中444家公司的股利支家公司的股利支付率付率(分红总额分红总额/净利润净利润)高于万科。资料显示，万科上市以来

22、总融资金额为高于万科。资料显示，万科上市以来总融资金额为148.41亿元，累计向亿元，累计向A股流通股股东派现股流通股股东派现54.81亿元，派现金额占募资金额的亿元，派现金额占募资金额的36.93%，在全部，在全部A股中名列第股中名列第579位，低于市场平均水平。位，低于市场平均水平。但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科但与那些从未分红的上市公司相比，万科基本做到了年年分红，不过万科的分红比率确实在整个的分红比率确实在整个A股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计股市场处于比较低的水平。以每股基本收益为基数计算的分红率，万科算的分红率，万科2011年为年为1

23、4.77%，2011年，保利地产每股收益年，保利地产每股收益1.10元，每元，每股分红股分红0.215元，分红率元，分红率19.54%；金地集团每股收益；金地集团每股收益0.67元，每股分红元，每股分红0.068元，分红率元，分红率10.14%；招商地产每股收益；招商地产每股收益1.51元，每股分红元，每股分红0.20元，分红率元，分红率13.25%；华侨城每股收益；华侨城每股收益0.57元，每股分红元，每股分红0.06元，分红率元，分红率10.52%。除保利。除保利地产高于万科，其余均不如万科。地产高于万科，其余均不如万科。2011年房地产行业分红率最高的上市公司是深长城A，其每股收益1.3

24、3元，每股分红0.40元，分红率为30。u存在的问题及分析存在的问题及分析1.资金需求的压力日益增大。资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。2.现金流的管理。现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此,在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒万科高度重视现金的管理。3.存货的管理。存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。4.股权支付的力度。应加大对股东利益的保证，提高股利支付率。股权支付的力度。应加大对股东利益的保证，提高股利支付率。结语结语