《物业管理企业》PPT课件

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1、 物业服务企业的性质和类型物业服务企业的性质和类型 物业服务企业的组建物业服务企业的组建 物业服务企业的组织机构类型物业服务企业的组织机构类型 物业服务企业的权利和义务物业服务企业的权利和义务 物业服务企业的机构设置物业服务企业的机构设置1 1了解了解物业服务企业的类型物业服务企业的类型物业服务企业的设立物业服务企业的设立2 2掌握掌握物业服务企业的资质条件和审批程序物业服务企业的资质条件和审批程序物业服务企业的组织架构物业服务企业的组织架构3 3重点掌握重点掌握物业服务企业的权利和义务物业服务企业的权利和义务概念概念类型类型 是指根据物业服务合同的约是指根据物业服务合同的约定，专门对建成投入

2、使用的定，专门对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体法人资格的经济实体定义定义 1按投资主体性质分类按投资主体性质分类 全民所有制物业服务企业全民所有制物业服务企业 集体所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业 股份制物业服务企业股份制物业服务企业 民营物业服务企业民营物业服务企业 合资、合作、外资物业服务企业合资、合作、外资物业服务企业 2按资本组合方式及

3、出资人承担的责任分类按资本组合方式及出资人承担的责任分类 公司式物业服务企业公司式物业服务企业 物业服务有限责任公司；物业服务股份有限公司物业服务有限责任公司；物业服务股份有限公司 合伙企业合伙企业 私营物业服务企业，合伙物业服务企业私营物业服务企业，合伙物业服务企业 独资企业独资企业 3按内部运作方式分类按内部运作方式分类 管理责任型物业服务企业管理责任型物业服务企业 顾问型物业服务企业顾问型物业服务企业 综合型物业服务企业综合型物业服务企业 4按与物业权属关系分类按与物业权属关系分类 -合同约定型物业服务企业合同约定型物业服务企业 -自主经营型物业服务企业自主经营型物业服务企业组建的条件组

4、建的条件资质条件资质条件组建的程序组建的程序有限责任公司有限责任公司股份有限公司股份有限公司设立条件设立条件根据根据公司法公司法第十九条规定的条件第十九条规定的条件股东符合法定人数股东符合法定人数股东出资达到法定资本最低限额股东出资达到法定资本最低限额股东共同制定公司章程股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件有固定生产经营场所和必要的生产经营条件根据根据公司法公司法第七十三条规定条件：第七十三条规定条件：发起人符合法定人数发起人符合法定人数发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最

5、低限额发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资本最低限额股份发行、筹办事项符合法律规定股份发行、筹办事项符合法律规定发起人制定公司章程，并经创立大会通过发起人制定公司章程，并经创立大会通过有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件有固定生产经营场所和必要的生产经营条件资质审查和工商注册登记资质审查和工商注册登记税务登记、确定收费标准、发放税务登记、确定收费标准、发放许可证和公章刻制许可证和公章刻制步骤步骤提出申请、文件准备提出申请、文件准备申办临时资质证书申办临时资质证书物业服务企业的资质条件物业服务企

6、业的资质条件企业资质概念：企业资质概念：l企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等经营水平等等l是企业实力和规模的标志是企业实力和规模的标志物业服务企业的资质等级及相应标准物业服务企业的资质等级及相应标准 物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法（建设部令（建设部令 20071252007125号）把物业服务企业划分为：号）把物业服务

7、企业划分为：一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质一级、二级、三级等三个资质等级和临时资质并将：并将：“物业管理企业物业管理企业”改为改为“物业服务企业物业服务企业”关于临时资质关于临时资质 新设立的物业服务企业应到当地县级以上人民政府物业服务新设立的物业服务企业应到当地县级以上人民政府物业服务行政主管部门申请领取行政主管部门申请领取临时资质证书临时资质证书，之后方可从事物，之后方可从事物业服务业务业服务业务 临时资质证书临时资质证书有效期为一年有效期为一年 有效期满后，物业服务企业向物业服务行政主管部门申请三有效期满后，物业服务企业向物业服务行政主管部门申请三级资质的评定级资质的评定 未获

8、通过的，物业服务行政主管部门将取消其从事物业服务未获通过的，物业服务行政主管部门将取消其从事物业服务业务的资格业务的资格 我国物业服务资质等级实行年检制度，各我国物业服务资质等级实行年检制度，各资质等级物业服务企业的年检由相应资质资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责。审批部门负责。国务院建设主管部门负责一级物业服务企国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理；业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级直辖市

9、人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市的人民政府房地产主管部监督；设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。主管部门的指导和监督。基本类型基本类型直线职能制直线职能制事业部制事业部制直线制直线制矩阵制矩阵制经理经理服务部主任服务部主任维修部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长组长组长直直线线制

10、制直线直线职职能制能制总经理总经理办公室办公室财务部财务部副总经理副总经理工程部工程部管理部管理部经营部经营部管理处管理处管理处管理处事业事业部制部制总经理总经理企划部企划部财务部财务部行政人事部行政人事部公关部公关部分公司分公司分公司分公司职能部门职能部门生产部门生产部门分公司分公司职能部门职能部门 生产部门生产部门总经理总经理经营服务部经营服务部管理部管理部工程部工程部财务部财务部项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理项目经理物业服务企业的机构设置物业服务企业的机构设置设置的原则设置的原则管理层级管理层级企业化企业化权责权责对等对等社会化社会化专业化专业化经济经济设置设置

11、原则原则1 1、总经理、总经理2 2、办公室、办公室3 3、财务部、财务部4 4、秩序维护部、秩序维护部5 5、工程部、工程部6 6、客户服务部、客户服务部7 7、综合经营服务部、综合经营服务部 管理层级是指一个物业服务公司设管理层级是指一个物业服务公司设置几个层次的机构，用于管理公司置几个层次的机构，用于管理公司的业务。的业务。物业服务公司物业服务公司服务部服务部维修部维修部物业服务公司物业服务公司服务部服务部维修部维修部咨询服务咨询服务 接待服务接待服务 设备维修设备维修 房屋维修房屋维修物业服务区域分公司物业服务区域分公司社区文化部社区文化部综合服务中心综合服务中心综合服务部综合服务部财

12、务管理部财务管理部接接待待协协调调文文化化宣宣传传社社区区活活动动推推广广策策划划物业服务集团总公司物业服务集团总公司水水电电维维修修咨咨询询服服务务有有偿偿服服务务环环境境管管理理会会计计行行政政后后勤勤安安全全防防范范收收费费多多种种经经营营 物业服务企业的权利物业服务企业的权利 物业服务企业的义务物业服务企业的义务物业服务企业的权利内容有三个方面：物业服务企业的权利内容有三个方面：有权采取完成委托任务所必须的行为有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬有权获得劳动报酬 有权根据合同制止违背全体业主利益的行有权根据合同制止违背全体业主利益的行为为（1 1）根据有关法规，结合实际制

13、定管理办法）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2 2）依照物业服务委托合同和管理办法对）依照物业服务委托合同和管理办法对物业实施管理物业实施管理（3 3）依照物业服务委托合同和有关规定收）依照物业服务委托合同和有关规定收取管理费取管理费（4 4）有权制止违反规章制度的行为）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理）有权要求业主委员会协助管理（6 6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位给其他人或单位（7 7）可实行多种经营，以其收益补充管理）可实行多种经营，以

14、其收益补充管理经费经费（1 1）履行物业服务委托合同，依法经营）履行物业服务委托合同，依法经营（2 2）接受监督，）接受监督，重大管理措施应提交业主委员会审议批重大管理措施应提交业主委员会审议批准准（4 4）接受行政主管部门监督指导）接受行政主管部门监督指导（5 5）至少每）至少每6 6个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目个月应向全体业主公布一次管理费收支帐目（6 6）提供优良生活环境，搞好社区文化）提供优良生活环境，搞好社区文化（7 7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8 8）其他的相关义务。）其他的相关义务。物业服务企业可以物业服务企业

15、可以“炒炒”业主业主“鱿鱼鱿鱼”吗吗 业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗业主家里住进很多人，物业公司有权过问吗 物业服务企业有无罚款权物业服务企业有无罚款权 物业公司与中介的关系物业公司与中介的关系 物业服务公司制定的放行条制度是否合法物业服务公司制定的放行条制度是否合法 租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办 赠送的阁楼，交不交物业服务费赠送的阁楼，交不交物业服务费 南京某花园小区物业服务先天就有缺陷，南京某花园小区物业服务先天就有缺陷，开发商开发完该小区后，便交由自己的物开发商开发完该小区后，便交由自己的物业分公司管理，也就是说，这家物业公

16、司业分公司管理，也就是说，这家物业公司是开发商强加给小区业主的，而非小区业是开发商强加给小区业主的，而非小区业主自己选聘的物业公司。居住期间，业主主自己选聘的物业公司。居住期间，业主们对物业公司的管理不满意，决心筹备物们对物业公司的管理不满意，决心筹备物业服务委员会重新选聘物业服务公司。但业服务委员会重新选聘物业服务公司。但令众业主始料未及的是，该物业公司不等令众业主始料未及的是，该物业公司不等业主解聘它，它却先业主解聘它，它却先“炒炒”了业主。物业了业主。物业服服 务公司在小区的布告栏上贴了这样一则告务公司在小区的布告栏上贴了这样一则告示：示：“即日起本物业公司不再对此小区提即日起本物业公司

17、不再对此小区提供任何物业服务服务供任何物业服务服务”。此举给该小区的。此举给该小区的400多位住户来了个当头一棒。忽然间没有多位住户来了个当头一棒。忽然间没有了物业服务，这小区的日子可怎么过？可了物业服务，这小区的日子可怎么过？可是根据是根据江苏省物业服务条例江苏省物业服务条例却无法对却无法对其进行处理，因为该条例对物业公司解聘其进行处理，因为该条例对物业公司解聘业主应该遵循哪些程序并无明确的说法。业主应该遵循哪些程序并无明确的说法。不论是谁不论是谁“炒炒”谁的谁的“鱿鱼鱿鱼”，从国家的，从国家的法规来看，都是允许并值得提倡的，只有法规来看，都是允许并值得提倡的，只有业主和物业公司之间真正建立

18、起双向选择业主和物业公司之间真正建立起双向选择的机制，物业服务市场才能逐步走向规范的机制，物业服务市场才能逐步走向规范和成熟。但就此例而言，其中还是有许多和成熟。但就此例而言，其中还是有许多值得探讨的地方。业主和物业公司在做出值得探讨的地方。业主和物业公司在做出解聘或拒聘的决定时，应该给对方留出一解聘或拒聘的决定时，应该给对方留出一段适当的时间，以便处理一些遗留和衔接段适当的时间，以便处理一些遗留和衔接问题。该小区的物业公司给业主们搞了个问题。该小区的物业公司给业主们搞了个突然袭击，显然是不合理的。突然袭击，显然是不合理的。尽管物业条例没有对这种事情做出规定，尽管物业条例没有对这种事情做出规定

19、，但根据但根据民法通则民法通则的相关原则，该小区的相关原则，该小区的业主是可以起诉物业公司的的业主是可以起诉物业公司的“不辞而别不辞而别”的，因为的，因为“炒鱿鱼炒鱿鱼”事件的实质是毁约。事件的实质是毁约。当然，从物业服务公司的角度看，如果物当然，从物业服务公司的角度看，如果物业公司有证据证明自己不再履行物管义务业公司有证据证明自己不再履行物管义务是合乎法律规定或双方约定的，该物业公是合乎法律规定或双方约定的，该物业公司就不会承担任何责任。司就不会承担任何责任。广州市五羊新城某大厦配套设施所有权和物业服广州市五羊新城某大厦配套设施所有权和物业服务权移交问题务权移交问题 该大厦原来由开发商下属广

20、州甲物业服务公司管该大厦原来由开发商下属广州甲物业服务公司管理，业主理，业主2005年成立业主委员以后，通过招标选年成立业主委员以后，通过招标选聘了新物管公司广东乙物业服务公司。然而，在聘了新物管公司广东乙物业服务公司。然而，在新旧物管公司交接时，原物管公司却只肯移交住新旧物管公司交接时，原物管公司却只肯移交住宅部分管理权，不肯移交水电房、小区大门、大宅部分管理权，不肯移交水电房、小区大门、大院、地下停车场等物业服务权，理由是这部分物院、地下停车场等物业服务权，理由是这部分物业属于开发商所有。目前，同大门进出的大厦仍业属于开发商所有。目前，同大门进出的大厦仍由两个物业服务公司进行管理。业主和甲

21、物业服由两个物业服务公司进行管理。业主和甲物业服务公司的矛盾日益激烈，并由此引起了较大规模务公司的矛盾日益激烈，并由此引起了较大规模的冲突。的冲突。按照规定，物业服务公司的解聘行为发生按照规定，物业服务公司的解聘行为发生后，原公司移交有关文件、资料及物业是后，原公司移交有关文件、资料及物业是其必须履行的义务，如物业公司拒不履行其必须履行的义务，如物业公司拒不履行交接义务的，依法须承担赔偿责任。当然，交接义务的，依法须承担赔偿责任。当然，如果物业服务公司认为业主的解聘行为给如果物业服务公司认为业主的解聘行为给公司造成财产损失而己方无过错的，可另公司造成财产损失而己方无过错的，可另行通过诉讼或仲裁

22、方式提起司法救济。行通过诉讼或仲裁方式提起司法救济。点评：当前，物业服务服务合同到期或未到点评：当前，物业服务服务合同到期或未到 期更换物业公司而引发的老物业不期更换物业公司而引发的老物业不 走，新物业进不来的窘境经常上演。走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上有的物业公司一旦落选，就感觉脸上 无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给规范的物业服务服务市场平添了几给规范的物业服务服务市场平添了几 分不和谐的声音。分不和谐的声音。案情简介案情简介 深圳市某高尚住宅小区，六百来户幸福人家恬静的生活在深圳市某高尚住宅小区，六百来户幸福人家恬静的生活

23、在那鸟语花香、绿茵环抱、秩序井然的环境之中。一天，小那鸟语花香、绿茵环抱、秩序井然的环境之中。一天，小区物业服务处来了一位气呼呼的业主：区物业服务处来了一位气呼呼的业主：“你们到底管不管，你们到底管不管，我对面那家住了十来个人，吵得我睡不着觉，而且让我有我对面那家住了十来个人，吵得我睡不着觉，而且让我有一种不安全感，希望管理处干涉，不能让他们住那么多一种不安全感，希望管理处干涉，不能让他们住那么多人。人。”管理处工作人员安慰该业主的同时，立即派另一位管理处工作人员安慰该业主的同时，立即派另一位工作人员去调查。原来，该业主对面的业主家最近来了十工作人员去调查。原来，该业主对面的业主家最近来了十几

24、个亲戚和老乡，白天在一起开的一家餐厅上班，晚上便几个亲戚和老乡，白天在一起开的一家餐厅上班，晚上便回此屋睡觉。那么对这位业主所反映的问题，管理处到底回此屋睡觉。那么对这位业主所反映的问题，管理处到底该不该管，又该怎么管呢该不该管，又该怎么管呢?对于该业主反映的此类问题，管理处应仔细分析，对于该业主反映的此类问题，管理处应仔细分析，在现有物业管理法规的基础上进行解决。在现有物业管理法规的基础上进行解决。第一，第一，深圳经济特区住宅区物业服务条例深圳经济特区住宅区物业服务条例第第三十八条规定：业主、承租人和其他非业主使用三十八条规定：业主、承租人和其他非业主使用人在使用房屋时，不得侵害他人的正当权

25、益。第人在使用房屋时，不得侵害他人的正当权益。第四十四条还规定，住宅区内禁止发出超出规定标四十四条还规定，住宅区内禁止发出超出规定标准的噪音。据此，管理处可向这户业主发出一份准的噪音。据此，管理处可向这户业主发出一份通知，让其遵守以上法规，以免影响邻里的正常通知，让其遵守以上法规，以免影响邻里的正常生活。生活。第二，管理处应实行入住登记制度，让这十来个人第二，管理处应实行入住登记制度，让这十来个人到小区管理处进行登记备案，从而消除某些不安全到小区管理处进行登记备案，从而消除某些不安全隐患。隐患。第三，至于该业主希望管理处干涉，不能让他们住第三，至于该业主希望管理处干涉，不能让他们住那么多人，这

26、实在有些勉为其难。因为业主买下此那么多人，这实在有些勉为其难。因为业主买下此房后，就有了合法的使用、处理权，作为只有企业房后，就有了合法的使用、处理权，作为只有企业行为的小区管理处，又怎能干涉业主，不让他们住行为的小区管理处，又怎能干涉业主，不让他们住那么多人呢？！但管理处应该把自己处理此问题的那么多人呢？！但管理处应该把自己处理此问题的方法耐心的告诉业主，让该业主知晓并使其放心。方法耐心的告诉业主，让该业主知晓并使其放心。我们认为，该业主也一定会在理解的基础上接受此我们认为，该业主也一定会在理解的基础上接受此种处理方法。种处理方法。某写字楼开发企业下属的物业服务公司告知所某写字楼开发企业下属

27、的物业服务公司告知所有的租户，将对租户的房屋的房屋装修活动进有的租户，将对租户的房屋的房屋装修活动进行统一监督管理，任何租户装修必须提前提出行统一监督管理，任何租户装修必须提前提出申请，由开发商审批。开发商规定了很多充满申请，由开发商审批。开发商规定了很多充满“不得不得”、“不许不许”、“禁止禁止”、“严禁严禁”等等字样的条款，并且还规定，如有违反者，将对字样的条款，并且还规定，如有违反者，将对其处以其处以30005000元不等的罚款。一家租户在元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，开发商遂要按装修时，因没有及时清运垃圾，开发商遂要按规定对其罚款规定对其罚款500元。租户坚决反对

28、，双方发元。租户坚决反对，双方发生了激烈的冲突。生了激烈的冲突。对租户进行管理，是物业服务工作的一部分，对租户进行管理，是物业服务工作的一部分，但本案中的物业服务公司却采用了不恰当的但本案中的物业服务公司却采用了不恰当的方式。方式。租户支付租金，使用开发商的房产，双方之租户支付租金，使用开发商的房产，双方之间通过租赁合同确立起出租人与承租人之间间通过租赁合同确立起出租人与承租人之间的法律关系，这是一种平等的民事主体之间的法律关系，这是一种平等的民事主体之间的法律关系，双方之间并无行政上的隶属关的法律关系，双方之间并无行政上的隶属关系，也没有人身上的依附关系，所以任何一系，也没有人身上的依附关系

29、，所以任何一方都不可以将自己的意志强加于另一方，更方都不可以将自己的意志强加于另一方，更不能以行政管理手段管理另一方。不能以行政管理手段管理另一方。本案中，很容易激化矛盾的就是罚款。有不本案中，很容易激化矛盾的就是罚款。有不少开发商或物业公司在其制订的各种公约中、少开发商或物业公司在其制订的各种公约中、合同、须知、规定中都规定了这样那样的罚合同、须知、规定中都规定了这样那样的罚款，罚款数额不等，有的高达款，罚款数额不等，有的高达500010000元。所有的这种带有元。所有的这种带有“罚款罚款”字样的规定条字样的规定条款都是违法的、无效的。依据我国款都是违法的、无效的。依据我国行政处行政处罚法罚

30、法第八条的规定，第八条的规定，罚款是一种行政处罚罚款是一种行政处罚行为，而行使处罚只能由法律、法规或者规行为，而行使处罚只能由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照章规定，并由行政机关依照行政处罚法行政处罚法规定实施。规定实施。物业服务公司制订的罚款条款，由于违反了物业服务公司制订的罚款条款，由于违反了行政处罚法行政处罚法的规定，所以是没有法律效的规定，所以是没有法律效力的。力的。其实对租户的活动加以管理是很有必要的，其实对租户的活动加以管理是很有必要的，但应该认识到，开发商与租户间都是平等的但应该认识到，开发商与租户间都是平等的民事主体，这就只能通过物业服务公约、合民事主体，这就只能通过物

31、业服务公约、合同等形式，平等协商解决问题，而不能用各同等形式，平等协商解决问题，而不能用各种强制的、武断的规定来解决，这样实际上种强制的、武断的规定来解决，这样实际上也不可能解决问题。也不可能解决问题。不合法。但物业服务公司根据物业服务合同中有关放行条的内容而制定的放行条制度合法。去年去年9 9月月1818日，海富花园日，海富花园B B栋栋5 5楼楼F F座的租住户座的租住户想要搬出一部分家私，他千方百计联系此时想要搬出一部分家私，他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书理规定，租住户搬出家私，必须有业

32、主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。以特殊照顾。海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若坚决不放行，又会使住损害业主的利益；若坚决不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公

33、户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业服务司的服务对象，兼顾二者利益应为物业服务所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的押金，管理处做好记录，并出据收取押金 的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（

34、这一办法可可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。加。执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做并不等于死咬住条

35、条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。原则性与灵活性结合起来。北京一业主遇到这样一个问题：在购买所住别墅时开发北京一业主遇到这样一个问题：在购买所住别墅时开发商承诺赠送阁楼，而入住后物业公司却要按阁楼加签约商承诺赠送阁楼，而入住后物业公司却要按阁楼加签约面积收取该业主的物管费。面积收取该业主的物管费。该业主的别墅是一幢二层楼，为坡屋顶，倾角较大，开该业主的别墅是一幢二层楼，为坡屋顶，倾角较大，开发商把屋顶空间做成阁楼，阁楼顶部与底面高差米左右，发商把屋顶空间做成阁楼，阁楼顶部与底面高差米左右，而四壁是倾角接近而四壁是

36、倾角接近4040度的倾斜屋顶坡面，高度约有度的倾斜屋顶坡面，高度约有4040厘厘米。业主说，签约时开发商没有把阁楼部分计入销售面米。业主说，签约时开发商没有把阁楼部分计入销售面积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书，合同积，仅将首层与二层的建筑面积之和写进合同书，合同书中标明的建筑面积为书中标明的建筑面积为370370余平方米，而物业公司要求余平方米，而物业公司要求按此加上阁楼面积按此加上阁楼面积100100平方米进行收费。平方米进行收费。物业公司认为，开发商与业主之间在售楼阶段达物业公司认为，开发商与业主之间在售楼阶段达成的关于销售面积的让步不能影响到物业公司按成的关于销售面积的让步不能

37、影响到物业公司按实际面积收取物管费。物业公司所依据的是北京实际面积收取物管费。物业公司所依据的是北京市建委市建委19961996年颁布的建筑面积计算规则，计算出年颁布的建筑面积计算规则，计算出物业公司提供服务的房屋面积，并据此收费。于物业公司提供服务的房屋面积，并据此收费。于是双方就这一问题争执不下。是双方就这一问题争执不下。据北京市国土资源局和房屋土地管理局物业服务据北京市国土资源局和房屋土地管理局物业服务处有关负责同志介绍，物业服务费主要应根据买处有关负责同志介绍，物业服务费主要应根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证

38、时没有对所送面积进行专在为买房人办理产权证时没有对所送面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费的时候应该按门的说明，那么在收取物业服务费的时候应该按照未送面积之前的面积计算。照未送面积之前的面积计算。可见，可见，物管费的收取将直接取决于房产证上标明物管费的收取将直接取决于房产证上标明的面积。的面积。如果产权证上的面积没有将赠送的面积如果产权证上的面积没有将赠送的面积计算上，买方人就不用缴纳这部分物业服务费。计算上，买方人就不用缴纳这部分物业服务费。今年5月30日上午9时，某业主一人在家洗澡时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁他，抢走价值2万多元的现金和

39、首饰。事发后，业主找到万丰花园的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为自身没有责任，但表示，可以免去钟家一年的物管费。在该业主家中看到，其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，因此成为歹徒进出的“通道”。歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入业主家实施抢劫。但在业主拿出的购房时获得的广告单上面清晰写道：“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。业主问：“我们每个月都按时交纳了物管费，他们也在广告上承诺了小区有这么多的安全措施，但为什么还是出了事？”那么，物业管理公司究竟应不应该承担责任。物业管理公司对此应该负责任。“封闭式防盗系统

40、和固定岗哨，24小时保安巡逻”虽然仅仅是在广告上承诺，但是广告是面向社会宣传，可以作为合同的附件，物业规律公司应履行。楼梯间的窗户没有安装防护栏，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。可是还应该明确的是楼梯间没有安装防护栏，应该由房屋的开发商负责，物业管理公司还应追究其责任。物业服务企业的性质和类型物业服务企业的性质和类型概念、类型概念、类型物业服务企业设立的条件和程序物业服务企业设立的条件和程序设立的条件、设立的条件、设立的程序设立的程序资质条件资质条件物业服务企业的组织结构类型物业服务企业的组织结构类型直线制、直线职能制直线制、直线职能制事业部制、矩阵制事业部制、矩阵制物业服务企业的权利和义务物业服务企业的权利和义务权利、义务权利、义务物业服务企业的机构设置物业服务企业的机构设置设置的原则设置的原则机构的类型机构的类型第第2 2章完了章完了!