SOHO市场调研报告

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1、Company LogoCompany LogoAdd Your Company Slogantexttexttext泉州 SOHO市场调研报告目录目录v一、调研综述一、调研综述v二、二、SOHO市场研究市场研究v三、关于泉州三、关于泉州SOHO及及LOFT类产品的市场情况类产品的市场情况v四、泉州各项目四、泉州各项目SOHO产品概况产品概况v五、调研小结调研小结v六、SOHO产品建议产品建议Company Logo一、调研综述一、调研综述 由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写

2、字楼及不受限贷的楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写字楼及不受限贷的SOHOSOHO产品产品。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多的开发商也集中火力开发推售的开发商也集中火力开发推售SOHOSOHO。调研目的：为了更深入地了解泉州市场的调研目的：为了更深入地了解泉州市场的SOHOSOHO的产品情况、销售的产品情况、销售情况及发展趋势，近期我部对泉州市场在售产品进行了调研，情况及发展趋势

3、，近期我部对泉州市场在售产品进行了调研，了解泉州了解泉州市市SOHO的的发展趋势，为我司项目提供参考依据。发展趋势，为我司项目提供参考依据。二、二、SOHO市场研究市场研究 SOHO办公办公v 产品定位：产品定位：Small Office v Home Office（50年产年产v 权）权）v 主要客群：大泉州投资主要客群：大泉州投资v 客、本地小型公司企业客、本地小型公司企业v 规划多功能厅及商务中规划多功能厅及商务中v 心；心；v 可根据业主要求提供毛可根据业主要求提供毛v 坯交房或菜单式装修；坯交房或菜单式装修；v SOHO 居住居住v 产品定位：精品小户，产品定位：精品小户，v 50年

4、产权年产权v 主要客群：大泉州投资主要客群：大泉州投资v 客、过度居住客、过度居住v 配置配置24小时便利店、小时便利店、v 洗衣店、自助健身房等；洗衣店、自助健身房等；v 精装修（标准精装修（标准800-1000元元/）；）；(一一)SOHO产品产品1、SOHO产品定义：居住类与办公类产品定义：居住类与办公类Company Logo2、SOHO产品开发论证产品开发论证v(1)需求面：需求面：v SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的、广告制作、服装设计、

5、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。Company Logo(2)产品用地性质：产品用地性质：v 产品用地性质：产品用地性质：v 对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区Company Logo3、SOHO酒店式公寓一般的目标客户酒店式公寓一般的目标客户v “酒店式

6、公寓酒店式公寓”主要包主要包v 括以下目标市场：投资括以下目标市场：投资v 者，长期出国的生意人者，长期出国的生意人v(即外籍工作人员即外籍工作人员)正在正在v 度长假的家庭、年轻人、度长假的家庭、年轻人、v 小型办公族、长期驻外小型办公族、长期驻外v 商务人士、商务、旅游商务人士、商务、旅游v 等短期租赁人士。等短期租赁人士。Company Logo3、SOHO的特色的特色v 1、节省资源、节省资源v 2、灵活的空间、灵活的空间v 3、特色采光设计、特色采光设计v 4、高水平的室内设计、高水平的室内设计Company Logo4、SOHO的发展前景的发展前景 家庭办公将会是今后居住家庭办公将

7、会是今后居住建筑的一个发展方向，对它的建筑的一个发展方向，对它的探索将会随着网络的发展而不探索将会随着网络的发展而不断深化。可以想象今后的住宅断深化。可以想象今后的住宅和社会功能空间之间将形成一和社会功能空间之间将形成一个有形的互联网、随着设计的个有形的互联网、随着设计的深入，关于深入，关于soho建筑的探索建筑的探索也将继续。也将继续。Company Logo(二二).LOFT产品产品LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在平米，层高在3.6-5.2米左右米左右LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在户型通常是小户型，高举架，面积在30-

8、50平米，层高在平米，层高在3.6-5.2米左右。米左右。销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近积却可达到销售面积的近1倍倍;高层高空间变化丰富，购买者可高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。以根据自己的喜好随意设计。Loft户型的定义主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复户型的定义主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性，户型内无障流动性，户型内无障碍碍;透明性，减少私密程度透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合开放性，户型

9、间全方位组合;艺术性，艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT户型在牛津词典上的解释是户型在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁在屋顶之下、存放东西的阁楼楼”。但现在所谓。但现在所谓LOFT所指称的是那些所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于，这个含义诞生于纽约纽约SOHO区。区。目前泉州规划要求层高极限在目前泉州规划要求层高极限在5米，超过计容面积按二层。米，超过计容面积按二层。1.LOFT产品的定义产品的定义Company Logo2.

10、LOFT户型的优点户型的优点1、层次分明，立体感较强、层次分明，立体感较强 2、动静分离，私密性强、动静分离，私密性强 3、别样空间，穷人别墅、别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构户型上下双层的复式结构)4、得房率倍增，加大空间、得房率倍增，加大空间(一般一般一般计算面积是只计算首层面积一般计算面积是只计算首层面积的的)5、使用成本低，物业费收单层、使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计一般一般计算面积是只计算首层面积的算首层面积的)Company Logo3.LOFT户型的缺点户型的缺点1、受层高限制，大多比较压抑、受层高限制，大多比较压抑 2、由于夹层大都是

11、钢结构，隔音、由于夹层大都是钢结构，隔音效果差效果差 3、楼梯陡峭，不适宜老人和儿童、楼梯陡峭，不适宜老人和儿童 4、巨大的窗户、巨大的窗户 采光不好采光不好 不利于不利于观景观景 Company Logov 现在现在v 现在泉州为工业主导型经济，市场对办公产品没有太高要求，目前多数现在泉州为工业主导型经济，市场对办公产品没有太高要求，目前多数公司所选择的办公场所均位于住宅内，或小面积的地段办公楼，以节省公司所选择的办公场所均位于住宅内，或小面积的地段办公楼，以节省办公成本。办公成本。v 未来未来v 未来随着新城区商务行政中心未来随着新城区商务行政中心,信息交流中心企业总部基地规划的带动信息交

12、流中心企业总部基地规划的带动，必定会产生大量创业者，青年置业者，及附属产业的进驻，如此将对，必定会产生大量创业者，青年置业者，及附属产业的进驻，如此将对小型办公及小面积住宅产品产生大量需求小型办公及小面积住宅产品产生大量需求。Company Logo(三三)、泉州、泉州SOHO和和LOFT公寓客户分析公寓客户分析类型类型特征描述特征描述置业倾向置业倾向面积面积总价承受力总价承受力租售租售商务办公商务办公个体户及中小个体户及中小企业草创型公企业草创型公司居多司居多形象要求不高形象要求不高，多在民宅、，多在民宅、商住楼办公商住楼办公40-80平米为平米为主主较强较强租用和购租用和购买买居住居住企业

13、技术白领企业技术白领，个体商人，个体商人，以及台湾香港以及台湾香港人、商务人士人、商务人士管理水平，使管理水平，使用成本，过渡用成本，过渡居住居住40406060平米左平米左右右一般一般租用和购租用和购买买投资投资 投资客户投资客户升值潜力以及升值潜力以及租金水平和租租金水平和租住需求住需求40-8040-80平平米米强强 购买购买Company Logo三、关于泉州三、关于泉州SOHO及及LOFT类产品的市场情况类产品的市场情况v 福建省技术管理规定福建省技术管理规定和和泉州市技术管理规定泉州市技术管理规定中，均明中，均明v 确办公物业层高不得超过确办公物业层高不得超过5.0米。米。v 泉州

14、传统个私企业较多，大型个私企业采用泉州传统个私企业较多，大型个私企业采用“前店后厂前店后厂”模式，模式，v 小型个私企业非常符合小型个私企业非常符合SOHO产品的定位，类故此层高产品的定位，类故此层高4.55.0v 米的商住米的商住/办公类物业在泉州市场上以办公类物业在泉州市场上以SOHO办公办公/SOHO公寓形公寓形v 式早已出现式早已出现，单层，单层/复式均较为普遍，主力面积一般为复式均较为普遍，主力面积一般为4050平方平方米，成为以往泉州市场商业性质土地分隔物业产品出售，开发商快速米，成为以往泉州市场商业性质土地分隔物业产品出售，开发商快速回流现金的主力产品。回流现金的主力产品。v 目

15、前泉州市场上，以目前泉州市场上，以SOHO商住商住/SOHO办公产品出现的项目较办公产品出现的项目较多（超过多（超过20个），而具有个），而具有LOFT结构的项目较少（从规划方案看，结构的项目较少（从规划方案看，v 仅有华大泰禾广场和润柏大都会具有少部分仅有华大泰禾广场和润柏大都会具有少部分LOFT产品，单套面产品，单套面v 积积501300平方米），附表如下：平方米），附表如下：Company Logo泉州典型泉州典型SOHO项目指标对比项目指标对比Company Logo对比指标对比指标润柏润柏 大都大都会会华大泰禾广华大泰禾广场场南益鲤景湾南益鲤景湾浦西万达广浦西万达广场场中骏世界城中骏

16、世界城泉商环球广泉商环球广场场海景国际海景国际产品性质产品性质SOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHOSOHO套数套数160016002#2#楼楼3973973#3#楼楼54654682082096096013501350570570396396面积范围面积范围30-6530-65主力户型主力户型50 50 复式复式40-60 40-60 ，单层，单层40-8040-8040-60 40-60 48-7648-764062 4062 42914291层高（

17、米层高（米)5.45.45 5复式复式4.84.8米米单层单层3 3米米3 33.33.33.33.33.153.15装修标准装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯10001000元元-20002000元元/1000/1000/15001500元元/15001500元元/m2/m230003000元元/附加值附加值二层部分赠二层部分赠送送二层部分赠二层部分赠送送二层部分赠二层部分赠送送无无无无无无无无销售均价销售均价1300013000元元/1100011000元元/未售未售90009000元元/以上以上1300013000元元/93009300元元/未售未售未售未售使用年限使用年限505050504040

18、4040404040404040开盘开盘在售在售2#82#8月月3 3日日3#93#9月月8 8日日预计预计1010月份月份已售罄已售罄在售在售预计预计1111月份月份预计预计1010月份月份主力总价主力总价35-8035-80万万40-6040-60万万40-6040-60万万50-8050-80万万40-6040-60万万40-6040-60万万50-8050-80万万Company Logo四、各项目四、各项目SOHO产品概况产品概况v 1、润柏大都会、润柏大都会v 2、华大泰禾广场、华大泰禾广场v 3、南益、南益鲤景湾鲤景湾v 4、浦西万达广场、浦西万达广场v 5 5、中骏世界城、中骏

19、世界城v 6、泉商环球广场、泉商环球广场v 7、海景国际天星阁、海景国际天星阁Company Logo1 1、润柏大都会、润柏大都会-概况概况占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 64亩综合体1390003.9630%16001280销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 13000元/中扶建设有限责任公司柏成物业深圳大学研究设计5栋SOHO，SOHO，18-19层Company Logo润柏大都会润柏大都会-区位图区位图Company Logo规划图规划图Company Logo大都会在外墙首创采用双中空大都会在外墙首创采用双中空LOW-E玻璃幕墙。在玻

20、璃幕墙。在外立面上，大胆采用大面积玻璃幕墙、玻璃橱窗、外立面上，大胆采用大面积玻璃幕墙、玻璃橱窗、干挂石材，新颖独特、节能环保；干挂石材，新颖独特、节能环保；152超大酒店超大酒店式入户大堂、式入户大堂、5.7米豪华电梯门厅米豪华电梯门厅润柏大都会润柏大都会-硬件分析Company Logo润柏大都会润柏大都会-平面图平面图Company Logo润柏大都会润柏大都会-户型分析Company LogoCompany LogoCompany Logo润柏大都会润柏大都会-样板房Company Logo润柏大都会润柏大都会-样板房样板房Company Logo润柏大都会润柏大都会-实调心得实调心得

21、优点分析优点分析v 1.润柏大都会位于国立华侨大润柏大都会位于国立华侨大学正对面，北迎宾大道（学正对面，北迎宾大道（324国道）与城东街交汇处，雄踞国道）与城东街交汇处，雄踞泉州东大门黄金地脉，地段价泉州东大门黄金地脉，地段价值与物业升值潜力无可限量！值与物业升值潜力无可限量！v 2.复式设计，复式设计，100%实用率实用率亦是吸引投资者的主要方面。亦是吸引投资者的主要方面。v 3.绝板绝板 5.4米层高，客厅挑高米层高，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮设计，空间感较强，通透明亮。v 4.得房率倍增，加大空间得房率倍增，加大空间(一般一般一般计算面积是只计算首层面一般计算面积是只计算首层面积

22、的积的)缺点分析缺点分析v 1.项目位于项目位于 324国道边，车流国道边，车流量大日常的生活难免会有些嘈量大日常的生活难免会有些嘈杂；杂；v 2.楼盘均价过高楼盘均价过高(相对于周边项相对于周边项目泰禾广场目泰禾广场11000元元/平米平米)，均价均价13000元元/平米；平米；v 3.项目位于城东新区，生活不项目位于城东新区，生活不便便Company Logo2 2、华大泰禾广场、华大泰禾广场-概况概况占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 163亩综合体75万平方米万平方米 4.5-16004500个销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 11000元

23、/泰禾物业-泉州华大泰禾广场由高端购物中心、国际风情街区、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、顶级SOHO公寓、超大型城市文化广场、臻品人文华宅等高端业态组成的华大泰禾广场，融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体，实现顶级商业商务完美结合，以精品商业模式，缔造泉州城市新名片Company Logo华大泰禾广场华大泰禾广场-区位图区位图Company Logov 规划规划5栋栋SOHO，9米入户大堂米入户大堂，主力户型，主力户型50平方米，最大户型平方米，最大户型1300平方米平方米；产品；产品4.2-4.6米面宽，米面宽，5米挑高，一层变两层，空间随便您扎米挑高，一层变两层，

24、空间随便您扎腾，创享无限可能腾，创享无限可能 华大泰禾广场华大泰禾广场-硬件分析Company Logo硬件分析硬件分析泰禾顶级泰禾顶级SOHO办公办公配套顶级商圈商务生活交通三条主干道环绕外立面玻璃幕墙配干挂石材层高5米办公需求可以根据情况自由安排公摊面积20%停车位4500个Company Logo2#楼共楼共397套套8月月3日开盘；日开盘；3#楼共楼共546套套9月月8日开盘；日开盘；均价均价11000元元/；2#、3#楼均开盘当天售罄。楼均开盘当天售罄。1#楼楼546套预售证己批，预计本月会开盘套预售证己批，预计本月会开盘(10月月26日开盘日开盘)。华大泰禾广场华大泰禾广场-销售情

25、况销售情况Company Logo户型及平面图户型及平面图5米挑高，可以当着小户住宅，楼上楼下，一室一厅；楼下会客、办公区；楼上卧室、休息区。Company Logo5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限可能；面积约41-50户型Company Logo样板房样板房-办公区办公区Company Logo50公寓公寓SOHO样板房样板房客厅客厅极具现代感极具现代感餐厅餐厅开放式厨房开放式厨房&餐厅餐厅SOHO卧室卧室Company Logo楼梯楼梯个性双向楼梯个性双向楼梯书房书房与与“世世”隔绝，独具特色隔绝，独具特色Company Logov优点分析优点分析v 1.项目位于泉州市丰泽区

26、项目位于泉州市丰泽区324国道与城东街交汇处（华侨大国道与城东街交汇处（华侨大学正对面），业态齐全升值潜学正对面），业态齐全升值潜力大；力大；v 2.复式设计，复式设计，100%实用率亦实用率亦是吸引投资者的主要方面。是吸引投资者的主要方面。v 3.5米挑高，买一层送一层米挑高，买一层送一层v 4.户型比较灵活，租住、办公户型比较灵活，租住、办公两相宜两相宜v 5.使用成本低，物业费收单层使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只一般一般计算面积是只计算首层面积的计算首层面积的)v 6.别样空间，穷人别墅别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构户型上下双层的复式结构)v缺

27、点分析：缺点分析：v 1.项目位于项目位于324国道边环境较为国道边环境较为嘈杂，距火车东站不远，人流复嘈杂，距火车东站不远，人流复杂，治安一般，适合投资；杂，治安一般，适合投资；v 2.部分户型有黑厕现象部分户型有黑厕现象华大泰禾广场华大泰禾广场-实调心得实调心得Company Logo3、南益、南益鲤景湾鲤景湾SOHO概况概况占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 420亩商住11.2万2.440%8201820销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 9800元/厦门思总建设-鲤景湾三期规划2栋SOHO，其中一栋复式毛坯，一栋单层精装。装修标准约：100

28、02000元/。SOHO产品含单层及复式单层 层高3米，复式挑高4.8米 面积：复式40-60，单层40-80 预计10月份开盘Company Logo南益南益鲤景湾鲤景湾SOHO-区位图区位图Company Logo南益南益鲤景湾鲤景湾SOHO-规划图规划图Company LogoLOFT平面图平面图Company Logo户型图户型图楼上卧室、休息区楼下会客、办公区60复式SOHO40复式SOHOCompany Logo层高3米，厨房，卫生间、阳台布局紧凑实用，功能齐全；精装交房。厨房在室内入门处。南益鲤景湾近期推出的SOHO产品，250米楼间距，前后无遮挡，多达6部品牌电梯出入。40-8

29、0精装SOHOSOHO户型、平面图户型、平面图Company Logo样板房样板房复式复式60SOHO样板房样板房Company Logo样板房样板房公寓公寓60SOHO样板房样板房Company Logo项目实调心得项目实调心得优点分析：优点分析：v 1.LOFT动静分离，私密性强动静分离，私密性强 v 2.户型设计主流，实用，前后户型设计主流，实用，前后无遮挡，部分户型有无遮挡，部分户型有 开阔景开阔景 观观视野看晋江。户型偏中小型，视野看晋江。户型偏中小型，符合商务人士租用需求；亦有符合商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较利于吸引投资性购买，风险较小。小。v 3.一栋毛坯一栋

30、毛坯LOFT、一栋精装、一栋精装SOHO公寓，满足不同人士办公寓，满足不同人士办公租住投资需求。公租住投资需求。v 4.SOHO公寓公寓 250米楼间距米楼间距，前后无遮挡，多达，前后无遮挡，多达6部品牌电部品牌电梯出入梯出入。缺点分析：缺点分析：v 1.项目的周边配套不完善项目的周边配套不完善v 2.项目所在区域人气不够旺盛项目所在区域人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。来看潜力巨大。v 3.部分户型有黑厕现象部分户型有黑厕现象Company Logo4 4、浦西万达广场、浦西万达广场占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数

31、量 275亩综合体123万 6.7225%960销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 13000元/中国建筑万达商业物业管理有限公司Company Logo区位图区位图Company Logo泉州浦西万达广场商业综合体，位于浦西万达广场的东侧、北侧，项目西侧将是住宅区。置身万达广场，将可享受城市综合体带来的“一站式”服务：居住高档住宅，出入甲级写字楼，享受豪华酒店，观赏高档电影城购物、餐饮、休闲娱乐、生活配套等。生活配套齐全，万达的精装现房，可替工作繁忙的单身人士解决了装修的一大难问题。靠近中心站，交通便利，附近多路公交路线经过，出行方便。Company Logo总平面图总平面图Com

32、pany Logo平面图平面图精装修SOHO公寓，装修成本1000/。827层为SOHO住宅，每平层6梯24户共计960套；推出4款户型，面积：40 320套、5556320套、59160套、75160套。2011年3月19日开盘当天售罄，均价13000元/(仅内部认购)。Company Logo项目实调心得项目实调心得v 1.地理位置优越，项目是泉州中心城区少有的集写字楼、商业、酒地理位置优越，项目是泉州中心城区少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好。店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好。v 2.户型设计主流，实用，项目是泉州第一个户型设计主流，实用，项

33、目是泉州第一个SOHO产品产品符合商务人符合商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。v 3.交通便利，宜出租居住办公投资。交通便利，宜出租居住办公投资。v 4.城市综合体配套优势，城市综合体配套优势，生活方便，楼下就是万达商业、业态齐全生活方便，楼下就是万达商业、业态齐全。Company Logo5、中骏世界城、中骏世界城占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 150亩综合体50万535%18003000销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 9300元/第一太平戴维斯第一太平戴维斯-规划四栋规划四栋

34、27层高层高精装精装SOHO；每栋；每栋450套、套、层高层高3.3米、面积米、面积:48-76；4.5米面宽。米面宽。三期加推三期加推2013-07-12开盘开盘2#楼精装均价：楼精装均价：9300元元/，目前，目前90%己售己售 精装成本精装成本1500元元/；3、4#楼均己售罄，楼均己售罄，2012-10-21一期一期4#楼均价楼均价7688元元/，2012-11-25二期二期3#楼楼均价均价8500元元/；1#楼预计作为商务酒店不对外销售；楼预计作为商务酒店不对外销售；客源以泉州市内和周边县市私营企业主客源以泉州市内和周边县市私营企业主为主；为主；Company Logo区位图区位图C

35、ompany Logo中骏世界城中骏世界城SOHO平面图平面图中骏世界城SOHO标准层平面图Company Logo中骏世界城户型展示洗手间洗手间2.6X2.4=6.24平平观景大阳台观景大阳台4.5X1.8=6.24平平长：9.6米4.5米大开间人性化设计，将采光观景发挥到极致；超大阳台，配备迷你厨房，尽享一切生活便利性。进门玄关，让居家更有私密性，让生活更有情趣性卧室与客厅精致一体，阔绰气派，舒适大方；客厅即是卧室，卧室亦是客厅，摒弃一切不必要的隔断，满足都市新贵“简致实用”的精致生活追求休息区休闲区工作区工作区娱乐区娱乐区进门玄关进门玄关/缓冲区缓冲区让洗手间更大些，让功能更齐全些，宽阔

36、的空间与合理的布置，享受生活舒适性尽在每一寸空间的精心打造。5.3X4.5=23.85平平1.9X2.4=4.56平平4#11户型户型48.77平平Company Logo中骏世界城户型展示4#05户型户型47.3平平玄关玄关1.2X3.7=4.44平平洗手间洗手间1.4X3.7=5.18平平卧室卧室+客厅客厅5.43X3.9=21.18平平阳台阳台4.2X1.8=7.56平平大面宽与大空间设计，采光观景俱佳；配备迷你厨房，尽享生活便利性。阔绰卧室与客厅精致一体，外连观景大阳台，足不出户即可欣赏都市美景；休息区与工作区简约划分，满足都市新贵“简致实用”的生活追求与享受。空间宽敞，功能齐全，舒适

37、生活随心所欲。进门玄关，让居家更有私密性与情趣性Company Logo样板房样板房Company Logo样板房样板房Company Logo项目品鉴项目品鉴v 优点分析：优点分析：v 1.项目位于城东新区，配套齐全项目位于城东新区，配套齐全，楼下即为世界城商业和金街，楼下即为世界城商业和金街，虽尚未开业，但虽尚未开业，但具有很大的投资具有很大的投资潜力。潜力。v 2.厨房放在阳台不影响起居，景厨房放在阳台不影响起居，景观阳台。观阳台。v 3.户型方正通透，户型方正通透，v 缺点分析：缺点分析：v 1.单层单层18户，户，27层楼层楼(25层层SOHO)，仅三部电梯，电梯数，仅三部电梯，电梯

38、数量少，上下不方便。量少，上下不方便。v 2.区位商业尚未开业及附近居民区位商业尚未开业及附近居民入住率偏低。入住率偏低。v 3.项目位于新区交通生活不便。项目位于新区交通生活不便。Company Logo6 6、泉商环球广场、泉商环球广场占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 112亩综合体40万3.030%570销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 8000元/=贝斯顿=精装SOHO位于13号地块8#楼，29层、共570套左右。主力户型为40-62；共有3种户型，为41和52的SOHO，以及一房一厅一厨一卫的62户型，一层20套，共有570多套。装修标

39、准约1500元/，预计11月开盘。11米挑高入户大堂，高标准精装。Company Logo区位图区位图Company Logo泉商环球广场滨江商务区规划图泉商环球广场滨江商务区规划图Company Logo效果图效果图Company LogoSOHO装修效果图装修效果图Company Logo户型图户型图麻雀虽小，五脏俱全；厨房放在阳台不影响起居，景观绿色阳台。1厅1卫1厨 41.851厅1卫1厨 51Company Logo样板房样板房Company Logo样板房样板房Company Logo项目品鉴项目品鉴v 优点分析：优点分析：v 1.项目位于晋江南岸滨江商务区项目位于晋江南岸滨江商务

40、区北看晋江，北看晋江，自然景观自然景观景观优良，景观优良，极目壮阔江景视野。极目壮阔江景视野。v 2.项目近邻泉州高速出入口，举项目近邻泉州高速出入口，举步直达刺桐大桥快速跨江，轻松步直达刺桐大桥快速跨江，轻松抵达市区各繁华中心。抵达市区各繁华中心。v 3.项目位于晋江南岸滨江商务区项目位于晋江南岸滨江商务区，与市中心仅一桥之隔，犹如当，与市中心仅一桥之隔，犹如当年上海的浦东与浦西。滨江商务年上海的浦东与浦西。滨江商务区，泉州城市未来发展的重点片区，泉州城市未来发展的重点片区，未来前景与发展价值无可限区，未来前景与发展价值无可限量。量。v 缺点分析：缺点分析：v 1.项目所在区域位于晋江南岸滨

41、项目所在区域位于晋江南岸滨江商务新区，人流量少、没有公江商务新区，人流量少、没有公共交通、商业尚未形成。共交通、商业尚未形成。v 2.新区居民入住率低，与泉州隔新区居民入住率低，与泉州隔江、距晋江城区有一定距离，生江、距晋江城区有一定距离，生活居住不便。活居住不便。Company Logo7 7、海景国际天星阁、海景国际天星阁占地面积 项目类型 建筑面积 容积率 绿地率 SOHO套数 车位数量 999亩综合体66.7万1.050%396销售均价建筑商 物业公司 规划设计 景观设计 元/-泉州友达置业-海景国际天星阁位于海景国际中芸洲岛的西面，三面临江。总建筑面积约2万1千，由一栋26层精品公寓

42、组成。目前酒店式公寓已经封顶，正在内部精装修阶段。海景国际天星阁：酒店式公寓，层高3.2米，面积41-90单身公寓，一房一厅和两房，外墙全部采用外挂式玻璃幕墙。全部精装修标准交房。Company Logo区位图区位图Company Logo规划图规划图Company Logo实景图实景图Company Logo平面图平面图Company Logo户型图户型图Company Logo样板房样板房Company Logo项目品鉴项目品鉴v 优点分析：优点分析：v 1.项目景观优越，南北向均能看晋江项目景观优越，南北向均能看晋江两岸。两岸。v 2.岛居做为该项目的最大卖点，周边岛居做为该项目的最大卖

43、点，周边为云鹿路商圈。为云鹿路商圈。v 3.户型方正，户型方正，通透明亮，不限购，不通透明亮，不限购，不限贷，总价较低，适合吸引中小投资限贷，总价较低，适合吸引中小投资者。者。v 缺点分析：缺点分析：v 1.项目区域为晋江江心岛，人流项目区域为晋江江心岛，人流量少、出行和居住目前并不好，量少、出行和居住目前并不好，远期会有改善。远期会有改善。v 2.Company Logo五五、调研小结调研小结区域分布：区域分布：新增公寓项目以丰泽为主，鲤城、晋江滨江商务区亦有少量新增项目，如鲤景湾、泉商环球广场所售面积：所售面积：4060平方小户型较受市场欢迎，多以一居室、两居室为主力户型户型特点：户型特点

44、：较住宅未有太大突破，新增公寓更加注重房间采光，如海景国际天星阁公寓；复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，如华大泰禾广场价格信息：价格信息：位于华大LOFT项目均价,每平米11000-13000元之间，如华大泰禾广场、润柏大都会；而其他位置如soho酒店式公寓项目约在每平米9000左右，如中骏世界城等。装修状况：装修状况：SOHO公寓多以精装修为主，以商务办公为主的LOFT复式公寓则提供毛坯交付，销售情况：销售情况：就所调研项目来看，SOHO酒店式公寓项目多以出售为主。由于不限购的优势，目前销售比较乐观但后续存量大；LOFT复式设计由于比较高的实用率较受欢迎，开盘当天售罄如泰禾广场。用地属性用

45、地属性多以商业用地属性为主，产权年限为40年或者50年。Company Logov 2013年泉州年泉州SOHO公寓供应上公寓供应上涨，产品多元化并有较多大户型涨，产品多元化并有较多大户型，证明市场，证明市场 此类产品逐渐成熟此类产品逐渐成熟，为客户接受；，为客户接受；v SOHO：宜商宜住宜投资、品质：宜商宜住宜投资、品质感较差，市场存量和后续供应量感较差，市场存量和后续供应量均很大，竞争激烈不建议选择；均很大，竞争激烈不建议选择；v LOFT作为作为MINI复式、买一层复式、买一层送一层，灵活解决白领生活与中送一层，灵活解决白领生活与中小企业办公配套；品质感较强，小企业办公配套；品质感较强

46、，符合区域中高端定位，目前市场符合区域中高端定位，目前市场存量较少建议选择存量较少建议选择Company Logo建议开发建议开发SOHO或或LOFT类住宅产品类住宅产品v SOHO类小面积办公产品早已在泉州遍地开花，市场存v 量及后续供应量都非常大，故本项目SOHO产品定位为类v 住宅产品，与纯住宅类产品统一考虑；v 建议开发部分纯办公类SOHO产品（甲级/类甲级），注v 重品质，同时在成本与配置之间进行灵活平衡，由于 LOFTv 类产品在泉州存量较少，目前有部分开发企业进行的少量v 试水，建议SOHO办公类产品采用LOFT形态，适度进行开v 发，纯办公类市场展开差异化竞争。Company

47、Logo六、六、SOHO和和LOFT产品建议产品建议鉴于鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一Company Logo1、SOHO产品建议产品建议v 产品规划要点产品规划要点v 层高层高3 3米，户均面积米，户均面积5050；v 标准层标准层1313套，边套面积套，边套面积v 可放大；可放大；v 建议设置中央空调（若建议设置中央空调（若v 无中央空调，规划时需无中央空调，规划时需v 考虑空调外机位置的合考虑空调外机位置的合v 理设置）；理设置）；v 高速无线网络覆盖；高速无线网络覆盖；v 公寓式水

48、电煤铺设；公寓式水电煤铺设；Company Logo2、外立面风格示意之一、外立面风格示意之一v 外立面风格应契合项目高品位青外立面风格应契合项目高品位青年住区的主题，并在片区起到一年住区的主题，并在片区起到一定地标昭示性作用；定地标昭示性作用；v 建议采取现代风格或类公建风建议采取现代风格或类公建风格住区风格进行很好地融合；格住区风格进行很好地融合；v 立面材料建议使用高级面砖或立面材料建议使用高级面砖或石材贴面，既经济又彰显项目品石材贴面，既经济又彰显项目品质。质。Company Logo3、项目公建部位装修建议、项目公建部位装修建议项目针对内部设施建议：公共部位根据高端住宅及市区酒店式公

49、寓项目设计仿造星级酒店装修标准；大堂建议采用6-9米挑高，功能上结合物业部分设置大堂服务区，并设置会客厅，满足青年客户会客需求；材料建议采用石材，并通过现代欧式风格，突出项目的品质感。案例案例案例案例空间空间装修档次装修档次/功功能能材料材料1中环中环凯旋凯旋宫宫挑高挑高6-9米米欧式风格欧式风格/五五星酒店大堂星酒店大堂/双大堂双大堂/公共公共会客厅会客厅地面石材地面石材/墙面石墙面石材材/顶部顶部欧式造型欧式造型顶部顶部/水水晶吊灯晶吊灯2盛捷盛捷高级高级公寓公寓挑高挑高6-9米米现代欧式现代欧式/五五星酒店大堂星酒店大堂/服务中心服务中心地面石材地面石材/墙面石墙面石材材/艺术艺术吊顶吊

50、顶/高高级灯饰级灯饰3香港香港广场广场公寓公寓挑高挑高6-9米米欧式风格欧式风格/五五星酒店大堂星酒店大堂/双大堂双大堂地面石材地面石材/墙面石墙面石材材参考案例参考案例Company Logo4、SOHO精装大堂精装大堂v SOHO精装大堂：建议大堂挑高精装大堂：建议大堂挑高8米米以上，现代感设计五星级入户大堂，以上，现代感设计五星级入户大堂，大理石贴面大理石贴面Company Logo5、SOHO项目内部装修建议项目内部装修建议v 在室内装修上，可根据自身实力和在室内装修上，可根据自身实力和开发经验酌情选择。开发经验酌情选择。v 建议采用现代简约风格，以简洁明建议采用现代简约风格，以简洁明

51、快为主要特点，空间含蓄，质感较快为主要特点，空间含蓄，质感较高高v 同时控制装修成本在同时控制装修成本在1,000元元/平平米以下，只提供硬装，保持项目的米以下，只提供硬装，保持项目的高性价比特性高性价比特性功功能能室室建材建议建材建议配置建议配置建议 建议品牌建议品牌卫卫生生间间高级防滑地高级防滑地砖、大理石砖、大理石全套卫浴洁全套卫浴洁具、浴霸具、浴霸科勒、奥科勒、奥普普厨厨房房大理石、高大理石、高级涂料面砖级涂料面砖热水器、不热水器、不锈钢水槽、锈钢水槽、精美组合橱精美组合橱柜柜西门子、西门子、科勒科勒卧卧室室实木复合地实木复合地板、高级涂板、高级涂料料组合衣橱、组合衣橱、空调空调大金、

52、日大金、日立立客客厅厅实木复合地实木复合地板、高级涂板、高级涂料料空调空调大金、日大金、日立立Company Logo6、SOHO精装房精装房v SOHO精装房示意v 菜单式装修标准为800-1000元/Company Logo7、SOHO多功能厅多功能厅v SOHO多功能厅：多功能厅：v 建议建议SOHO设置多功能厅，设置多功能厅，v 可作为休息区、水吧、可作为休息区、水吧、v 会议区等多重功能会议区等多重功能Company Logo8、LOFT产品建议产品建议v 标准层标准层1000平方米左右平方米左右v 层高层高5米以上，预留加层结构米以上，预留加层结构件，毛坯交房件，毛坯交房v 首层大堂首层大堂200平方左右，局部平方左右，局部挑高挑高8米以上米以上v 空调系统采用分体空调空调系统采用分体空调v 50006000平米配置一部平米配置一部电梯，配置中端时尚的轿厢装修电梯，配置中端时尚的轿厢装修v 客梯吨位客梯吨位1.35T/部；不分区部；不分区，梯速不低于，梯速不低于2.5米米/秒；秒；v 公共空间精装修公共空间精装修1500元元/平平方米方米v 配置必须的安保、通信系统配置必须的安保、通信系统v 幕墙幕墙+窗墙窗墙Company LogoThank you！Company Logo