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1、新城港区项目引入社会资本 PPP 模式实施方案讨论稿一、项目背景1、某新城港区项目位于某市延平新城规划区内,是某港近期唯一启动的大规模港口项目,港区拟建通用泊位和多用途泊位共 19 个,主要为社会企业提供散货与集装箱的水路运输服务,项目建成后对改善某投资环境、提升港口腹地经济增长速度、推动某市经济社会发展将发挥重要作用.2、目前,延平新城建设指挥部已完成项目的论证、规划,项目的设计、征迁与基础设施建设等各项前期准备工作,项目建设工作正有序向前推进.二、项目概况1、项目名称：某新城港区项目2、项目地址：位于闽江干流右岸的夏道镇洋坑村附近某新城港区地点位于闽江干流右岸的夏道镇洋坑村附近,与京台、福
2、银高速及 316 国道相连接.港区规划用地面积1669.50 亩,形成可出让用地 1401.55 亩,其中码头作业区用地约 341.55 亩,仓储物流与服务区用地 1060 亩.3、建设内容和规模1码头作业区占地约 341.55 亩,设计平台长1270m、宽 25m,布置通用泊位 15 个,多用途泊位 4 个,泊位等级设计为 500 吨结构预留 1000 吨,前沿设计停泊水域宽 22m,设计底标高为 53.4m,回旋水域宽 112.5m、长1367m,回旋水域设计底高程 54.30m.作业区建设工程实施期限为三年,工程建设计划分两期建设,一期建设 8 个 500 吨级通用泊位及 4 个多用途泊
3、位,码头长度 817m；二期建设 7 个 500 吨级通用泊位,码头长度 453m；两期合计 1270m. 陆域形成总面积 14.33 万 m2.2综合配套服务区用地 1060 亩,规划建设办公住宿区、仓储物流经营区、加工包装区等.场平工程分两期建设,一期用地面积约 432 亩,二期用地面积约 628 亩.3疏港公路建设主要包括新港路与朱熹路五期道路.新港路起点为 316 国道、穿过工业园区连接港区的一级公路,全长约6.6公里,道路红线标准宽度30米,双向四车道.设计速度为 60km/h.朱熹路五期道路起点为高铁某北站闽江成功大桥,经过夏道集镇连接港区的城市主干路,近期采用双向 2 车道,路基
4、宽度13米,道路设计速度40km/h,远期采用双向四车道,路基宽度 30 米,道路全长约 6.8 公里.三、项目总投资项目估算总投资 24.2 亿元.具体如下：码头作业区项目总投资约 10 亿元,计划分两期建设；新港路道路工程总投资约 5.3 亿元；朱熹路五期道路工程总投资约 3.7 亿元；综合配套服务区基础设施建设项目总投资约5.2 亿元.1码头作业区一期工程新建 500 吨级 8 个通用泊位、4 个多用途泊位结构受力按靠泊 1000 吨级货船考虑,工程估算造价为 7.2 亿元.工程主要内容包括：征地拆迁、码头主体、陆域形成、道路堆场及工艺设备购置及安装、生产生活辅助建筑、供电照明、给排水及
5、消防、通讯控制、环保绿化等.码头作业区二期工程建设 500 吨级 7 个通用泊位,工程估算总造价为 2.8 亿元.2新港路道路工程总投资约 5.3 亿元,其中道路工程投资约 4.8 亿元,征地拆迁报批费用约 0.5 亿元；朱熹路五期道路工程总投资约 3.7 亿元,其中道路工程投资约 2.8 亿元,征地拆迁报批费用约 0.8 亿元；工程主要内容包括：征地拆迁、道路建设、路灯照明、绿化种植等.3综合配套服务区项目用地 1060 亩,项目计划分两期建设.土地及基本建设含办公楼、物流综合服务楼、仓储用房等总投资约 5.2 亿元,其中土地竞拍成本约 2.2 亿元,基本建设投资约 3 亿元.四、项目收益来
6、源码头作业区和综合配套服务区的投资回报,通过开发和运营实现回报与盈利.疏港路新港路和朱熹路五期建设似属代建性质,其投入的资金及资金成本按以下办法平衡结算：a通过上级政府政策性补助含港区项目补助和政府偿还债务余额实现财务平衡,即延平新城建设指挥部代表政府根据贷款偿还条件履行债务偿还责任.b延平新城建设指挥部代表政府根据项目公司各股东资本金到位额度实际占用时间支付利息.五、项目期限本项目总体的特许经营期为30 年,建设期3 年,分阶段股权转让,股权转让期 5-10 年,贷款偿还期 5-10 年.六、项目审批进展1、根据某市发展和改革委员会文件,南发改审批201549 号,某市工业园区开发建设 XX
7、 获得了某新城港区码头工程项目的审批.2、根据某市城乡规划局文件,南规管20159 号,某工业园区开发建设 XX 获得了关于某新城港区码头工程用地红线范围的审批.七、社会资本合作模式PPP1、将码头作业区项目、疏港公路项目及综合配套服务区建设项目等 3 个项目作为一个整体项目,采用 PPP公私合营模式投资建设,公开招标确定社会投资人社会投资人允许与符合资质要求的施工总承包人组合联合体进行投标.2、由延平新城建设指挥部协调相关部门将该项目列入PPP 项目库,并开展项目物有所值评价和财政承受能力论证. 3、由社会投资人与政府投资人本项目拟由某工业园区开发建设XX 和XX省港航建设开发XX公司联合代
8、表政府投资人共同成立项目公司SPV负责该项目的投资、规划、建设、运营.4、项目的相关支出由延平新城建设指挥部根据项目年度补贴计划按照项目进度对项目公司进行补贴以平衡支出.5、项目公司 SPV 注册资本金不低于总投资的 30%,由社会投资人占股 51%,拥有控股权,政府投资人占股 49%.社会投资人与政府投资人的占股比例可以另行协商,但需要保持社会投资人的控股权.6、交易结构见下图：XX 市政府政府投资人股东协议社会投资人持股 49%持股 51%PPP 特许经营协议：参股控股XX 港延平新城港区项目公司SPV运营、移交施工总承包政府投资人社会投资人7、主要合作条件：（1） 工程上要求：1,码头作
9、业区和综合配套区项目编制预算经财政审核后定额不下浮；疏港路新港路和朱熹路五期建设项目似属代建性质,编制预审经财政审核后下浮 3%.2,工程款按月支付.3,工程履约保证金以保函形式缴纳.4、工程施工单位若社会投资人联合体成员符合资质要求则直接承担项目建设内容,若不满足要求则由项目公司按相关政策法规要求选定.4,工程监理单位应由项目公司按相关政策法规要求选定.（2） 资本金融资投资收益：根据社会投资人实际投入项目公司的资本金为基数,按股东协商利率计算投资收益,按月计取,按年支付,计入项目开发成本.（3） 贷款融资：由社会投资人负责解决贷款,政府投资人及某市政府相关部门需协助提供贷款所需的各种条件和
10、各种资料,该部分贷款利率据实结算,按月计取,按年支付,计入项目开发成本.（4） 财政补贴保障：根据上述2、3条款标准,如项目公司运营期间社会投资人资金等额全部退出周期内收入部分优先安排偿还各年度本金及利息；如项目公司运营期间社会投资人资金等额全部退出周期内收入不足以平衡社会投资人实际投入的本金和利息时,不足部分由延平新城建设指挥部代表政府予以补贴补齐.（5） 退出机制：社会投资人投入的资金从第 4 年开始即项目建成后,分 2-7 年等额全部退出,由政府投资人或政府指定的其他第三方受让社会投资人在本项目的股权,并按约定支付相关价款.（6） 投资保障措施：A. 项目应经某市政府常务会议研究并形成纪
11、要,同意本项目投资建设模式,并将项目款项列入延平新城开发建设财政预算,由延平新城建设指挥部代表政府统筹安排.B. 延平新城建设指挥部依据上述决议及政府文件提供财政支付承诺以及支付计划安排.C. 政府投资人与社会投资人签署股权转让协议,约定社会投资人的股权退出的路径和时间表,并由延平新城指挥部或者外部信用评级 AA 及以上的第三方企业提供担保.D. 延平新城指挥部与项目公司签订特许经营协议,确保项目公司特许经营权利.（7） 社会投资人的资质和责任.1， 社会投资人需具备外部信用评级AA以上的资质,或者社会投资人可提供外部信用评级 AA 以上资质的企业的强制担保.2， 社会投资人需成立三年以上,并
12、具备较好的财务状况,注册资本金不少于 10 亿元人民币,无不良信用记录,以及其他经营管理上的瑕疵.3， 工程施工总承包单位应具备以下建设行政主管部门核发的有效资质证书：1、市政公用工程施工总承包一级及以上建筑业企业资质证书,2、公路工程施工总承包一级及以上建筑业企业资质证书；3、港口与航道工程施工总承包一级及以上建筑业企业资质证书.4， 社会投资人主要负责项目公司的资本金融资和项目所需资金的融资工作,因此需具备融资所需要的资质和提供各种资料,并做好与金融机构的配合工作.5， 社会投资人应与政府投资人配合,共同完成项目的建设工程施工管理等工作.（8） 政府投资人的主要责任.1， 政府投资人要做好项目的立项,规划,土地,环评,上级部门的政策支持以及建设过程中的协调工作.2， 政府投资人应配合社会投资人的融资工作,有义务提供融资所需要的资质,各种资料,以及协调政府各部门,为社会投资人的融资工作创造必要的条件.3， 政府投资人应积极协调政府关系,保证社会投资人相关资本金、贷款和利息的财政补贴的支付. 4， 政府投资人应积极协调政府关系,保证社会投资人在相应时间内的股权退出的工作.
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