城市综合体研究及经典案例

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1、汇报纲要汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨定义定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分核心部分就会出现这样一种综合物

2、业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。综合体（综合体（complexcomplex）的基本概念）的基本概念综合体的两种表现形式综合体的两种表现形式一种是城市形态城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；综合体（综合体（complexcomplex）的基本表现形式）的基本表现形式另一种是经济形态经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合

3、体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.q 是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；q 一般位于城市中心区域；q 能有效的解决城市中交通等方面的压力；q 向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；q 多种功能有机匹配，可以减少投资风险；q 一般规模较大，投资较高，经济风险大；q 对建筑设计要求较高。综合体（综合体（complexcomplex）的基本特征）的基本特征:综合体设计并非单一房地产开发设计,非常讲究与城市交通的联

4、系性和互动性,以及城市性功能的设计(站台/银行/医疗等市政设施)大型综合体设计实际很多层面是定向设计,尤其商业部分设计的复杂性不同于普通产品设计,强调设计对业态的适应性,如层高,特殊要求等.业态组合必须考虑的全时段,昼,夜经营型业态必须考虑配比关系.综合体一般以下四种发展模式：综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex=office(主)+apartment(

5、次)+hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场综合体（综合体（complexcomplex）的发展模式）的发展模式:模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex=hotel(主)+apartment(次)+office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex=shopping(主)+hotel 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本项目目前初步意向为以功能均衡的发展模式.汇报纲要汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨根据本项目的特

6、征，本次借鉴案例主要为都市综合体发展模式四“以商业为核心功能的发展模式”中航苑都市示范区（）的建议模式中航苑都市示范区（）的建议模式 硬件指标硬件指标 五星级酒店五星级酒店（“希尔顿希尔顿”式）式）1 新型商业社区新型商业社区（“新天地新天地”、“兰桂坊兰桂坊”式）式）2“OCT”广场、广场、“纪纪念公园念公园”式（日式（日本本关西科学城）的关西科学城）的公共场所公共场所3引领潮流的展示中心引领潮流的展示中心5具有符号意义的轴线（具有符号意义的轴线（“第五大道第五大道”或或“华尔街华尔街”式）式）4中航苑都市示范区（）的建议模式中航苑都市示范区（）的建议模式DIS系统系统DSS系统系统6723

7、451五星级酒店（五星级酒店（“希尔顿希尔顿”式）式）标志性元标志性元素素新型商业社区（新型商业社区（“新天地新天地”、“兰桂坊兰桂坊”式）式）“OCT”广场、广场、“纪念公园纪念公园”式的公共场式的公共场所所具有符号意义的轴线（具有符号意义的轴线（“第五大道第五大道”或或“华尔街华尔街”式）式）引领潮流的展示中心引领潮流的展示中心娱乐型（创新业态）购物中心娱乐型（创新业态）购物中心人文性补充人文性补充功能性举措功能性举措/景观型购物中心景观型购物中心（新型商业建筑形式）（新型商业建筑形式）(district identifications system)(district service s

8、ystem)123542GRID（网格）（网格）center几何型城市网络，分为几何型城市网络，分为6个个Block和一个中心，每一个和一个中心，每一个BlockBlock有不同特征，为有不同特征，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份Block的构想的构想156432Block PlanBlock1Block2Block3Block6Block4Block5NCenterBlock1Block2Block3Block6Block4Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5Block1

9、+Block2：68层超高层中航广场创造深圳又一风景线层超高层中航广场创造深圳又一风景线Center 标志性建筑群标志性建筑群超高层超高层/豪华酒店豪华酒店模式模式1Block商务集聚区商务集聚区李嘉诚投资李嘉诚投资创造创造“财富神话财富神话”的场所的场所和黄总部以和黄总部以及及 相当量级的国际机构的加盟相当量级的国际机构的加盟68层超高层中航广场创造深圳又一风景线层超高层中航广场创造深圳又一风景线Block2商务集聚区商务集聚区李嘉诚投资李嘉诚投资创造创造“财富神话财富神话”的场所的场所和黄总部以和黄总部以及及 相当量级的国际机构的加盟相当量级的国际机构的加盟项目能成为项目能成为UDD的前提

10、要素的前提要素Block1+Block2：超豪华酒店和超高层建筑超豪华酒店和超高层建筑酒吧街：深南酒吧街：深南红红荔都市风情荔都市风情规模效应：规模效应：Block1+Block2是是UDD的重的重量级元素，通过大规模的具有标志性的超量级元素，通过大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击Block1+Block2的建筑形式及理念的建筑形式及理念Block1酒吧街：酒吧街：（人文（人文符号）符号）酒吧街酒吧街工作之余找乐的最佳去处工作之余找乐的最佳去处看不完的人看不完的人2424小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂由一些激动人心的室内小街

11、和多层由一些激动人心的室内小街和多层建筑组成（新奥尔良的建筑组成（新奥尔良的Bourbon街和街和莫非斯的莫非斯的Beale街）街）Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center新产品、新创意、新理念的集中展示区新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心潮流发布中心信息发布站信息发布站品牌橱窗品牌橱窗主题推广区主题推广区投资会联络处投资会联络处标志性等候点标志性等候点Center：模式模式5创新创新业态（娱乐型购物中心）的聚焦点业态（娱乐型购物中心）的聚焦点Center 的建筑形式及理念的建筑形式及理念磁力效应：磁力效应：UDD的核心景点，为消费的核心

12、景点，为消费者提供独一无二的经历者提供独一无二的经历运用现代、夸张的建筑手法创造包括运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含文化意表演场、媒体展示馆以及富含文化意义的场所义的场所城市之门城市之门媒体展廊媒体展廊Block1Block2Block3Block6Block4Block5Center轴线的营造轴线的营造 “第五大道第五大道”式的符号意义轴线式的符号意义轴线模式模式4视觉中心与轴线的营造视觉中心与轴线的营造 “第五大道第五大道”式的符号意义轴线式的符号意义轴线高层建筑群高层建筑群之间的轴线，之间的轴线，形成视觉通形成视觉通廊廊Center：轴线方向的视：轴线方向的视觉

13、焦点觉焦点建议层数：建议层数：5层层Block1Block2Block3Block6Block4Block5可以体味到都市生活的各种乐趣可以体味到都市生活的各种乐趣有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和有店铺，有餐厅，有办公也有住家，和 纽约、伦敦、巴黎的市中心一样纽约、伦敦、巴黎的市中心一样是对过去集市型商业精神的回归，又迎是对过去集市型商业精神的回归，又迎 合当代都市人个性化需求的地方合当代都市人个性化需求的地方CenterBlock3+Block4+Block5：Street Mall+Box-Shopping 功能性举措功能性举措景观型购物中心（新型商业建筑形式）景观型购物中心（新型商业建

14、筑形式）模式模式2Block3Block4Block5“Street Mall”的设计理的设计理念念混合效应：混合效应：招商招商/设计的互动性设计的互动性“50：20：30”零售、餐饮、娱乐零售、餐饮、娱乐的的 的建议比例，这一比例依据市场的建议比例，这一比例依据市场 不同略有变化（与不同略有变化（与Shopping Mall 的常规比例的常规比例75：15：10有相当差异）有相当差异）Street Mall“Street Mall”建议层数：建议层数：地下地下1层层 地上地上2层层Street Mall的建筑概念模型的建筑概念模型Folded streetFolded street与周边环与

15、周边环境相结合的小规模体块组合而境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼成，使街区生动活泼观景平台观景平台体块相互错落，体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台营造出生态观景平台Street Mall的建筑形式的建筑形式直通街概念直通街概念建筑化的、人建筑化的、人行道延伸进去的建筑，建筑里面行道延伸进去的建筑，建筑里面有广场、展馆、小店有广场、展馆、小店与环境亲和、融合的街区代表与环境亲和、融合的街区代表对环境作出贡献的同时也得到对环境作出贡献的同时也得到环境的回报环境的回报与传统的与传统的Shopping Mall不同，并不同，并非由大型的百货

16、主导，而是包括一组非由大型的百货主导，而是包括一组中心，（例如小型电影院中心，（例如小型电影院/俱乐部），俱乐部），餐饮中心（数个精致餐馆），以及带餐饮中心（数个精致餐馆），以及带有有“情景化服务情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店的一组名牌专卖店形成整体多中心效应：形成整体多中心效应：Block3：“Box-Shopping”Box-ShoppingBlock3 功能性举措功能性举措景观景观型购物中心（新型商业建筑形式）型购物中心（新型商业建筑形式）模式模式2 Block3：“Box-Shopping”Box-Shopping层数：层数：4层层Box-Shoppi

17、ng的建筑形式的建筑形式Block3+Block4+Block5Block1Block2Block3Block6Block4Block5专家公寓专家公寓留学生公寓留学生公寓IT公寓公寓经理人（经理人（CEO）公寓）公寓艺术家公寓等艺术家公寓等保有成为卖场的弹性保有成为卖场的弹性 （商业的自然演变）（商业的自然演变）Center（塔楼）：（塔楼）：“多功能多功能公寓公寓”（功能性举措）（功能性举措）Block3Block5Block3+Block5（塔楼）（塔楼）“Box-Living”rooml释放小空间的多种可能释放小空间的多种可能l建筑无限可能的场所建筑无限可能的场所Box-Living的

18、定位的定位弹性空间弹性空间价值缘于可变价值缘于可变满满足足变变化化性性需需求求多样的选择多样的选择自由设计自由设计顺应型顺应型菜单式平面（菜单式平面（menu plan)个性化平面（个性化平面（character plan)满足不同生活方式的平面满足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空间平面（大空间平面（free plan)具有可变性住宅具有可变性住宅 （flex housing)可自行设计的住宅可自行设计的住宅 (DIY)开放式厨房开放式厨房 （open kitchen)多功能室多功能室 (room)roomBox-Living的定位的定位弹性空间弹性空间满足满足room（

19、居住魔方）（居住魔方）个性化和适应变化性要求个性化和适应变化性要求+=+=+=oror单一的组合模式单一的组合模式具有可变性住宅具有可变性住宅（flex housing）模式模式room以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）Box-Living的平面组合形式的平面组合形式N P V HIOR NNPHV*I*RN P V HIOR NNPHV*I*Rroom（居住魔方）户型设计的可变性与适应性（居住魔方）户型设计的可变性与适应性roomBox-Living的针对客户的典型组合方式的针对客户的典型组合方式Box-Living的建筑形式的建筑形式超标准服务式公寓标准超标准服务式公寓标准

20、标准标准配置配置标准化自控管道输送空调系统标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件提供可供将来之需的家具组件常规常规设施设施高速电梯高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用使用选择选择长期定居长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）临时居住（其余时间用于假期出租）出租出租轮流的假期客房预约轮流的假期客房预约超标准服务超标准服务式公

21、寓式公寓Block4（塔楼）：（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议超标准服务式公寓相关建议”Block4（塔楼）：（塔楼）：超标准服务式公寓超标准服务式公寓超标准服务式公寓超标准服务式公寓建议层数：建议层数：31F超标准服务式公寓建筑形式超标准服务式公寓建筑形式建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性街墙立面的营造街墙立面的营造 标志性建筑群标志性建筑群强制视觉冲击强制视觉冲击6868层高中航广场及南、西两面的建筑群，层高中航广场及南、西两面的建筑群，与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳城市主天际线城市主天际线沿街环境的营

22、造沿街环境的营造 “纪念公园纪念公园”式的公共场所式的公共场所人文符人文符号号国际都市国际都市景观创作营景观创作营艺术家的创作基地艺术家的创作基地彰显深圳都市魅力彰显深圳都市魅力国际化的文化路标国际化的文化路标英国皇家雕塑家协会英国皇家雕塑家协会法国艺术家协会法国艺术家协会国际都市景观创作营国际都市景观创作营沿街环境的营造沿街环境的营造（“街道家具街道家具”/景观元素景观元素人文符号）人文符号）加强地块与中心公园加强地块与中心公园的联系，设置空中走的联系，设置空中走廊，联系本项目与中廊，联系本项目与中央公园的人流。央公园的人流。NoImage沿街环境的营造沿街环境的营造 中心公园的资源利用中心

23、公园的资源利用中心公园中心公园Center parkNoImage营造开放式街区，注重建筑与营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为强调建筑空间影响人们行为方式的原则方式的原则街区的营造街区的营造（完善的步行系统（完善的步行系统/风格化的建筑群风格化的建筑群人文符号）人文符号）地下空间的营造地下空间的营造 地下停车场空间的畅通地下停车场空间的畅通华富路地下与中心地下与中心公园贯通公园贯通建筑类别建筑类别计算单位计算单位标准车位标准车位公寓公寓每户车位每户车位0.5商商业业一类一类每每1000建面建面2.5二类二类2商业停车：商业停车：120个个公寓车位：公

24、寓车位：大于大于450个个-1F2F地下空间地下空间设计时需要考虑商业车流设计时需要考虑商业车流与住宅车流的分离，并分与住宅车流的分离，并分别设出入口别设出入口-1、-2F中心公园中心公园Center park-2F1F本项目停车场Parking华富路.Zhenhua Bus Stations 中心公园停车场Centerpark parkingRetail Concourse地下商业走廊中心公园Center park中心公园停车场Centerpark parking本项目停车场Parking振华路口站台景观创作营Landscape 地下空间的营造地下空间的营造公寓面积：万商业面积：约3万总建面

25、：8万占地：万容积率：约区域开发建议区域开发建议 地块面积测算地块面积测算 NoImage中心公园中心公园Center park公寓面积：万总体商业面积：约 万总建面：万占地：8500容积率：约B5B4B3Center公寓面积：2万商业面积：约6000总建面：2.6万占地：6200 容积率：约4商业面积：约5000总建面：5000占地：4500 容积率：约1.2公寓总建面：约万公寓总建面：约万商业总建面：约万商业总建面：约万总体容积率：约总体容积率：约4.55区域开发建议区域开发建议 商业分布商业分布 NoImage中心公园中心公园Center park局部-1F、1F、2F、3F出售比例：5

26、0%-1F、1F、2F、3F出售比例：100%-1F、1F、2F、3FBoxshoppingBoxshopping:14F出售比例：75%80%14F出售比例：30%50%B4B5B3Center汇报纲要汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨开发要点提示一开发要点提示一:1,1,城市综合体的开发是最为复杂城市综合体的开发是最为复杂/链条最长链条最长/环节最多的开发领域环节最多的开发领域,它它更重要的要专心专一的整合资源更重要的要专心专一的整合资源,形成强大的形成强大的“外包经营外包经营

27、”和和“离岸经离岸经营营”体系体系,而非全链条独立运做而非全链条独立运做.链接:国贸商品城2,2,城市综合体的开发区别于复合地产开发城市综合体的开发区别于复合地产开发,首要的任务不是强调赢利首要的任务不是强调赢利能力能力,而是强调风险控制能力而是强调风险控制能力.开发要点提示二开发要点提示二:往往商业是综合体的难点也是重点往往商业是综合体的难点也是重点,控制了商业风险也就控制了整盘风险控制了商业风险也就控制了整盘风险1,1,招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配招商先行或以假设定制的方法控制业态与建筑的搭配;2,2,持有部分售卖部分前期剥离持有部分售卖部分前期剥离,明确经营管理重点和设

28、计重点明确经营管理重点和设计重点;链接:星光大道案例链接:汇都国际案例3,3,特殊业态专项研究特殊业态专项研究,独立设计独立设计,确保经营效果确保经营效果,体现专项价值体现专项价值;链接:财富中心设计4,4,势必控制自身整体商业规模势必控制自身整体商业规模,强调区域商业共融强调区域商业共融;势必强调商业价值而非势必强调商业价值而非商业面积商业面积.链接:曲靖项目5,5,提早引进高水平招商公司提早引进高水平招商公司,多家设计院多家设计院,组建运营管理公司组建运营管理公司,前期策划公前期策划公司司,三位一体进行商业规划三位一体进行商业规划.链接:顺城项目开发要点提示三开发要点提示三:形象是综合体的

29、第一要务形象是综合体的第一要务,形象建立体系形象建立体系KPIKPI必须清晰而非概念化必须清晰而非概念化.KPI体系体系人文符号人文符号功能化体系功能化体系区域标识区域标识强制性视觉冲击强制性视觉冲击标志性建筑标志性建筑/豪华酒店豪华酒店硬性指标硬性指标软性指标软性指标商业建筑群商业建筑群便利停车便利停车步行系统步行系统特色符号语言特色符号语言纪念性纪念性/风格化建筑（群）风格化建筑（群）交通畅顺交通畅顺多功能公寓多功能公寓汇报纲要汇报纲要一、城市综合体的基本特征二、典型城市综合体案例研究三、城市综合体开发要点提示四、项目情况及市场态势特征五、本项目概念规划六、初步经济效益探讨（1）宏观市场环

30、境分析 市场上存在一种观点，即认为政府对于楼市采取的一系列限制措施是为了打击楼市的价格泡沫。但是房屋价格相对家庭收入，其实从1997年以来是在下滑显著。总体来看，房屋购买能力从2003年以来都处于较稳定的水平，换句话说，房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。中国的平均HPIR从2003年至今都是在89倍的范围内，从表面上看，高于国际标准36倍的水平，但HPIR的国际标准是基于发达国家和中高收入国家制定的。根据世界银行对96个国家和地区的调查结果，发展中国家和低收入国家的HPIR水平比发达国家和中高收入国家普遍要高。其实政府采取严厉的政策措施，并不是为了打击房地

31、产价格泡沫，而是为了解决一个社会问题，即帮助中低收入家庭提高购房能力。（HPIRHPIR，指一个国家或城市的年平均上市房价和居民年平均收入的比例），指一个国家或城市的年平均上市房价和居民年平均收入的比例）根据中共中央、国务院6月13日上午在北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议上胡锦涛主席所做的讲话精神指出，我们不难看出，全国房地产市场必将趋于稳定，而处于上升期的昆明的房地产市场也必然走向稳定和持续走高；中共中央7月21日上午在中南海召开党外人士座谈会，就经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见和建议。中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。摩根大通驻香港分析师吴向红也指出，全球经济下滑的波及面不断扩张，中国的出口部门面临严峻的国际环境，因为近几年对中国出口增长很重要的国家，如欧洲、日本和一些新兴市场的需求被削弱了，预计商品贸易盈余在未来几个月会逐步收窄。在出口衰弱的情况下，投资增长对于经济的支持相对更加有效。而消费则将从2007年股市行情带动的中期繁荣逐步回落到正常水平。