宁夏房地产发展现状及对策

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1、宁夏房地产市场状况分析及政策建议摘要：目前我国的房地产市场进入调整期，而且国际和国内经济环境发生较大的 变化，宁夏的房地产市场也受到了一定程度的影响，房地产市场风险也逐渐变大， 本文通过对宁夏房地产市场现状进行分析，发现其存在的问题，提出合理的政策 建议，促进宁夏房地产市场的健康发展。本文首先对宁夏的社会经济状况进行分，并通过对宁夏房地产市场分析将 其分为三个发展阶段，并总结了宁夏房地产市场发展的特征，通过对宁夏房地产 市场的现状分析，发现其存在的问题，从宏观和微观两个方面提出建议，促进宁 夏房地产市场的的健康发展。关键词 房地产 市场现状 问题 对策 背景：改革开放以来，随着我国国民经济的快

2、速发展，人民生活水平的不断提高， 我国的房地产市场也得到了快速的发展。房地产产业已经成为了国民经济的支柱 产业之一。无论是政府，房地产开发商，房地产投资者还是普通居民都十分关注 房地产市场的发展。近几年来，商品房价格的高低已经成了全国人民关注的焦点。近年来，宁夏国民经济得到了持续快速的发展，经济的综合实力和竞争力不 断提高。2009 年， 全年实现地区生产总值 1334.56 亿元，按可比价格计算，比 上年增长11.6，增速比全国平均水平高2.9 个百分点。其中，第一产业完成增 加值 127.13 亿元，增长 7.2；第二产业完成增加值 680.20 亿元，增长 14.4, 第三产业完成增加值

3、 527.23 亿元，增长 9.4。按年平均人口计算，人均地区生 产总值达到21475 元，按可比价格计算，增长 10.3。三次产业增加值构成由 2008年的 9.9:50.7:39.4 调整为 2009 年的 9.5:51.0:39.5。2009 年，第一产业对经 济增长的贡献率为 5.6%；第二产业贡献率为 60.0%；第三产业贡献率为 34.4%。 城镇居民人均可支配收入 14025 元，比上年增加 1093 元，增长 8.5，人均消费 性支出10280 元，增长7.6。其中，支出增幅较大的是：交通通讯和医疗保健 分别增长24.4和 12.9。城镇居民家庭恩格尔系数（食品消费支出占消费性

4、支 出的比重）为33.4，比上年下降1.7 百分点。城镇10%最高收入户人均可支配 收入35398 元，城镇 10%最低收入户人均可支配收入 3857元。随着宁夏地区经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，宁夏的房地产市 场也获得了飞速发展，房地产业的产值从 1990年的 0.5 亿元增加到 2009年的 47.56 亿元，2009年房地产开发投资 162.74亿元，比上年增长38.4。其中，住 宅投资126.08亿元，增长 43.5；商业营业用房投资22.72 亿元，增长 14.6。 商品房施工面积1952.02 万平方米，增长 23.5，竣工面积741.23万平方米，增 长 16.9 。全

5、年商品房销售面积 775.29 万平方米，比上年增长 50.6。其中，住宅销 售面积 677.98 万平方米，增长 49.6；商品房销售额239.53 亿元，增长 91.0。 其中，住宅销售额 191.47 亿元，增长90.7；经济适用住房投资9.88 亿元，增 长 40.4 ；经济适用住房施工面积 143.27 万平方米，增长 21.1 。研究的现实意义： 近几年来，宁夏房地产市场持续健康发展，已逐步成为了 宁夏经济快速发展的一个新的增长点，成为带动宁夏快速经济发展的动力之一， 为宁夏经济的发展做出了巨大贡献。然而，2010 年国家出台的关于调控房价， 促进经济的稳定发展的政策，对宁夏房地产

6、市场产生了巨大的影响。本文希望通 过对宁夏房地产市场现状的分析，为政府，投资者，以及消费者宁夏房地产市场 的真实表现。通过对影响宁夏房地产市场未来发展因素的分析，对未来宁夏房地 产市场的发展趋势进行科学合理的预测，并为其未来的发展提供一些建议。I宁夏房地产市场发展状况的分析一 宁夏经济社会环境的分析 “十一五期间”宁夏经济在全球经济一体化和西部大开发战略全面实施的状况 下，整体经济继续保持又好又快的增长势头，社会各方面的事业取得了巨大的发 展，现在以2010 年社会和经济数据对宁夏的社会经济状况进行分析。（一）综合整体经济保持又开有好的增长，一二三产业结构逐渐得到优化。全年实现地 区生产总值1

7、643.41 亿元，按可比价格计算，比上年增长13.4，增速比全国平 均水平高3.1 个百分点。其中，第一产业完成增加值 160.28 亿元，增长 7.0； 第二产业完成增加值 833.16 亿元，增长16.0；第三产业完成增加值 649.97 亿 元，增长 11.6。三次产业增加值构成由 2009年的 9.4:48.9:41.7 调整为 2010 年的 9.8:50.7:39.5。2010 年，第一产业对经济增长的贡献率为5.0%；第二产业贡献率 为60.9%；第三产业贡献率为 34.1%。（二）农业农业稳步发展。2010 年宁夏以增加农民收入为中心，以推动农业产业化发 展为主线，认真落实了

8、一系列的支农惠农政策，农业发展呈现良好的势头。全年实现农林牧渔业总产值 305.6 亿元，比上年增长 7.8；全年粮食总产 量 356.5 万吨，增长 4.6%，实现连续七年增产，再创历史新高。全年蔬菜产量 407.4 万吨，增长 15.1%；枸杞产量6.9 万吨，增长 9.1%；西甜瓜产量 162.9 万 吨，增长12.5%；苹果产量 35.4万吨，增长8.2%；葡萄产量13.8万吨，增长18.8%； 红枣产量5.7 万吨，增长 38.0%；清真肉牛出栏 52.1 万头，增长 2.3%；清真肉 羊出栏425.1 万只，增长 7.6%；肉类总产量 25.9 万吨，增长 1.5%；禽蛋产量 7.

9、1 万吨，减少4.4%；牛奶产量84.6 万吨，增长4.2%；水产品产量9.0 万吨，增长 10.0%。全年共完成荒山荒（沙）地造林面积 94.9 千公顷，其中，经济林面积 25.2 千公顷。2010 年末实有封山（沙）育林面积 233.7 千公顷。（三）工业和建筑业工业结构调整显著，整体素质进一步改善，工业生产保持了快速生产的势头， 在国民经济中的主导地位进一步加强。初步核计宁夏工业企业完成工业增加值 552.89 亿元，比上年增加了 16.7%。全区经济效益继续向好。全年规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润 125.66 亿元，比上年增长60.8；工业经济效益综合指数247.03，提高50.

10、61 点；工业 企业资产贡献率9.18%，资本保值增值率 129.12%，资产负债率 65.89%，流动资 产周转次数1.82次，成本费用利润率 7.33%，全员劳动生产率 23.7 万元/人，增 长 22.8% 。建筑业稳步发展。全年完成建筑业总产值 342.69 亿元，比上年增长 32.2； 建筑业企业房屋建筑施工面积 2596.93 万平方米，增长22.9；房屋建筑竣工面 积1047.67 万平方米，增长 10.5；按建筑业总产值计算的劳动生产率 147877 元/人，增长 16.9。（四）固定资产投资 固定资产投资规模不断扩大，投资结构进一步优化。2010 年全区固定资产投 资额为14

11、64.70 亿元，比上年增长30.9%。其中，基本建设投资875.53 亿元，增 长 26.1 ；更新改造投资 165.12 亿元，增长 25.3 ；房地产开发投资 254.37 亿 元，增长56.3。第一产业投资 19.45 亿元，下降 26.0%。第二产业投资 699.77 亿元，增长21.0%，第三产业投资 594.11亿元，增长 47.5%。房地产投资增长势头强劲。2010 年全区完成房地产开发投资 254.37 亿元，比 上年增长 56.3。完成房地产施工面积2940.53 万平方米，增长50.6。房产市 场日趋活跃，全年实现商品房销售面积 935.98 万平方米，比上年增长 20.

12、7。 其中，住宅销售面积 816.79 万平方米，增长 20.5；商品房销售额 309.22 亿元， 增长29.1。其中，住宅销售额 253.76 亿元，增长32.5。（五）交通运输业和邮电业 区内综合运输能力不断提高。2010年末区内铁路通车里程 1032 公里，公路 通车里程22518 公里，增长 3.3%。高速公路里程 1159公里，比上年增长 13.4%。 全年各种运输方式完成货物周转量 845.9 亿吨公里，增长 10.7%；完成旅客周转 量 116.38 亿人公里，增长 11.4%。机场旅客吞吐量 301.25 万人，增长 30.6% 。 邮政电信业保持稳步增长。全年完成邮政业务总

13、量 4.18 亿元，比上年增长2.1；全区移动电话用户达到 450.8 万户，增长 15.5。互联网用户数 48.8 万 户。每百人拥有移动电话 72.1 部，净增8.9 部。（六）国内贸易和旅游业 消费品市场繁荣，交易活跃，城乡居民消费观念逐步更新，消费品零售总额 快速增长。全年实现社会消费品零售总额 403.59 亿元，比上年增长 19.0，扣 除价格因素实际增长 15.3。全年批发和零售业实现消费品零售额 337.57 亿元， 比上年增长20.0；住宿和餐饮业实现消费品零售额 66.02 亿元，增长 13.8。 2010年，私营经济实现消费品零售额 104.88亿元，增长 22.1；个体

14、经济实现 零售额 149.86 亿元，增长 8.8；股份制经济实现零售额 115.15亿元，增长 28.5； 国有经济实现零售额 26.85 亿元，增长 35.1；集体经济实现零售额 4.84 亿元， 增长12.8。全年限额以上批发和零售贸易企业实现零售额 196.3 亿元，增长 32.0。旅游业逐步恢复增长，呈现良好的发展势头。全年共接待国内外游客达到1020.6 万人次，实现旅游总收入 67.8 亿元，分别比上年增长12.1和 26.9。（七）对外经济外贸出口额快速增长，出口产品结构逐步得到调整，高新技术产品，机电产 品等高附加值的产品出口量逐年增加。宁夏全年实现进出口总额 19.60 亿

15、美元， 比上年增长 63.2。其中，出口总额11.70亿美元，增长57.5；进口总额 7.90 亿美元，增长72.3。其中高新技术产品出口 3.82 亿美元，比上年增长 31.6%， 占全区出口总额的 32.6%；机电产品出口 1.31 亿美元，增长 50.2%。（八）金融，保险，证券业 金融业平稳运行，对经济的支撑作用不断增强。2010 年末，全区金融机构 本外币各项存款余额2586.66 亿元,比年初增加 519.03亿元，同比多增47.98 亿元。 全区金融机构人民币各项贷款余额2398.70亿元，增长25.1%，比年初增加 481.49 亿元，同比少增 34.16 亿元。证券业规模略有

16、下降，保险业稳步发展，规模不断扩大。2010 年证券交易 额 1469.08 亿元，下降 10.2 。实现保费收入 52.75 亿元，比上年增长 34.3 。（九）能源，环境保护节能减排工作得到贯彻落实，自然环境进一步得到改善。全区一次能源生产 量为4912.4万吨标准煤（当量值），比上年增长 19.9%，能源消费量比上年增长8.6。单位 GDP 能耗继续保持下降态势，如期实现了“十一五”单位 GDP 能 耗降低20%的目标任务。全区环境保护系统人员 1008 人，各级环境监测站 15 个，环境监测人员 306 人。全区自然保护区 13个，面积 53.42万公顷；国家级 自然保护区6 个。（十

17、）人口，人民生活2010年全区人口为 632 万人。城乡居民收入继续增加，人民生活水平不断提高。全年城镇居民人均可支配 收入15344 元，比上年增加1320 元，增长9.4，城镇居民家庭恩格尔系数（食 品消费支出占消费性支出的比重）为 33.2，比上年下降 0.14 个百分点。城镇 居民人均现住房建筑面积 29.1 平方米，比上年增加 0.4 平方米。全年农民人均纯 收入4674.89元，比上年增加 626.6 元，增长 15.5。农民人均生活消费支出 4013.2 元，增长 19.9。农村居民家庭恩格尔系数为38.4，比上年下降 3.3 个百分点。 二 宁夏房地产市场发展历程宁夏房地产市场

18、起步较晚，发展历程较短，从宁夏统计年鉴，收集到从1990 年到2010 年的房地产市场的数据，经过整理分析，可以得到宁夏房地产市场主 要经历了以下三个发展阶段。如图所示50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.00房地产业产值(亿元)0.00一 起步时期（ 1993 年 -2002 年）。1993 年党的十四届三中全会通过关于建 立社会主义市场经济问题的若干决定，明确提出规范和发展房地产市场，加快 城镇住房体制，促进住房商品化和住房建设的要求。宁夏也开始了住房体制的改 革，1995 年出现了第一家以市场化经营的房地产企业。经过近十年的缓慢发展

19、， 宁夏的房地产市场逐步形成。截止到 2000年末，宁夏房地产企业数为 176 个， 投资额为15.7亿元，完成土地开发面积20 万平方米。但是由于企业的规模较小， 所以企业新增投资相对较少，每年的开工面积和竣工面积增长的绝对量很少。二 快速增长期（ 2003 年 -2006 年）。这一阶段受到国家房改政策的影响，宁 夏房地产市场静如较快的的发展是时期，到 2006年末，全年完成建筑业总产值 151.37 亿元，比上年增长 15.8，实现建筑业增加值 71.60 亿元，增长 13.7。 2007年末，全区资质等级以上建筑企业 488 家（不含劳务分包企业和区外企业）， 比上年末减少9 家。房屋

20、建筑施工面积 1335.29 万平方米，增长 6.1；房屋竣 工面积579.36万平方米，增长 9.0。全员劳动生产率 99193元/人，增长 13.3。三 高速发展时期 （2007- 至今 ） 。 2008 年的美国金融危机，宁夏房地产市场进 入段站的调整期，2009 后半年以后，又重新进入高速发展的时期，2007 年宁夏 房地产市场企业个数为 327 个，土地开发为 169 万平方米，是 2006 年土地开发 62万平方米的 3倍。2007年房地产市场的投资额为 93 亿元，到 2009 年末，宁 夏房地产市场的投资额为 162.7 亿元，企业数为 321个，商品房销售面积达到 775 万

21、平方米，比2007 末增长了 50%。三年来，宁夏房地产每年以20%的速度高速 增长，商品房销售额从 84.4 亿元增长到125.3 亿元，年均增长达到了 23%。三 宁夏房地产市场发展现状的分析2010 年，国家为了促进全国房地产市场的健康发展，出台了一系列的宏观政 策对房地产市场进行调控，房价的增长速度逐渐得到控制.进入 2010 年下半年以 来，我国出现了通货膨胀的趋势，我国开始实施文件的货币政策，央行开始提不 断高准备金率控制货币的供应量，房地产市场货币政策的影响，其发展速度受到 了应程度的影响。宁夏房地产市场发展概况根据宁夏统计局提供的数据，2010 年宁夏房地产市场发展态势良好，开

22、发投 资快速增长，开发结构明显优化，施工规模不断扩大，销售市场持续活跃。宁夏 房地产市场2010 年房地产开发投资 254.37 亿元，比上年增长56.3。其中，住 宅投资187.29亿元，增长 48.5；商业营业用房投资35.56 亿元，增长 56.5。 商品房施工面积2940.53 万平方米，增长 50.6，竣工面积936.86万平方米，增 长 26.4 。全年商品房销售面积 935.98 万平方米，比上年增长 20.7 。其中， 住宅销售面积 816.79 万平方米，增长20.5；商品房销售额309.22 亿元，增长 29.1。其中，住宅销售额 253.76 亿元，增长 32.5。200

23、9 年末宁夏商品房空 置房面积为 363 万平方米，比 08 年下降 14%，其中 1-3 年的住房空置面积 116 万平方米，比 08 年下降 15.9%，空置 3 年以上的住房面积为 15.1 万平方米，比 08年下降14.2%；商品房每平方米的销售价格为 3090元比08年上涨26.9%目前 宁夏房价呈较快的增长态势。2009 宁夏房地产开发投资及投资状况各市完成土地开发面积所占全区比例21%如上图所示，宁夏五市（银川市、石嘴山市、吴忠市、固原市、中卫市）2009 年完成的土地开发面积占全区土地开发总面积的饼状图，2009 年全区完成土地 开发面积为180 万平方米，比 08年增长 4.

24、6%，这主要因为宁夏房价上涨较快， 政府提空策略改变，适当增加土地的开发面积，来缓解供需矛盾。其中银川市完 成土地开发面积为 61.4 万平方米，占全区的34%，吴忠市完成土地开发面积为 38.3 万平方米，占全区的 21%。从以上数据我们可以看出宁夏地区的房地产主要 集中在自治区北部，主要因为北部地区经济发达，交通便利，自然环境较好，自 治区打造黄河城市带的政策更促进北部地区的土地的开发。如上图所示宁夏五市的 2008 年和 2009年的土地购置条形图，从图中我们可 以看出这五个城市的2009土地购置费用比 2008年的土地购置费用有较大幅度的 增长，其中银川市，吴忠市，中卫市增长幅度超过一

25、半以上，这主要因为宁夏的 房地产市场需求旺盛，土地开发面积的增加，造成土地市场竞争激烈，费用增加。宁夏房地市场的基本数据1 商品房销售状况和成交价格对比2009年宁夏地区销售的商品房面积为 755.29万平方米，比 2008 年增长 46.7%，2009年商品房销售的平均价格为 3090元/平方米，比2008年增长26.9%， 虽然宁夏房地产市场发展受 2008年美国次贷危机的影响，但是宁夏房地产市场 的发展速度依旧迅猛，继续保持着较高的增长速度，一方面由于受国家宏观政策 的影响，2009 年，央行继续实行适当宽松的货币政策，宁夏发地产开发企业从 银行获得了充足的资金，加快了房地产的开发建设。

26、宁夏周边地区的大量消费者 来银川买房进行投资，使得宁夏商品房的销售价格不断攀升。2 2009 年宁夏房地产市场的产品分类状况据 2010 年宁夏统计年鉴的数据显示 2009 年宁夏房地产房屋竣工面积 741.23 万平方米，其中住宅603.10 万平方米，经济房59.17万平方米，办公楼12.95 万 平方米，办公楼12.95 万平方米，商业楼 102.5万平方米，其他 22.5 万平方米。 如下图所示2009年房地产产品的分类匚1面积（万平方米）从上图我们可以看出，宁夏房地产市场商品房的供给主要以住宅为主， 经济房，商业楼，办公楼所占比例比较低，这主要因为宁夏及周边地区的消费者 对商品房的需

27、求以家居为主，因此目前宁夏的房地产市场以住宅房供给为主。二手房成交状况和成交价格对比（四） 宁夏房地产市场发展特征 房地产开发投资大幅增长，支柱产业作用明显 2009 年全区完成房地产开发投资 162.7亿元，同比增长 38.3，占全社会固定 资产投资17.4，增速快于全社会固定资产投资增速0.2 个百分点，略低于全国房 地产投资平均增长水平 1.4 个百分点；商品房销售额 309.22 亿元，增长 29.1， 成为拉动消费的重要力量；2009 年上半年，仅银川市实现房地产税收 4.56 亿元 （不含各种规费和土地出让金），占全市地税收入（15.69 亿元）的29.1%，支柱 产业作用明显。市

28、场产销两旺，居民消费信心提升 上半年，全区房地产开发土地购置面积 1219676平方米，同比增长 208.3%； 全区商品住宅施工面积 1358.5 万平方米，同比增长28%，其中新开工面积 557 万平方米，同比增长 9.27%；商品房销售面积 225.6万平方米，同比增长 7.4%， 其中商品住宅销售面积 194.5 万平方米，同比增长 5.1%；空置三年以上的商品住 房仅为1.7 万平方米，同比下降了 57.2%，市场消费信心提升较快。住宅供应结构进一步优化，综合品质明显提升，产业化进程加快2009年住宅施工面积中，套型面积90以下住房占54.9% （含经济适用房，不含廉租房施工面积）；

29、在商品住宅竣工套数中，套型面积90 m2以下住房约占 40%，套型面积140平方米以上住宅仅占 0.25%。在此基础上，适应不同消费需 求的公寓、别墅等品种齐全，市场供应更为丰富。全区又有 11个住宅项目通过 了国家A级住宅性能预审，两个项目通过国家A级住宅性能终审；“太阳城”、“蓝 山帝景”、“城市公元”等开发规模在100万平方米以上的大型楼盘增多；住区环 境，住宅户型设计更为精致，一次装修到位的住宅（公寓）面积明显增加，太阳 能、 ASA 保温墙板、断桥铝合金保温窗等新材料、新工艺的推广面不断扩大， 住宅综合品质有了新的提高，住宅产业化有效推进。商品住宅价格涨速较快2009年，我区商品住房

30、销售均价3090元/平方米,虽远低于全国平均水平，但 同比提高了 18.56%，涨幅较去年提高了 8个百分点，超过了同期居民可支配收 入增长速度（7.7%），其中既有受去年上半年建筑材料价格大幅上升影响的合理 因素，也不乏个别开发商搭车涨价的心态驱动。尤其是新开商品房（期房）价格 上涨表现突出。后市供应充裕，市场良性发展的基础增强 我区房地产市场后市供应量充裕。在资金供应上，2009 年房地产开发资金来 源同比增长 67.6%，高于投资增长；从可供房源看，在建商品房施工面积和已竣 工的待销房总量达到 1563.6 万平方米，其中住宅施工面积和已竣工的待销房总 量达到 1176.3 万平方米，供

31、需比近 3：1。（五） 宁夏房地产市场存在的问题1 住宅建设收费复杂，商品房价格已经明显超出居民的现有支付能力。在 取消福利分房，实行货币分配后，房地产特别是住宅市场突出的问题就是价格偏 高，明显超出了居民的承受能力，已成为影响宁夏房地产行业健康发展的关键因 素。从2000 年到 2009 年宁夏商品房的销售价格从 1352元/平方米上升到 3090 元/平方米，上涨了128.5%，年均涨幅超过了 12%，住宅价格的涨幅已经连续几 年位居全国前列，与现有宁夏的经济发展水平（人均GDP）和居民收入水平在 全国的位置极不对称。根据世界银行的研究结果表明，住宅价格与一般家庭收入 比在3： 16： 1

32、之间时，居民有支付能力，高于收入的6倍，住宅难以形成消 费热点。根据此标准，宁夏在2009年商品房销售的价格为3090元/平方米，意 味着购买80 平方米至 100平方米住宅需花费 24.8 万至 31 万，而同期宁夏城镇 居民可支配的收入为13344元，按三口之家计算，宁夏房价收入比已经达到6.35： 1 至 7.9： 1，应经超过国际公认的合理区间。2 商品房空置面积偏大，空置率偏高。随着房地产开发规模的不断扩大，供 给与需求不协调导致的商品房空置问题日益突出。2004 年至 2009 年累计商品房 竣工面积为3845万平方米，同期住宅销售面积累计2773万平方米，销售面积占 竣工面积的

33、72%，受此影响商品房累计空置率已经达到了 28%， 2009 年商品房 空置面积已经达到了 363.2 万平方米，其中住宅空置面积为 200.07 万平方米。按 3 年空置面积和竣工面积空置率已经达到了 31%，国外通用的商品房空置率为 3%10%，考虑到我国的城市化正处于加速阶段，房地产起步晚，市场体系不 完善，市场机制的调节作用尚未得到充分的发挥，比较合理的商品房空置率应该 是 5%14%，而宁夏的商品房空置率明显高于合理的区间。需要说明的是空置 率的提高并不说明宁夏商品房的供给超过了需求，却恰恰说明了商品房供给结构 的失衡，出现了商品房空置率偏高而住房水平较低的矛盾。3 房地产开发管理

34、机制不健全，无序运作的现象比较突出。宁夏房地产真 正发展起来，仅仅经历了 10多年的发展，从管理水平和运作机制方面都存在着 不足和缺陷，从而导致了企业数量的过度扩张，运作无序，盲目发展的局面。其 主要问题有以下两个方面，一 由于管理不善，把关不严，房地产开发企业存在 素质参差不齐，数量过多。2009 年末，宁夏房地产市场企业数量为 321 家，知 名企业不多，二级以及二级以上的企业仅有 22 家，只占房地产开发企业的 6.8%。 其次，开发项目缺乏合理规划，科学的论证，盲目跟风问题严重。由于缺乏理性 的投资意识，房地产开发商单纯的从自身利益出发，把目标瞄准高收入消费者， 户型设计大型化，住宅风

35、格欧美化，家庭小区公园化的超前示范模式，严重偏离 了作为房地产消费主体的中低收入阶层。这种畸形发展对宁夏房地产市场的健康 发展极为不利。五 宁夏房地产发展发展对策的建议（一）宁夏房地市场发展政策建议结合宁夏房地产市场目前发展的状况，以及其存在的问题，我从宏观和微观 两个层面提出以下几条建议。宏观方面：在充分发挥市场机制的作用的前提下，宁夏相关部门应该从以下 几个方面入手，加强对宁夏房地产市场的监管。（一）切实减少各项不合理的税费，降低成本，促进住宅价格的合理回归。当前宁夏房地产企业面临银行加息，贷款成本上升的压力，住宅价格也会居 高不下，因此，促进商品房价格的合理回归，减少房地产开发企业不合的

36、税费， 降低其成本，已经成为当务之急。一方面政府和有关部门要加大控制住宅用地费 用上涨，加强对房地产税的清理力度，对不合理的收费坚决取消，对应收项目， 根据市场状况，合理调整税率，规范收费标准。另一方面，要加强对商品房价格 的监管和宏观调控，防止利润过高和暴力现象的出现。（二）加大经济适用房的建设力度，加快推进廉租房建设，建立和完善城市 中低收入家庭住房的社会保障体系经济适用房建设不但是建立多层次住房供应体系的重要措施，也是政府调控 房屋价格保障民生和保持房地产市场健康稳定发展的有效切入点。要继续加大经 济适用房的开发规模，提高其在商品房市场上所占份额，在当前房价涨幅较快的 形势下，对抑制房价

37、上涨有着重要意义。必须进一步强化经济适用房的价格监控， 使之真正成为解决中低收入家庭住房需要的有效途径。要加快推进廉租房建设， 进一步完善解决低收入家庭居住需要的社会保障体系，使城镇廉租住房成为解决 低收入家庭住房困难的主要渠道，不断完善面向不同收入阶层的住房供应体系。（三）进一步完善房地产信息发布制度，加强对住房消费心理预期的正确引 导目前部分新闻媒介对房地产市场不负责任的言论，夸大其辞的观点，在一定 程度上对市场销售低迷的行情起到了一定的推波助澜的作用。针对当前部分虚假 信息满天飞的情况，相关部门要完善统计信息发布制度，积极构建面向政府、企 业和社会公众的信息发布平台，及时公布市场供求和房

38、价情况。全面、及时、准 确地发布市场供求信息，增强信息的透明度，使消费者对市场能做出正确的判断， 培养广大群众树立科学的住房消费观，引导社会公众合理消费 。进一步完善二级市场，加快建立统一规范的住宅市场体系一个活跃的房地产市场，不能依靠一级市场来维持，更需要二级市场的支持， 搞活二级市场不仅有利于居民以旧换新，以小换大，改善居住条件，从而扩大住 房消费，促进住宅建设；也可以增加低价位的住房供应。同时，二级市场的存在， 使不同的家庭有了更多的选择，起到改善住房结构的作用。微观方面：作为市场的企业，应该从以下两个方面入手，促进宁夏房地产市场 的健康的发展。（一）加强房地产市场中企业的品牌建设，自觉

39、运用品牌竞争策略宁夏未来房地产市场必定是知名品牌的天下。房地产企业必须意识到房地产 品牌建设的意义，把品牌竞争作为市场竞争的一种核心要素和重要手段，努力打 造自己的产品品牌和企业品牌。高度重视文化竞争和形象竞争战略与策略的深远 意义，努力提高企业的文化力和形象力。宁夏目前发地产开发企业 321 家，宁夏 的房地产市场竞争会变得越来越很激烈，消费者对商品房的要求也越来越严格， 企业想在激烈的市场竞争中生存发展，就必须加快品牌建设，赢得市场，赢得消 费者。（二）房地产企业人才竞争战略和高质量的销后服务策略房地产企业的人才竞争策略是落实房地产企业的所有竞争策略的根本。由于在 知识经济时代房地产产品涉及的研究范围越来越广泛，知识的深度已决定着房地 产业的产品的价值取向，房地产的市场分析和论证研究将贯穿房地产企业的决策 活动的始终，宁夏房地产市场专业矛盾见日益突出。因此，房地产企业应该加强 专业人才的培养，培育房地产学习型企业。其次，房地产行业属于服务行业，高 质量的企业服务才能赢得市场，获得消费者的喜爱，这对企业的品牌建设十分重 要。