基于资本结构对房地产企业战略的影响

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1、基于资本结构对房地产企业战略的影响基于资本结构对房地产企业战略的影响以绿城地产为例分析以绿城地产为例分析2013/11/152013/11/15第一小第一小组第一小组成员第一小组成员?组长：赵雪茜?成员：李彦贞、马伟坚、张雪志、杨晓君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美红第一小第一小组内1234容房地产行业背景房地产行业背景绿城地产公司概况绿城地产公司概况资本结构分析资本结构分析问题探讨问题探讨第一小第一小组一、房地产行业背景一、房地产行业背景?企业层面可能出现的转型：空间布局、物业状态、盈利模式、企业组织、产品、行业关系第一小第一小组内1234容房地产行业背景房地产行业背景绿城地产公司概况绿城地产公

2、司概况资本结构分析资本结构分析问题探讨问题探讨第一小第一小组二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况成立日期成立日期注册地址注册地址20052005年年20062006年年7 7月月1313日日股票代码股票代码19951995年年1 1月月6 6日日浙江杭州浙江杭州反向收购，转变为外商独资企业反向收购，转变为外商独资企业绿城中国控股在香港上市绿城中国控股在香港上市0390003900机构评定机构评定至至20132013年，连续九年被评定为年，连续九年被评定为中国房地产企业综合实力中国房地产企业综合实力 TOP10TOP10绿城总品牌价值绿城总品牌价值190.09190.09亿元亿元第一小第一小

3、组二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况第一小第一小组二、绿城地产公司概况二、绿城地产公司概况?2006-20122006-2012年度营业额、损益额（单位：亿元）年度营业额、损益额（单位：亿元）营业额营业额40040035035030030025025020020015015010010050500 0112112151526264949损益额损益额3543542202206464131357579 966665 58787101020062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年第一小第一小组二、绿

4、城地产公司概况二、绿城地产公司概况?截止截止20132013年年6 6月月3030日土地储备情况：日土地储备情况：1313个地区、个地区、9999个项目、土地面积个项目、土地面积2116521165千平方米、总建筑面千平方米、总建筑面积积4138741387千平方米，其中浙江省占千平方米，其中浙江省占44%44%土地面积（千平方米）土地面积（千平方米）总建筑面积（千平方米）总建筑面积（千平方米）浙江（不包括杭州）浙江（不包括杭州）山东山东杭州杭州江苏江苏辽宁辽宁海南海南上海上海新疆新疆河北河北安徽安徽北京北京湖南湖南河南河南天津天津第一小第一小组内1234容房地产行业背景房地产行业背景绿城地产

5、公司概况绿城地产公司概况资本结构分析资本结构分析问题探讨问题探讨第一小第一小组三、资本结构分析3.13.23.3资本结构的内涵资本结构的内涵资本结构理论资本结构理论绿城资本结构分析绿城资本结构分析第一小第一小组3.1 资本结构的内涵资本结构：也称融资结构，指股资本结构：也称融资结构，指股权资本与债权资本的比例关系。权资本与债权资本的比例关系。?广义：各种要素的组合结构。广义：各种要素的组合结构。?狭义：各种长期资本价值的构成及其狭义：各种长期资本价值的构成及其比例关系。比例关系。第一小第一小组3.2 资本结构理论?1 1、完善市场的资本结构理论、完善市场的资本结构理论?2 2、财务危机权衡理论

6、、财务危机权衡理论?3 3、代理成本权衡理论、代理成本权衡理论?4 4、信息不对称与控制权理论、信息不对称与控制权理论优序融资理论：优序融资理论：内部融资优先，若企业要进行外部融资，也优先选择债券融资第一小第一小组3.3 3.3 绿城资本结构分析绿城资本结构分析筹资方式方式权益资本负债资本公开发公开发行行H H股股配股配股战略战略投资者投资者入股入股可转换可转换债券债券银行银行贷款贷款定向定向发行发行高息债高息债第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?融资途径：融资途径：年度20062007-20082009-2011主要融资手段IPO负债资本信托融资第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?融

7、资之路：融资之路：日期融资途径金额2006-1-182006-7-132006-11境外合作资金、可转换债券IPO高息债券2000万、1.3亿美元3.5亿美元7年到期，4亿美元第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?融资之路：融资之路：日期融资途径金额2007-5-72007-5-152007-10-24配股可转换债券银团贷款23.1亿港元23.47亿港元39个月，8.5亿人民币第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?融资之路：融资之路：日期融资途径金额2008年2008年5月2009-4-15银行借款信托融资信托融资超100亿1.5亿，第一笔19.83亿人民币2010年2011年信托融资信托

8、融资31.5亿人民币33.2亿人民币第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?2006-20122006-2012年度资产负债情况（单位：亿元）年度资产负债情况（单位：亿元）报告期报告期流动资产流动资产流动负债流动负债流动比率流动比率存货存货速动比率速动比率总资产总资产总负债总负债资产负债率资产负债率20062006年年167 167 75 75 2.22 2.22 112.99 112.99 0.72 0.72 178 178 135 135 75.48%75.48%20072007年年303 303 140 140 2.17 2.17 225.21 225.21 0.56 0.56 329

9、329 248 248 75.33%75.33%20082008年年393 393 229 229 1.72 1.72 313.76 313.76 0.35 0.35 428 428 346 346 80.83%80.83%20092009年年706 706 470 470 1.50 1.50 458.32 458.32 0.53 0.53 755 755 659 659 87.28%87.28%20102010年年1,160 1,160 874 874 1.33 1.33 786.56 786.56 0.43 0.43 1,254 1,254 1,152 1,152 91.86%91.86%

10、20112011年年1,152 1,152 929 929 1.24 1.24 847.56 847.56 0.33 0.33 1,280 1,280 1,160 1,160 90.67%90.67%20122012年年933 933 736 736 1.27 1.27 565.63 565.63 0.50 0.50 1,077 1,077 866 866 80.37%80.37%第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?2006-20122006-2012年度融资情况（单位：亿元）年度融资情况（单位：亿元）报告期告期利息利息费用用/融融资成本成本银行行贷款款(一年一年内到期，到期，流流动负债)

11、非流非流动银行行贷款款可可转换债券券高收益高收益债券券信托融信托融资20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年0.6 0.6 2.2 2.2 4.0 4.0 6.6 6.6 3.4 3.4 4.2 4.2 5.6 5.6 19.4 19.4 19.7 19.7 3.9 3.9 30.7 30.7 24.4 24.4 43.7 43.7 20.7 20.7 28.8 28.8 38.7 38.7 84.7 84.7 119.9 119.9 158.8 158.8 150.1 150.1 61.

12、2 61.2 73.9 73.9 139.5 139.5 216.2 216.2 158.1 158.1 21.6 21.6 27.0 27.0 21.9 21.9 2.6 2.6 3.4 3.4 1.8 1.8 2.5 2.5 2.5 2.5 1.9 1.9 2.4 2.4 8.3 8.3 2.4 2.4 第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?2006-20122006-2012年度现金流入净额分析：年度现金流入净额分析：7 7年间共流入净额年间共流入净额53.553.5亿元，其中：融资活动亿元，其中：融资活动264.5264.5亿元，经营业务所得亿元，经营业务所得-171.5-171.5

13、亿元，投资活亿元，投资活动动-39.5-39.5亿元。亿元。2006年年200.0100.00.0-100.0-200.0经营业务所得经营业务所得投资活动投资活动融资活动融资活动2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?现金流结构分析现金流结构分析融资活动流入占总流入90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2,0072,0082,0092,010绿城万科第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?现金流结构分析现金流结构分析经营活动流入占总流入80.0

14、0%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2,0072,0082,0092,010绿城万科第一小第一小组3.3 绿城资本结构分析?外部融资现金流入结构分析外部融资现金流入结构分析种类种类20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年银行及其他贷银行及其他贷款筹集款筹集信托贷款筹集信托贷款筹集发行可转换股发行可转换股债券所得款项债券所得款项28 28 60 60 72 72 186 186 283 283 32 32 150 150 3

15、3 33 115 115 10 10 282823 23 23 23 21 21 21 21 5 5 发行股份所得发行股份所得款项款项发行可换股证发行可换股证券券出售附属公司出售附属公司第一小第一小组内1234容房地产行业背景房地产行业背景绿城地产公司概况绿城地产公司概况资本结构分析资本结构分析问题探讨问题探讨第一小第一小组四、问题探讨四、问题探讨资产负债率资产负债率存在存在问题问题流动比率流动比率速动比率速动比率融资途径融资途径第一小第一小组四、问题探讨四、问题探讨?启示与建议启示与建议?1 1、拓宽融资渠道，充分利用金融、拓宽融资渠道，充分利用金融创新产品；创新产品；?2 2、保持良好的信

16、用能力；、保持良好的信用能力；?3 3、调整负债结构；、调整负债结构；?4 4、寻求最佳资产负债率；、寻求最佳资产负债率；?5 5、提高盈利水平。、提高盈利水平。第一小第一小组四、问题探讨四、问题探讨?绿地公司绿地公司2012-20132012-2013年动向：年动向：?1 1、持续提升产品和服务品质、持续提升产品和服务品质?2 2、产品多元化、产品多元化?3 3、财务稳健、财务稳健?4 4、成本管控、成本管控?5 5、轻资产战略、轻资产战略?6 6、区域布局、区域布局?7 7、引进战略投资者、引进战略投资者第一小第一小组四、问题探讨四、问题探讨?引入战略投资者：引入战略投资者：2012201

17、2年年6 6月月8 8日，绿城引进九龙仓作为战略性日，绿城引进九龙仓作为战略性股东，九龙仓合共投资约港币股东，九龙仓合共投资约港币5151亿元（约人亿元（约人民币民币41.641.6亿）。亿）。20122012年年6 6月月2222日，绿城与融创达成协议，共同日，绿城与融创达成协议，共同组建合资公司上海融创绿城投资控股有限组建合资公司上海融创绿城投资控股有限公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公公司，其中，绿城与融创各持有合资平台公司司50%50%的股权。此次交易绿城转让上述九个项的股权。此次交易绿城转让上述九个项目权益的目权益的50%50%，收取对价人民币，收取对价人民币33.633.6亿元。亿元。第一小第一小组四、问题探讨四、问题探讨?截至截至20132013年年1010月月3131日，绿城集团日，绿城集团销售情况销售情况20122012年年1-121-12月月销售物业面积约销售物业面积约比比20112011年增年增283283万平方米万平方米长约长约61.7%61.7%销售金额销售金额546546亿亿比比20112011年增年增长约长约54.6%54.6%20132013年年1-101-10月月销售金额销售金额511511亿亿比去年同期比去年同期增长约增长约33%33%第一小第一小组THANK YOU！第一小第一小组