城市轨道交通对房地产的影响

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1、绝对保密城市轨道交通对房地产市场的影响研究城市轨道交通对房地产市场的影响研究克而瑞信息集团-上海事业部此报告仅供客户内部使用，未经易居(中国)控股有限公司|克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密目目第一篇 地铁建设对城市发展的意义4录录 一、我国目前城市地铁建设现状及展望 4 1、城市等级决定轨交形态 4 2、我国未来轨交建设或将加速发展 5 二、地铁对城市发展的影响6 1、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力 2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源 7 3、划分城市功能，重新分解、聚集 7 4、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用 8 三

2、、地铁建设对城市居住环境的影响10 1、地铁的运营改善了周边的生活配套 10 2、地铁的运营改变了市民生活方式 10第二篇 地铁对房地产市场的意义 126 一、地铁对土地市场的影响12 1、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升 12 2、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大 14 二、地铁对住宅交易量的影响 16 1、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升 17 2、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心 19 4、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率 21 三、地铁线路对住宅市场房价的影响24 1、区域分化：地铁开通对城郊板

3、块房价的拉升最为明显 24 2、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化 25 3、时间效应：地铁沿线板块房价在规划期内增长幅度相对较高 26 4、空间效应：离地铁 500 米内项目价值最高，运营初期不同类型城市地铁影响范 围有差异31 5、档次效应：地铁对房价的增值效应随物业档次上升而递减 34 6、叠加效应：城市地铁数量不同对沿线板块房价的影响各有区别 35第三篇 近期轨道交通线路规划获批准城市的市场预测38一、地铁对城市、对周边板块房地产市场的影响作用总体仍弱于行业政策因素38 1、城市调控政策出台越临近地铁开通期，受政策影响程度越大 38 2、距离中心城区越远的板块，受政策因素

4、影响越大 39 3、距离地铁站距离越远的项目，受政策影响程度越大 40二、广州：典型地铁线路施工类城市41 1、广州地铁七条规划线路方案获发改委批准 41 2、区域分化：萝岗和增城为本次广州地铁规划受益最大 43 3、土地市场：广州地铁沿线土地市场将迎来爆发式增长 45 4、住宅交易量：广州地铁沿线住宅需求量上升将推高成交量 47 5、房价：地铁建设初期沿线板块房价涨幅显著，个别项目已显上升之势 48三、成都：典型地铁线路规划申报类城市52 1、成都地铁现状 52克而瑞信息集团版权所有2/58绝对保密2、成都地铁规划 523、1 号线南延伸段简介544、1 号线南延伸段对华阳板块房地产市场的影

5、响 54克而瑞信息集团版权所有3/58绝对保密第一篇地铁建设对城市发展的意义近些年，中国城市化进程加速，带来经济效益的不断提高，同时伴随的是城市人口的迅速壮大，据悉，2011 年中国流动人口总量已接近 2.3 亿，这一庞大数字的背后对快速发展的城市，特别是一线城市的交通运输提出更高的要求。城市地面公交系统面临扩张难的问题，地铁投入运营不仅完善了交通路网，缓解人口流动压力，而且连接了城市中心区域与外围区域，推动城市均衡发展。一、我国目前城市地铁建设现状及展望我国的首条地铁线是北京的地铁 1 号线，全长 23.6 公里，始建于 1965 年 7 月 1日，于 1967 年 10 月 1 日通车。4

6、5 年过去了，中国的地铁建设已发生巨大变化，据国家发改委有关负责人透露，目前全国有 28 个城市有城市轨道交通运营或在建，其中 12个城市已有城市轨道交通运营线路，预计到 2012 年年底拥有运营线路达 1600 公里，预计“十二五”末，28 个城市将拥有 3000 公里运营线路。1、城市等级决定轨交形态轨交线的发展同城市的发展阶段相匹配，目前诸如北京、上海、广州等一线城市都形成了与其城市规模相符的辐射性网状型轨交网，重点的二线城市形成南北交错的十字型，而那些起步较晚的城市，目前仅有单一线路进入运营。（1）网状型：多线路运营，城区全覆盖随着其人口密度的提升，北上广深这些一线城市的交通压力不断加

7、大，建设网状的轨交环线，成为其解决城市问题，发展城市规模的必然选择，以上海为例，从 1990年的第一条轨交线的开工到现在，已建成了 11 条地铁线，形成了四通八大的交通网络，日均人流量近 600 万人次。轨交线的建设运营不但解决了城市交通问题，同时更增加了城市的活动范围，降低了人口密度，并形成了几大城市副中心，将城市的商业、居住、产业、文化教育功能重新划分集合。表 1-1：一级城市网状型轨交现状城市城市北京上海广州深圳克而瑞信息集团版权所有当前运营线路数量（条）当前运营线路数量（条）141185总里程（公里）总里程（公里）372425236178日均客流（万人次）日均客流（万人次）598599

8、5001754/58绝对保密数据来源：CRIC（2）十字型：东西、南北线路交错，链接主城区与新兴板块另一些城市，其经济活力较高、发展速度较快，但人口规模及交通压力并不如一线大城市那般突出，这样的城市目前一般设有东西、南北两个方向，两条轨交，比如江苏的南京市人口数量及流动性远不及上海，就目前来看，已开通地铁 1 号线及 2 号线，分别为南北、东西走向，在市中心交错，方便了中心区域与新兴板块人口流动，日均客流量可以达到 100 万人次左右。但十字型轨交线一般只是一种过渡时期，随着城市的不断发展，它们会慢慢向网状型发展。（3）单一线路型：建设起步较晚，轨交建设的暂时现象一条轨交线，只是一种暂时现象，

9、这些城市，轨交线起步较晚，比如浙江的杭州、苏州，中部地区的武汉，一开始其人口与交通的矛盾不是十分突显，但随着城市规模的扩大，其集中规划了数条轨交线，但由于通车时间不一，暂时仅一条线路开通，如武汉，目前仅有地铁 1 号线进入运营，该线路总长 10.6 公里，将汉口与较为偏远的吴家山、百步亭连接，日均客流量在 22 万人次左右，但至 2013 年初，就将建成 1 号线、2 号线一期和 4 号线一期工程，形成总长 72 公里的“工字型”轨道交通骨干网络，届时将承担 120 万/日的客流。2、我国未来轨交建设或将加速发展有数据表明，2006 年时中国的地铁只有 10 条处于运营状态，2010 年增至

10、48 条，至 2015 年，这个数目则上升到 96 条。地铁属于基础设施建设，得以如此大踏步发展，关键在于中央的表态，从近几年部分城市地铁建设情况可以看出，由国务院对提交地铁规划的城市进行审批，会选择适当城市给予肯定支持。据悉，今年 9 月 5 日，发改委公布批准全国多个城市共计 23 个轨道交通建设规划，及 3 个铁路建设规划，涉及金额约 7000 亿元。更有消息指出，目前已有部分未有地铁建设的二、三线城市上报地铁修建计划，比如济南、太原、厦门、佛山、常州、兰州、洛阳等。据此速度，到 2015 年，全国城市规划交通总投资将达 1.2 万亿元。而到 2020年，将有 40 个城市建设地铁，总规

11、划里程达 7000 公里，是目前总里程的 4.3 倍。“十二五”期间，不少城市得到中央资金支持加速地铁建设，其中广州市表现十分抢眼。2011-2015 年，广州拟投资 1280.26 亿元，再建设 11 条（段）地铁，新增线路达 330.6 公里，北京与上海也纷纷提出新建计划，已有 11 条地铁线的上海，至 2015克而瑞信息集团版权所有5/58绝对保密年，其地铁里程将从 425 公里增加至 600 多公里。表 1-2：“十二五”期间部分城市地铁规划前景城市城市北京上海广州武汉南京杭州成都规划地铁线路规划地铁线路新建 6 条地铁线将开工 8 条新线，再建设 11 条(段)轨道交通线计划新建 5

12、 条地铁线将重点打造 6 条地铁线新建 2 条地铁线路将投运 3 条地铁线要建成 2、3、5、6、9 号天津线，力争再开工 2 至 3 条线数据来源：CRIC/到 2015 年，通车里程达到 245 公里拟投资额度拟投资额度未来 5 年将投资 1700亿元预计投资总金额达1280.26 亿元拟投资 1551.5 亿元/总体项目预计投资超过 1000 亿元投资额达到 750 亿元地铁投资 895 亿元目标目标至 2015 年，全市轨道交通线网运行总里程达到 660 公里到 2015 年，上海轨道交通运营里程将达到600 公里以上新增线路全长 330.6 公里到 2015 年，轨道交通总里程将达到

13、 215公里，每天输送 126 万人次通车总里程将达 290 公里至 2015 年，全市轨道交通建成和在建里程将达 200 公里以至 2015 年，新增成都城市地铁 90 公里，建成成都市区地铁线网主骨架二、地铁对城市发展的影响地铁对城市的发展起着至关重要的作用，地铁的发展往往同城市扩容、新区建立保持着联动的作用，在一些发达国家及地区，例如人口密度同样密集的香港、新加坡、日本，轨交线都在城市的发展中起着至关重要的作用。1、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力在城市发展初期，大量城市居民居住在市区，但是随着人口的不断膨胀，中心区域内的压力不断加大，疏散人口，建立新区就成为不可逆的趋势，

14、轨交线在这个过程中积极扮演了疏散人口，减轻中心城压力的作用。以我国特别行政区香港为案例，其城市密度极高，为了减轻主要城市内的居住压力，香港很早就开始建立以“公屋”为主的新市镇，而且这些新市镇都围绕轨道交通线布置，目前香港建立了 7 条线，56 个站点，地铁站 500 米范围内，集中了香港 41%的人口，正是由于这些轨道交通线，因而基本保证大部分居民步行 500 米即能到达最近的站点。同样在新加坡，政府也将轨道交通的修建与新建的组屋结合起来，有效引导城市克而瑞信息集团版权所有6/58绝对保密开发，根据环形概念性规划，未来新加坡人口规模预计将达 400 万，而其中 90%以上的人口将居住在组屋群落

15、中，在新加坡，一个新市镇的规模大约在 15-20 万人口，基本拥有以地铁、轻轨为主的交通枢纽和商业中心，按规模分配公共服务设施。2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源从国的角度上看，我国是一个人口大国，在 18 亿亩土地红线的情况下，住宅类土地并不充裕，其次，从各个城市上来看，目前一线城市住宅用地都处于饱和阶段，借鉴发达国家的发展经验，我们发现轨交线的开通可以增加容积率，使土地使用效率更高。同样我们借鉴日本、香港等发达国家的发展经验，在有轨交线的地方，土地容积率明显较高。图 1-1：香港各区域容积率分布数据来源：CRIC而日本东京的土地使用，也是容积率随距站点距离的缩短而逐渐加大，例如一级中

16、心的银座、新宿地区，其商业容积率可以达到 10-15，稍远一点的涉谷、池袋，也在10-12 之间。3、划分城市功能，重新分解、聚集地铁的开通，从根本上提高了效率，更为清晰的划分了城市功能，进而优化中心城区和城市边缘的功能，例如随着城市的发展，老城区的功能将会重新分解，例如原城市中心内的工业就会迁出城市，而腾出来的土地，便会成为商业或文化用地；郊远区域可能会建立新的工业或科技园区，新的产业区域便会聚集。克而瑞信息集团版权所有7/58绝对保密从轨交线开通后，对于中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大、功能强化，导致商业中心集结，区域办公集中，对沿线中小户型的房子产生了正向的价格引导。图 1-2：地

17、铁开通对城市不同区域的影响4、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用传统的城市中心，在经历了一段发展后，在城市基础设施建设和城市配套功能建设等方面往往会达到一个饱和状态，在一定程度上制约了城市的进一步升级。在这种情况下，城市多极化发展就成为城市发展升级的主导方向和重要途径，城市副中心也将作为城市多极化发展的必然选择。而地铁线路的开通对建立城市副中心有着积极的作用。以上海为例，随着多条地铁线贯穿东西南北，在原有中心城区边缘，4 大城市副中心逐渐崛起，造就了上海中心城区多核心发展、开敞的布局结构。徐家汇是上海最早重点打造的区域，定位为城市文化、体育、商业中心，1995 年途径徐家汇的地铁一号线开始

18、运营，将人民广场与之紧密联系，该片区域得以迅速发展，目前已是上海最为繁华的商区之一。五角场是续徐家汇后又一城市副中心，该区域比肩徐家汇，依托复旦、交大高等克而瑞信息集团版权所有8/58绝对保密学府的教育资源，随着地铁八、十号线相继通车，五角场的发展潜力进一步提升，有超过徐家汇之势。花木及真如在近几年逐渐发展起来，花木处于地铁 2 号线级 7 号线交汇之处，并受 9 号线辐射。真如则在新开通的地铁 11 号线沿线，打通通往中心城区的纽带，人力、资源优势凸显，结合原有 4 号线、7 号线，其人流导入将更为充分。图 1-3：上海四大城市副中心轨交数量（单位：条）数据来源：CRIC克而瑞信息集团版权所

19、有9/58绝对保密三、地铁建设对城市居住环境的影响1、地铁的运营改善了周边的生活配套轨交线的开通会极大的促进周边生活配套设施的改善，导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级，使原先的城市边缘区，变为区域居住区，最后随着配套的进一步完善，从区域居住区，又变成了区域生活区。图 1-7：轨交线对生活配套循序渐进的影响2、地铁的运营改变了市民生活方式地铁呼啸而过，不仅改变着周边的居住环境，促进生活配套的成熟，而且与市民的生活息息相关，改变着市民的生活方式。地铁运营，带来更为便捷的出行方式，同时也引导居民消费范围的转移。（1）出行方式：地铁开通后，市民外出将主要依靠地铁在地铁未开通前，

20、公共汽车及出租车是市民出行的主要交通工具，但随着生活节奏加快，人们更愿意将乘车时间限定于半小时到一小时之间，在同等距离中，哪项交通工具可以在最短的时间内到达目的地，人们对其的依赖性也更强。从里程来看，1 小时内，公共汽车最远达到 20 公里，出租车可达 40 公里，而地铁则达到 60 公里，除此，从支付票价来看，地铁带给市民快捷出行的同时，消费较少。可以说，未来地铁将是市民出行中的主要交通工具。克而瑞信息集团版权所有10/58绝对保密表 1-3：三种交通工具对比交通工具交通工具公共汽车出租车地下铁路0.5-1 小时可达最远距离小时可达最远距离10-20 公里2040 公里3060 公里时速时速

21、1520 公里/小时3040 公里/小时3060 公里/小时数据来源：CRIC（2）消费方式：边缘区域消费向中心城区靠拢，并影响地铁沿线消费没有地铁进入的边缘区域中，当地市民主导着该区域消费能力，地铁的开通，拉近市中心与边缘区域距离，市民去市中心购物的意愿增强，进而将边缘区域的消费吸引至市中心。在此过程中，边缘区域当地市民消费吸引力收缩，而市中心消费能力却逐渐壮大。不仅如此，市民频繁流动也带动了地铁沿线的商业消费。图 1-8：地铁开通前后对消费方式的影响克而瑞信息集团版权所有11/58绝对保密第二篇 地铁对房地产市场的意义一、地铁对土地市场的影响通过全国几个重点城市的研究，我们发现城市轨道交通

22、建成后，会改变沿线土地的利用模式，带动周边地区的发展，给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应反应在两个方面，分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交量方面，在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点，这段时期前后会出现土地成交的高峰。在土地成交价格方面，我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大，同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显，同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规划的利好更加敏感，地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。1、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升（1）供应方面：地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大轨道交通的规划对

23、于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分，在地铁开发的同时，政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划，组织拍卖和挂牌。目前很多地方政府进行地铁筹建时，地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金，例如南京地铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备，委托规划局进行沿线土地属性调整和结构优化，同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程中，会有专项成立的地铁房地产公司参与，保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。从这个角度考虑，在土地供应的方面，政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作，这也是规划出台后

24、土地成交量开始显著上涨的根本原因。我们以南京地铁二号线为例，选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路运营已经近两年，可以完整看到其在不同时间节点的数据变化，另外南京作为长三角地区的重要城市，房地产市场发展相对成熟，同时土地的供应不像上海那样稀缺，更有研究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区，主要是由于在 2 号线有很多部分贯穿栖霞区，其终点站比邻学校，对区域内的土地价值的影响比较显著。南京地铁二线从 2003 年开始进入规划阶段，2005 年动工建设，到 2010 年竣工，我们可以从这三个时间节点出发，考虑沿线土地供应的变化情况。从 2003 年到 2011 年的土地供应数据方面我们

25、可以看到，在规划出台的的 2003年，土地供应到达 160 万方，是比较明显的供应高峰。2004 年土地供应迅速回落，同克而瑞信息集团版权所有12/58绝对保密时在开始动工的 2005 年开始持续增长，直至 2007 年达到供应的最高峰。之后，2010年地铁通车的时间节点上，又出现了一个小高峰。结合前文提到的地铁筹资因素，可以很容易的理解这种供应层面的变化，地铁规划出台作为重要的利好因素，成为了政府推地的一个重要理由，加大供地规模也是为地铁的先期建设融资。在地铁施工前期，随着工程的进展，很多地块完成了前期的调整和拆迁工作，同时建设也有进一步的资金需求，所以在这个阶段，政府会进一步大规模的推地。

26、地铁的通车也是一个重要的利好因素，在这个节点上推地会得到更好的市场反响，所以在通车这个时间点上，也会出现一个供应的小高峰。图图 2-1：南京栖霞区：南京栖霞区 2003-2011 年土地供应总建筑面积走势图年土地供应总建筑面积走势图2001501005002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年数据来源：CRIC（2）成交方面：地铁线路规划期短期出现大量成交 运营初期再次达到顶峰在土地成交量方面，我们发现大部分城市呈现的规律是在规划出台后的短期内土地成交量显著上涨，在施工期会缓慢回落，在地铁运营初期又基于轨道交通带来的实际便利成

27、交量又一次达到顶峰。这种规律背后的原因主要源于企业对未来的预期，在规划阶段，一方面政府供应加大，同时企业对未来板块有一定的预期，土地市场就会快速反应，这在轨道交通发展相对城市的城市会更加明显，如上海。而在地铁通车后，板块价值得以快速升值，实际的便利会进一步加大企业的信心，出现又一次的成交高峰，这种通车后的成交高峰在所有的城市中均有显著的体现，而不仅仅是上海，北京等地铁发展相对成熟的城市，在南京，沈阳等仅有 1-2 条地铁线路的城市这种现象也比较明显。这里我们选择上海地铁十一号线所通过的嘉定新城板块为例重点说明，选择其作克而瑞信息集团版权所有13/58绝对保密为事例的原因在于上海作为一个轨道交通

28、发展先对成熟的城市，成交量对于轨道交通因素是更为敏感的，同时 11 号线从规划到通车的时间相对较短，可以更准确的把握成交量的变化走势。在 2005 年十一号线的正式规划出台前，2003 年仅 4 块土地成交，2004 年甚至挂牌的土地零成交。规划一出台，土地市场反应迅速，2005 年土地成交量即成倍增长，2006 年甚至超过了 100 万方。这两年土地成交量的高增长基本源于企业对未来该板块价值的预期，一上涨，本轮的上涨不是基于预期的上涨，而是基于地铁的开通能够实实在在给嘉定新城板块带来交通的便利，从而缩短郊区和市中心的差距。图图 2-2：2003 年年-2012 年嘉定新城板块年土地成交总建筑

29、面积（单位：万平方米）年嘉定新城板块年土地成交总建筑面积（单位：万平方米）1201008060402002003200420052006200720082009201020112012通车通车规划出台规划出台动工动工数据来源：CRIC2、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大（1）地铁通车前后土地价格会达到最高点地铁规划到开通对土地价格的影响在不同类别的城市中是有所差异的，对比而言，在地铁发展相对成熟的城市，如上海，地铁的规划及建设对土地价格的推动作用更大，而在地铁刚刚起步不久的城市，如沈阳等城市，土地价格的反应相对慢一些，但是共同点是，在地铁建成通车的前后，土地价格会达到最高点。

30、在这里我们选择了三个城市的不同板块进行比较，分别是沈阳的经济开发区板块，是沈阳地铁一号线的途经板块，一号线与 2010 年年末正式通车；南京的栖霞区板块，是南京地铁 2 号线的途径板块，在 2010 年正式通车；以及上海嘉定新城板块，该板块在是上海 11 号线的途径板块，在 2009 年年末通车。克而瑞信息集团版权所有14/58绝对保密通过下图可以明显发现，在 2003 年到 2011 年之间，板块土地价格变动幅度最大的是上海，从 2003 年的均价 1357 元至 2009 年最高点 6739 元，而 2009 年正式地铁通车的一年。同时上海板块的土地价格是从 2006 年开始连年上涨的，而

31、 2006 年正式地铁规划出台南京的成交价格在 2009-2010 年出现了明显的峰值，也是处在地铁通车的时间节点之上，但是与上海有所区别的是，南京的土地价格变化跨度没有上海那么大，在通车的前几年土地价格是小幅的波动上涨态势，这说明地铁对地价上涨的刺激作用不如上海那么强烈。与这两个城市形成了鲜明对比的是沈阳市，沈阳经济开发区板块在 2007 到 2009年几年中土地价格没有明显的上升，一直保持在 1000 元左右，在 2010 年末-2011 年期间出现了明显的上涨，这段时间也恰好是一号线通车的的时间。这说明对于沈阳来说，地铁规划和施工期对于土地价格都没有明显的推动作用，地铁开通后才开始促进土

32、地升值。图图 2-3：2003-2011 年地铁沿线板块住宅土地价格走势图年地铁沿线板块住宅土地价格走势图8000700060005000400030002000100001357 1624020601305上海20062007200820092010201124503887 40576739沈阳南京年（2）郊区板块与城市次中心板块的土地价格受地铁的影响更大通过对几个重点城市的研究我们发现，地铁开通对城郊板块和次中心板块的土地价格影响更大。我们同样选取沈阳，南京，上海等三个城市进行对比研究。上海代表地铁发展相对成熟的城市，而沈阳是刚刚起步不久的城市，南京作为对比。在每个城市中分别选取郊区板块，

33、次中心板块，中心板块等三个地铁沿线的板块，对其 2003-2011克而瑞信息集团版权所有2003年2004年2005年年年年年年数据来源：CRIC15/58绝对保密年之间的土地成交溢价情况进行统计，依此来判断地铁对不同板块的之间的影响。通过数据比对发现，地铁沿线板块中，郊区板块和次中心板块的高溢价地块占比明显比较高。其中沈阳市远郊板块溢价率在 50%以上的地块占比达到 23%，次中心板块高溢价地块占比 12%，而中心城区均为底价成交或低溢价成交。南京的情况是次中心板块的高溢价地块占比最高，达到 31%，郊区板块高溢价地块占比为 27%，市中心板块的占比最低。上海是相对比较特殊的，其市中心板块板

34、块成交地块中高溢价占比很高，这主要由于上海市中心板块土地成交的总幅数非常少，且均为比较稀缺的优质地块，所以大部分均为溢价成交。上海郊区板块高溢价占比达到 44%，这个数值在几个城市中最高，说明地铁对郊区板块的影响非常大。图图 2-4：2003-2011 年地铁沿线板块高溢价率地块占比情况年地铁沿线板块高溢价率地块占比情况70%60%50%40%30%20%10%0%沈阳23%12%0%南京上海数据来源：CRIC67%44%31%19%郊区板块次中心板块14%中心板块27%二、地铁对住宅交易量的影响在影响城市房地产交易量的所有因素中，地铁要素不容忽视。由于地铁具备快速、便捷等原因，在经济比较发达

35、、人口密度大的城市成为上班族的首选，由于地铁这种对人流的疏导作用，带动客户需求从房价较高的城市中心向房价相对较低的城市郊区流动，相应的带动地铁经过区域商品住宅成交量明显增长。比如北京 2008 年地铁 10 号线要赶在奥运会开始前开通，从当年 3 月底 10 号线空载试运行开始，沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了 10%以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过 20%。尽管 2008 年房地产整体市场相对低迷，但对北京地铁 10 号线周边房产而言，已明显表现出成交量持续活跃的状况。可见，克而瑞信息集团版权所有16/58绝对保密地铁的利好能够给沿线区域的房地产市场带来新的生机

36、，而且，地铁对房地产市场成交量的带动受外部大环境的影响较低。以北京为例，即使是在 2008 年经济环境相对不好的情况下，地铁的开通仍能带动北京区域商品住宅成交量的短线爆发。另外，据我们的调查分析，可以看到地铁沿线的在售楼盘，几乎所有的沿线楼盘均以比邻地铁为主要卖点。这主要由于交通配套几乎是对一个区域房产价值影响最大的因素之一，尤其是地铁这样的轨道交通，可以对区域房产产生颠覆性的改变。地铁的便利，由于能够直接缩短交通时间，所以能够引起远郊区域周边房产需求聚集并地铁的走向分散。地铁从规划获批起，就能够加速城市城区的外扩进程。而且，据我们分析，地铁对房地产市场相对成熟的区域影响，远不如对于商品住宅成

37、交量较低、非传统居住区域发展的影响。我们通过对开通地铁的典型城市取样分析，也有力的支撑了我们上述的观点，而且通过具体研究地铁在规划获批、动工、开通等关键时间点，途经区域对房地产市场成交量影响等等，可以总结出地铁对房地产区域交易量影响的三大方面：第一是地铁能够引发城市商品住宅市场的区域结构变化，使得城郊板块逐渐成为市场重心；其次，地铁对商品住宅交易量的促进，还表现在地铁对沿途市中心、次中心、城郊的板块交易量均有带动，其中城郊板块交易量提升最明显；再者，从成长性上，能够看到有地铁的城郊板块交易量增长率要高于整个城市商品住宅的增长率。1、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升地铁对于城市

38、住房需求的引导作用无疑是非常显著的。地铁快速、便捷的优势大大缩短了市中心与郊区的时间距离，使得城市中心与郊区的结合更为紧密，使得郊区分享市中心优势资源的效率大大提高，这些利好因素都促使郊区购房需求的结构出现变化。在地铁通车之前，一个地方（尤其是城郊区域）的住房供应基本上都是以满足本地的住房需求为主，而在地铁通车之后，需求结构则会发生质的变化。地铁的开通将吸引大量非本地居民前来购房，住房需求分布在地理上显得更加分散。下面我们以上海两个楼盘的具体实例来说明需求分布的变化，实际意义将更为明显。（1）地铁开通之前客源绝大多数来自本地我们以上海市青浦区的东渡青筑项目为例子，该项目位于青浦区青浦镇，目前板

39、块内无任何地铁线路，对于研究地铁通车前的市场需求分布非常适合。据我们的调查数据显示，目前该项目的客户构成有 95%来自于青浦镇，有 4%来自于周边的白鹤、重固和朱家角地区，只有不到 1%的客户来自于其他地区。可见，该项目绝大多是的住房需克而瑞信息集团版权所有17/58绝对保密求来自于板块本地，对于板块之外甚至更远地区的吸引力明显不足。图图 2-5：青浦区东渡青筑项目客户需求来源分布：青浦区东渡青筑项目客户需求来源分布白鹤、重固、朱家角,4%其他,1%青浦镇,95%数据来源：CRIC（2）地铁开通之后吸引大量非本地需求前来置业我们再以嘉定区的新城悠活城项目为例，具体分析其在地铁开通前后的购房需求

40、变化。该项目位于嘉定新城，项目销售期内正好经历了上海地铁 11 号线的开通运营，因此具有较强的现实分析意义。根据我们的调研数据显示，在地铁开通之前，该项目的购房客户中有 60%来自于本地的嘉定区，而相邻区域的长宁和普陀区的比例也仅为 15%-20%，距离稍远的客户比例仅为 5%，可见，在地铁开通之前项目的主要客户来源也主要分布在本地区域。而在地铁开通之后，客户来源则发生了显著的变化。数据显示，在 11 号线通车之后，该项目来自于本地嘉定的客户仅占 35%，比例显著降低，而其他与嘉定在地理上相对较远的如浦东和闵行的占比则达到了 18%。综合下来，非本地区域的占比达到了65%。可见，地铁的开通，吸

41、引了大量非本地区域的购房需求前往置业。克而瑞信息集团版权所有18/58绝对保密图图 2-6：新城悠活城地铁开通前客户来源分布：新城悠活城地铁开通前客户来源分布 图图 2-7 新城悠活城地铁开通后客户来源分布新城悠活城地铁开通后客户来源分布数据来源：CRIC2、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心城市商品住宅区域结构改变的一个重要因素就是居住需求的分流，就是人口的导向问题。地铁的建设将引发资本、人口向郊区转移。这主要由于地铁本身的磁力效应，能为城市区域内的周边房地产的发展提供良好的快捷交通，带来充足的人流，促进周边基础设施的完善，形成强烈的外部效应。也就是说，地铁可以促进

42、城市结构的改变。我们可以看到地铁的开通缩短了郊区到市区的距离，因而地处郊区将不会再是影响消费者购房选择的重要原因，而郊区房价较低、规划合理、环境较好等其他优势也将日益显现，这样更会引导市民的居住意识向郊区转移。尤其对面向刚性需求为主的郊区中低端楼盘来说，地铁是绝好的福音，一些两端的中小户型和中低端楼盘的交易量会出现井喷。从我们对上海、深圳、南京、武汉、沈阳等典型城市地铁轨道交通对商品住宅交易量的影响来看，这些城市的新开通地铁基本都能够引发城市住宅市场的区域结构变化，带动城郊区域成为整个城市市场交易量相对活跃的区域。（1）地铁转移城市需求和人气，外郊环商品住宅成交量占比超过市中心从上海来看，连接

43、城市中心与郊区的地铁线路逐年增多，将购房需求不断引向城市外围区域，其中尤以地铁沿线为主，如松江的 9 号线，闵行的 5 号线，宝山的 1 号线等等。我们将上海大致分为五个区域：内环、内中环、中外环、外郊环和郊环外作为研究对象来分析上海市地铁大量开通的这几年对区域成交量的影响。内环内在 2006 年的成交量还占总体的 13%，6 年之后已经减少到 3%，内中环和中外环成交量占上海市总成交量的比重也逐年递减。但随着越来越多的地铁线路建成通车，外郊环和郊环外年成交量所占的比重越来越大，特别是外郊环到了 08 年以后成交量都占上海市总成交量的克而瑞信息集团版权所有19/58绝对保密50%以上，轨道交通

44、把需求和人气渐渐从市中心搬到郊区的角色越来越明显，这些外围区域随着地铁的开通生活配套、居住条件等生活设施也逐渐发展起来。表表 2-1：2006 年年-2012 年各区域年商品住宅成交量占上海市总成交量的比重年各区域年商品住宅成交量占上海市总成交量的比重区域内环内内中环中外环外郊环郊环外2006 年13%16%21%42%7%2007 年12%12%19%49%9%2008 年7%10%21%51%11%2009 年7%9%15%58%11%2010 年6%7%11%60%16%2011 年4%6%11%58%20%2012 年3%11%15%51%20%数据来源：CRIC（2）成交结构明显调整

45、，三环以外地铁沿线区域成交占比增长较快武汉 2009 年轨道交通规划审批通过，地铁对商品住宅成交量的影响随即在 2010年体现：其中二三环间商品住宅成交占比从 09 年的 25.25%上升至 10 年的 29.69%；三外环间的这一比重则由 09 年的 32.67%上升至 10 年的 39.06%。施工期各环线商品住宅成交比重尚且相差不大。运营期开始，各环线商品住宅成交比重开始拉开差距。武汉真正意义上的轨交时代在 2010 年 7 月一号线二期正式投入运营后正式拉开序幕。以上述时间节点为分水岭，武汉商品住宅成交的重心逐步向非中心城区蔓延。数据显示，二三环间商品住宅成交占全市的比重由 2008

46、年的 22.24%上升至 2012 年的 32.34%，上升超过 10 个百分点；三外环间的这一比重则由 2007 年的 31.89%上升至 2012 年的 42.64%。上述两个区域目前在全市成交的占比已经高达75%，而 2007 年时这一数字不过为 58%。图图 2-8：2007 至今各环线成交占比走势图至今各环线成交占比走势图2012年2011年2010年2009年2008年2007年0%一环内克而瑞信息集团版权所有20%一二环间40%二三环间60%三外环间80%外环以外100%20/58绝对保密数据来源：CRIC3、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率（1）从全市范围来看，地铁

47、沿线板块的销售率明显高于同期全市总体销售率城市轨道交通的建设对于周边房地产市场、尤其是城郊板块市场的促进影响是显而易见的。房地产的价值主要体现在其所处的地段上，地段的优劣则主要体现在区域内的交通便捷度，商业、教育、医疗等公共配套设施上。轨道交通的建成无疑在交通便捷度上提供了质的飞跃，从而弥补了由于距离市中心较远而带来的不便，原本在中心城区的购房需求可能因此向有轨道交通覆盖的外郊区域溢出。以上海为例，我们选取地铁 11 号线所经过的郊区板块（嘉定新城、南翔、桃浦）和外环内板块（真如、曹杨板块、内长宁和内普陀板块）作为研究对象，与全市成交量进行对比分析。地铁 11 号线于 2007 年 3 月正式

48、动工，2009 年 12 月一期工程（江苏路至嘉定北站）完工通车，受此影响 11 号线途经的六大板块在 2007 年销售率均超过了 100%，即成交套数比供应套数大于 1，去化率最多的内长宁板块甚至达到了 325%。而 2009 年由于 11 号线即将通车的利好消息也大大增加了成交量，六大板块 09 年的销售率也都达到了 100%以上。表表 2-2：2006 年到年到 2011 年年 11 号线途经板块去化率号线途经板块去化率区域桃浦板块嘉定新城板块南翔板块内长宁板块内普陀板块真如、曹杨板块2006 年48.43%111.03%76.28%104.86%76.83%99.60%2007 年16

49、4.43%116.20%171.03%325.80%113.57%116.13%2008 年284.61%76.81%73.24%42.69%86.57%70.03%2009 年120.53%129.56%122.44%175.56%149.33%123.23%2010 年58.46%84.45%111.73%106.36%197.86%109.45%2011 年45.66%68.94%62.61%68.41%56.87%49.46%数据来源：CRIC销售率的增加可能会因为此地区供给存量的多少而不同，但是销售率大于 1 都印证了成交量的大幅上涨。那么，郊区板块和外环内板块的成交量是否呈阶梯状改

50、变，我们来看一下 11 号线沿线各板块商品住宅成交套数增长率与全市比较的情况。2007 年受地铁动工的影响，同年地铁沿线郊区板块的成交量成倍增长，而 2007 年上海全市的总成交量仅同比上涨了 30%。即便是在 2008 年金融危机的大背景下，郊区板块的总成交量也只下降了 30%，远低于全市 53%的降幅。2009 年底，11 号线正式通车，三大板块的成交量又翻了一倍多。此后，2010 和 2011 年的楼市调控对三大板块的影响也明显小于全市。克而瑞信息集团版权所有21/58绝对保密综上所述，郊区板块市场成交情况总体明显好于全市成交水平，而外环内板块的成交情况受地铁线影响较小，更多的是随市波动

51、。表表 2-3：地铁：地铁 11 号线沿线郊区板块和外环内板块商品住宅成交套数增长率号线沿线郊区板块和外环内板块商品住宅成交套数增长率区域南翔板块郊区板块嘉定新城板块桃浦板块全市交易量外环内板块真如、曹杨板块内普陀板块内长宁板块2007 年26%104%262%30%-47%83%-39%2008 年50%-24%-60%-53%-18%-80%-17%2009 年167%122%-8%109%74%207%218%2010 年-19%-10%-3%-51%-74%-71%-67%数据来源：CRIC（2）郊区地铁板块销售率高于非地铁板块，市区地铁板块与非地铁板块间无明显区别为了更能说明地铁对沿

52、线商品住宅成交量的带动作用，我们把研究范围进一步细化，选取了同一个行政区域内两个不同的板块（一个通地铁，另一个未通）进行对比。我们发现：如果该区域位于郊区或城郊板块，那么地铁对沿线商品住宅成交的带动作用是显而易见的；如果该区域本身就在市中心范围内，有无地铁通过对商品住宅销售的影响几乎为零。郊区：受轨交开通利好因素影响最大以武汉为例，对比同样位于东西湖区的两个板块：吴家山板块靠近地铁沿线，而常青板块则离一号线较远。数据显示，吴家山板块商品住宅的成交量在 2009 年出现了明显的增长，同比增幅接近 400%；而同期常青板块的增幅仅为 126%。事实上，一号线二期延伸段开通的时间是 2010 年 7

53、 月，据此推测 2009 年应是一号线吴家山段施工后期。而 2009 年整个房地产市场氛围是非常活跃和激进的，所以在这两个利好因素的叠加下，吴家山板块的成交量出现井喷。但是到了 2010 年，房地产调控开始，也是靠近地铁的吴家山板块反应最激烈，同比大跌 53%；而同样是东西湖区的常青板块，反而增长了 68%。可见，对于同一个郊区的两个不同板块，地铁沿线的商品住宅成交量相比非沿线，对外部变动（如地铁开通、房地产调控）的反应显得更加敏感。克而瑞信息集团版权所有22/58绝对保密图图 2-9：2007 年至今吴家山板块和常青板块商品住宅成交走势图（单位：万平）年至今吴家山板块和常青板块商品住宅成交走

54、势图（单位：万平）50403020100年2007板块板块吴家山常青年表表 2-4：2008 年至今吴家山、常青板块商品住宅成交量同比增幅汇总表年至今吴家山、常青板块商品住宅成交量同比增幅汇总表2008 年年-72%-78%2009 年年399%126%2010 年年-53%68%2011 年年-22%-6%2012 年年 1-7 月月50%16%数据来源：CRIC市区：轨交对住宅成交几无影响而同样的情况没有再次出现在市区板块。数据显示，2010 年武汉地铁一号线二期的通车并没有拉动毗邻地铁沿线的汉口中心板块的成交。而即使在 2009 年，全体成交大增长的背景下，同样是市中心的两个板块，作为沿

55、地铁的汉口中心商品住宅的增幅反而比非地铁沿线的建设大道来得低。可见，相比偏远的郊区，轨交对于市区商品住宅成交的影响要小得多。图图 2-10：2007 年至今汉口中心和建设大道商品住宅成交走势图（单位：万平）年至今汉口中心和建设大道商品住宅成交走势图（单位：万平）1008060402002012年2007克而瑞信息集团版权所有2008年2008年吴家山2009年2010年常青2011年月数据来源：CRIC20121-7年汉口中心2009年2010年建设大道2011年月23/1-758绝对保密数据来源：CRIC表表 2-5：2008 年至今汉口中心、建设大道板块商品住宅成交量同比增幅汇总表年至今汉

56、口中心、建设大道板块商品住宅成交量同比增幅汇总表板块板块汉口中心建设大道2008 年年-65%-67%2009 年年99%203%2010 年年-50%5%2011 年年-57%-63%2012 年年 1-7 月月43%-57%数据来源：CRIC三、地铁线路对住宅市场房价的影响1、区域分化：地铁开通对城郊板块房价的拉升最为明显我们发现，对于同一条地铁而言，因为开通而造成的对沿线地区的房价影响因该地区距离市中心的远近而不同。具体来说，距离市中心越远，地铁对沿线商品住宅价格的提升作用越是明显，也就是说，地铁开通对于距离市中心最远的城郊板块商品住宅的价格，拉升作用最为明显。举例来说，南京轨交 2 号

57、线于 2005 年开工建设，2010 年开通运营，我们选取位于地铁沿线的三个板块作为样本进行考察，分别为：远郊的城东板块、次中心的城西板块和市中心的城中板块。我们发现：2010 年，受益于地铁开通的兑现，城东板块商品住宅价格的增幅最高，达到 71%，其次是城西板块也达 59%，而市中心区域环比仅上涨 42%，甚至比全市 45%的总体平均值还低了 3 个百分点。再如武汉，2010 年武汉轻轨 1 号线 2 期全线开通，给轨交板块的楼市带来一波重大利好。从走势图来看，古田板块自 2010 年起其房价增幅持续高于全市增幅，6%。约而吴家山板块在 2010 年房价涨幅低于全市，主要有两方面原因，一是轨

58、道交通带来吴家山大量项目上市，距离轨交站较远的项目拉低了整体板块的均价，二是轨交初通，吴家山板块居住氛围还不成熟，因此价格未出现明显上升。而 2011 年之后，吴家山板块价值明显提升，其价格增幅超过全市平均的 12%左右。表表 2-6：近年典型城市地铁沿线板块房价涨势表：近年典型城市地铁沿线板块房价涨势表南京南京城东城西城中全市武汉武汉克而瑞信息集团版权所有2008 年年28%14%10%17%2010 年年2009 年年25%22%24%16%2011 年年2010 年年71%59%42%45%2012 年年24/58绝对保密吴家山古田全市12%30%25%23%16%8%12%4%-1%数

59、据来源：CRIC2、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化我们发现，对于一个非中心区域而言，地铁的开通还能带动该区域内商品住宅产品结构朝多样化发展。具体来说，地铁开通前，这类远郊区域商品住宅的需求主要集中在两类：一类是本地原住民，另一类是外来高端（主要是别墅）需求。对于前者而言，受制于并不强大的购买力，需求成交的转化率相对有限；而对于后者这部分高端需求而言，出行的交通方式通常是自驾，因此缺乏公共交通设施、位置偏远对他们而言并不构成很大不利影响，反而促成了一个相对私密和安静的居住环境。而地铁开通后，直接带来的一个影响就是：郊区到市区的出行时间被大大缩短，此时郊区价格洼地的优势就显露出来

60、了，对居住在市区内的首置首改的刚性需求的吸引力大大增加。在这种利好的推动下，郊区轨交板块商品住宅中，针对上述需求的中小户型的供应开始集中入市，这类区域的产品结构变得更加丰富。举例来说，对于上海嘉定南翔板块而言，地铁 11 号线于 09 年年底开通，以此为界，09 年以后 100 平以下小户型的供应套数出现了明显的增加，09 年全年供应套数为2086 套，比 06-08 年三年间的供应多出了 1.5 倍。其后 10 年至今，中小户型（140平一下）的供应也一直保持在区域的相对高位。具体到项目，地铁开通前南翔在售商品房项目几无可闻，比较出名的就数金地格林世界，但是 09 年以后，随着地铁的开通，南

61、翔板块首置首改的项目大量入市，例如中冶翔腾城市花园、上隽嘉苑、华润中央公园、郎诗绿色街区等等一系列项目如雨后春笋般冒出。表表 2-7：近年上海市嘉定区南翔板块商品住宅供应结构表（单位：套）：近年上海市嘉定区南翔板块商品住宅供应结构表（单位：套）年度年度2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年100 以下以下027555920861835692907100-1402836136844548238741140-180154144118180214685136180-2602133422828211439463260 以上以上01248116422231数

62、据来源：CRIC克而瑞信息集团版权所有25/58绝对保密3、时间效应：地铁沿线板块在规划期内价格增长幅度相对较高地铁建造的关键时间点可分为规划期、施工期、运营期，每个时间点都会对房价产生影响，地铁沿线房价在规划期就开始大幅飙升，随着时间点的推进，地铁施工期、运营期的房价仍将处于较快上涨阶段。根据我们对已开通地铁的城市房价的研究，我们发现地铁对房价的时间效应普遍存在的现象是，房价的涨幅在地铁规划期是最高的，由于对地铁建设的预期较高，加之对地铁项目的推广、宣传，使得在短期内地铁沿线区域的房价进入快速增长通道，而随之施工期开始，房价涨幅放缓，主要是施工期的时间长，地铁的效益没有立竿见影，对地铁的宣传

63、力度也有所减弱，所以人们对地铁的预期略微回落，而当地铁投入运营，房价的增长幅度在短期内再次反弹，1-2 年内，地铁沿线的房价仍会出现较高速度的增长。图图 2-11：地铁从规划到运营不同时期房价增长幅度变动示意图：地铁从规划到运营不同时期房价增长幅度变动示意图房价运营期施工期规划期O时间（1）规划期：地铁利好提高消费者预期，房价短期内大幅上涨地铁规划已经披露，首先就有房产商抢先布局，企业在土地市场的竞争把地价推高，其次，企业将地铁作为项目主要的营销卖点来推广，并强调“地铁楼盘”的房产价值，吸引了大批资金充足的投资客，导致房价在短时间内迅速上涨，这在上海、深圳、南京等城市都得到了证实。一线城市中以

64、上海为例，地铁 20 号线是上海市轨道交通近期建设规划(2010-2020年)中的一条新建线路，在 2009 年该规划公示，2010 年正式确立规划，选取该线路途经的青浦镇板块进行分析可见，地铁规划出台的 2009、2010 年这两年，青浦镇板块的商品住宅成交均价较前两年明显攀升，而且高于全市成交均价。克而瑞信息集团版权所有26/58绝对保密图图 2-12：青浦镇板块新建商品住宅成交均价增速走势：青浦镇板块新建商品住宅成交均价增速走势50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2007年2008年青浦镇版块2009年全市数据来源：CRIC2010年2011年同样，位于

65、青浦新城板块的楼盘帕缇欧香的价格变动也表明地铁规划期房价受到大力助推。该楼盘在 2009 及 2010 年期间商品住宅成交均价月涨幅显著提升，尤其是2010 年规划确定以后，该项目在 3 月的成交均价高达 18593 元/平方米，月涨幅升至33.66%。表表 2-8：帕缇欧香：帕缇欧香 2009 年到年到 2010 年成交均价涨幅年成交均价涨幅日期2009 年 5 月2009 年 7 月2009 年 8 月2009 年 9 月2009 年 11 月2010 年 1 月2010 年 3 月物业属性普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅成交均价900098511045111240

66、123051391118593月涨幅/9.46%6.09%7.55%9.48%13.05%33.66%数据来源：CRIC（2）施工期：地铁沿线房价持续提升，增长幅度较为缓和施工期时间相对较长，此时市场对地铁的热衷度略有减退，加之这个时期房地产商减弱了对地铁楼盘的宣传力度，市场对地铁项目的关注度下降了一些，所以地铁沿线板块的房价虽然仍保持增长，但上涨幅度已不及地铁规划期。在施工期即将结束、临近通车的时候房价又会出现一波集中上涨的情况。一线城市中以深圳为例，深圳新安板块位于深圳地铁二期工程中环中线的沿线，施工期在 07 年到 11 年之间，分析这段时间新安板块的房价走势可以看出，2007-2010年新安板块的住宅成交均价涨幅逐年增长，2010 年地铁即将通车，这个时期的成交均价快速上涨，成交均价涨幅到达 150%，远远高于全市成交均价的涨幅。克而瑞信息集团版权所有27/58绝对保密图图 2-13：新安板块和全市历年住宅成交均价涨幅对比：新安板块和全市历年住宅成交均价涨幅对比200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%2002年 2003年 2004年 2005年 200