【住宅地产营销策划】淮北市金方维也纳天策划推广方案

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1、LOGO房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产大师案例集房产大师案例集 地产风云地产风云（PSD素材）素材）2010最新房地产档案最新房地产档案集集 2009地产总监地产总监 2008年中国房地年中国房地产广告年鉴产广告年鉴 房地产景观规划设计房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集经典案例、整套施工图合集 团圆团圆网网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销住宅地产营销策划策划 房地产策划大房地产策划大全全名企历年案名企历年案例例 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产大师案例集房产大

2、师案例集 地产风云地产风云（PSD素材）素材）2010最新房地产档案最新房地产档案集集 2009地产总监地产总监 2008年中国房地年中国房地产广告年鉴产广告年鉴 房地产景观规划设计房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集经典案例、整套施工图合集 团圆团圆网网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销住宅地产营销策划策划 金金 方方 维维 也也 纳纳 春春 天天策策 划划 推推 广广 方方 案案房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监

3、 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 写在前面谨呈安徽金方地产：承蒙信任，我司于 2007年 12月受贵司委托，正式展开淮北相山路、南黎路安徽金方房地产住宅项目之前期策划事宜。感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。从某种意义上而言，我们的企划与创意实践是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因为此，将使我

4、们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机 现特向贵司提交金方维也纳春天策划推广方案，供贵司决策时参考。专此奉达！北京智盟高地企业策划有限公司 2 2008年 2月 20日房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company

5、 Logo操盘破译前的操盘破译前的“三问三思三问三思”？v一问一思：一问一思：政策：政策：房地产国家宏观调控、大城市房价下跌的房地产国家宏观调控、大城市房价下跌的地震波，地震波，0808年对淮北市场到底会产生多大的负面年对淮北市场到底会产生多大的负面影响？如何规避？影响？如何规避？v二问二思：二问二思：买家：买家：对手卖点八仙过海、各显其能，我们卖什对手卖点八仙过海、各显其能，我们卖什麽？我们凭什麽吸引买家眼球？麽？我们凭什麽吸引买家眼球？v三问三思：三问三思：自身：自身：我们是要做一个战略型项目还是速度型项我们是要做一个战略型项目还是速度型项目，或是利润型项目？一盘三物业，我们如何才目，或是

6、利润型项目？一盘三物业，我们如何才能短时间内名利双收？能短时间内名利双收？房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo本案推导模式与营销目标广广告告整整合合推推广广传传播播执执行行硬环境硬环境软环境软环境核

7、心概念核心概念项目项目SWOTSWOT项目定位项目定位项目卖点项目卖点主题形象主题形象主题口号主题口号销售执行销售执行软文炒作软文炒作活动推广活动推广户外广告户外广告导视系统导视系统媒体整合媒体整合现场包装现场包装品品牌牌形形象象项目分析项目分析市场分析市场分析人群分析人群分析市场机会点市场机会点目标群体目标群体实实现现目目标标通过创立项目的品牌形象,强势推广,拉动销售,快速回笼资金,完成销售目标 分析力分析力产品力产品力销售力销售力品牌力品牌力搞定客户搞定客户房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）20

8、10最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo提案大纲提案大纲具体内容1、大中环境结论及启示2、具体解读：a.国内房地产市场解读;b.淮北房地产市场解读c.淮北城市经济概况1、项目定位思考2、项目定位及案名3、目标客户定位及分析4、销售价格确定我们处于什么样的环境？我们是什么性质的项目？找到我们的出路1、项目区位分析2、项目SWOT分析3、

9、项目价值综合评析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo提案大纲提案大纲具体内容1、营销策略2、策略分解3、推广计划1、项目LOGO2、项目VI展示3、平面广告表现我们如何去做？物业发展建议广告设计表现

10、1、景观园林建议2、物业配套建议房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo1 1、大中环境结论及启示、大中环境结论及启示2 2、具体解读：、具体解读：a.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读;b.b.

11、淮北房地产市场解读淮北房地产市场解读c.c.淮北城市经济概况淮北城市经济概况第一部分：大中环境分析第一部分：大中环境分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo1 1、大中环境结论及启示、大中环境结论及

12、启示v宏观审势宏观审势 结论：结论：周期性平衡周期性平衡 政策紧（金融及税收）政策紧（金融及税收）形势紧迫形势紧迫 不确定性强不确定性强 洗牌转型洗牌转型 启示：启示：时不我待时不我待 后发先制后发先制 现金为王现金为王 三级跳三级跳 优化利润优化利润 品牌塑造品牌塑造中观度势中观度势 结论：结论：成熟稳定成熟稳定 拐点延后拐点延后 多元化多元化 高层高层年年 启示：启示：专业化专业化 差异化差异化 田忌赛马田忌赛马 以快以快打慢短平快快滚打慢短平快快滚 房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最

13、新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读一、房地产政策一、房地产政策近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2004年8月国务院下发“18号令“指明了房地产业中长期的发展方向。明确提出完善住房供应政策、加强经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档

14、商品房建设。增加普通商品住房供应，高档商品房要严格控制并暂停审批。2006年5月2 9日国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。一 近期经济适用房建设目标9月底前公布。二 90以下住房须占开发项目总面积七成以上。三 购房不足5年转让须交营业税。四 空置 3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。五 6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3 0%，对购买自住住房且套型建筑面积90以下的仍执行首付款比例20%的规定。六 居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。七 土地闲置2年将被收回使用权。对

15、开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满 1年的，按闲置土地处置。八各地城市年内建立廉租住房制度，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。意见涉及面从土地供应与监管、住房建 设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度意见表明了中央政府调控房价的决心，解决住房供应结构不合理的核心问题。房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广

16、告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年1月 16日国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）187号文明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。而城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于月日正式实施。土地增

17、值税主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。187号文延续 06年“国六条”精神，以期调整住房结构供应、降低房地产开发企业的利润，并以此继续打压房地产投资热度。2007年3月12月央行六次加息2007年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月20日央行六次加息。今年央行六次加息继续抑制房地产过热发展，通过减少需求稳定发地产发展。2007年8月7日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农

18、民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。加大对中低收入者居住改善，努力降低因房价过快上涨引发的社会问题，减少住宅需求，促进房地产全面健康发展。一、房地产政策一、房地产政策2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.t

19、v 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo近年主要房地产政策一览表时间文件名称主要内容主要影响2007年8月21日中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公基金贷款利率均上调0.09百分点。与加息政策配合实施，缓减房地产过热发展。2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含以上）住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。比较严厉的限制投资性购房需求，降低

20、房地产市场投机风险，减少购房需求并实现住宅房地产向健康方向发展。2007年10月9日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令）从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部出让金后，方可取国有建设用地使用权证。有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为，加快土地流通，降低土地使用成本从而缓减房价上涨。一、房地产政策一、房地产政策2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴

21、地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo二、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读（一）、盘活存量土地，加速房地产开发行业洗牌。土地是房地产开发的命脉。新的土地政策的实施将加快土地流转和快速开发，使开发商“囤地谋利”的做法难以为继。另外土地政策实施对盘活存量土地起到促进作用的同时，也会为房地产企业寡头垄断推波助澜，加速了房地产开发行业洗牌。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例

22、名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo（二）、调整住房供应结构，促使开发企业战略转型。随着国家廉租房、经济适用房及限价房的逐步推出，住房供给结构将出现调整，出现政府供给与市场供给两种模式，房地产开发企业在不完全市场状态下也面临战略转型。二、

23、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo（三）、抑制房地产投机，降低收益率，对中小开发商冲击巨大。新政策出台可

24、以引导社会资金的流向，调控整个国家房地产业的发展速度和发展方向，降低投机者的交易收益从而遏制投机。行业利润率的下降又会带动房地产行业的投资增长下降，会促使企业的投资行为更趋于理性，减少一些非理性的投资行为。同时，行业盈利能力的下降，会使部分本来资金实力不强的中小企业资金紧张的局面更加严重，甚至会出现资金链条的断裂，从而减弱这部分中小企业再投资的能力。所以新的金融及土地政策将会对中小房地产开发公司的现金流造成重大影响。二、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师

25、案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo（四）、区域市场供求决定房价走向，但税收影响不应小觑。我司认为，成熟市场的房价由市场供需决定。目前大部分地区房地产市场供应小于需求，随着税收增加开发成本上升以及2008年建材价格上涨，开发商将成本转嫁到房价中去，房价会继续上涨。但是，作为国家宏观

26、调控的后续组成部分物业税的实施一直进行论证当中。一旦物业税实施将消除土地增值税挤压效应，并缓减土地价格的快速上涨，进一步抑制投资性购买行为，缓减房地产市场供求不平衡，从而放缓房价增长速度。二、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合

27、集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo二、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读（五）、房地产市场继续深入调整，房价下降只限于局部。连续加息、出台新土地政策、双限房、经适房、廉租房等政策的落实力度在加大，整个房地产行业调整还需深入进行。最新统计显 示，去年前11个月全国70个大中城市房屋销售价格平均每月上涨7.4%，虽然进入2008年广东等部分地区房价出现下降，但全国房价今年仍将呈缓慢上涨态势。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房

28、产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo二、宏观调控房地产走势解读二、宏观调控房地产走势解读（六）、淮北房地产持续稳定发展，价格上涨放缓。近年来淮北房地产开发各项指标一直平稳增长，增幅基本徘徊在7%10%之间。继去年房价快速增长之后今年房价上涨速度将会放缓，同时受国

29、内房地产大环境的影响，淮北市场也会出现观望情绪，在持续发展的同时进行调整、整合。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、房地产企业应对策略三、房地产企业应

30、对策略（一）、谋求短平快开发战略，抢占市场份额。随着行业利润率的下降和现金流投入的加大，必然要求企业大大缩短开发周期，快速抢占市场份额，在行业洗牌竞争中占有一席之地。新的调控政策将会对主要依赖于高利润率而非大交易量的开发商产生较大负面影响，开发企业应在市场竞争中主动应对，做出先于市场变化的发展战略。如前所述，高市场份额、平利润率应该是一个方向。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中

31、国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、房地产企业应对策略三、房地产企业应对策略（二）、做足产品专业化和差异化，保持竞争优势。只要能拿到土地，不管做什么都能获取高额利润的时代一去不复返了。产品开发多样化，产品创新力度加大，新型建材应用更为广泛，产品创新将是企业生存发展的关键环节。企业需要在市场竞争中找到其差异化的优势，在市场的某个产品如小户型(包括各类型公寓)、综合体物业等领域形成自身的优势，才能在新一轮

32、房地产行业洗牌中保持竞争优势。房地产市场的产品会越来越细分，对不同产品领域中的专业化要求会越来越高，不同产品的价格分化也就势在必行。在产品专业化的基础上，规模化和产业化是企业保持行业领先的重要出路之一。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www

33、.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、房地产企业应对策略三、房地产企业应对策略（三）、囤地政策要更倾向于专业化、市场化、正规化。由于国家明确项目开发周期并对闲置土地征收费用，所以开发商的囤地政策变得更为重要。在确定相应的开发方向与发展战略的基础上，优先考虑与本企业开发方向与发展战略相吻合的土地，土地储备规模要与项目动作的开发周期紧密相关。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档

34、案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、房地产企业应对策略三、房地产企业应对策略（四）、加快项目的开发和销售周期，在市场不确定情况下抢占先机。在目前全国房地产大形势不明朗及充满观望的情况下，淮北今年上半年有望能继续保持去年房地产旺盛的发展势头。公司应抓住这一机会，加快项目开发与销售速度，并快速推动后续项目开发，以期在市场进入调整期前获得更多的开发资金与资本。2.

35、a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、房地产企业应对策略三、房地产企业应对策略（五）、制定企业合理开发战略，实现快速滚动发展。在房地产行业利润率下降和投入现

36、金流加大的情况下加快速度和做大规模将成为企业主要发展方向。金方初涉房地产开发领域，并已储备多块土地，本项目的成功销售将对后续项目开发具有很大影响。因此，作为公司第一个开发项目应争取一炮打响，实现后续项目的滚动开发和良好运营。2.a.国内房地产市场解读国内房地产市场解读房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集

37、 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 2003年淮北市政府迁移到新行政中心后，淮北城市的重心也开始向南发展。目前相山区为淮北的商业、行政和居住中心，濉溪县、杜集区、烈山区分别由北、西、南向中部发展。根据淮北市20072015年城市发展规划，淮北将在2010年左右发展成为百万人口的地区性中心城市，新城区也将成为淮北市行政、商业、商务和生活中心，尤其房地产发展将成为未来城市的重点核心发展区域。一、淮北城市发展格局一、淮北城市发展格局2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例

38、2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo时间时间总开发量总开发量总销售面积总销售面积均价均价2002年年80.2万万7.22万万1202元元/2003年年150万万17.88万万1303元元/2004年年166万万52.1万万1495元元/2005年年18

39、6万万68万万1855元元/2006年年200万万72.46万万2015元元/2007年年220万万72.3万万2200元元/近年淮北市房地产开发市场各项指标一直快速增长，开发总量2002年几乎翻番，之后每年保持10的增长速度。淮北住宅房地产近几年也保持快速发展，规模、产品质素、规划水平、园林绿化及配套各方面都逐步成熟，未来两年将持续平稳发展势头。淮北住宅房价近年上涨很快，普通商品房住宅五年内几乎增长了三淮北住宅房价近年上涨很快，普通商品房住宅五年内几乎增长了三倍，目前住宅房地产价格在未来两到三年内趋于稳定，不会大幅上涨。倍，目前住宅房地产价格在未来两到三年内趋于稳定，不会大幅上涨。二、淮北房

40、地产总体发展状况二、淮北房地产总体发展状况2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 淮北住宅房地产开发主要集中在四个区域，分别为一、二、三马路周边、三马路与四

41、马路之间、四马路与五马路之间及五马路区板块。一、二、三马路周边位于淮北老城区，地价较高，开发改造时间较早，但今年有不少开发商将目光重新放到老城区，出现不少新项目，以高层小高层为主。三马路与四马路之间，具有比较好的区位优势，学校及生活配套齐全，但中间有铁路经过，噪音较大，在售楼盘也不多，新开发多为小高层、高层住宅。三、淮北房地产区域发展状况三、淮北房地产区域发展状况2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地

42、产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 四马路与五马路之间是目前淮北新开发住宅最集中的区域，包括翡翠岛、相山庭院、慢城及之前的温哥华城都规模很大，产品及规划都属于引领之作，产品以高档多层产品为主，后期都规划有高层及小高层住宅，成为目前中高档住宅置业的首选。新政府中心及相山路区域以高层住宅为主、多层为辅，该区域为目前淮北住宅置业的核心区域。五马路区域属于正在崛起发展板块，奥斯卡春城、凯莱文

43、苑、可伦国际、水岸碧桂园都为当前在售项目，并为淮北未来两年中高档住宅置业的主要区域之一。目前该区域生活配套及交通等条件较差，价格相对较低，发展潜力很大。三、淮北房地产区域发展状况三、淮北房地产区域发展状况2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 ww

44、w.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo淮北市目前住宅销售均价在2300-3200元/，总价集中在18-30万/套；多层在售住宅价格范围在2300-3300元/；小高层住宅价格范围在2500-3200元/；高层住宅价格范围在25003600元/；花园洋房及别墅价格范围3100-4000元/；四、淮北住宅房地产价格分析四、淮北住宅房地产价格分析2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档

45、案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo淮北目前多层住宅比例有所下降，小高层住宅比例逐年提高，多层和小高层为目前淮北住宅市场的主流产品；高层比例有一定的提高，但尚存市场认知度障碍，新开发项目大多规划后期开发高层住宅，未来两年高层住宅将大量面市；花园洋房及别墅等高端住宅产品因受土地、市场需求等因素影响数量还较少，且以花园洋房、联排、叠加、独栋别墅以及多层、高层等复合产

46、品组合为主，尚无纯别墅项目。五、淮北住宅房地产产品分析五、淮北住宅房地产产品分析2.b.淮北房地产发展状况淮北房地产发展状况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo2.c.淮北城市经济概况淮北城市经济概

47、况淮北位于安徽北部，地处苏豫鲁皖三省交界处，土地面积2741平方公里，其中市区371平方公里；淮北市辖濉溪县、相山区、杜集区、烈山 区，拥有2个省级开发区和33个乡镇；2006年,淮北市总人口212.2万人,其中城市人口90万人；淮北交通便利，陇海、京沪铁路穿境而过，连霍、京福高速公路贯通期间；淮北连续七年被评为全国卫生城市，2006年荣获“国家园林城市”称号，具有良好的居住环境；一、城市概况一、城市概况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产

48、总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 淮北近年来，经济持续保持高速增长，发展势头良好。20052007年GDP年均增长率保持在15%左右。比近年来全国 GDP年均增长率（接近10%）高出近一半。二、淮北市近年经济发展水平及预测（二、淮北市近年经济发展水平及预测（GDP）良好的经济发展势头、经济持续的高速增长，会形成房地产市场持续强劲的需求。良好的经济发展势头、经济持续的高速增长，会形成房

49、地产市场持续强劲的需求。2.c.淮北城市经济概况淮北城市经济概况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 淮北作为建国后重点能源工业城市，第二产业在国民经济总产值中一直占有很高比重。从图表可以看到，第一

50、产业平稳发展，第三产业加快发展，第二产业在2002年左右经过调整后进入一个比较快的发展时期，近两年第三产业所占国民经济总产值比重达到60以上。三、淮北产业结构状况三、淮北产业结构状况 第二产业的加快发展，与淮北调整经济发展规划，重点发展能源工业有第二产业的加快发展，与淮北调整经济发展规划，重点发展能源工业有很大关系。随着第二产业的发展，会产生新的对于住房的需求，也会带动第很大关系。随着第二产业的发展，会产生新的对于住房的需求，也会带动第三产业的快速发展，从而在一定程度上促进房产进一步活跃。三产业的快速发展，从而在一定程度上促进房产进一步活跃。2.c.淮北城市经济概况淮北城市经济概况房地产策划大

51、全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 淮北市人均可支配收入增长速度不断加快，近三年年均增幅接近15%，远远高出国家平均水平。四、淮北人均可支配收入变化四、淮北人均可支配收入变化 淮北的人均可支配收入在省内及国内

52、都保持在一个较高的水平，且增速淮北的人均可支配收入在省内及国内都保持在一个较高的水平，且增速持续稳定，预示淮北的人均消费能力只增不减。持续稳定，预示淮北的人均消费能力只增不减。2.c.淮北城市经济概况淮北城市经济概况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅

53、地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo项项 目目国内生产总值国内生产总值人均人均GDPGDP财政总收入财政总收入固定资产投资固定资产投资指指 标标224.5224.5亿元亿元1073610736元元31.231.2亿元亿元110.4110.4亿元亿元同比增长同比增长10.10%10.10%14%14%42.80%42.80%项项 目目人均可支配收入人均可支配收入消费品零售总消费品零售总额额进出口总额进出口总额居民储蓄存款总居民储蓄存款总额额指指 标标9807980761.961.9亿元亿元4.544.54亿元亿元167.7167.7亿元亿元同比增长同比增长14%14%13.90

54、%13.90%11.80%11.80%淮北经济持续健康、多方向快速发展，城市人口快速扩张、其他各项需求快淮北经济持续健康、多方向快速发展，城市人口快速扩张、其他各项需求快速增长，城市化进程正在逐步启动，现代化城市格局正在逐步形成速增长，城市化进程正在逐步启动，现代化城市格局正在逐步形成。淮北在现有国家重要能源基地的基础上向现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市发展，未来将成为皖东北地区的中心城市；三大支柱产业煤炭、电力、纺织发展势头良好；社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、城镇居民人均可支配收入逐年上升。五、淮北市五、淮北市2006年主要社会经济发展数据年主要社会经济发展数据2.c.淮北城市经

55、济概况淮北城市经济概况房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo第二部分：项目分析第二部分：项目分析1 1、项目区位分析、项目区位分析2 2、区域购房心理分析、区域购房心理分析3 3、项目、项目SWOTS

56、WOT分析分析4 4、项目价值综合评析、项目价值综合评析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo一、项目区位分析一、项目区位分析一、项目建筑指标。一、项目建筑指标。东边为水岸碧桂园及南黎花园项目，南部紧

57、靠跃进沟，西面紧临相山路，北部为南黎路；项目用地东西宽约150 米，南北长约251米，高层退让20米，住宅退让15 米；本项目占地38880平方米，总建筑面积100547平方米；金方大厦综合楼建筑面积26309平方米，住宅建筑面积65449平方米；商业、办公及公共服务设施建筑面积6671平方米；容积率为2.39，绿化率为36.8%；用地性质：挂牌出让，居住用地。房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地

58、产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo二、项目区位分析。二、项目区位分析。本项目位于新淮北市政务新区南部，相山路和南黎路交叉口。项目处于淮北城市发展的主要区域，临近淮北新行政商务中心。项目周边为淮北房地产新兴发展板块，项目西部有奥斯卡春城、万福家园正在开发，北部有可伦国际公馆、凯莱文苑等多个房地产项目，东部有水岸碧桂园、南黎花园经适房项目及淮北煤矿大型住宅项目，项目南部也有较大规模住宅项目即将开发，属于房地产开发热点区域，具有很大发

59、展前景。一、项目区位分析一、项目区位分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo三、交通配套分析。三、交通配套分析。项目周边目前缺乏居住人气和生活配套，属于正在完善发展区域。项目距离市政广场500米，周

60、边500米范围内有新建菜市场，1500米范围内有小学中学及医院。项目距8路车终点站约300米，交通不太便利。项目周边将逐步完善超市、银行、通讯等生活配套。一、项目区位分析一、项目区位分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划

61、Company Logo四、项目周边主要楼盘资料。四、项目周边主要楼盘资料。项目名称项目位置项目规划销售情况销售价格综合分析翡翠岛人民路东段北侧，名流大酒店向东300米总建筑面积27万，产品包括花园洋房、联排及叠加别墅、独栋别墅、高层；一期7.5万。多层70左右高层50左右多层：33003600元/，高层：31003300元/。规模很大，产品组合多样，周边居住环境良好。相山庭院长山路与梅苑路交叉 总建筑面积32.5万 12月初二期认购，认购约50。二期均价3200元/。品牌地产项目，影响巨大。慢城人民路发现之旅东侧总建筑面积12万。目前销售达90左右。多层3400元/高层3300元/百年香樟相

62、山路东侧，董庄路北侧，市中级人民法院南侧叠加别墅（8套）、多层、小高层，户型面积从66至148 10月24日，认购率达到80%。均价2700元/，高层2900元/，户型较多，目标客群较大。一、项目区位分析一、项目区位分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv

63、住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo四、项目周边主要楼盘资料。四、项目周边主要楼盘资料。项目名称项目位置项目规划销售情况销售价格综合分析可伦国际公馆相山路东，桂苑路南。总建筑面积70000平米，其中商铺20000平米，住宅12栋，360户。5层平顶多层。2007年5月26日开盘，至今销售率达50-60%开盘均价：2500元/，目前均价：2700元/项目产品及户型较差，因此销售状况一般。凯莱文苑相山路东，南黎路北。占地82.9亩，建筑面积12.6万平方米，由4栋高层和10栋多层住宅。12月底开盘，认购70左右。均价26502700元/。项目质素较高，但无暖气，认购情况较好。

64、水岸碧桂园南黎路南侧，相山路东侧，紧邻南黎花园安居房总建筑面积8.9万平方米，共706户，容积率1.9，绿化率35%，集中供暖。销售约95%左右。开盘均价2600元/，目前均价2650元/。项目质素一般，户型搭配较合理，带暖气，销售良好。一、项目区位分析一、项目区位分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合

65、集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo二、区域购房心理分析二、区域购房心理分析 目前淮北住房需求以自住为主，其中换房及结婚购房成为置业主流，二次及二次以上置业占到40以上。房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.t

66、uanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo 目前淮北购房区域选择主要在四马路和五马路之间，老城区新近出现不少住宅项目，五马路区域将成为未来置业重点选择区域。二、区域购房心理分析二、区域购房心理分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产风云（地产风云（PSD素材）素材）2010最新最新房地产档案集房地产档案集 2009地产总监地产总监 2008年中国房年中国房地产广告年鉴地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集整套施工图合集 团圆网团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产营销策划住宅地产营销策划 Company Logo50%43%5%2%2000以下2001-25002501-30003000以上 目前淮北市民购房心理价位基本在2500元/上下，于目前实际市场价格有一定差距。购房心理价位调查购房心理价位调查二、区域购房心理分析二、区域购房心理分析房地产策划大全房地产策划大全名企历年案例名企历年案例 2010房产房产大师案例集大师案例集 地产