2023年青海房地产估价师考试考前冲刺卷

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1、2023年青海房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1._是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。A直接资本化法B间接资本化法C市场提取法D累加法 2.在英国和其他英联邦国家，法院一般_来判断房地产评估价值的误差范围。A使用估价对象房地产的实际成交价格B使用政府公布的房地产交易指导价格C使用近一年内房地产的平均成交价格D依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 3.房地产的供给曲线表示_。A房地产的

2、出售量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系 4.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为_年。A40B43C47D50 5.某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为12.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24 m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为_。A53.34万元B85.34万元C106.68元D213.36万元 6._的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益为导

3、向来求取房地产的价值。A市场法B成本法C均衡法D假设开发法 7.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为_。A43.8%B50%C56.8%D70% 8.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为_9/6。A6.0B6.9C8.8D9.0 9.假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的

4、该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66D1.53 10.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价-路线价_临街宽度。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D混台深度价格修正率 11.估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物_损失。A价值B价格C效益D利润 12.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的_。A基准价格B平均价格C正常价格D市场价格 13.下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是_A高层建筑地价分摊B房地产投

5、资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估 14.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是_A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果 15.房地产供给有限特性的本质是_A土地的总量有限B房地产的不可移动性C房地产的独一无二性D房地产的价值量大 16.下列土地状况中，不属于士地权益状况的是_A土地使用期限B土地使用管制C土地面积大小D土地权利性质 17.一个估价项目中的估价时点本质上是由_决定的。A估价委托合同签订时间B估价目的C实地查勘估价对象的时间D委托人意愿 18.下列购买某宗

6、房地产付款方式中，地买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）_A现在按9.5折一次性支付B一年后一次性支付C现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付 19.某宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/。该宗土地的总价为（）万元。A96B192C240D48020.用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是_A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D经济距离 21.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是_A降低房

7、地产开发贷款利率B增加土地有效供给C降低契税D提高购房贷款利率 22.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的_。A技术上的可能B经济上的可行C价值最大化D法律上许可 23.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲

8、土地的使用期限比乙土地的使用期限长 24.评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是_A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4D0.4、0.3、0.3 25.某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20,销售税费率为6，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25,则该写字楼目前的收益价格为_万元。A5286.72B7552.45

9、C9939.23D14198.90 26.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是_。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法 27.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为_。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47% 28.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购

10、建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为_万元。A61.84B78.35C84.88D173.17 29.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是_A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费 30.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是_A各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 31.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时

11、，其中最重要的是选取_A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机 32.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为_。A0.5和1年B0.5年和1.5年C0.5年和2年D1年和1.5年 33.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法_。A平均发展速度法B平均增减

12、量法C数学曲线拟合法D中位数法 34.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比_。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同D该两类房地产强弱程度不可比 35.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元。A2025B2250C2700D300036.如某宗土地总面积为7500，容积率为3，相应的土地单价为4500元/，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下

13、降1，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A1125B1800C2250D337537.下列估价业务中估价机构可以承接的是_。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务 38.房地产价格与利率的关系是_。A正相关B负相关C不定D无关 39.某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、

14、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为（）万元。A1276.43B1345.68C1208.64D1097.3440.有一幢旧办公楼，在其建成10午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物经济寿命为45年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。A45B35C50D60 41.某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为_。A市场法B成本法C收益法D假设开发法 42.某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40

15、年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为（）万元。A47.73B12.27C24.54D36.8143.在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是_。A档次B建筑结构C用途D权利性质 44.功能过剩引起的无效成本可以通过使用_而自动得到消除。A超额持有成本B重新购建价格C重置成本D重建成本 45.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以_进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提 46.以下属于买方应缴纳税费的是_

16、。A营业税B城市维护建设税C土地增值税D契税 47.以下会引起房地产价格下降的因素有_。A减免营业税B降低契税税率C减少土地使用税D严格控制房地产开发贷款 48.某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。则该建筑物的现值为（）元/m2。A1200B1600C1500D140049.有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为（）。A3000元/m2B2850元/m2C2928元/m2D2857元/m250.某宗房地产的土地使用权剩余年限为48年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增9%；该类房地产的报酬率为9%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A219.12B704.59C234.57D222.34