商业用地基准地价区位因素修正体系

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1、商业用地基准地价区位因素修正体系1 一级商业用地基准地价区位因素修正系数表 1-1 一级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优-般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0720.0360-0.019-0.039距区级商服中心0.0770.0360.0180-0.010-0.019距小区级商服中心0.0620.0290.0140-0.008-0.016交通条件0.162临道路状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014临公交站点状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014距火车站0.0230.0110.0050-0.003-0.0

2、06距长途汽车站0.0310.0140.0070-0.004-0.008基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0230.0120-0.006-0.013银行网点状况0.0350.0160.0080-0.004-0.009距市场状况0.0690.0320.0160-0.009-0.017电讯营业厅0.0200.0090.0050-0.003-0.005排水状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0640.0320-0.017-0.035综合环境0.104人文环境0.0310.0140.0070-0.004-0.008环境

3、污染状况0.0500.0230.0120-0.006-0.013绿地覆盖度0.0230.0110.0050-0.003-0.006规划条件0.075土地利用限制0.0350.0160.0080-0.004-0.009周围土地规划用途0.0400.0190.0090-0.005-0.010I110.4650.2320-0.126-0.252表 1-2 一级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优-般较劣劣商服 繁华 度距市级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域20米之内近邻，一般在 其外延区域 20100米内距其外延区域100250 米左 右较远，一般在其 处延区域 250

4、400米左右远，一般在其 处延区域400 米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域20米之内近邻，一般在 其外延区域 20100米内距其外延区域100250 米左 右较远，一般在其 处延区域 250400米左右远，一般在其 处延区域400 米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域20米之内近邻，一般在 其外延区域 20100米内距其外延区域100250 米左 右较远，一般在其 处延区域 250400米左右远，一般在其 处延区域380 米之外交通条件临道路状况距混合型次干 道10米距混合型次干道1025米混合型次干道2550米混合型次干道5080米 支路30米混合型次干 道

5、80米；支 路30米；其 它临公交站点状况（米）250距火车站（米）850距长途汽车站（米）2250基本设施距娱乐设施状况（米）150银行网点状况（米）260距市场状况（米）200电讯营业厅（米）260排水状况排水好，长年无积水排水较好，长 年基本无积水排水一般，较 少时间有积水排水较差，较长 时间有积水排水很差，积 水现象严重商业集聚规模商业集聚规模商业网点多， 商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点， 商铺分布较集 中基本无大型商 业网点，商铺较 少无大型商业网 点，商铺数量 少而分散综合环境人文环境人口密度大， 人员素质咼， 综合环境好人口密度较 大，人员素质 较高，综合环 境较好人口密度

6、一 般，人员素质 一般，综合环 境一般人口密度较小， 人员素质较低， 综合环境较差人口密度小， 人员素质低， 综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%规划 条件土地利用限制近期规划刖景 好近期规划刖景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途中心商业区较繁华商业区一般商业区商业网点学校或住宅小区2二级商业用地基准地价区位因素修正系数表 1-3 二级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优-般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0690.0340-0.018-0.036距区级商服中心

7、0.0770.0340.0170-0.009-0.018距小区级商服中心0.0620.0270.0140-0.007-0.014交通条件0.162临道路状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013临公交站点状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013距火车站0.0230.0100.0050-0.003-0.005距长途汽车站0.0310.0140.0070-0.004-0.007基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0220.0110-0.006-0.012银行网点状况0.0350.0160.0080-0.004-0.008距市场状况0.0690.031

8、0.0150-0.008-0.016电讯营业厅0.0200.0090.0040-0.002-0.005排水状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0620.0310-0.016-0.032综合环境0.104人文环境0.0310.0140.0070-0.004-0.007环境污染状况0.0500.0220.0110-0.006-0.012绿地覆盖度0.0230.0100.0050-0.003-0.005规划条件0.075土地利用限制0.0350.0160.0080-0.004-0.008周围土地规划用途0.0400.0180.0

9、090-0.005-0.009I110.4460.2320-0.117-0.234表 1-4 二级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优-般较劣劣商服 繁华 度距市级商服中心（米）一般在其外延 区域150米之 内一般在其外延 区域150500 米内距其外延区域500900 米左 右一般在其处延 区域 9001500 米左右般在其处延 区域1500米 之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域20米之内近邻，一般在 其外延区域 20100米内距其外延区域100250 米左 右较远，一般在其 处延区域 250500米左右远，一般在其 处延区域500 米之外距小区级商服中

10、心（米）紧邻，一般在 其外延区域20米之内近邻，一般在 其外延区域 20100米内距其外延区域100250 米左 右较远，一般在其 处延区域 250500米左右远，一般在其 处延区域500 米之外交通条件临道路状况混合型主干道10米混合型主干道1020米交通型主干道10米混合型次干道10米混合型主干道2040米 交通型主干道1020米 混合型次干道10米交通型次干道2040米 混合型次干道2035 米支路10米其它临公交站点状况（米）300距火车站（米）1500距长途汽车站（米）2700基本设施距娱乐设施状况（米）200银行网点状况（米）350距市场状况（米）250电讯营业厅（米）350排水状

11、况排水好，长年无积水排水较好，长 年基本无积水排水一般，较 少时间有积水排水较差，较长 时间有积水排水很差，长 年有积水商业集聚规模商业集聚规模商业网点多， 商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点， 商铺分布较集 中基本无大型商 业网点，商铺较 少无大型商业网 点，商铺数量 少而分散综合环境人文环境人口密度大， 人员素质咼， 综合环境好人口密度较 大，人员素质 较高，综合环 境较好人口密度一 般，人员素质 中等，综合环 境一般人口密度较小， 人员素质较低， 综合环境较差人口密度小， 人员素质低， 综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%2

12、5%10%15%10%规划 条件土地利用限制近期规划刖景 好近期规划刖景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途较繁华商业区一般商业区商业网点学校或住宅小区其他类型3三级商业用地基准地价区位因素修正系数表 1-5 三级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优-般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0770.0380-0.027-0.0525距区级商服中心0.0770.0380.0190-0.0135-0.027距小区级商服中心0.0620.0310.0150-0.0105-0.021交通条件0.162临道路状况0.0540.0270.0130-0.009-0.

13、018临公交站点状况0.0540.0270.0130-0.009-0.018距火车站0.0230.0120.0060-0.0014-0.0075距长途汽车站0.0310.0150.0080-0.006-0.0105基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0250.0120-0.009-0.0165银行网点状况0.0350.0170.0090-0.006-0.012距市场状况0.0690.0350.0170-0.012-0.024电讯营业厅0.0200.0100.0050-0.003-0.0075排水状况0.0540.0270.0130-0.009-0.018商业集聚规模0.139商业集聚

14、规模0.1390.0690.0350-0.024-0.048综合环境0.104人文环境0.0310.0150.0080-0.006-0.0105环境污染状况0.0500.0250.0120-0.009-0.0165绿地覆盖度0.0230.0120.0060-0.0045-0.0075规划条件0.075土地利用限制0.0350.0170.0090-0.006-0.012周围土地规划用途0.0400.0200.0100-0.0075-0.0135I110.5000.2500-0.171-0.342表 1-6 三级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优-般较劣劣商服 繁华 度距

15、市级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域500米之内近邻，一般在 其外延区域 500900 米内距其外延区域9001600 米 左右较远，一般在其 处延区域 16002300 米左 右远，一般在其 处延区域2300米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域50米之内近邻，一般在 其外延区域 50500米内距其外延区域5001300 米 左右较远，一般在其 处延区域 13002300 米左 右远，一般在其 处延区域2300米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域50米之内近邻，一般在 其外延区域 50500米内距其外延区域5001300 米 左右较远，一般在其 处延区域 1

16、3002300 米左 右远，一般在其 处延区域2300米之外交通条件临道路状况混合型主干道10米混合型主干道1020米交通型主干道10米混合型次干道10米混合型主干道2040米 交通型主干道1020米 混合型次干道1020 米交通型次干道2040米 混合型次干道2035 米支路10米其它临公交站点状况（米）700距火车站（米）2000距长途汽车站（米）2800基本设施距娱乐设施状况（米）200银行网点状况（米）350距市场状况（米）250电讯营业厅（米）350排水状况排水好，长年无积水排水较好，长 年基本无积水排水一般，较 少时间有积水排水较差，较长 时间有积水排水很差，长 年有积水商业集聚规

17、模商业集聚规模商业网点多， 商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点， 商铺分布较集 中基本无大型商 业网点，商铺较 少无大型商业网 点，商铺数量 少而分散综合环境人文环境人口密度大， 人员素质咼， 综合环境好人口密度较 大，人员素质 较高，综合环 境较好人口密度一 般，人员素质 一般，综合环 境一般人口密度较小， 人员素质较低， 综合环境较差人口密度小， 人员素质低， 综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%规划 条件土地利用限制近期规划刖景 好近期规划刖景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途较繁华商业区般商业

18、区商业网点学校或住宅小区其他类型4四级商业用地基准地价区位因素修正系数表 1-7 四级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0770.0390-0.027-0.054距区级商服中心0.0770.0390.0190-0.013-0.027距小区级商服中心0.0620.0310.0150-0.011-0.022交通条件0.162临道路状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019临公交站点状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019距火车站0.0230.0120.0060-0.004-0.008

19、距长途汽车站0.0310.0150.0080-0.005-0.011基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0250.0130-0.009-0.018银行网点状况0.0350.0180.0090-0.006-0.012距市场状况0.0690.0350.0170-0.012-0.024电讯营业厅0.0200.0100.0050-0.004-0.007排水状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0690.0350-0.024-0.049综合环境0.104人文环境0.0310.0150.0080-0.005-0.011环境污染

20、状况0.0500.0250.0130-0.009-0.018绿地覆盖度0.0230.0120.0060-0.004-0.008规划条件0.075土地利用限制0.0350.0180.0090-0.006-0.012周围土地规划用途0.0400.0200.0100-0.007-0.014I110.5000.2500-0.175-0.350表 1-8 四级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优-般较劣劣商服 繁华 度距市级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域800米之内近邻，一般在 其外延区域 8001600 米 内距其外延区域16003000 米 左右较远，一般在其 处延区

21、域 30004500 米左 右远，一般在其 处延区域4500米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域800米之内近邻，一般在 其外延区域 8001600 米 内距其外延区域16003000 米 左右较远，一般在其 处延区域 30004500 米左 右远，一般在其 处延区域4500米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在 其外延区域200米之内近邻，一般在 其外延区域 2001400 米 内距其外延区域14002800 米 左右较远，一般在其 处延区域 28004500 米左 右远，一般在其 处延区域 4500米之外交通条件临道路状况混合型主干道10米混合型主干道1020米交通型主干道

22、10米混合型次干道10米混合型主干道2040米 交通型主干道1020米 混合型次干道1020 米交通型次干道2040米 混合型次干道2035 米支路10米其它临公交站点状况（米）1200距火车站（米）6000距长途汽车站（米）5000基本设施距娱乐设施状况（米）500银行网点状况（米）550距市场状况（米）500电讯营业厅（米）550排水状况排水好，长年无积水排水较好，长 年基本无积水排水一般，较 少时间有积水排水较差，较长 时间有积水排水很差，长年有积水商业集聚规模商业集聚规模商业网点多， 商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点， 商铺分布较集 中基本无大型商 业网点，商铺较 少无大型商业网 点，商铺数量 少而分散综合环境人文环境人口密度大， 人员素质咼， 综合环境好人口密度较 大，人员素质 较高，综合环 境较好人口密度一 般，人员素质 般，综合环 境一般人口密度较小， 人员素质较低， 综合环境较差人口密度小， 人员素质低， 综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%