物流园区概对念性规划报告

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1、本报告是严格保密的。1#物流园区概念性规划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归一环顾问公司所有，未经许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。3 我国物流园发展的八大趋势物流园推动系统化定位科学化投资社会化政策优惠化管理信息化招商国际化分区专业化功能完善化本报告是严格保密的。4规划理念：区域

2、开发的政策引导政策引导：#的项目要进行成功规划，必须研究和接受众多相关政策的引导#的规划方向本报告是严格保密的。5 物流行业发展政策依据国务院2009年3月10日物流业调整和振兴形规划明确指出：物流业是融合运输业、仓储业、信贷业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，在促进产业结构调整和增强国际竞争力等方面发挥着重要作用。广东省根据国务院文件指示精神，下发了粤府2009168 号文件，下达了八大任务1、积极扩大物流市场需求；2、优化物流业发展区域布局；3、着力培育物流龙头企业；4、推动重点领域物流发展；5、统筹物流园区规划建设等。东莞市现代物流业发展规划(2010-2020)，对

3、未来10年东莞物流业的发展方向、重点和空间布局等作全面、系统的规划，物流业将重点建设“一港三带六园区”的规划布局。凤岗镇有着毗邻深圳的优势，海关、检验检疫、口岸都设有办事处，发展现代物流业有着得天独厚的条件。因此，在镇府的十二五规划中将物流业的发展列为五大发展产业之一，并制定了 具体的支持政策。本报告是严格保密的。6战略态势：凤岗 VS 深东惠凤岗深东惠都市圈地理中心：从地理位置来看，凤岗恰好处在深东惠都市圈的地理中心位置，在都市圈的进一步融合趋势下，凤岗必定在商贸流通领域占据有利位置。本报告是严格保密的。7战略态势：凤岗 VS 深东惠深东惠产业定位为凤岗指明方向：在深东惠城市圈的现代服务业和

4、先进制造业大方向下寻找自己的城市群一体化进程中的机会和定位现代服务业先进制造业产业机会本报告是严格保密的。8战略态势：凤岗 VS 周边6镇周边6镇给凤岗的产业定位启示：凤岗两大优势产业和三大发展方向，和周边6镇的产业方向比较协调一致，根据目前凤岗的优势和方向制定#战略是可行的凤岗塘厦横岗平湖观澜清溪龙岗汽车产业基地低碳经济基地体育文化休闲基地眼镜特色产业先进制造中心打造金融物流中心采购中心高尔夫产业电子电池家用电器电子信息产业生态旅游业商贸流通业生产服务业新能源产业商贸物流业文化旅游生态休闲本报告是严格保密的。9战略态势：广源 VS 凤岗凤岗的产业走向和组团规划给予广源明确的方向：紧密利用凤岗

5、两大优势产业和三大发展方向，并且主动融入凤岗中心组团宜居中心商贸物流中心休闲度假中心电子产业服装产业凤岗两大优势产业基础三大发展方向本报告是严格保密的。三大定位1 东盟商贸物流城 商贸物流“航母”启动城市新版图2 城市CBD国际会展城 以会展带动市场月月办展会3 首府生活城 达到理想社区要求拥有国际品质10标杆研究：华南城华南城是平湖商贸物流业的缩影：不仅在规模上空前，而且在业态的复合上体现了多元复合的趋势本报告是严格保密的。11业态和经营理念持续创新一站式采购物流配送降低了企业生产成本，提高了企业市场应变创新及竞争力；交易中心与仓储区、信息网络及相应配套服务设施进行统一规划同步建设，缩短了整

6、个交易市场的培育期。开通免费交通到市内和各口岸机场及各大工业区；年投入亿元广告费用在全球相关媒介推广；华南城出资举办的各类展览交易会、采购大会、商品发布会以及国内外各类展销活动和相关协会活动，多达1000余场次，工博会已成为继深圳高交会、文博会之后的第三张亮丽城市名片。-华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区；-主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。优势一：经营业态创新优势二：经营理念持续创新本报告是严格保密的。12标杆研究：传化公路港传化公路港是物流连锁规模经营的典范：致力于整合“物流服务、物流需求、物流载体”三大资源，为众多物流

7、企业提供“信息交易、商务配套和物业”等系统服务。本报告是严格保密的。传化公路港的定位 交易中心功能信息中心功能专业运输中心功能专业仓储中心功能流通配送中心功能转运中心功能13传化物流定位于“物流平台整合运营商”，开创了全新的“公路港物流”模式，已经形成了由“传化公路港物流发展有限公司”进行集团化投资和管理，多个现代化综合物流基地协同运营的企业组团。形成了连锁复制的标准化体系，正大力推进以长三角为中心、覆盖全国重点城市的平台连锁复制战略本报告是严格保密的。传化公路港六大中心功能 来自生产企业、商贸企业以及第三方物流企业的货源、运输、仓储等信息经系统整合处理后在交易中心通过大屏幕发布，客户还可以通

8、过互联网在物流基地网站上发布和查询交易信息，也可以通过电话委托交易。交易中心吸引了4700多家物流客户、300多家第三方物流企业和通过身份查验的12万辆运输车，为他们提供了集中统一的交易场所和平台交易中心功能传化物流基地的信息系统由货运交易系统、仓储管理系统、停车管理系统等子系统组成，为入驻的物流企业提供信息平台，引导他们利用现代技术进行业务运作，实现业务流程管理、数据安全管理和传输管理，直接促进物流企业的业务拓展和运营成本的降低信息中心功能包括水路、铁路、公路和联运等多种运输方式和大件、散货、冷链等多种需求的运输服务。87000平方米的停车场，可同时停放1200辆专业车辆，能够提供各种专业的

9、运输服务运输中心功能物流基地内仓储总面积达12万平方米，包括一般仓库、零担仓库和根据用户需求定制的个性化仓库，可为企业提供优质、高效、便捷、周到的仓储保管服务仓储中心功能物流基地采用标准化作业体系，充分利用现有物流设施，为连锁超市等流通企业提供专业化的商品批发、配送、储存、运输、展示与交易等物流服务流通配送中心功能利用物流基地的海、陆、空立体交通位置，以支持物流基地内物流企业、工商企业海、陆、空中转业务的有效执行 此外，传化物流基地还提供工商、税务、运管等政府职能部门的现场监管服务；提供银行、保险、商务、通信、网络等各项技术支持服务；提供汽配、汽修、餐饮、购物、住宿、娱乐、通信、后勤、物业等生

10、活服务转运中心功能六大中心功能本报告是严格保密的。标杆研究：波特货栈 项目定位深圳最大（近20万）的单体商业物业中国第一家最大的新、奇、特、酷、炫商品交易中心中国第一家名优特商品专卖店集合展销贸总部！中国第一家线上线下同步立体商业的购物中心20万平方米的新、奇、特、酷、炫商品鱼购中心 以电子商务为核心推动产业链特色商品展、销、贸、送与金融、资本的对接的三维立体营销平台融合城市文化、商业文化、教育文化、特色文化、娱乐文化、消费文化为一体的多元文化交流中心 具备展会经济、撮合经济、网络经济、旅游经济、文化经济、金融服务经济、资本运作经济为一体的立体商网功能15本报告是严格保密的。产业集群供应链的模

11、式 波特货栈以商业地产为基础、电子商务为核心手段，推动“地产+商贸+网络+金融”的一站式综合服务平台的建成，再进行连锁化，塑造未来的超级“阿里巴巴+沃尔玛”。资本金融平台银行资金平台电子商务平台新闻发布平台仓储物流平台即时结算平台连锁加盟平台商品交易平台本报告是严格保密的。项目运营特色新型的消费文化：团购文化、娱乐享受文化、愉悦体验文化，自由消费文化新型的业态文化：行政区域业态划分，以城市区域为商业组团，形成实体城市商 业门户，集中展 现城市文化、企业文化、城市特色，形成新型 的城市消费文 新型的产品文化：新奇特酷炫新型的服务平台：是入驻企业的展览、销售、贸易、金融一站式服务大平台。新型的商业

12、模式：电子商务+实体货栈+智能导购，虚实结合，一体化立体商业 模式。新型的营销模式：全国首创垂直营销终端销售模式。新型的增值功能：为企业提供发展信贷金融服务，为消费者提供消费信贷服务。新型的管理模式：统一经营管理，统一形象管理。新型的分账方式：为企业度身打造大型电子商务交易平台。实现在线及时分账，入驻商家实现电 子商务信息化一站式管理，降低企业成本。新型的驻店模式：免租入驻本报告是严格保密的。18标杆研究:深圳农产品股份公司深圳农产品股份有限公司(以下简称深圳农产品)成立于1989年,1997年上市,超过4万户批发商,5000万农民创富大平台,解决了10多万城市人口的就业问题深圳农产品控制了上

13、海,南昌等16个城市的25个大型农产品综合批发市场和大宗农产品电子交易市场.农产品年交易量超过2000万吨,年交易额超过700亿元,盖茨基金以12000232股成为第四大股东本报告是严格保密的。猪肉二级批发商猪肉一级批发商猪肉批发撮合交易撮合交易收取加工费交付屠宰向每家批发商收取档位费每次交易收取佣金（1.5%）每次交易收取佣金（1.5%）向每批进入市场的猪肉产品收取进场费向每家批发商收取席位费市场运营部门质量检测部门结算部门。深圳农产品交易结构创新规模猪场散养户中小猪场屠宰场酒 店超市集贸市场猪肉收购本报告是严格保密的。深圳农产品盈利模式重构1,租赁费收入2,管理费收入3,装卸费收入原盈利模

14、式新盈利模式一,固定收入1,向一级批发商收取席位费2,向二级批发商收取档位费3,每批农产品进场收进场费二,变动收入交易双方交纳1.5%的交易佣金本报告是严格保密的。21规划理念：区域开发的内在规律超级复合时代：复合已经成为经济社会发展之必然趋势，我们正在进入复合时代！文化在复合、产业在复合、城市在复合-Nokia公司和范思哲共同推出的限量版手机-彪马联手宝马mini，彪马专门设计出一款黑色的驾驶用鞋Mini运动二分鞋-著名厂商Acer与法拉利推出的笔记本电脑本报告是严格保密的。22规划理念：区域开发的发展规律产业项目的三个发展阶段：随着时代的发展，各地的产业型项目一般经过散点同质化阶段、团状差

15、异化阶段、块状一体化阶段等三个阶段。散点同质化阶段团状差异化阶段块状一体化阶段描述大量的小规模同质化项目分布各个区域，重复建设各区域的项目有些被淘汰，有些则成功扩大、重组成为项目集群，差异化变大随着城市群、区域一体化进程，大区域内相关项目进一步聚集成块进入一体化阶段特征本报告是严格保密的。23广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。24#立体战略定位创造理念文化多产业运作资源聚集整合#开发理念，

16、项目开发理念建立支柱产业设计、规划产业链延伸，不同产业间互补寻找深东惠资源立体开发定位土地、资本、政策、品牌本报告是严格保密的。25广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。26总体：#规划的未来发展定位项目定位：深东惠城市群一体化的产业轴承-新型商贸物流中心之一，在外销转内销层面，对接深东惠重点外向型产业群。物流商贸新型内销服务深东惠外向型产业群本报告是严格保密的。27总体：#规划的未来发展定位

17、项目定位：凤岗的区域产业轴承新概念商贸物流城，与凤岗三大中心建设目标和两大优势产业的完全对接宜居中心商贸物流中心休闲度假中心电子产业服装产业凤岗物流商贸新型商贸服务凤岗优势产业#本报告是严格保密的。28总体：#整体规划策略#：一个复合的商贸物流群体，由一园两城构成，依托现有的广源物流园，分别在周边新建三个专业商贸市场（供应文化城），以及将旧厂房改造为内销创意园区（内销创意城）#广源物流园供应文化城内销创意城综合型的物流园区新建的专业商贸市场三旧改造的内销创意园区本报告是严格保密的。29总体：#整体规划策略供应文化城：直接服务于凤岗建设三大中心的目标，并且利用复合的概念，利用森林公园生态环境，将

18、休闲经济复合到商贸市场中，使得业态获得经营定位突破。供应文化城客家文化生态农贸市场花卉文化市场公园家居文化休闲广场宜居中心商贸物流中心休闲度假中心全面对接凤岗三大定位利用森林公园的生态环境本报告是严格保密的。30总体：#整体规划策略内销创意城：将广源物流城周边的三旧改造项目，改造为内销创意城，分为电子和服装两大园区，全面对接凤岗两大传统优势产业。电子内销创意园服装内销创意园电子产业服装产业内销城全面对接凤岗两大传统产业利用周边三旧改造项目凤岗产业本报告是严格保密的。31广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管

19、理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。32总体：#整体功能区域图物流内销城供应城物流园：处于中心地带，是为内销城和供应城的物流基础配套内销城：处于西边平原地带，已有大量的三旧改造项目存在供应城：处于东边森林公园地带，环境较好，有利于休闲经济的复合本报告是严格保密的。33广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。34总体：

20、项目构成图广 源 城广源物流园内销创意城供应文化城电子内销创意园服装内销创意园客家文化生态农贸花卉文化公园市场家居文化休闲广场注：本项目结构为初步概念性规划，在进一步落实项目过程中，可适当调整和增减。综合配套*综合物流中心仓储中心*本报告是严格保密的。35项目一：综合型广源物流园广源物流园：在现有物流园的基础上，可以收购旧厂房改造或者新建仓储区，并且导入品牌化、金融化和信息化管理，以更好地支撑#其他版块，以及为将来的连锁化打下基础。广源物流园+仓储中心多元化集团化产业化品牌化金融化信息化连锁化本报告是严格保密的。36项目一：综合型广源物流园仓储中心：新增的仓储中心，使得综合物流的功能更为完整，

21、全面支持服务到供应文化城和内销创意城的相关项目。仓储中心内销创意城供应文化城电子内销创意园服装内销创意园客家文化生态农贸花卉文化公园市场家居文化休闲广场服务于本报告是严格保密的。37项目二：客家文化生态农贸市场客家农居生活博览馆：农贸市场和旅游休闲复合体，由客家农居生活博览馆、客家餐饮区和生态特色农贸市场组成。供应文化城客家农居生活博览馆客家特色餐饮区生态特色农贸市场结合客家文化服务休闲旅游以文化带动餐饮以餐饮促进农贸本报告是严格保密的。38项目二：客家文化生态农贸市场客家农居生活博览馆：展现客家人的传统农居生活风貌。本报告是严格保密的。39项目二：客家文化生态农贸市场客家特色餐饮区：客家特色

22、美食街。本报告是严格保密的。40项目二：客家文化生态农贸市场生态特色农贸市场：客家特色的生态农贸市场。本报告是严格保密的。41项目三：花卉文化公园市场花卉文化公园市场：是一个依托森林公园大环境，结合花卉公园的基础上建立的花卉市场，集花卉文化公园和花卉文化市场于一身。花卉文化公园花卉文化市场花卉主题的游玩观赏和购物一体化本报告是严格保密的。42项目三：花卉文化公园市场花卉文化公园：已在规划中的花卉公园。本报告是严格保密的。43项目三：花卉文化公园市场花卉文化市场：是凤岗打造宜居中心重要的市场配套，也是旅游休闲的市场配套。本报告是严格保密的。44项目四：家居文化休闲广场家居文化休闲广场：是一个时尚

23、家居文化市场和文化休闲广场的复合体，使市民游客有个休闲的好去处，同时又达到以休闲带动家居市场的作用。家居市场休闲广场以休闲带动家居本报告是严格保密的。45项目四：家居文化休闲广场家居文化市场：家居、建材装饰的专业市场，同时有众多设计工作室等创意机构进驻。本报告是严格保密的。46项目四：家居文化休闲广场文化休闲广场：由众多的咖啡、茶馆、酒吧组成的时尚文化休闲广场，同时整体环境中巧妙布置众多家居市场设计师和商家的创意设计。本报告是严格保密的。47项目五：电子内销创意园电子内销创意园：由旧厂房和旧办公楼区改造，用LOFT风格打造的一个电子类内销创意园区。本报告是严格保密的。48项目五：电子内销创意园

24、电子内销创意园：涉及多门类的外销转内销电子产品，提供内销全服务链的支持，开创内销城先河。内销产品/品牌设计网上商城品牌推广、营销咨询展览展示批发招商小家电小家电汽车电子汽车电子通信电子通信电子医疗电子医疗电子。本报告是严格保密的。49项目六：电子内销创意园服装内销创意园：由旧厂房和旧办公楼区改造，用LOFT风格打造的一个服装类内销创意园区。本报告是严格保密的。项目六：服装内销创意园服装内销创意园：涉及多门类的外销转内销服饰产品，提供内销全服务链的支持，开创内销城先河。内销产品/品牌设计网上商城品牌推广、营销咨询展览展示批发招商服装鞋帽皮具户外。本报告是严格保密的。51项目七：其他综合配套其他综

25、合配套：在广场城范围内，结合三旧改造，考虑配套商超、酒店、农庄、银行等生活或商务配套。（暂略）本报告是严格保密的。52广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。53雄厚的资本优秀的管理团队品牌化运作用核心资源建立壁垒优秀的商业模式资源整合对产业链的关键环节进行控制#成功开发的关键因素本报告是严格保密的。54l 利政府l 利投资者l 利农民l 利社会#开发的指导原则#开发模式设计的指导原则本报告是严

26、格保密的。开发模式1.以增强公司综合实力为目标，在#内外寻找符合#规划原则的关联产业经营的机会2.以增强项目吸引力为目标，在#内外进行务虚、务实两类方式运作，推进土地改良和配套建设，加大#品牌推广力度双管齐下多方合作#开发需面向投资者、合作者和政府整合多种资源，必须有包括开发规划、理念推广、示范工程、配套建设一系列的行动，在自有资金不足的情况下，必须考虑多种方式双赢合作，撬动其他资源方可完成。分段发展#开发是持续几十年的造城型大开发，从准备、小规模开发、规模开发到管理维护，持续时间相当长，必须分阶段进行。#开发模式由增强公司综合实力和增强项目吸引力两方面展开，考虑公司必须聚集、整合众多的资源（

27、资金、技术、政策）加入#开发行列，同时必须受制于公司不能影响的外部环境条件本报告是严格保密的。56经营主体：广源物流公司或新成立一个#开发投资有限公司（暂定），作为#项 目的投资主体。核心职能：该机构作为政府的一个资源整合的机构，负责#的旅游规划、经济规划、产业规划、对外的招商、引资、对外传播、政策、管理等。成立运营管理公司#开发公司成立子项目公司与投资公司合作与政府合作政府主管部门#开发公司开发模式：多元合作，联合开发本报告是严格保密的。57以#开发公司发起,镇政府或农民入股的方式,成立相应的产业化公司如花卉产业公司,推进农业的产业化也可以与行政村合作成立专业的农民专业合作社运营管理公司#开

28、发公司成立子项目公司与投资公司合作与政府合作政府主管部门与政府合作开发模式：多元合作，联合开发本报告是严格保密的。58广源物流公司,主要开发广源物流园及配套设施,其它内销创意城和生活供应城的子项目,由#开发公司与国内外投资公司合资成立类似的开发公司开发其它的项目,这类开发公司,职能是进行重大项目的投资与建设,又可分成两类一类是按功能区域成立相关的投资与开发公司,进行功能区域的聚焦开发;另一类是按产业成立相关的投资与开发公司,进行产业的聚焦开发运营管理公司#开发公司成立子项目公司与投资公司合作与政府合作政府主管部门合作投资公司开发模式：多元合作，联合开发本报告是严格保密的。59由#开发公司与其中

29、的投资商或者专业机构合资成立#运营管理公司运营管理公司职责：#区的整体规划、项目策划、土体开发、产业政策研究、产业扶持试点、区域市场营销、项目招商、资本运作、项目运营、项目管理运营管理公司#开发公司细分市场合作投资者农民专业合作社政府主管部门运营管理公司开发模式：多元合作，联合开发本报告是严格保密的。#将成为凤岗镇的一个战略发展平台资源平台产业平台投资平台创新平台#战略发展平台以资产经营为核心聚集整合全球资源凤岗镇强大的服装与电子产业为产业升级提供了广泛的发展空间由以前的投资控股型公司的战略财务投资转变成为可以进行整体产业和价值链整合、产业优势互补的产业型投资培养未来企业竞争力的核心机制竞争力

30、和体制创新能力。以#作为试验田、孵化器培养创新经营方式、管理方式、知识经营#战略定位本报告是严格保密的。61规划设计者：#能否吸引外部资源很大程度上取决于能否提出一流的开发理念。开发能否实现生态、经济和社会三赢的长期可持续发展，规划首当其冲，而且需要不断在实践中创新、深化，在开发中检验、落实。平台搭建者：#的开发需要巨量的资源，必须从体制、机制、管理、运营、架构等各方面构建一个能够承纳广阔的资金、技术、人才、管理、品牌汇聚的平台。政府参谋者：#的开发必须走全国领先的开发道路，因此需选择和汇聚一流的理念、人才、品牌、技术、管理等资源，并需要政府和社会各界的支持来协同开发,需要有专业机构为政府决策

31、提供智力参谋。资源整合者：#开发的效果取决于#运营管理公司对内部和外部的土地、资本、技术、品牌、政策资源的整合与深度开发产业试验者：#开发必须走多产业发展的道路。#运营管理公司指导投资者与当地农民从事多种产业经营的试验与探索，进行各种尝试与创新,可以加快#开发的进程，同时实现各方价值的最大化。产业辅导者：#的开发将引起投资者、政府、社会各界的关心，#运营管理公司必须通过对国内外成功案例的研究后,从政策上,操作上对投资者进行指导与辅导。#运营管理公司的角色定位本报告是严格保密的。62#的战略定位确立了企业的发展方向，组织管理体系必须支撑企业的发展国际水准的开发理念的研究和实践开放的资本、技术、产

32、业平台建设吸引资源的多赢的项目策划和投资资源整合增值的运作模式探索创新产业运作标准的探索、制定和推广符合战略的多产业的产业链运作#的发展方向多元化集团化产业化信息化金融化品牌化连锁化#公司组织战略方向#的管理模式本报告是严格保密的。多元化的#：打造多元化的#是实现发展战略的基础和开端#地区开发投资中除了各产业项目建设之外还包括大量基础设施和生态环境建设、需要巨量的资金投资来支持，单纯依靠自身力量不可能支撑必须的基础投入，引入外部资源是必然选择。企业发展首先要建立多元化的企业管理体制和决策机制，容纳多元化的投资主体，投资项目也要实行多元化,才能吸收利用外部资源投入#开发和建设#开发的投资将多达数

33、十亿，靠广源物流公司企业自身不可能解决这样的投入，只有通过引进外部投资者，投资主体多元化,才能激活全局。#的多元化发展本报告是严格保密的。#股权多元化总部层面的股权多元化下属产业公司层面的股权多元化产业公司下属项目公司层面的股权多元化功能类和专业类公司的股权多元化广源物流公司是股份制公司。股权是多元的。下属的产业公司股权也应多元化。#对柱型产业公司可以相对控股，对#其他项目公司可以参股合作甚至以土地出租的方式合作，只对项目的规划和管理进行规范。#下属的项目公司可采用控股和参股两种方式经营。为了激励高管，可以采用高层持股、期股、期权的方式经营，以提高经营质量和效率。功能性和专业类公司可以鼓励员工

34、入股，通过鼓励公司高管和普通员工入股，实现对员工的激励，也可以充分吸引社会资金入股，最大程度市场化。有利于积聚开发#所需要的资金有利于建立以市场为导向的决策机制和管理机制有利于对公司员工的激励长期。本报告是严格保密的。#集团化是公司的众多下属企业及汇聚的巨量资源协调管理的基础，也是保证整个企业沿战略方向发展#必须采取集团化管理手段，综合管理和协调各下属企业的关系和资源分配，提高资源利用效率，保证企业战略发展方向随#的不断发展必然伴生出覆盖众多产业领域的下属企业和单位。这些企业间关系的协调，共有资源的利用，整体战略下具体下属企业的目标制订都需要#实行集团化的管理#的发展将调动全球范围内的资本、技

35、术、管理、品牌资源，并与多个产业的知名企业建立紧密合作，这些资源在众多企业之间的分配，资源本身的合理利用都需要统一的集团化管理。#的集团化管理本报告是严格保密的。#集团化是#旗下工程项目建设和产业类公司发展的需要。#在集团层面的整体运做可以达到单个单位无法达到的效果：#的基础设施建设，需要在#层面与政府共同协商成立专门机构，指导和协调#的基础设施建设，如果将这样的管理和协调工作交给下属公司完成，会给下属公司的管理带来较大的困难，不利于引起政府足够的重视，会降低项目进展的速度，而在集团层面与政府进行协调，一方面可以与较高层面的政府进行直接沟通，另一方面可以争取更多的政府支持，为#开发创造更好的条

36、件。从单个产业公司成立时的股东吸引力来讲，集团的优势会更加明显：从目前#的条件而言，单一项目的招商引资并不具备很强的吸引力，但是以#的综合实力和抗风险能力作为基础，会大大提高项目招商引资的吸引力。同时，在集团层面对#进行整体规划，在项目的相互依托方面会有较大优势，一方面避免项目经营内容的重复，另一方面还可以形成互补作用。从战略决策能力方面讲：广源公司层面可以利用自己的人才优势，对下属公司的经营项目的战略决策提供较好的建议，减少下属公司战略决策的失误。对#基础设施建设的战略价值对#项目招商和管理的战略指导价值#的集团化管理本报告是严格保密的。#产业化是公司在集团化和多元化的基础上进一步的发展的重

37、点工作。大型企业集团的可持续发展不能没有核心产业的支撑。经过初期的产业多元化发展后，必须进行产业整合确立以支柱产业为核心，辅助产业、相关产业为外围的产业发展体系，在此基础上对接资本市场，打造企业的资本平台，优化企业的资源配置，推动企业发展。辅助产业核心产业相关产业企业上市兼并收购产业投资风险投资产业平台资本平台投资途径规模拓展资本支持产业拓展产业退出产业调整#的产业化本报告是严格保密的。#必须有对接资本市场的平台，才能为宏大长远的#开发提供强大的资金保障！#开发将带来无数商业机会，包括促进#开发和服务于#开发的诸多产业机会；在一段时间的产业经营基础上，#的产业化重点应放在#开发的价值创造环节上

38、，有利于推动#地价上升，包括服装与电子产业的提升，而不应是供应环节的产业经营！#应加大提升#供应城和内销创意城两大新的产业升级模式的培育，逐渐通过出售、股权分离等方式从产业升级的环节中退出，并有计划地包装下属企业上市，对接资本市场，为#开发吸纳更多资源！#产业化#产业化：培育支柱产业、建立资本平台#的产业化平台本报告是严格保密的。#产业化赢利模式一：产业类别选择 选择公司的支柱产业 选择资源互补性产业 择价值链互补产业 选择产业的纵向和横 向一体化的产业二：产业获利方式分析 商业房地产运营获利 旅游娱乐经营获利 创意设计经营获利 酒店及服务经营获利 休闲娱乐项目获利土地投资 组建多种 产业公司

39、 股权收益 资产升值 区域开发#价值最大化选择进入的产业类别，培育#的核心支柱产业：通过多产业运做，拓宽赢利点，实现多渠道赢利：本报告是严格保密的。3、市场垂青于那些在有着无形资产优势的领域里进行专营的品牌企业，因为专业化和品牌化，所以能获得高回报率；因为无形资产和品牌的优势，所以可以快速、有效地进行市场规模的扩张！1、市场资本总额是市场对公司价值的评估值！它由企业的有形规模和公司在市场中的投资回报率决定，而后者的关键主导因素在于：无形资产和专业化！2、市场一直对无形资产和专业化回报不菲，经济全球化进一步增加了无形资产和品牌化的价值：第一、全球资本市场使声誉较好的企业（无论规模）筹集资本较为容

40、易；第二、竞争区域限制的消除，使专营企业有机会拥有更多消费者，并因无形资产和品牌化运作可使争取消费者的成本较低！在集团层面积累无形资产，统一管理！投资有无形资产优势的企业，进行品牌化经营！通过提升无形资产和专业化程度来强化广源的品牌化是#可持续发展的内核，广源公司必须能够提升无形资产，全面提升#的品牌溢价能力，#通过品牌化之路得到快速发展#品牌化运作本报告是严格保密的。#金融化是公司发展的一个重要的目标，需要探讨资产证券化,投融资多元化的操作模式资产证券化是#开发过程中巨量投资退出必然要选择的重要途径之一，是#开发实现滚动推进和合作方多赢的重要手段#开发是一个系统规划、组团开发、团状推进的过程

41、，是一个可持续几十年的造城运动，巨量资产的投入需要有一个顺畅的退出途径以保证合作开发各方利益的实现，同时为下一阶段的开发提供资金支持，因此必须考虑资产证券化的操作模式在资本国际化的同时，通过与国际知名银行,投资公司等大品牌的联合开发、与国际经验丰富的区域开发商的经验探讨、与国际先进的区域开发技术和管理经验的交流，探索出一条国际化的投资,融资,担保等资本运作的立体化的新金融投资模式。#金融化运作本报告是严格保密的。#信息化运营 先进规范的工作流程 即时信息网络传递 统一的信息格式 统一的在线门户本报告是严格保密的。#的发展始终要遵循市场化的原则，了解和满足市场的需求是#的最基本的法则,在凤岗#取

42、得成功后,可以迅速以连锁模式向全国复制扩张。通过连锁模式将凤岗#的经验与模式在全国复制:第一步在珠江三角洲地区的城市进行复制扩张;第二步在长江三角洲,环渤海湾,福建沿海地区进行复制;第三步在内地省份城市进行扩张市场化体现在：根据市场的趋势性变化调整企业发展战略的具体内容以市场为导向建立企业的经营决策机制,通过市场化运作推动具体项目等的规划、推广、招商和开发市场化是连锁化的基础连锁化体现在：#连锁化运作本报告是严格保密的。长沙#南昌#郑州#成都#凤岗#广州#北京#连锁扩张版图*#*#*#*#本报告是严格保密的。培养和强化六大核心能力，是#未来综合实力和竞争优势的基础信息管理与运用能力风险控制能力

43、融资与财务管理能力资源整合能力市场拓展能力业务创新能力#未来的核心能力业务模式和流程的转变电子商务等新业务手段的运用国内外市场拓展目标行业/客户各类风险的量化分析各种风险防范和后果控制机制的建立银行授信和资本市场的通道建设有效的成本费用和资产占用管理内部资源共享机制的建立（group internal synergy）外部资源的整合协调（各层次的外部业务伙伴关系，group external synergy）市场和客户信息业务流程信息财务信息#未来核心竞争的培育本报告是严格保密的。762011年 项目起步年 市场拓展年 品牌提升年 运营强化年 高速发展年2013年2014年2015年2012年

44、以广源物流为龙头，快速启动#的整体规划，重点以合作与招商方式进行快速发展。根据规划，有计划启动两三个重点项目，重点抓广源物流城的连锁扩张，建立自己的营销网络和信息体系。加强品牌建设，大力进行公关、事件营销、互联网、平面媒体的立体化的整合传播，品牌知名度大幅度提升，使#开发公司美誉度也快速上升。强化内部管理与运营，提升管理水平与服务水平，建立信息化、科学化、制度化、人性化的立体管理体系，人员素质将大幅度提升。内部管理与运营，品牌建设、市场营销、硬件建设都已经成为国家级物流重点企业，开始向国际化和上市公司方向迈进。#未来战略实施步骤本报告是严格保密的。77广源发展战略规划报告目录#未来发展总体定位

45、未来发展总体定位#规划的依据与理念规划的依据与理念#主要项目简介主要项目简介#开发管理模式开发管理模式#整体规划策略整体规划策略#区域功能布局区域功能布局#开发保障条件开发保障条件本报告是严格保密的。78政府支持是项目成功的关键作为一个大型#方向定位项目，努力将本项目列入市、省级重点项目。要保证项目的成功，希望凤岗镇政府将本项目列为重点项目，由凤岗镇政府主要领导牵头来推进，本项目成功的五大关键保障条件如下：#开发成功关键是政府支持 交通的保障土地政策的保障市政配套保障拆迁组织与实施保障项目整体策划及实施保障本报告是严格保密的。79拆迁组织与实施保障市政配套保障整体策划及实施保障l需配套给水、雨

46、水、污水等市政配套设施l需配套集中供电供热供气设施l拆迁工作需要政府强有力的组织保障l需尽快明确土地权属，使拆迁成本和拆迁进度可控l项目通过“五统一”、“一整合”保证项目实施成功l五统一：统一策划、统一规划、统一运营、统一营销、统一招商l一整合：整合外部专业优势资源#开发成功的关键保障条件本报告是严格保密的。80交通的保障l通过土地征用将集体建设用地变为国有建设用地，并取得用地的长期租赁经营权l集体用地和三旧改造用地需相应的实施细则l农民放弃土地后，政府需制定相应的安置补偿标准和社会保障政策l综合交通：与周边镇市的长途汽车线路、市内专线、区内交通等综合交通的建立土地政策的保障#开发成功的关键保障条件