房地产经济学(谢经荣)第五章

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1、第五章第五章 房地产市场房地产市场 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。卖双方相互作用的一种机制。第一节第一节 房地产市场的类型和特点房地产市场的类型和特点一、房地产市场的分级一、房地产市场的分级 针对房地产经纪人，根据房地产开发、销针对房地产经纪人，根据房地产开发、销售与

2、消费过程的特点，将房地产市场分级售与消费过程的特点，将房地产市场分级 一级市场：土地市场一级市场：土地市场 二级市场：房地产增量市场二级市场：房地产增量市场 三级市场：房地产存量市场三级市场：房地产存量市场国国 家家一级市场一级市场开发商开发商二级市场二级市场顾客顾客顾客顾客新房新房二手房二手房三级市场三级市场房地产子市场特征房地产子市场特征一级市场一级市场（土地市场）（土地市场）二级市场二级市场（增量市场）（增量市场）三级市场三级市场（存量市场）（存量市场）市场供应方市场供应方政府政府房地产开发商房地产开发商业主业主市场需求方市场需求方房地产开发商、房地产开发商、投资者投资者业主业主业主业主

3、市场竞争市场竞争供应方垄断供给、供应方垄断供给、需求方竞争需求方竞争在特定物业类型和在特定物业类型和区域内开发商垄断区域内开发商垄断竞争竞争接近完全竞争市接近完全竞争市场场市场价格市场价格政府主导，开发政府主导，开发商参与商参与开发商主导定价开发商主导定价双方协定、自由双方协定、自由议价议价房地产营销活动的特征房地产营销活动的特征二级市场二级市场三级市场三级市场产品产品增量房地产增量房地产存量房地产存量房地产价格价格开发商主导价格开发商主导价格交易双方协定定价交易双方协定定价促销促销较多使用广告、包装、价较多使用广告、包装、价格等促销手段格等促销手段较少使用促销手段较少使用促销手段分销分销较少

4、使用分销渠道较少使用分销渠道多种分销形式，如连锁加盟，中多种分销形式，如连锁加盟，中介合作，客户网络，代理等介合作，客户网络，代理等二、房地产市场的类型二、房地产市场的类型 房地产市场的分类房地产市场的分类 1 1、按房地产的用途和等级划分、按房地产的用途和等级划分 2 2、按地域范围分、按地域范围分 3 3、按房地产交易形式划分、按房地产交易形式划分 4 4、按房地产购置者的目的划分、按房地产购置者的目的划分 5 5、按房地产开发、销售与消费过程特点划分、按房地产开发、销售与消费过程特点划分 6 6、其他划分方式、其他划分方式 房地产市场房地产市场图51 按用途划分的房地产市场住宅市场住宅市

5、场写字楼市场写字楼市场商业楼房市商业楼房市场场工厂厂房市场工厂厂房市场仓库市场仓库市场特殊用途市场特殊用途市场按用途划分房地产市场按用途划分房地产市场房地产萌芽市场房地产萌芽市场房地产发育市场房地产发育市场房地产成熟市场房地产成熟市场房地产市场房地产市场 图图5 52 2 按照发育程度划分的房地产市场按照发育程度划分的房地产市场按照发育程度划分的房地产市场按照发育程度划分的房地产市场 按照覆盖（影响）按照覆盖（影响）范围划分：范围划分：国际性市场国际性市场全国性市场全国性市场地方性市场地方性市场按照层次划分：按照层次划分：一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场房地产市场房地产市场图5

6、3 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场 土地使用权出让市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权转让市场土地出租市场土地出租市场土地市场土地市场增量房屋交易市场增量房屋交易市场（简称新房交易市场）（简称新房交易市场）存量房屋交易市场存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）（简称旧房交易市场）出卖市场出卖市场出租市场出租市场出卖市场出卖市场出租市场出租市场（包括工业厂房、（包括工业厂房、商业用房和住房）商业用房和住房）（包括工业厂房、（包括工业厂房、商业用房和住房）商业用房和住房）房地产房地产市场市场图图5 54 4 我国房地产市场的分类和称谓我国房地产市场的分类和称谓我国房地产市场的分类和

7、称谓我国房地产市场的分类和称谓 1 1、房地产市场是房地产权益交易的市场、房地产市场是房地产权益交易的市场 2 2、房地产市场是典型的区域性市场、房地产市场是典型的区域性市场 3 3、房地产市场具有不完全开放性、房地产市场具有不完全开放性 4 4、房地产市场交易形式具有多样性、房地产市场交易形式具有多样性 5 5、房地产市场的变化具有周期性、房地产市场的变化具有周期性三、房地产市场的特点三、房地产市场的特点 房地产房地产市场市场供给调节滞后性供给调节滞后性地区性地区性投机性投机性垄断竞争性垄断竞争性图图5 55 5 房地产市场的特点房地产市场的特点一、房地产市场的参与者一、房地产市场的参与者房

8、地产市场的主要参与者有政府、房地产开发房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。事业单位及个人。第二节第二节 房地产市场的运行房地产市场的运行二、房地产市场的供给和需求二、房地产市场的供给和需求 需求量需求量价价格格d d1 1d d0 0d d图图5 56 6 房地产需求房地产需求 图图57 57 房地产供给房地产供给供给量供给量价价格格S S1 1S S0 0S S 图图5 58 8 房地产供求均衡房地产供求均衡s s数量数量价价格格Q Q0 0d dP P0 0 图图59 59 房地产供给弹性房

9、地产供给弹性S S1 1数量数量价价格格S S0 0S S2 2三、房地产市场的运行三、房地产市场的运行 u地区经济开展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因地区经济开展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因 供求数量供求数量价价格格s1d2d1bb供求数量供求数量价价格格s1s2s3d1d2d3acdefgLs图图5 510a 10a 短期房地产供求短期房地产供求图图5 510b 10b 长期房地产供求长期房地产供求一房地产市场运行机制一房地产市场运行机制单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。如果房地产供求均衡如此价格稳定。如果供过于求，如此形成买方市场，价格下降，开

10、发工程减少；反之成立。市场利率下降，房地产开发信贷本钱降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷本钱也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货，即维持适量的空置房地产或空置率。二房地产市场运行特征二房地产市场运行特征四、影响房地产供求的因素四、影响房地产供求的因素n 人口人口n 就业及工资水平就业及工资水平n 利率以及抵押贷款的条件利率以及抵押贷款的条件n 税率、土地利用本钱、租金水平控制税率、土地利用本钱、租金水平控制n 建筑工人的工资、建筑材料价格建筑工人的工资、建筑材料价格n 建筑技术的变化、建筑质量建筑技术的变化、建筑质量

11、n 售价、租金水平、空置率售价、租金水平、空置率 影响房地产供求的因素有以下七项：影响房地产供求的因素有以下七项：第三节第三节 房地产市场分析房地产市场分析一、房地产市场分析的概一、房地产市场分析的概念念 房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的开展趋势，以知道参与者未来的行为。二、房地产市场分析的内容二、房地产市场分析的内容 宏观经济的分析宏观经济的分析地区市场的分析地区市场的分析专业市场的分析专业市场的分析项目市场的分析项目市场的分析图图5 511

12、 11 房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容有四个层次。如如下图房地产市场分析的内容有四个层次。如如下图三、房地产市场分析的技术三、房地产市场分析的技术 u市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。可以借助政府部门的专业分析成果。u专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。关系。u工程市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问工程市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。法、座谈会等。房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同所不同四、房地产市场分析的结果四、房地产市场分析的结果 房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式表现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体工程的不同组合内容。演讲完毕，谢谢观看！