淮安楚州翔宇花园北侧块项目调研报告56P

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1、淮安楚州翔宇花园北侧淮安楚州翔宇花园北侧块项目调研报告块项目调研报告南京置业顾问机构南京置业顾问机构 目目 录录 项目认知项目认知Part.1淮安楚州区房地产概况淮安楚州区房地产概况Part.2Part.3项目形象定位建议项目形象定位建议一、项目认知一、项目认知一品国际项目基础认知项目基础认知本案本案纬 八 路纬 七 路紫金花苑天时晋大酒店 翔 宇 大 道经八路延伸段工程如意里经九 路周恩来祖坟东方希尔顿大厦北北用地性质用地性质商业、居住用地商业、居住用地 占地面积占地面积约约197亩亩 容积率容积率不大于不大于2.3 建筑密度建筑密度不得大于不得大于28%绿地率绿地率不得少于不得少于30%商

2、业面积商业面积商业建筑占总建筑面积比例不大于商业建筑占总建筑面积比例不大于20%项目经济技术指标项目经济技术指标 二、淮安楚州区房地产概况二、淮安楚州区房地产概况1、城市概述与发展规划2、房地产市场概况3、小结淮安楚州区概述淮安楚州区概述淮安淮安 淮安市位于苏北平原中心地域，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积1.01万平方公里，人口533万。淮安，古有“淮上江南”，“壮丽东南第一州”之美誉，现已成为江苏南北交通文汇江苏南北交通文汇中心、全国新兴的工业基地中心、全国新兴的工业基地。淮安市辖有清河、清浦、楚州

3、、淮阴和开发区共5区，涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，总面积1.01万方公里。楚州区即原县级淮安市，2001年3月行政区划调整，原地级淮阴市更名淮安市，原县级淮安市撤市建区为淮安市楚州区，楚州区位于江苏省中部，地处京杭大运河与淮河入海水道、苏北灌溉总渠交汇处。城市发展规划城市发展规划 楚州全区辖27个乡镇，总人口121万，其中城区人口城区人口25万。万。楚州区“十一五”发展目标：以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明”的新城市。以城区建设为核心，城镇建设为基础，构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展的城

4、镇体系。规划到规划到2010年中心城区人口达年中心城区人口达30万人，建成区面积万人，建成区面积30平方公里，平方公里，人均用地人均用地100，全区城镇人口达，全区城镇人口达48.5万人，城市化率达万人，城市化率达40%以上以上。城市发展规划城市发展规划 从“三淮一体”的构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面的完全合并与融合已经在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。淮安城市发展包括两个中心、也就是两个组团，包括清河、青浦和淮阴三区在内的主城区作为淮安的主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处楚州区作为副中心，处于次组团的位置，于次组团的位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色的城

5、市发展形态和布局。未来两组团将在主城的东南、楚州的东北和主城的南部、楚州的西部相接，通过一些城市主干道的连接，两组团将完全、畅通两组团将完全、畅通地地“融为一体融为一体”。淮安主城区主淮安主城区主要向东、向北要向东、向北发展发展三横三纵和翔宇大三横三纵和翔宇大道、运河街环绕老道、运河街环绕老城的道路布局城的道路布局城市交通情况城市交通情况 东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西，南北门大街、东长街、西长街连接南北。将楚州老城区分隔成有序的组团。目前楚州老城区的道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道路段为四车道加非机动车道外，其他道路一般都是双车外，

6、其他道路一般都是双车道道，部分道路不设非机动车道。而且楚州道路上非机动车驶入机动车道的情况比较普遍，因此道路通行状况不甚理想。作为老城区和新城区的作为老城区和新城区的分隔道路，翔宇大道按照四分隔道路，翔宇大道按照四车道加双非机动车道设计，车道加双非机动车道设计，道路状况优良。道路状况优良。区域性质与功能特点区域性质与功能特点名城保护区名城保护区楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环饶的区域。饶的区域。周恩来故居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹位于区内，丰富的旅游资源有待开发。区域拥有较为成熟的配套，目前仍是楚州行政、商业、文化中心区域。目前仍有较多房地产项

7、目在这里进行开发。目前仍有较多房地产项目在这里进行开发。新城区新城区东至经九路,西至北门大街经五路，南至莲花东路纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。新新城区是目前楚州房产开发的重点区域。城区是目前楚州房产开发的重点区域。书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域。区域性质与功能特点区域性质与功能特点城西片区城西片区里运河以西，京杭运河以东，是楚州城西新居住区。该区域内安置配套房项目较集该区域内安置配套房项目较集中，中，沿着城西北路和城西南路

8、两侧将建成以一品华庭为代表的众多居住小区，将有效分流老城区将有效分流老城区人口规模。人口规模。工业新区工业新区江苏省重点经济开发区，于2002年7月18日正式开园。它位于京沪高速和新长铁路两侧，规划面积58平方公里，可用面积达20平方公里，2006年4月已被批准为省级经济开发区，成为功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的经济开发区。重点引进针纺织服装、医药、机械经济开发区。重点引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。电子、食品加工、高新技术等企业。商贸区商贸区位于翔宇大道两侧规划面积4.5平方公里，主要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻主

9、要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。纺、五金等各类专业批发市场。商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里，交通便利，市场辐射面广。在建的中国淮安国际商城中国淮安国际商城，占地面积1000亩，建成后将成为苏北地区最大的商贸中心。依托楚州针纺织行业群体优势，楚州也将成为苏北针纺织品的集散地。月份均价元/m2面积m2套数套20102010年年1010月月3659.33624703.64563720102010年年9 9月月3502.92492531.81458920102010年年8 8月月3492.16405775.28369920102010年年7 7月月344

10、4.25240356.61225220102010年年6 6月月3371.44277878.84261020102010年年5 5月月3010.37289904.252745淮安市淮安市2010年商品房成交统计数据年商品房成交统计数据 淮安市的商品房均价近六个月来呈逐月上涨状态，从淮安市的商品房均价近六个月来呈逐月上涨状态，从5月份的均价月份的均价3010到到10月的月的3659，涨幅在，涨幅在21.56%，商品房的成交套数在，商品房的成交套数在5、6、7三个月略呈三个月略呈下降趋势，在下降趋势，在8、9、10三月状况明显好转，在三月状况明显好转，在10月达到月达到5637套。套。楚州住宅市场

11、楚州住宅市场 2008年楚州房地产市场受到大市场环境的影响，成交面积较为萎年楚州房地产市场受到大市场环境的影响，成交面积较为萎靡，显著体现出供大于求的情况。靡，显著体现出供大于求的情况。楚州全区实际预售商品房49.27万，共4955套，与去年同期相比与去年同期相比增加增加140%，与去年全年，与去年全年22.36万相比增加万相比增加120%。今年上半年供应量小于销售量。下半年供应量开始持续走高，价格亦一路上涨。09年底楚州区销售均价达到3200元/以上。楚州住宅市场楚州住宅市场2009年楚州区土地供应情况居住用地成交宗数（含商业居住用地）成交面积（亩）可建设面积（m2）平均容积率平均每亩价格（

12、万元）2009年14126017188612.0589.4 楚州区2009年成交14宗居住用地，平均每亩地价89.4万元/亩，同比增加7%。11月份挂牌出让的土地共有月份挂牌出让的土地共有529.58亩，平均每亩地价亩，平均每亩地价132万元，成万元，成交金额交金额69888万元。万元。受房地产市场大环境影响，相对于全年的平均数据，目前的地价已经有了较大的飞跃。楚州土地市场简析楚州土地市场简析楚州住宅项目汇总楚州住宅项目汇总10101 111112 23 34 45 56 67 78 89 912121313141415151616翡翠城翡翠城淮上人家淮上人家东方希尔顿东方希尔顿书香门第书香门

13、第新淮中花苑新淮中花苑东方康桥东方康桥阳光现代城阳光现代城如意里如意里3 35 52 27 74 48 86 61 1御景城御景城翔宇花园翔宇花园金陵名府金陵名府世纪佳苑世纪佳苑1111101012129 91313141415151616盛世豪庭盛世豪庭宙辉国际花园宙辉国际花园皇冠国际皇冠国际一品国际一品国际1313141415151616宙辉国际花园宙辉国际花园皇冠国际皇冠国际一品国际一品国际本案本案楚州住宅项目汇总楚州住宅项目汇总项目名称项目名称地址地址占地面积占地面积（）（）建筑面积建筑面积（）（）物业形态物业形态住宅均价住宅均价(元元/)商业均价商业均价(元元/)主力户型主力户型目前

14、销售情目前销售情况况如意里经九路东侧、纬八路北侧106672206113高层、多层、小高层4000未售三房两厅、两房两厅一期多层还有2栋，小高层在售东方希尔顿大厦楚东大厦北侧2709281564高层、小高层4350最高12000130-145 三房销售率在50%左右淮上人家新汽车站向西9万16 万多层、高层3800900090-135，90 较少销售率在90%左右翡翠城城东乡南窑村7万15万多层、小高层、高层3950均价1280095-110 三房销售率在90%左右 楚州住宅项目汇总楚州住宅项目汇总项目名称项目名称地址地址占地占地面积面积建筑建筑面积面积物业物业形态形态住宅住宅均价均价商业商业

15、均价均价主力户型主力户型目前销售情况目前销售情况丰泰东方康桥翔宇大道与铁云路交汇处8万11万多层、小高层4000元/无商铺90 左右两房和小三房一、二期售罄，三期未开盘新淮中花苑小区经九路东，纬四路南5.4万8万多层 110-124 一期销售结束，今年无房源出售书香门第楚州大道499号8万11.5万多层72-90 两房、128-151 三房销售结束阳光现代城翔宇大道北侧，楚越路东侧9万10万多层3500元/预定中住宅：100-110 三房、商住公寓：70-80 三房住宅基本售罄、商铺在售楚州住宅项目汇总楚州住宅项目汇总项目项目名称名称地址地址占地占地面积面积建筑建筑面积面积物业物业形态形态住宅

16、住宅均价均价商业商业均价均价主力户型主力户型目前销售情目前销售情况况金陵名府楚州大道209号12万18万多层4100元/无商铺120 左右三房一期基本售罄，二期刚开始销售新湖翔宇花园关天培路136号17万26万多层100-120 已售罄世纪佳苑经九路东侧纬八路南侧，关天培路北侧18万26万别墅、多层、小高层4000元/未开盘130 左右三房销售率在90%左右御景城楚州大道新淮安中学南侧12万22万高层、多层4600元/未开盘80-120 占绝大比例销售率在70%楚州住宅项目汇总楚州住宅项目汇总项目项目名称名称地址地址占地占地面积面积建筑建筑面积面积物业物业形态形态住宅住宅均价均价商业商业均价均

17、价主力户型主力户型目前销售情目前销售情况况宙辉国际花园楚州大道和翔宇大道交叉处66751211487中高层、酒店、购物中心、超级市场等 4500未开盘两房两厅、三房两厅刚开盘销售盛世豪庭楚州华西路北、苏源宾馆东17.2万28万小高层、高层4400未开盘两房两厅、三房两厅销售率在90%一品国际楚州大道与永杯东路交叉口18万多层、高层4800暂时无商铺三房两厅、四房两厅销售率在50%左右皇冠国际楚州区新区28万多层、小高层、高层4500未开盘销售率在51%左右项目名称项目名称如意里如意里占地面积占地面积106672 106672 建筑面积建筑面积206113 206113 容积率容积率2.02.0

18、物业形态物业形态1717栋高层、小高层，栋高层、小高层，7 7栋多层栋多层开发商开发商淮安舜天置业有限公司淮安舜天置业有限公司地址地址楚州经九路东侧、纬八路北侧楚州经九路东侧、纬八路北侧 均价均价(元元/)40004000元元/建筑风格建筑风格欧式欧式户型配比户型配比面积在面积在80-20080-200之间，之间，130130占占50%50%主力户型主力户型三房两厅、两房两厅三房两厅、两房两厅目前销售情况目前销售情况多层售完，小高层在售多层售完，小高层在售项目特色项目特色优质地段，景观打造较好优质地段，景观打造较好楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称东方希尔顿大厦东方希尔顿大厦占地

19、面积占地面积27092 27092 建筑面积建筑面积81564 81564 容积率容积率3.793.79物业形态物业形态4 4栋高层，栋高层，2 2栋小高层栋小高层开发商开发商江苏省淮安市东方房地产开发有限公司江苏省淮安市东方房地产开发有限公司 地址地址楚东大厦北侧楚东大厦北侧均价均价(元元/)43504350建筑风格建筑风格现代现代户型配比户型配比一期一期100100两房两房40%40%，130-145 130-145 三房三房60%60%主力户型主力户型130-145 130-145 三房三房目前销售情目前销售情况况销售率在销售率在50%50%左右左右项目特色项目特色楚州核心地段，但整体品

20、质较差楚州核心地段，但整体品质较差楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称淮上人家淮上人家占地面积占地面积9 9万万建筑面建筑面积积1616万万容积率容积率1.81.8物业形态物业形态1818栋多层，栋多层，5 5栋高层栋高层开发商开发商淮安市惠德隆房地产开发有限公司淮安市惠德隆房地产开发有限公司 地址地址新汽车站向西新汽车站向西均价均价(元元/)38003800建筑风格建筑风格西班牙式建筑风格，黄色立面色彩西班牙式建筑风格，黄色立面色彩户型配比户型配比90-135，90 较少较少主力户型主力户型100-135 100-135 为主，为主，100 100 以下比例较少以下比例较少目前销

21、售情况目前销售情况销售率在销售率在90%90%左右左右项目特色项目特色规划有酒店一幢，有样板房的设置规划有酒店一幢，有样板房的设置楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称翡翠城翡翠城占地面积占地面积7 7万万建筑面积建筑面积1313万万容积率容积率1.461.46物业形态物业形态2525栋多层，栋多层，2 2栋小高层，栋小高层，4 4栋高层栋高层开发商开发商淮安市宝隆责任置业有限公司淮安市宝隆责任置业有限公司 地址地址城东乡南窑村城东乡南窑村 均价均价(元元/)39503950建筑风格建筑风格欧式建筑风格，浅黄色立面色彩欧式建筑风格，浅黄色立面色彩户型配比户型配比83 83 两房两房1

22、0%10%，95-110 95-110 三房三房50%50%，120-120-130 130 三房三房20%20%，135-140 135-140 四房四房20%20%主力户型主力户型95-110 95-110 三房三房目前销售情况目前销售情况销售率在销售率在90%90%左右左右项目特色项目特色当地品质较高的项目，推广手段较为丰富，当地品质较高的项目，推广手段较为丰富，一直以来销售成绩较好一直以来销售成绩较好楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称丰泰丰泰东方康桥东方康桥占地面积占地面积6.676.67万万建筑面积建筑面积1212万万容积率容积率1.491.49物业形态物业形态2929

23、栋多层，栋多层，3 3栋小高层栋小高层开发商开发商涟水县丰泰房地产开发有限公司涟水县丰泰房地产开发有限公司地址地址翔宇大道与铁云路交汇处翔宇大道与铁云路交汇处 均价均价(元元/)40004000建筑风格建筑风格英式建筑风格，暖色立面色彩英式建筑风格，暖色立面色彩户型配比户型配比90 90 左右两房左右两房60%-70%60%-70%，110 110 左右三左右三房房20%20%，130 130 左右三房左右三房10%10%主力户型主力户型90 90 左右两房左右两房目前销售情目前销售情况况一、二期期售罄，三期未开盘一、二期期售罄，三期未开盘项目特色项目特色区域未来发展前景较好，户型设计较好，区

24、域未来发展前景较好，户型设计较好，有活水景观处理有活水景观处理楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称新淮中花苑小区新淮中花苑小区占地面积占地面积5.45.4万万建筑面积建筑面积8 8万万容积率容积率1.51.5物业形态物业形态1818栋多层栋多层开发商开发商淮安九龙置业有限公司淮安九龙置业有限公司 地址地址经九路东，纬四路南经九路东，纬四路南均价均价(元元/)建筑风格建筑风格欧式欧式主力户型主力户型110-124 110-124 目前销售情况目前销售情况项目一期销售基本结束，今年无房源出售项目一期销售基本结束，今年无房源出售项目特色项目特色品质普通，兵营布局品质普通，兵营布局楚州典型

25、项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称书香门第书香门第占地面积占地面积8 8万万建筑面积建筑面积11.511.5万万容积率容积率1.51.5物业形态物业形态2828栋多层栋多层开发商开发商淮安希而盖房地产有限公司淮安希而盖房地产有限公司 地址地址楚州大道楚州大道499499号号均价均价(元元/)销售结束销售结束建筑风格建筑风格现代建筑风格，棕红色立面色彩现代建筑风格，棕红色立面色彩户型配比户型配比72-90 72-90 两房两房40%40%，106-113 106-113 三房三房10%10%，128-151 128-151 三房三房50%50%主力户型主力户型72-90 72-90 两房，

26、两房，128-151 128-151 三房三房目前销售情况目前销售情况销售结束销售结束项目特色项目特色临近新淮中，学区房临近新淮中，学区房楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称阳光现代城阳光现代城占地面积（）占地面积（）9 9万万建筑面积建筑面积（）（）1010万万容积率容积率1.251.25物业形态物业形态2121栋多层，栋多层，3 3栋商业栋商业开发商开发商淮安浙凯房地产开发有限公司淮安浙凯房地产开发有限公司 地址地址祥宇大道北侧，楚越路东侧祥宇大道北侧，楚越路东侧 均价均价(元元/)35003500建筑风格建筑风格德式建筑风格德式建筑风格户型配比户型配比住宅：住宅：90 90

27、两房，两房，100 100 三房，三房，120-140 120-140 三房三房商住公寓：商住公寓：50 50 一房一房4%4%，60 60 两房两房4%4%，70-80 70-80 三房三房90%90%，125 125 四房四房2%2%主力户型主力户型住宅：住宅：100-110 100-110 三房三房商住公寓：商住公寓：70-80 70-80 三房三房目前销售情况目前销售情况住宅基本售罄住宅基本售罄项目特色项目特色景观打造较好，交通较为便捷景观打造较好，交通较为便捷楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称金陵名府金陵名府占地面积（）占地面积（）1212万万建筑面积建筑面积1818万

28、万容积率容积率1.4121.412物业形态物业形态3939栋多层栋多层开发商开发商淮安新亚淮安新亚 地址地址楚州大道楚州大道209209号号均价均价(元元/)41004100建筑风格建筑风格中式建筑风格，灰色、白色立面色彩中式建筑风格，灰色、白色立面色彩户型配比户型配比80-10080-100两房两房40%40%，120-140 120-140 三房三房60%60%主力户型主力户型120 120 左右左右目前销售情况目前销售情况一期目前基本售罄，二期刚开始销售一期目前基本售罄，二期刚开始销售项目特色项目特色景观大阳台相连、大面宽会客厅景观大阳台相连、大面宽会客厅楚州典型项目分析楚州典型项目分析

29、项目名称项目名称新湖新湖翔宇花园翔宇花园占地面积占地面积1717万万建筑面建筑面积积2626万万容积率容积率1.51.5物业形态物业形态6868栋多层栋多层开发商开发商淮安新湖房地产开发有限公司淮安新湖房地产开发有限公司 地址地址关天培路关天培路136136号号 均价均价(元元/)/建筑风格建筑风格现代现代户型配比户型配比两房两房30%30%，三房，三房70%70%主力户型主力户型100-120 100-120 目前销售情况目前销售情况已售罄已售罄项目特色项目特色0202年拿的地，以价格取胜年拿的地，以价格取胜楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称世纪佳苑世纪佳苑占地面积占地面积24

30、24万万建筑面积建筑面积2626万万物业形态物业形态小高层、高层小高层、高层开发商开发商淮安市智思房地产开发有限公司淮安市智思房地产开发有限公司 地址地址翔宇大道东侧华西路北侧翔宇大道东侧华西路北侧 均价均价(元元/)44004400建筑风格建筑风格新古典建筑风格新古典建筑风格主力户型主力户型两房两厅、三房两厅两房两厅、三房两厅目前销售情况目前销售情况销售率在销售率在90%90%左右左右项目特色项目特色外凸飘窗、景观花园、三卧朝南外凸飘窗、景观花园、三卧朝南楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称御景城御景城占地面积占地面积1212万万建筑面积建筑面积2222万万容积率容积率1.781

31、.78物业形态物业形态9 9栋高层，栋高层，2828栋多层栋多层开发商开发商淮安市彬彬置业有限公司淮安市彬彬置业有限公司地址地址楚州大道新淮安中学南侧楚州大道新淮安中学南侧均价均价(元元/)46004600建筑风格建筑风格欧式欧式主力户型主力户型80-120 80-120 占绝大比例占绝大比例目前销售情目前销售情况况销售率在销售率在70%70%左右左右项目特色项目特色学区房、主卧学区房、主卧270270度全景落地窗度全景落地窗楚州典型项目分析楚州典型项目分析楚州典型项目分析楚州典型项目分析项目名称项目名称盛世豪庭盛世豪庭占地面积占地面积17.217.2万万建筑面积建筑面积2828万万容积率容积

32、率1.781.78物业形态物业形态9 9栋高层，栋高层，2828栋多层栋多层开发商开发商淮安市彬彬置业有限公司淮安市彬彬置业有限公司地址地址楚州大道新淮安中学南侧楚州大道新淮安中学南侧均价均价(元元/)46004600建筑风格建筑风格欧式欧式主力户型主力户型80-120 80-120 占绝大比例占绝大比例目前销售情目前销售情况况销售率在销售率在70%70%左右左右项目特色项目特色学区房、主卧学区房、主卧270270度全景落地窗度全景落地窗楚州住宅市场总结楚州住宅市场总结1、现有区域楼盘上市量集中在老城区及新城区，未来新城区及翔宇大道周边将成为新的开发热点。2、现有上市产品档次、品质不高；建筑风

33、格趋同，以欧式风格为主，产品普遍缺乏亮点。3、今年均价提升幅度较大，年初整体均价均已经突破3500元/关口，目前平均均价达到4192元/。4、从在售项目中可看出，在供给户型面积上，100-119三房和120-143三房，占到较大的比例。5、住宅项目物业管理水平普遍不高。6、在广告宣传上，强调教育面诉求频率高。7、在小区内部商业配套上，面世项目均存在一定的体量缩减情况，导致住宅配套跟不上，这主要是因为当地开发商自身出于控制风险的考虑。楚州的拆迁计划楚州的拆迁计划 按楚州城市总体规划要求，保护古城，发展新城，用3-4年时间建成新城区的总体战略。随着城市化进程加强，城市规划区范围现在30平方公里，老

34、城区面积达15万平方公里，居住10万人，新城面积35平方公里，居住40万人，为实现这样的规划目标，目前楚州区政府将重点打造新城，搬迁老城区人口，主要计划有：萧湖景区开发，计划拆迁20万建筑，疏散人口2万人；淮安府暑开发，建成商业街区，重现历史繁华，搬迁20万，疏散人口2万人；河下古镇保护开发，疏散1万人；月湖、勺湖及里运河风光带的整治改造，搬迁20万，疏散人口2万人；其他如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周边整治改造，搬疏散人口近10万人。由此可见：由此可见：楚州区存在楚州区存在170万的万的拆迁量，将拆迁量，将带来带来17万人万人的住房需求的住房需求淮安商业格局：淮安商业格局：淮安商业主要

35、集中在淮海广场一带，淮海广场主要商业的经淮安商业主要集中在淮海广场一带，淮海广场主要商业的经营面积高于其他区域商业体量，奠定了城市商业中心的霸主营面积高于其他区域商业体量，奠定了城市商业中心的霸主地位地位大淮海广场中心商圈大淮海广场中心商圈小康城商圈小康城商圈富士康商圈富士康商圈大学城商圈大学城商圈漕运广场商圈漕运广场商圈板闸商圈板闸商圈黄河广场商圈黄河广场商圈核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈正在形成的商圈正在形成的商圈黄河广场商圈：约黄河广场商圈：约5-7万平米万平米农工商超市：1万平米小康城商圈：约小康城商圈：约5-6万万平米平米水果市场、南方市场约3-4万平米漕运广场商圈：约漕运广场商圈

36、：约5-8万平米万平米板闸商圈：板闸商圈：25-30万万淮安国际商城：25万平米富士康商圈：约富士康商圈：约30万万弘康兴旺角：约16万大学城商圈：约大学城商圈：约10万万淮安商业格局淮安商业格局淮安商业发展阶段淮安商业发展阶段人均GDP500以下500-10001000-30003000-50005000-70007000-10000出现业态集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综超&专业店都市MALL便利店仓储式购物中心传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分。市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争。商业业态细分完全，总量饱和。形成过程伴随生活

37、资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易集聚区。阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能。随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群，经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展。市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力。随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类，且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争。相互具有替代性的不同商

38、圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额。淮安淮安淮安的商业市场快速发展，正淮安的商业市场快速发展，正处于由大型百货、综合超市向处于由大型百货、综合超市向都市都市mall转变的阶段转变的阶段预计未来十年之内大淮海商业商圈的商业中心位置不会被动摇，商业将成一心多点发展趋势。都市都市MALL将成为未来发展方向。新兴商业将不断崛起新兴商业将不断崛起，城市商业将向多极发展，形成多个市级、次市级商业中心。现有真正意义的高档百货高档百货呈现市场空白呈现市场空白导致高端消费外流，且品类和品牌存品类和品牌存在缺失在缺失，缺乏特色（金鹰缺乏特色（金鹰在淮安定位中端，缺乏

39、其在淮安定位中端，缺乏其在南京的高端特色）在南京的高端特色）目前餐饮、休闲娱乐市场餐饮、休闲娱乐市场广受消费者喜爱，未来其比例将提高。淮安商业市场淮安商业市场淮安商业总结淮安商业总结五星电器五星电器明清商业步行街明清商业步行街苏果超市苏果超市淮安国际商贸城淮安国际商贸城时代超市时代超市3 35 52 24 41 11 12 23 35 54 4楚州主要商业项目分布情况楚州主要商业项目分布情况目前楚州主要商业目前楚州主要商业项目集中在漕运广项目集中在漕运广场附近场附近楚州商业情况楚州商业情况项目名称项目名称项目位置项目位置经营规模（）经营规模（）经营状况概评经营状况概评时代超市镇淮楼路南门大街约

40、14000建设时间较早，一直是楚州人购物首选之地，经营情况较为理想苏果超市西门大街约24000在规模上超越了时代，成为楚州最大的卖场，与时代并驾齐驱明清商业步行街镇淮楼路30000地理位置优越，是楚州购物休闲场所五星电器明清商业街二层约2000家电种类比较齐全，基本都是国产名牌，但是目前经营状况不太理想淮安国际商贸城翔宇大道88号一期40万一期服饰建材批发市场群及仓储运输服务中心，有木材、陶瓷、五金、灯具等13个批发市场楚州典型商业分布区域概况楚州典型商业分布区域概况街区名称街区名称主要经营业态主要经营业态经营状况概述经营状况概述漕运广场服饰、鞋业、茶庄等位于商业核心地段，苏果超市开业之后，大

41、幅拉动了周边商铺的租金，除苏果外门面较小，多在80以下镇淮楼路商铺综合、服饰、美容、摄影和漕运广场共同形成了商圈核心，由时代超市、明清商业街为代表东门美食街餐饮中小型餐饮店众多，营业面积一般在200平方米左右，但品种不够丰富，档次不够高。大多店面经营状况比较理想西门大街商铺服饰、食品属楚州大众消费场所，整体经营状况不理想南门大街商铺服饰、餐饮、休闲、零售等业态较为混杂，有国内二、三线服饰、中小餐饮、咖啡厅、面包房等西长街商铺 品牌服饰 国内二、三线服饰品牌集中地。适应楚州消费层次，有李宁、达芙妮、红豆等国内知名品牌东长街商铺 娱乐、文体 茶座、酒吧、钢琴行、书店，但目前经营档次不高楚州商业分档

42、次现状楚州商业分档次现状高档商业：高档商业：楚州高档商业市场存在空白，基本上无高档奢侈品出售。中档商业：中档商业：苏果超市、时代超市、明清商业街、淮安商场、漕运商场、西长街各专卖店等，主要分布在东镇淮楼路、西镇淮楼路、时代超市周边、西长街、东长街。此类商铺出租良好，出租率在90%以上，转让及出售情况较少，空置率低，人流量较大，总体经营良好。低档商业：低档商业：友谊路，南门大街、北门大街及老城外环路。分布范围较大，分布四条主要商街外的广大街区。此类商铺，总体出租状况尚可，约80%，但转让或出售情况较多，人流量较少，总体经营状况一般。沿街摊位：沿街摊位：兴文街、府学街、驸马巷及乡镇主道路沿街等；此

43、类摊位位于尚未改造的老城区各个地区，乡镇主要道路沿街和交通主道路各沿路民居底层民房；此类型摊位，出租情况良好，转让和出租较少，人流不多，经营状况不是很理想。楚州商业市场基本情况总结楚州商业市场基本情况总结1、目前楚州现有的商业项目供应量较大，约35万左右。以行业常用人均占有的商业面积指标，即1人，来衡量一个区域商业体量是否充足。相对于楚州区仅25万的消费人口，未来新增商业面积已经达到这个标准，未来楚州商业面积供应过剩无法避免。2、楚州商业临街店铺规模普遍属于中小型，100以下居多。集中商业较少且均以单一业态（商场、超市）存在，整体集中及连锁水平落后，档次较为低端，购物知名品牌较少。随着地区经济

44、的不断发展，商业存在升级提档的内在要求。3、楚州商业消费群体以临近的居民、上班族和学生为主，目前商业已基本可满足当地日常消费需求，辐射能力也基本仅限于本区内。4、随着业态进程的逐步发展与本地居民消费能力的提升，楚州区的休闲娱乐类业态已经初显规模（如东门美食街），此业态未来发展前景看好。5、由于本地目前高端消费类的购物供应极少，较多当地有钱人会至淮安市区购买高端消费品。三、项目形象定位建议三、项目形象定位建议1、项目、项目SWTO分析分析2、项目形象定位建议、项目形象定位建议3、项目潜在客户分析、项目潜在客户分析项目项目SWOT分析分析SS优势优势u片区价值片区价值：新城区中心位置，已在市场上得

45、到较高认同u人文氛围人文氛围：近周总理租坟、外国语学校、新淮安中、试验小学、新华书店等，人文底蕴丰厚u升值潜力升值潜力：新城区中心位置，升值潜力大。u交通优势交通优势：项目四面环路，加之距离主要交通要道翔宇大道和新长途汽车站很近，交通极其便捷WW劣势劣势u生活配套生活配套：生活配套不成熟、菜市场、超市、公交车等不完善TT威胁点威胁点u如意里如意里：如意里的销售已经进入尾声，形成区域内住宅标杆作用u未来供应未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈u宏观政策宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧OO机会点机会点u区域升温区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价

46、值将得到进一步提升u配套完善配套完善：项目自身可以建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关需求项目户型面积定位项目户型面积定位户型户型占比占比80-9080-90的小两房的小两房10%10%90-10090-100的两房的两房15%15%100-110100-110的小三房的小三房60%60%110-130110-130的三房的三房130130以上的四房以上的四房15%15%根据当地的客群分析，主力户型应该是面积区域在80130平占主流，建议两房的户型占比为25%，三房的户型在60%，四房的占比可以设计在15%。项目建筑风格定位项目建筑风格定位经典的欧式建筑风格，彰显出优美、大气经典的欧式建筑风

47、格，彰显出优美、大气项目建筑风格定位项目建筑风格定位一层用墙面砖，一层以上用涂料，节省建筑成本一层用墙面砖，一层以上用涂料，节省建筑成本项目建筑风格定位项目建筑风格定位黄墙红顶，欧式阳台黄墙红顶，欧式阳台项目景观定位项目景观定位绿树环绕的休闲空间、宽敞舒适的健身活动场所、趣味横绿树环绕的休闲空间、宽敞舒适的健身活动场所、趣味横生的儿童游乐区域、景色怡人的小区景观生的儿童游乐区域、景色怡人的小区景观分布区域：楚州老城区家庭结构：以三口（以上)为主工作单位：行政事业单位购房目的：改善居住楼盘要求：对楼盘品质要求较高环境/配套：学校等配套要求较高价格要求：一般面积要求：需要大面积户型风格要求：现代、

48、大气从众心理：一般置业次数：大多单位分房，多为首次 置业分布区域：楚州新老城区家庭结构：以二口为主工作单位：不确定购房目的：结婚用房/过渡购房楼盘要求：对楼盘品质要求一般环境/配套：交通要求较高价格要求：对总价敏感面积要求：需要小户型风格要求：现代、大气从众心理：一般置业次数：基本为首次置业项目潜在客户分析项目潜在客户分析老城区改善居住客群过度型客群21分布区域分布区域：楚州周边乡镇居民家庭结构家庭结构：以三口（以上)为主工作单位工作单位：外地发展或本地创业购房目的购房目的：购房为进城主要途径楼盘要求楼盘要求：楼盘要具有一定档次环境环境/配套配套：综合要求较高价格要求价格要求：对总价敏感面积要

49、求面积要求：需求大面积户型风格要求风格要求：现代、时尚、美观从众心理从众心理：跟风倾向严重置业次数置业次数：基本为首次置业周边乡镇进城客群投资型客群分布区域分布区域：不确定购房目的购房目的：投资楼盘要求楼盘要求：楼盘要具有明显的升值 潜力环境环境/配套配套：区域发展前景大价格要求价格要求：对单价、总价敏感面积要求面积要求：需求中等面积户型风格要求风格要求：美观、大气从众心理从众心理：一般置业次数置业次数：为多次置业项目潜在客户分析项目潜在客户分析34区域客群区域客群1 1周边乡镇周边乡镇进城客群进城客群2 2投资型客群投资型客群3 3老城区改善老城区改善居住客群居住客群4 4过度型客群过度型客群项目潜在客户分析项目潜在客户分析 区域四大客群中，和两大客群将是本案直接面向的主力客群。因时间仓促，本市调及因时间仓促，本市调及前期定位策划方案仅为参考前期定位策划方案仅为参考文本，如有合作意向，双方文本，如有合作意向，双方沟通之后再提供详细具体的沟通之后再提供详细具体的前期定位策划方案。前期定位策划方案。The End