戴德梁行西安顺时来家乐福购物广场项目前期策划汇报

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1、JUL 2004 前期策划汇报一、商圈辐射一、商圈辐射二、消费者背景比较二、消费者背景比较三、消费者行为比较三、消费者行为比较四、消费者对项目的看法四、消费者对项目的看法五、女性消费者特征五、女性消费者特征以平均时间计算，其辐射范围约为以平均时间计算，其辐射范围约为20分钟车程，若以市区分钟车程，若以市区20KM/小时车速计，小寨商圈有效的辐射半径约为小时车速计，小寨商圈有效的辐射半径约为7公里，基本可以覆盖公里，基本可以覆盖到钟楼商圈；钟楼商圈的有效辐射半径约为到钟楼商圈；钟楼商圈的有效辐射半径约为9公里，两者有较大的公里，两者有较大的辐射重合区域。辐射重合区域。20.3%20.3%22.7

2、%21.8%14.8%9.1%8.7%46.1%19.6%16.4%0%10%20%30%40%50%5分钟之内10分钟左右20分钟30分钟左右30分钟以上小寨钟楼小寨商圈消费者以雁塔区为主，显示出本商圈的辐射力以邻近区域为主，此小寨商圈消费者以雁塔区为主，显示出本商圈的辐射力以邻近区域为主，此外对长安区、碑林区、莲湖区、未央区、新城区等区都有一定的吸引力；钟外对长安区、碑林区、莲湖区、未央区、新城区等区都有一定的吸引力；钟楼商圈来自雁塔区的比例依然最大，显示两个商圈间存在着较大的正面竞争。楼商圈来自雁塔区的比例依然最大，显示两个商圈间存在着较大的正面竞争。消费者居住区域比较消费者居住区域比较

3、50.3%17.3%15.2%8.8%3.0%2.7%2.1%0.6%26.5%8.2%23.7%18.7%8.7%8.2%5.0%0.9%0%10%20%30%40%50%60%雁塔区长安区碑林区莲湖区新城区未央区灞桥区其他小寨钟楼消费者就业区域比较消费者就业区域比较47.9%16.7%12.4%9.1%7.6%2.7%1.8%1.8%26.0%30.6%6.8%15.1%8.2%8.7%0.9%3.7%0%10%20%30%40%50%60%雁塔区碑林区长安区莲湖区新城区未央区其他灞桥区小寨钟楼钟楼商圈收入相对较高，小寨商圈的无收入群体较大，主钟楼商圈收入相对较高，小寨商圈的无收入群体较大

4、，主要为学生群体，但这一群体仍然有着一定的消费力。要为学生群体，但这一群体仍然有着一定的消费力。5.80%27.90%4.20%1.20%24.50%41.1%10.90%25.50%16.9%0.5%0.9%9.1%26.5%5.0%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%500元或以下501-1000元 1001-2000元2001-3000元3001-5000元5000元以上无收入小寨钟楼平均来看，小寨商圈消费者光顾次数约为平均来看，小寨商圈消费者光顾次数约为4.53次，而钟楼商次，而钟楼商圈平均约为圈平均约为4.15次，明显低于小寨商圈；次，明显低于小寨商圈；52.7%

5、22.7%13.9%8.5%62.60%19.60%9.10%8.70%0%10%20%30%40%50%60%70%2-4次5-8次9次或以上1次小寨钟楼小寨商圈消费者平均停留时间约为小寨商圈消费者平均停留时间约为2.34小时，低于钟楼商圈的小时，低于钟楼商圈的平均平均2.47小时。小时。3.0%11.8%39.7%31.5%13.9%7.80%37%45.20%10%0%10%20%30%40%50%0.5小时之内0.5-1小时1-2小时2-4小时4小时以上小寨钟楼小寨商圈消费者平均消费金额约为小寨商圈消费者平均消费金额约为184元元/次，低于钟楼商圈次，低于钟楼商圈约约214元元/次的水

6、平。次的水平。9.1%34.8%32.7%18.8%3.3%1.2%5.5%23.7%36.1%23.7%8.2%2.7%0%10%20%30%40%50元以下50-100元101-200元201-400元401-800元800元以上小寨钟楼钟楼商圈消费者在外就餐的比钟楼商圈消费者在外就餐的比例明显高于小寨商圈。例明显高于小寨商圈。25.2%19.60%74.8%80.40%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小寨钟楼不会会小寨商圈消费者对服装、食品、小寨商圈消费者对服装、食品、鞋帽鞋帽/箱包及化妆品的兴趣都明显箱包及化妆品的兴趣都明显高于钟楼商圈。高于钟楼商圈。84.

7、5%66.1%37.9%35.8%23.3%18.8%18.5%17.9%16.4%15.2%10.6%10.0%7.9%5.5%5.2%18.26%27.40%17.35%18.26%29.68%13.24%18.26%16.44%4.57%7.76%7.76%7.31%5.02%56.16%75.80%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%服装食品鞋帽/箱包化妆品体育用品家具用品通讯产品精品/饰品工艺品家电玩具旅游用品珠宝首饰钟表等器材其它小寨钟楼11.8%5.9%25.5%22.4%4.2%11.4%58.9%55.8%2.7%1.4%0.0%20.0%40.0%6

8、0.0%80.0%100.0%小寨钟楼不感兴趣不太感兴趣一般感兴趣非常感兴趣从消费者对项目的反应看，非常感兴趣从消费者对项目的反应看，非常感兴趣/感兴趣的比例超过了感兴趣的比例超过了60%，即使是对钟楼商圈的消费者，也同样有着较强的吸引，即使是对钟楼商圈的消费者，也同样有着较强的吸引力。力。对家乐福的兴趣对家乐福的兴趣13.6%7.3%24.5%22.8%4.5%6.4%54.2%62.1%1.4%3.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小寨钟楼不感兴趣不太感兴趣一般感兴趣非常感兴趣消费者对家乐福的兴趣明显高过对华纳影院的兴趣，此外，家乐福对消费者对家乐福的兴趣明显

9、高过对华纳影院的兴趣，此外，家乐福对钟楼商圈的吸引力明显较强，而华纳影院的吸引力则有所减弱。钟楼商圈的吸引力明显较强，而华纳影院的吸引力则有所减弱。对华纳影院的兴趣对华纳影院的兴趣15.5%6.40%29.1%34.70%11.5%37.40%13.20%35.5%8.5%8.20%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小寨钟楼不感兴趣不太感兴趣一般感兴趣非常感兴趣13.5%4.2%37.7%41.5%48.4%52.8%1.4%0.4%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%小寨钟楼高档中高档中档低档本项目作为中档本项目作为中档/中高档出现可以为大多

10、数的消费者认同，对钟楼商中高档出现可以为大多数的消费者认同，对钟楼商圈的消费者具有同样的吸引力。圈的消费者具有同样的吸引力。所需的消费场所类型：小寨与钟楼比较所需的消费场所类型：小寨与钟楼比较38.6%38.6%34.1%31.8%23.3%17.9%17.5%17.5%16.6%16.1%14.8%12.6%12.6%11.2%10.8%45.1%24.6%24.6%28.2%14.8%16.9%11.3%7.7%11.3%14.1%15.5%13.4%12.0%14.8%9.2%0%10%20%30%40%50%美食广场大型书店百货商店精品服饰快餐厅体育用品便利商店电影院西餐厅生鲜超市咖啡

11、厅电脑专卖酒吧通讯产品中餐厅小寨钟楼 小寨商圈的消费者最期望能有美食广小寨商圈的消费者最期望能有美食广场及大型书店，这两种类型即使在钟场及大型书店，这两种类型即使在钟楼商圈也同样获得很大的认同。此外，楼商圈也同样获得很大的认同。此外，对精品服饰店、百货商店、体育用品对精品服饰店、百货商店、体育用品店的需求也较大。店的需求也较大。消费者平均消费金额：男女比较消费者平均消费金额：男女比较7.2%26.3%35.9%21.5%6.4%2.8%8.1%33.7%32.7%1.0%4.4%20.2%0%10%20%30%40%50元以下 50-100元 101-200元 201-400元 401-800

12、元 800元以上男性女性女性消费者的平均消费金额约为女性消费者的平均消费金额约为171元元/次，低于男性的约次，低于男性的约200元元/次；次；逛街感兴趣的商品种类：男女比较逛街感兴趣的商品种类：男女比较10.8%6.4%15.9%27.5%40.6%6.4%33.9%4.4%21.5%17.1%8.0%21.5%6.8%55.4%66.1%2.4%3.0%3.4%5.4%8.1%9.8%10.1%10.8%15.8%17.2%22.9%37.4%54.2%67.7%93.9%0%20%40%60%80%100%钟表照相眼镜器材其它旅游用品家电通讯产品玩具体育服饰及用品珠宝首饰家具/家居 用品

13、工艺品精品/饰品鞋帽/箱包化妆品食品（含生鲜）服装男性女性女性对服饰、化妆品、食品（生鲜）、女性对服饰、化妆品、食品（生鲜）、鞋帽鞋帽/箱包、珠宝及精品箱包、珠宝及精品/饰品的兴趣饰品的兴趣远远超过男性，而对家具远远超过男性，而对家具/家居用品、家居用品、体育服饰及用品、通讯产品、家电、体育服饰及用品、通讯产品、家电、旅游用品以及钟表照相眼镜器材等的旅游用品以及钟表照相眼镜器材等的感兴趣程度则不如男性。感兴趣程度则不如男性。16.8%72.0%11.2%21.2%75.1%3.7%0%50%100%男性女性花费最多的项目：男女比较花费最多的项目：男女比较饮食购物娱乐女性在饮食方面的兴趣明显高于

14、男性，女性在饮食方面的兴趣明显高于男性，而在娱乐方面的兴趣则明显较低。而在娱乐方面的兴趣则明显较低。消费者期望改善的消费：男女比较消费者期望改善的消费：男女比较8.8%11.2%12.9%24.9%42.2%7.7%21.5%26.6%13.5%30.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%买车购置高档日用消费品提高衣着档次提高饮食档次增加文化娱乐开支男性女性女性在提高衣着档次、购置高档日用女性在提高衣着档次、购置高档日用消费品方面的期望明显高于男性；消费品方面的期望明显高于男性；消费者对项目的兴趣：男女比较消费者对项目的兴趣：男女比较11.3%58.4%56.0%24.

15、8%23.5%7.2%7.2%7.2%2.4%2.0%0%20%40%60%80%100%男性女性非常感兴趣感兴趣一般不太感兴趣不感兴趣男女消费者在对项目的兴趣方面并没男女消费者在对项目的兴趣方面并没有表现出差异性。有表现出差异性。女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣/感兴趣）明显高于男性。女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣女性对家乐福的兴趣（非常感兴趣/感兴趣）明显高于男性，而对华感兴趣）明显高于男性，而对华纳影院的兴趣则低于男性。纳影院的兴趣则低于男性。对家乐福的兴趣：男女比较对家乐福的兴趣：男女比较3.6%4.4%9.6%28.0%54.4%1.3%6.1%12.5%19.9%59.9%0%20%

16、40%60%80%不感兴趣不太感兴趣非常感兴趣一般感兴趣男性女性对华纳影院的兴趣：男女比较对华纳影院的兴趣：男女比较5.6%11.6%15.6%28.0%39.2%9.4%12.8%10.1%34.0%33.7%0%10%20%30%40%50%不感兴趣不太感兴趣非常感兴趣一般感兴趣男性女性小寨西路还需要哪些店铺或消费场所：男女比较小寨西路还需要哪些店铺或消费场所：男女比较18.7%44.0%29.5%26.5%21.1%12.7%12.7%12.7%12.7%14.5%24.1%13.3%10.2%5.4%18.7%18.7%9.0%2.4%10.2%4.8%40.5%40.0%37.0%3

17、4.0%19.5%18.0%17.0%17.0%16.0%13.5%13.5%11.5%10.0%8.5%8.0%7.5%6.5%5.5%2.0%0.5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%精品服饰店美食广场大型书店百货商店快餐厅生鲜超市便利商店咖啡厅西餐厅电影院体育服饰及用品店酒吧中餐厅电影院电脑专卖店通讯产品店家庭影院、音响店珠宝店电气用品专卖店其它男性女性女性认为最需要的前三位分别是精品女性认为最需要的前三位分别是精品服饰店、美食广场及大型书店，而在服饰店、美食广场及大型书店，而在精品服饰、大型书店、百货商店、生精品服饰、大型书店、百货商店、生鲜超市等方面鲜超市

18、等方面 的需求明显高于男性。的需求明显高于男性。一、商铺选择行为一、商铺选择行为二、现有满意情况二、现有满意情况三、对小寨商圈的评价三、对小寨商圈的评价四、对项目的兴趣四、对项目的兴趣钟楼商圈的经营者最钟情于步行街钟楼商圈的经营者最钟情于步行街/商业街这一商业业态，认为这一商业街这一商业业态，认为这一业态较能体现其形象，而且更能给消费者逛街的感觉；对项目而言，业态较能体现其形象，而且更能给消费者逛街的感觉；对项目而言，可考虑加入步行街可考虑加入步行街/商业街的风格，以增强项目的吸引力；商业街的风格，以增强项目的吸引力；多种类商品步行街/商业街53.3%某类产品专业商场/商业街16.7%大型商城

19、内30.0%钟楼商圈的中心地位暂时还无法替代，约三分之二的经营者会选择钟钟楼商圈的中心地位暂时还无法替代，约三分之二的经营者会选择钟楼商圈；而小寨十字商圈的吸引力也较大，约三分之一的经营者表现楼商圈；而小寨十字商圈的吸引力也较大，约三分之一的经营者表现出对小寨十字商圈的兴趣；出对小寨十字商圈的兴趣；钟楼商圈63.3%小寨十字商圈33.3%其他3.3%钟楼商圈的经营者满意率较高，七成的经营者表示了满意（非常满意钟楼商圈的经营者满意率较高，七成的经营者表示了满意（非常满意/比较满意）。比较满意）。比较满意66.7%一般26.7%不太满意3.3%非常满意3.3%进出货交通便利的满意率（非常满意进出货

20、交通便利的满意率（非常满意/比较满意）最高，而地段位置、比较满意）最高，而地段位置、客流量等指标的满意率也较高；此外，在附近的餐饮娱乐配套、地段客流量等指标的满意率也较高；此外，在附近的餐饮娱乐配套、地段档次、租金档次、租金/售价及保安等方面，尤其是保安的满意率仅过四成；显售价及保安等方面，尤其是保安的满意率仅过四成；显示出即使在钟楼商圈还存在着很大的改进空间；示出即使在钟楼商圈还存在着很大的改进空间；73.3%70.0%70.0%66.7%53.3%50.0%46.7%46.6%43.3%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%进出货交通便利总体地段/商场 位置客流量统一的商铺/物业

21、管理附近的饮食娱乐配套地段/商场 档次租金/售价治安在所有指标中，小寨十字商圈的客流量及发展前景得分超过了在所有指标中，小寨十字商圈的客流量及发展前景得分超过了4分分（好），在销售过程中可以着力强调此两方面；交通便捷性及消费力（好），在销售过程中可以着力强调此两方面；交通便捷性及消费力的得分也较高；而治安的得分最低，仅为的得分也较高；而治安的得分最低，仅为3分（一般），这是小寨十分（一般），这是小寨十字商圈的薄弱环节所在，应加以避免；字商圈的薄弱环节所在，应加以避免；4.474.303.833.733.473.463.0722.533.544.55客流量发展前景交通便捷性消费力商铺租金/售价饮食/娱乐 配套治安经营者对家乐福及华纳影院的兴趣程度都是经营者对家乐福及华纳影院的兴趣程度都是70%（非常感兴趣（非常感兴趣/感兴感兴趣），但对华纳影院非常感兴趣的比例远高于家乐福；可见，华纳影趣），但对华纳影院非常感兴趣的比例远高于家乐福；可见，华纳影院对经营者的吸引力强于家乐福；院对经营者的吸引力强于家乐福；不太感兴趣6.7%一般20.0%感兴趣56.7%非常感兴趣13.3%不感兴趣3.3%不太感兴趣13.3%一般10.0%感兴趣43.3%非常感兴趣26.7%不感兴趣6.7%