恒正地产城市公园创意产业项目内部完整版提案

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1、2012恒正地产恒正地产/城市公园创意产业园项目城市公园创意产业园项目定位及产品建议定位及产品建议版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：恒正房地产开发有限公司u1 1、1010月月 “文化文化”现场会和现场会和20162016年国际园艺博览会对项目未来的影响；年国际园艺博览会对项目未来的影响；u2 2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；u3 3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；u4 4、让美景、让美景+汽车汽车4s+4s

2、+专业市场专业市场+文化创意的中高端客户，文化创意的中高端客户，“相约相约”本项目。本项目。WENTI问题问题：思路框架思路框架 客户目标项目背景项目界定结构分析项目假设发展方向成功案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断 机会与问题 整体定位主要的研究内容产品规划设计建议项目价值体系产品要点提出各种假设本阶段工作重点项目解析区域发展今天今天一次一次理想的探索理想的探索和实现和实现 城市 公园文化创意产业园概念定位 体验式品牌购物风情街区做和想 享受新公园的地方To doing something&To thinking somethingp引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代

3、意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。1877 城市，“中国近代工业的摇篮”，矿产资源的沃土2010 公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定区位价值。区位价值。城市公园环境价值：城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。城市中央公园、快速发展中的生态新城，难

4、以复制的水化率。u 项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园城市公园 生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；u 城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及 令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。u 某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例 奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。u 城市公园生态城规划91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工 业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；u 城市公园生态城将以政务中

5、心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心u 随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质 迅速抬升；u 目前在建设的休闲类配套设施紫天鹅庄、温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国 际美食城、老某某市风情小镇等；u 目前在建设的文化类配套设施陶瓷展览 研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研 发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；u 目前在建设的专业类配套设施汽车4S园、五金城、灯具城、石材城、家居城等；城市公园紫天鹅庄扩建工程美食城风情小镇区域配套价值：区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局

6、已然形成道路规划道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路 城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案建设南路目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与

7、发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定地块价值。地块价值。聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源心一线资源+环城河环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。商业。u 恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方 米。一期已经动工建设。u 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。目前处于整体规划定位阶段

8、。u 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致 的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的 附加值。u 恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万 平方米。一期已经动工建设。u 恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米。目前处于整体规划定位阶段。u 恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建 筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。u 地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄 路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连。u 地块制约性：受东

9、侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响一期工程建设项目一览表地类名称占地面积建筑面积平方米亩共计地上地下地下车位商业用地新建54318 104308289 2141 49待建1460022 22000 基本信息绿化率35%容积率1.53公共绿地 合计 岳 各 庄 路唐 柏 路 新 建拟 建用地布局及容积率、限高等指标决定商业用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区街区”的项目属性：的项目属性：1 1、本项目所在位置唯一且、本项目所在位置唯一且 稀缺，交通便利；稀缺，交通便利；2 2、依托文化创意园深厚文、依托文化创意园深厚文 化底蕴；化底蕴；3 3、本项目作为区域内链接、本项目作为区域内链接

10、 城市公园的中高端街区，城市公园的中高端街区，必必 将引领周边商业。将引领周边商业。地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业端街区引领周边商业目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定项目发展目标。项目发展目标。本项目发展目标本项目发展目标体验式主题街区，与城

11、市公园商圈互补共赢体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢跨行业品牌经营，创造新的价值增长点跨行业品牌经营，创造新的价值增长点天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议区位价值区位价值地块价值地块价值项目发展目标项目发展目标项目属性界定项目属性界定项目属性界定。项目属性界定。关键词：关键词：1 1、介于城市公园生态城快速发展阶段、介于城市公园生态城快

12、速发展阶段3 3、中小规模商业街区、中小规模商业街区2 2、区位资源不可复制、区位资源不可复制目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析某某市商业市场研究分析某某市城市规划发展分析。某某市城市规划发展分析。城市定位：城市定位：u 以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业 基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国

13、际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：城市职能：u 中心城区京津冀重要的生活居住和产业服务 中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心。u 某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园 生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城城市公园生态城和曹 妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机”。u 城市公园生态城规划城市公园生态城规划9191平方公里，将成为某平方公里，将成为某某市新某市新 的政务中心和城市休闲中心。的政务中心和城市休闲中心。在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心务中心和城市休闲

14、中心城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。绿城新华联行政中心正和恒基 众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。这些一线开发商的进入将推动该区域整体品质的提升，带动区域发展。其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业。拆迁用地低密度用地集约化用地儿童游乐场新加坡和美-仁恒集团 沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园”共

15、接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到 25.1万人 世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动值了五倍，拉动G D PG D P增长增长100100亿元以上，沈阳城市建亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年。设水平提前了五到十年。在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三

16、增长极强劲的发展态势。申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用。20162016年城市公园大事纪年城市公园大事纪某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价

17、值体系u产品规划设计建议产品规划设计建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业市场研究分析某某市商业市场研究分析某某市宏观经济消费分析。某某市宏观经济消费分析。京唐城际铁路：2009.8开工，2011年完工，全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2009.8开工，2012年通车，全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划2020年前建 成，全程1小时京石城际铁路：2012年建成，全程1小时行业北京天津河北2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.760.000.86非金属矿采选业0.130.900.

18、55食品加工制造业1.610.570.98饮料制造业1.300.570.47纺织业0.330.360.50服装及其他纤维制品制造0.730.770.30家具制造业1.172.570.41造纸及纸制品业0.570.350.60石油加工及炼焦业1.730.660.69化学原料及化学制品制造0.980.840.49医药制造业1.851.220.73化学纤维制造业0.000.230.42非金属矿物制品业1.100.260.73黑色金属冶炼及压延加工1.320.801.59普通机械制造业0.741.020.36交通运输设备制造业0.951.320.28电气机械及器材制造0.800.540.27电子及通信

19、设备制造2.483.660.10仪器仪表办公机械制造2.260.960.14某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的部分产业转移，以发展重工业、加工工业及部分轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济基础和接受产业转移的工业扩散区。保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区。该区以发展旅游业、文化产业、轻型工业为主。2004年以后三省市主要行业区位商（专门化率）变动趋势 城市影响力评价城市影响力评价:某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊经济发展领头羊2003

20、-2009年某某市GDP及增长率u 某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所回升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，20092009年人均年人均GDPGDP达达70007000美元，消费能力大大增强。美元，消费能力大大增强。在人均可支配收入与消费性支出方面在人均可支配收入与消费性支出方面:某某市保持较高增长某某市保持较高增长,消消费结构升级费结构升

21、级,敢于消费敢于消费u 某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的位置，仅次于北京和天津。u 某某市的人均可支配收入稳步提升，08年达到1638216382元元，从05年后，增速一直保持在15%15%以上。人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓。u 居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。强劲增长的消费力主要表现在：强劲增长的消费力主要表现在：休闲娱乐类成为新的消费热点休闲娱乐类成为新的消费热点，汽车、服装、珠宝等消费支出增幅明显汽车、服装、珠宝等消费支出

22、增幅明显u 消费品市场保持强劲增长。全年实现社会消费品零售总额810亿元，比上年增长24.8%。u 在限额以上批发零售企业销售额中，食品饮料烟酒类增长21.9%，服装鞋帽针纺织品类增长38.5%，汽车类增长汽车类增长46.9%46.9%，家用电器和音像器材类增长18.5%，体育娱乐用品类增体育娱乐用品类增长长60.8%60.8%，金银珠宝类增长31.3%。未来未来3-53-5年，城市公园生态城核心区住宅总供应量年，城市公园生态城核心区住宅总供应量681681万平米，万平米，城市公园新城仅住宅人口将会增加约城市公园新城仅住宅人口将会增加约2323万，休闲在城市公园，万，休闲在城市公园，消费在城市

23、公园。消费在城市公园。地块编号认领情况占地面积(ha)建筑面积(万m2)容积率1正和恒基24.2325.51.052新华联54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054绿城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不详34.423.170.677不详4.72.90.628不详101.87157.771.559不详53.3102.481.92合计421681 根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园根据城市公园区域土地的认领情况将城市公园区域土地区域土地 分为分为9 9块；块；1 1，2 2，4 4，5 5，6 6，7 7都有部分地块在沿湖限高都有部分

24、地块在沿湖限高 区，是可能出现低密住宅的区域。区，是可能出现低密住宅的区域。某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进某某市的不断扩张的城市化进程，吸引更多外县的中高端人群进城休闲和消费。城休闲和消费。北部的迁安、迁西、及附近的遵北部的迁安、迁西、及附近的遵化、丰润、古冶等依托矿业、能源产化、丰润、古冶等依托矿业、能源产业成为某某市目前最为发达的外县地业成为某某市目前最为发达的外县地区区 由由“五区十县五区十县”到到“六区八县六区八县”，城市化加速过程中，对外县的吸纳作城市化加速过程中，对外县的吸纳作用增强；吸引更多的外县中高端人群用增强；吸引更多的外县中高端人群进城消费。进城消

25、费。迁安、迁西：迁安、迁西：矿产资源丰富，如金矿、煤矿、铁矿，大量能源类私企；古冶、丰润、遵化、滦县：古冶、丰润、遵化、滦县：依托迁安、迁西资源，冶金、运输等上下游产业发达；乐亭：乐亭：有一定的旅游资源，李大钊故乡，基础教育相对较好，某某市政府及事业单位有相当比例的乐亭人；唐海：唐海：依托曹妃甸港，服务业有所提升；滦南、玉田：滦南、玉田：相对贫穷；目目 录录u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议某某市城市规划发展分析某某市城市规划发展

26、分析某某市宏观经济消费分析某某市宏观经济消费分析某某市商业销售市场分析某某市商业销售市场分析某某市商业销售市场分析一某某市商业销售市场分析一（现有商业）（现有商业）商圈分析商圈分析商圈分布商圈分布某某市主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈 2.北新道商圈 3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈新型商圈：5.凤凰新城商圈 6.城市公园新商圈 某某市新华道商圈形成时间较久，地位稳固 其他商圈多为在35年逐渐形成的新商圈 商业物业形态均以百货店为主，业态较为 单一，市场竞争激烈城市公园新商圈随着城市公园新城快速发展脱颖而出，主打旅游休城市公园新商圈随着城市公园新城快速发展脱颖而出，主

27、打旅游休闲美食。闲美食。老商圈商业表现：体量大总价高，业态单一，竞争激烈老商圈商业表现：体量大总价高，业态单一，竞争激烈价格汇总价格汇总项目名称项目名称临近商圈临近商圈主力面积主力面积（平方米）（平方米）销售均价销售均价（元（元/平方米）平方米）总价（万）总价（万）新华贸新华道商圈400350001400万达广场15040000600渤海新世界10035000350景泰翰林远洋城商圈15013000195世纪花园18014000252东方银座20023000460唐人起居新天地商圈15018000270新天地购物乐园25016000400金色家园北新道商圈14018000252天元帝景2801

28、4000392尚座18030000540玫瑰庄园32020000640瑞景国际公寓6020000120新华1号30030000900鹭港.未来城凤凰新城商圈15015000225梧桐大道15014000210商业销售价格商业销售价格在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购买力旺盛在商业投资上，某某市民间历来具有传统，羊群效应且购买力旺盛 某某市历来有民间投资传统，特别是对商铺物业情有独钟，各开发商在产品开发上也基本采取小单位的出售形式。2008年下半年爆发的金融危机使得通货膨胀的风险进一步加剧，财富人群更倾向于购买资产保值增值能力财富人群更倾向于购买资产保值增值能力更强的商用物业和稀

29、缺的别墅、城市公寓产品更强的商用物业和稀缺的别墅、城市公寓产品。另一方面，金融市场的失败经历使得大部分经验不足的投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向投资者更倾向于选择熟悉、稳妥的投资方向，即商业地产；从目前市场来看，对优质商业地产的旺盛需求仍将持续一段时间。区位优势明显、总价较低的商铺物业前景看好。“某某市人对商铺投资认可度极高，新华1号一共30多套商业，前期登记的有300多组意向客户；但大部分客户的意向为80100平米，总价200万以下的小面积商铺。”新华1号 原策划经理 任先生某某市购买力某某市购买力 某某市人投资房地产的热情成就了华北地区诸多城市的高端住宅、别墅及商业开发。SOHO中国

30、的各项目中持续活跃着某某市投资客的身影，从建外SOHO到三里屯SOHO，千万元以上的大单实属平常。“我之前看了新华贸也交了诚意金，不过人太多没有买到；现在的商业售价太高了，买商铺都要到150，200万以上了，购买压力太大了。觉得投资商铺前景很好，某某市消费力高，只要开发商对商场的规划品牌把控好，我认为投资商铺是总价适中，回报率较高、风险低的投资项目。”某投资客户对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险对于商业投资，更倾向于区位较好、总价适中、回报率较高、风险较低，保值性和增值性强的商业物业。较低，保值性和增值性强的商业物业。1.50%客户投资地产为升级居住居住，重点考虑别墅别

31、墅、大面积舒适型产品大面积舒适型产品，景观环境和交通的便捷性很重要，该部分客户主要为企业业主。2.50%客户明确表示投资地产主要考虑商铺商铺，非常关注投资回报率投资回报率，该部分客户主要为企业、事业单位高管，政府人士；3.1位客户表示已经在投资写字楼，部分客户表示没有研究过写字楼市场，认为凭经验判断可以投资判断可以投资，具体情况还需再了解；客户语录：客户语录：如果再买房子，会买大面积舒适型住宅、别墅。市区已经有房子了，很多越来越挤。会考虑在城市公园附近景色优美，交通又非常方便。某物流董事长 冯总像底商、loft还有街铺我都有投资，我们的商铺投资回报率是比较高的，LOFT肯定没有商铺那么高，但是

32、我觉得这个产品客户认可度高，是某某市的一个朝阳产品。某百货集团总经理 范总我的首选是商铺，获利不错，基本能在15%净回报；写字楼应该也不错，但是我对这个不是非常了解；住宅的行情我不看好，住宅投资好的时代已经过了。政府公务员马先生对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速发展对于商业投资的区域，倾向于具有稳定回报率的老城区和迅速发展极具潜力的新城区极具潜力的新城区投资地产的受访人对区域选择观点如下：投资地产的受访人对区域选择观点如下：1.30%客户投资商业会选择在城市的主要商圈和新华道与建设路的主干道。表示投资回报率会非常稳定。2.60%客户表示投资商业，选择区域的未来发展很重要。城

33、市发展速度快，新型的商圈形成，新的商业企业和商业产业进驻必将会吸引消费者。选择在规划新城中投资，初期的投资成本会比成熟商圈低但未来的回报率会非常乐观。3.10%的客户表示不会在新城区进行商业投资，商业投资需要一定的市场培育期，风险较大，现人气不足商圈氛围不浓等很多因素存在不确定性。因此不会投资。商业投资敏感点：商业投资敏感点：多数客户认可商业投资是稳定、安全的投资渠道，并热衷参与；大多数客户看重城市公园生态城未来发展规划；商业投资客户关注点：投资回报率、地段、人流量、主力店未来发展；现售商业项目中销售面积约在100500，总价在2001400万之间。零售面积大、总价高。更多客户对于总价低、独立

34、产权、未来增值性好 的商业街铺需求强烈。某某市商业销售市场分析二：周边商业某某市商业销售市场分析二：周边商业项目所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态项目所在的城市公园商圈正处于启动期，规划总量较大，业态为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主为旅游美食、汽车文化、五金灯具等为主城市公园生态城目前仍处于启动阶段，区域内人气不足，配套设施尚在建设阶段，未形成大规模商业氛围。现有人群日常消费主要通过南新道沿线及复兴路沿线的商业，而大宗百货消费仍然要依赖于唐百商圈和小山商圈。小山辐小山辐射区域射区域唐百辐唐百辐射区域射区域项目周边主要商业供应，主要为两大休闲项目周边主要商业供应，主要为两大休

35、闲MALL+MALL+一条改造复兴一条改造复兴路路+专业市场专业市场1 1城市公园休闲美食广场城市公园休闲美食广场本项目用地总面积约133.8亩，建设面积为1010万万平方米，单栋面积340-12000平米不等，共32栋，现在意向价格为9000-15000元/平米，2009年8月份开工，预计2010年7、8月份建筑完工，2010年底开业。2 2老某某市风情小镇老某某市风情小镇项目总占地450亩，建筑面积约为3030万万平方米，属于开滦国家矿山公园二期工程，设计由西洋风韵、南土熏风、民俗风情、婚庆广场、露天剧场五大板块构成。3 3某某市国际五金城某某市国际五金城项目沿街5栋楼1-3层作为商业配套

36、，建筑面积1.51.5万万平方米，30个铺左右，单个铺面积在500平米左右，预计2010年6月对外出售，意向价格20000元/平米，整个项目2010年5月开始动工建设，预计2011年5月开业。12435项目周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城项目周边商业规划总量较大，但业态差异明显。而且除五金城外，其他项目以自持物业为主。外，其他项目以自持物业为主。4 4文化创意产业园文化创意产业园项目预计在2011年2月份之前全部竣工完成，届时可实现3500-4500人的办公规模，文化创意园商业供给总计2.52.5万万平米。12435目前在本项目周边已规划或在建的商目前在本项目周边已规划或在建

37、的商业供应量业供应量约为约为4040万平米万平米，其中大体量，其中大体量项目项目2 2个，业态主要以休闲娱乐、餐饮个，业态主要以休闲娱乐、餐饮住宿、文化创意、专业市场配套为主。住宿、文化创意、专业市场配套为主。预计在未来预计在未来3 35 5年进入市场，预计消年进入市场，预计消费人口超过费人口超过1010万，消费人群主要来自万，消费人群主要来自于主城居民、城市公园旅游、经商业于主城居民、城市公园旅游、经商业主、美食汽车消费人群等中高端客户。主、美食汽车消费人群等中高端客户。5 5复兴路改造复兴路改造复兴路鸿基袜厂区域改造涉及复兴路以东、花园街以南、花园南北街以西、南刘屯北街以北180多亩的区域

38、，其中包括居民357户。复兴路鸿基袜厂区域改造项目计划投资9亿元，建设住宅12.2万平方米、商铺7.87.8万万平方米。文化创意园所持商业：文化创意园所持商业：项目计划总投资6.5亿元，总建筑面积17万平方米。将按照一级开发的模式，由路南区城市建设投资有限公司开发建设，着力打造“三大中心”：一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设一是陶瓷文化创意中心。结合某某市陶瓷文化，在园区内建设集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某集设计、研发、展示、鉴赏于一体的陶瓷文化创意中心，提升某某市传统陶瓷资产也档次和水平。市传统陶瓷资产也档次和水平。二是画家创意展示中心。与陶瓷

39、文化创意中心相呼应，高标准二是画家创意展示中心。与陶瓷文化创意中心相呼应，高标准建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创建设书画家村，把名家、名画、名瓷结合起来，使其成为书画家创作、交流、展示、交易的理想场所作、交流、展示、交易的理想场所 三是工业设计创意中心。三是工业设计创意中心。传承某某市近代工业文明，吸引各类工业设计、研发企业入驻园区，进行新产品新工艺设计，为传统工业上档升级提供智力支撑。据创意产业园工作人员所述，在面年全面完工后预计整个区域就业人数在3500-4500人左右。文化创意园总部规划说明文化创意园总部规划说明 陶瓷文化创意中心陶瓷文化创意中心艺术创意展示中心

40、艺术创意展示中心工业设计创意中心工业设计创意中心本案本案文化创意园总部分区说明文化创意园总部分区说明 本案本案陶瓷展览馆城市公园博古院长城电焊机研发基地城市公园书画院嘉禾汽车影视城钢铁总部研发基地隆达陶瓷艺术研究院中陶实业陶瓷研发基地金箔-艺术家园 工业创意研发总部文化创意园总部竣工开业时间文化创意园总部竣工开业时间 总项目预计在明年总项目预计在明年2 2月份之前全部竣工完成，届时月份之前全部竣工完成，届时可实现可实现3500-45003500-4500人的办公规模。人的办公规模。十月份之前竣工十月份之前竣工完成完成五月中旬竣工装五月中旬竣工装修完成可进行展修完成可进行展示示本案本案20112

41、011年年2 2月之前竣月之前竣工完成工完成文化创意产业园内部商业供应文化创意园商业供给总计文化创意园商业供给总计48500 ，其中，其中15500 为办公楼底部环绕商铺，为办公楼底部环绕商铺，9500 为沿唐栢路为沿唐栢路沿街商铺，沿街商铺，1500+22000=23500 为本项目商为本项目商业面积业面积.商铺供给量预计商铺供给量预计23500商铺供给量预计商铺供给量预计15500商业供给量预计商业供给量预计9500周边人群消费结构分析：未来周边人群消费结构分析：未来2年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅年，白领和私营业主等中高端人群稳定，旅游和经商的流动人口越来越多。主要人群结构为中高

42、端消费人群，潜在消费游和经商的流动人口越来越多。主要人群结构为中高端消费人群，潜在消费类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。类型为：中高端购物、商务休闲旅馆、特色餐饮。2 2，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲，文化创意园：艺术创作、私营业主。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲3 3，汽车，汽车4s4s园：购车客户、园：购车客户、4s4s从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；从业者。主要消费类型：中端购物、餐饮；4 4，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：餐饮、商务休闲、旅馆，专业市场：各地私营业主，流动经商人口。主要消费类型：

43、餐饮、商务休闲、旅馆1 1，城市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆，城市公园旅游：全国各地人群，年轻白领。主要消费类型：旅游购物、餐饮、旅馆5 5，软件园：年轻，软件园：年轻IT IT白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲白领。主要消费类型：中高端购物、餐饮、商务休闲周边商业市场小结：周边商业市场小结：1 1，本项目的商业街区，本项目的商业街区不具备不具备成为休闲美食和专业市场成为休闲美食和专业市场中心中心的可行性的可行性。3 3，未来，未来2-32-3年，本项目周边存有年，本项目周边存有巨大的中高端消费力量巨大的中高端消费力量。2 2，本项目特性：，

44、本项目特性：唯一全部可售唯一全部可售、主题、主题街区街区、规模小、规模小短平快短平快，具有爆发力。，具有爆发力。4 4，周边中高端消费的，周边中高端消费的购物、休闲、高端商务购物、休闲、高端商务产品产品稀缺稀缺。恒正项目商业发展研判：恒正项目商业发展研判：极强的增量市场属性将会带来更多的商业发展机会！极强的增量市场属性将会带来更多的商业发展机会！1 1、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；、某某市消费力越来越高，但中高端购物消费向京津外流；3 3、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；、低总价产品缺失，独立产权可分割街铺受认可；2 2、城市公园大发展带来的商业街区发展大机遇；

45、、城市公园大发展带来的商业街区发展大机遇；4 4、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点机会；、专属中高端的购物、休闲、商务类风情街区成为热点机会；目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街北京赛特奥莱北京赛特奥莱南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆案例一杭州湖滨国际名品街。案例一杭州湖滨国际名品街。案例选取的案例选取的标准标准：1 1、区位类同，周边风景优美；、区位类同，周边风景优美；2 2、

46、人流较大，商业街区；、人流较大，商业街区；3 3、相同的容积率和建筑面积；、相同的容积率和建筑面积；4 4、类似的不规则地形和沿街展示长铺、类似的不规则地形和沿街展示长铺；参考案例参考案例杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街u位置：位置：位于杭州市最繁华的商业及旅游休闲区-湖滨地区，临西湖，隔街与五星级杭州凯悦大酒店为伴。u简介：简介：由34家国际著名品牌专卖店围聚而成，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等，由世界著名品牌商直接经营或指导经营。其中包括中国地区第二家分店的法拉利，瑞士欧米茄手表，意大利顶级服饰乔治阿玛尼等等。u特点：特点：作为商业形式的一个独到

47、创新，采用专卖店集聚的形式，有别于传统的柜台组合形式，有着统一的形象、宣传和推广，统一的物业管理，与其他自然形成的商业街区不同。通过品牌引领、产业集聚，合力推进当地服务业发展，进一步提升城市生活品质。规模规模 2005年10月10日开街。总商业面积约18000平方米，专卖店单店面积从200多到1000多平方米不等。34家独立店铺。杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-交通交通人流人流人流经营现状经营现状 仅今年上半年，湖滨名品街整体营业额较去年同比增长了46.61%，预计今年名品街的整体销售额将突破2.5亿元。400左右的商铺年租金不低于120万，名品街已处于满员状态，无地容纳新品牌，无地容纳

48、新品牌，但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。但目前还有好几家一线品牌正排队等待入驻。最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰线清晰杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-建筑建筑通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街区同时赋予街区“生命力生命力”p为了为了融入整个西湖的周边环境融入整个西湖的周边环境，中国风文化元素的渗透，随，中国风文化元素的渗透，随处可见，增添了建筑的大气与神秘感处可见，增添了建筑的大气与神秘感p通过建筑形态、街区商业形态的布局来进行展示，为精英思想的通过建筑形态、街区

49、商业形态的布局来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所上佳场所杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-业态业态 功能分布合理功能分布合理,街区业态实现最大化功能互补，街区业态实现最大化功能互补，让过往人流实现逗留时间最大化让过往人流实现逗留时间最大化p品牌服饰、箱包、珠宝品牌服饰、箱包、珠宝3 3类消耗品为主，比重约占类消耗品为主，比重约占60%60%。p占比重约占比重约30%30%为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号为各类餐饮业，如茶吧、咖啡吧、酒吧老字号等，选择以西餐为主的餐饮业，一方

50、面西餐厅油烟少，厨房、等，选择以西餐为主的餐饮业，一方面西餐厅油烟少，厨房、操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且操作间需求面积较中餐厅小，更适合名品街中的店面设计，且有利于保持名品街环境美观有利于保持名品街环境美观 p最后余下的最后余下的10%10%的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展的建筑多被用于临时私人画廊、小型艺术展示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添示等，融合购物、饮食、休闲于一体的同时也为湖滨景致平添了一抹亮色。了一抹亮色。杭州湖滨国际名品街杭州湖滨国际名品街-环境环境 通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部通过环境营造，让主题街区成为城市风

51、景的一部分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装分，旅游业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间。点街区空间。p名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个名品街的设计不是简单的景观塑造和商业开发，而是一个全全新品牌的塑造新品牌的塑造。p尽管地块较小尽管地块较小,但通过设计极力营造出了小桥流水的气氛，但通过设计极力营造出了小桥流水的气氛，甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了甚至带有了苏州园林的韵味，且在内部滨水岸线旁巧妙利用了驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许多休息处所。驳岸石块、下行阶梯等为游人设置了许多休息处所。p各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，

52、青石条、各色铺地的运用也显示出了设计师对于细节的把握，青石条、碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间碎石、裂纹砖等不同材质的铺地于不经意间便完成了内外空间的自然过渡，也更加的自然过渡，也更加丰富了内部空间的景观效果。丰富了内部空间的景观效果。案例一借鉴点：案例一借鉴点：p通过文化主题的运营承载体设计，通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予提升商业价值，同时赋予街区街区“生命力生命力”建筑建筑p功能分布合理功能分布合理,街区街区业态实现最大化功能互补业态实现最大化功能互补，让过往人流，让过往人流实现逗留时间最大化实现逗留时间最大化业态业态p功功通过环境营造，让主题街

53、区成为城市风景的一部分，旅游通过环境营造，让主题街区成为城市风景的一部分，旅游业的一个卖点，业的一个卖点，充分的利用建筑小品装点街区空间充分的利用建筑小品装点街区空间环境环境p最大化消费休闲人群的人流互动空间，最大化消费休闲人群的人流互动空间，交通动线清晰交通动线清晰交通交通案例二北京赛特奥莱。案例二北京赛特奥莱。案例选取的案例选取的标准标准：1 1，位于市郊，需要开车但快捷便利；，位于市郊，需要开车但快捷便利；2 2，中高端人群目的性购物消费；，中高端人群目的性购物消费；3 3，风情街区，非主流购物体验；，风情街区，非主流购物体验；4 4，建筑风格统一，主力店，建筑风格统一，主力店+大广场大

54、广场u项目定位：项目定位：名品折扣购物中心u所在位置：所在位置：位于别墅密集的朝阳区香江北路u建筑风格：建筑风格：纯欧美式outlet,以欧美小镇建筑风格，美式 奥莱商业街。u建筑形式：建筑形式：各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文 化、娱乐、休闲的超完备的商业空间。u品牌种类：品牌种类：国际精品、运动休闲、时尚女装、绅士男装、皮具、皮鞋与配饰、家具内衣、美食天地参考案例参考案例北京赛特奥莱市郊名品折扣店北京赛特奥莱市郊名品折扣店项目简介：项目简介：作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的高端品牌市场运作经验，以及无可取代的强大品牌号召力，为拥有杰出品位的消费者打造出一个时尚购物

55、天地。全新开幕的赛特奥莱，则在与精品店无差异的品牌氛围中，令消费者畅享超低惊喜折扣，真正体验到“大品牌，小价钱，平价享受高品质奢华生活”的十分满足感。北京赛特奥莱北京赛特奥莱-交通交通赛特奥莱朝阳区远离市区喧闹且交通便利，远离市区喧闹且交通便利，市区的商业区有着市区的商业区有着鲜明的差别鲜明的差别p从市中心约从市中心约2525分钟车程；分钟车程；从机场约从机场约1515分钟车程分钟车程方便方便舒适的氛围舒适的氛围远离市区，远离市区，交通方便，功能齐全，休交通方便，功能齐全，休闲购物一体化闲购物一体化p充分利用周边优越的自充分利用周边优越的自然环境然环境，旨在建成一个可，旨在建成一个可以购买世界

56、名品的花园小以购买世界名品的花园小镇。辐射周边形成休闲度镇。辐射周边形成休闲度假体系和高品质居住体系假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射等核心功能于一体、辐射华北地区的华北地区的大型综合现代大型综合现代服务产业项目服务产业项目 借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在借于地理位置的优越，吸引周边高端购物人群，在同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风同等商圈消费场所拥有绝对优势，北京人历来相信上风上水，在北边居住的人购买能力都是相对高的上水，在北边居住的人购买能力都是相对高的北京赛特奥莱北京赛特奥莱-建筑建筑独特建筑风格形成独特商业集群，成为城市中独特建筑风格形成独特商业集

57、群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇p通过建筑表现力营造一个纯正美式通过建筑表现力营造一个纯正美式小镇商街气氛，小镇商街气氛，打破购物于休闲边界打破购物于休闲边界的开放空间的开放空间p小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、小镇风格的购物广场，辅之于瀑布、河道、喷泉等景观，让从市区远道而河道、喷泉等景观，让从市区远道而来的人们眼前一亮来的人们眼前一亮p购物环境的颠覆带来的是独树一帜购物环境的颠覆带来的是独树一帜的享受型的享受型购物情绪购物情绪 赛特奥莱每年吸引近百万游客赛特奥莱每年吸引近百万游客到此购物，年营业额将超过二到此购物，年营业额将超过二十亿元

58、，并解决十亿元，并解决8000-100008000-10000万万人的就业问题人的就业问题 北京赛特奥莱北京赛特奥莱-业态业态功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立功能明显，业态分明，独特的品牌效应，吸引特立的消费群体的消费群体p品牌折扣的效应足以吸品牌折扣的效应足以吸引中高端消费人群，以此引中高端消费人群，以此形成形成稳固的消费群体稳固的消费群体p业态的稀缺性足以业态的稀缺性足以吸引吸引整个地块区域的消费人群整个地块区域的消费人群随之而动随之而动 到如今对国际名品的一呼百应，短短几年赛特奥到如今对国际名品的一呼百应，短短几年赛特奥莱已成为奢侈品圈一支不可小觑的力量。今年以来莱已成为奢侈

59、品圈一支不可小觑的力量。今年以来贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达贵宾积分排名首位的客人，其累计消费额已达250余万元。余万元。北京赛特奥莱北京赛特奥莱-配套服务配套服务商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务能力，以保证项目的持续发展的配套服务能力，以保证项目的持续发展p惬意、舒适的免费游览惬意、舒适的免费游览电瓶车电瓶车 p停车场大，奥特莱斯主停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要要针对有车一族，就需要很大的停车场很大的停车场 p中国首家允许宠物进入中国首家允许宠物进入的商场的商场案例二借鉴点：案例二借鉴点：p独特建筑风格独特

60、建筑风格形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其形成独特商业集群，成为城市中一道有别于其他购物场所的欧美购物小镇他购物场所的欧美购物小镇建筑建筑p功能明显，业态分明，功能明显，业态分明，独特的品牌效应独特的品牌效应，吸引特立的消费群，吸引特立的消费群体体业态业态p商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的配套服务配套服务能力能力，以保证项目的持续发展，以保证项目的持续发展环境环境p远离市区喧闹且远离市区喧闹且交通便利交通便利，市区的商业区有着鲜明的差别，市区的商业区有着鲜明的差别交通交通案例三南京沃阁恋馆。案例三南京沃阁恋馆。案例选取的案例选取的标

61、准标准：1 1，位于市郊，需要开车但快捷便利；，位于市郊，需要开车但快捷便利；2 2，汽车主题，强调特色酒店体验；，汽车主题，强调特色酒店体验；3 3，强调私密、高端、商务精品；，强调私密、高端、商务精品；4 4，与周边商务互补，与项目本身互动，与周边商务互补，与项目本身互动参考案例参考案例南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆u交通：交通：距离 南京火车站60公里；距离南京禄口国际机场15公里；距离新街口55公里。u地址：地址：南京江宁区隐龙路9号 u简介：简介：沃阁恋馆，一座来自台湾的纯正汽车旅馆。历时3年筹备，耗资3000万元，仅打造6大馆28种主题的47间奢华套房，现已落户江宁开发区翠屏山风景区与牛

62、首山森林公园的环抱之中。专为独具品位的都市男女，全情营造无以伦比的超浪漫、极奢华的约会场所。面积近4500u收费标准：收费标准：房型面积门市价尊爵套房(单车位)90￥1180尊爵套房(双车位)120￥1280总统套房 350￥10800经营现状经营现状 自08年开业以来，备受广大消费者喜爱，现已成为南京高级商务应酬、恋人休憩放松、家庭度假的理想场所。入住需提前预约。南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆-档次档次 p五星级装修标准、超炫室内造景、双五星级装修标准、超炫室内造景、双人人SPASPA纳米牛奶按摩浴缸、纳米牛奶按摩浴缸、3737英寸英寸LCDLCD高清电视、高清电视、KINGSIZEKINGSIZ

63、E舒适大床、舒适大床、可调控光线组合可调控光线组合p根据各种品牌特色设计的客房风格根据各种品牌特色设计的客房风格p客房内都为无间隔设计，让视觉达到客房内都为无间隔设计，让视觉达到极大延伸极大延伸 南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆-特色特色 p旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场旅馆不设接待大堂，只有一个类似停车场入口的登记处，前来投宿的客人不用下车入口的登记处，前来投宿的客人不用下车 p客人只需将车直接开进客房的专属车库，客人只需将车直接开进客房的专属车库，从车库直接进入房间从车库直接进入房间 p客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的客人不受打扰，私密性和安全性是旅馆的特色特色 参考案例参考案例南京沃阁

64、恋馆南京沃阁恋馆参考案例参考案例南京沃阁恋馆南京沃阁恋馆案例三借鉴点：案例三借鉴点：p独特建筑平面布局独特建筑平面布局形成独特私密高端酒店体验，成为城市非形成独特私密高端酒店体验，成为城市非主流特色酒店主流特色酒店建筑建筑p独特的品牌效应独特的品牌效应，吸引特立的消费群，吸引特立的消费群品牌品牌p与项目本身购物休闲业态与项目本身购物休闲业态互补互动互补互动配套配套p远离市区喧闹且远离市区喧闹且交通便利交通便利，私密性强，私密性强交通交通目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价

65、值体系项目价值体系 u产品设计优化建议产品设计优化建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项目发展策略客户定位：客户定位：IIIIII核心客户核心客户：热衷投资不动产，有一定经济基础的人群，多为 年轻的自主经营者、市区内企事业中层以上领导人士。财富水平：中高端财富阶层财富水平：中高端财富阶层置业特征：置业特征：见多识广，二次或者多次购买商业投资。对新鲜产业新城规划有一定的理解，有一定的投资经验和前瞻性。需求敏感点：投资回报率高需求敏感点：投资回报率高重要客户重要客户：餐饮、娱乐等品牌产业客户，具备很强支付能力的经营者。财富水平：中高端财富阶层并有经营经验者财富水

66、平：中高端财富阶层并有经营经验者置业特征置业特征：对他们而言，投资价值已经远远超出日常居住功能，更多是一种身份和档次的代表。需求敏感点：未来规划潜力大需求敏感点：未来规划潜力大边缘客户：边缘客户：其自身对商业需求不高，虽对项目感兴趣但承受价格水平有限的客户。财富水平：中低端财富阶层财富水平：中低端财富阶层置业特征：置业特征：具有投资商业梦想，但迫于经济实力有限，购买慎重，对于存在风险的项目望而止步需求敏感点：关注价格需求敏感点：关注价格 目目 录录 u项目本体条件解析项目本体条件解析u项目发展背景分析项目发展背景分析u成功案例借鉴成功案例借鉴u项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略u项目价值体系项目价值体系u产品设计优化建议产品设计优化建议客户定位客户定位产品定位产品定位项目形象定位项目形象定位项目发展策略项目发展策略产品定位策略：产品定位策略：策略二：策略二：以利润最大化为原则，采用分割小商铺以利润最大化为原则，采用分割小商铺 低总价低总价 独立产权出售。利用高端风独立产权出售。利用高端风情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占有欲望情街区形象，刺激消费客户对于稀缺产品强烈占