一手房与二手房的关联性

《一手房与二手房的关联性》由会员分享，可在线阅读，更多相关《一手房与二手房的关联性（8页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、一手房与二手房的关联性地走新:目如何在市埸立足 一.税费问题在一、二手房的影响(一) 一、二手房税费上的差别比较1. 一手房领域：契税1. 53%维修基金：依建设成本的6%印花税：万分之五配套设施费用：(视项目实际情况而定)2. 二手房不同类型的税费(1) 契税普通住宅：1.5%非普通住宅：3%非住宅：3%(2) 土地增殖税房屋未满5年的，非普通住宅和非住宅建筑要支付1%的土地增殖税房屋满5年的，非住宅支付1%的土地增殖税(3) 个人所得税未满5年，全部要上，为交易额的1%；非住宅有两种上交方式，一种是交易额的1%;另一种为交易额与原价款差额的20%。满5年的，只征对非普通住宅和非住宅部分收取

2、(4) 营业税未满5年，住宅：全额的5.55%，非住宅：为交易额与原价款差额的5.55%满5年的，征对的是非住宅和非普通住宅，为交易额与原价款差额的5.55%(5) 土地收益金一般来说，商品房是不交的，对房改房性质的福利房收取0.5%(6) 转让手续费商品房5元/平方米非住宅(商铺、车位等)8元/平方米(7) 居间中保费贷款额10万元以下，1000元/件贷款额10万元以上，贷款额的1%(8) 中介费交易额的2-3%（二）税费对一、二手房的影响通过以上对房地产一二手房主要税费种类的分析，可以很清楚的看到二手房的税费相比 一手房来说是很大的。购房者在分析购房一手房和二手房价值评估的时候，参考到个人

3、的住 房实际使用需求、投资时间、利润分析时，税费成为主要参考因素之一。1. 不同类型房产的税费影响对一手房而言，税费所占的比重是3.5-5%，对二手房来说，它的税费高达10%以上，对 目前昆明的二手房市场来说，比较冷清，整个二手房的价格涨幅在3-5%左右，税费加上银行 利息，那需要很长的回报周期。但不同类型的二手房，它的税费是不一样的，要区别而论。对未满5年的二手房来说，在交易过户中就可以不上交营业税（5.55%），它的税费主要 是中介费，个人所得税，转让费，契税，（居间中保费，视情况而定，通过中介机构担保获 得银行贷款就要付费），那么它的税费比重大概是4.5%左右，和一手房相比比较的接近，也

4、 要考虑到5年以上房屋的折旧。2. 一二手房不同税费收取时间的影响二手房它的税费收取过程是要跟随整个的交易过户流程，在二手房中介的交易过户流程 中，银行的按揭（正常时间）需要一周，正式的产权过户要近一个月。一手房它税费收取含括在房地产的预售期间和正式交房前，它所带来的风险为一手房的预售 风险所分解。二房地产市场消费群体对两者间的选择侧重点分析（一）房地产市场状况（一、二手房市场）的分析从全国的房地产市场来看，一、二手房市场在总体交易数量的占比中是不均衡的。其主 要部分是一手房，成为整个房地产销售中的主体；看昆明的房地产市场，去年整个的一手房 和二手房的销售占比中，二手房总量和一手房基本持平，这

5、是一个较为合理的房地产消费结 构。任何的一个行业当结合国情、地域实情来进行分析，根据土地管理法规定，对于土地使 用是有一个严格的审批权（我们不去探究现实中出现大规模土地出让的泛滥不合理现象）， 在土地的使用上是有一个量的限制，而土地是房地产开发的基础。所以可以看出房地产这样 的发展趋向，新项目建设（一手房市场）会逐渐减少，二手房市场会成为房地产市场的主体;可以得出：在未来的房地产市场中，一手房占据房地产市场的主体，二手房虽范围广阔， 前景好，但在房地产市场的占比中不会很大；随着土地利用的有限性和房地产开发不断的规 模化，一手房的占比会逐渐的减少，二手房会得到激活、不断的发展，在整个的房地产市场

6、 中扮演更大的角色。（二）关于消费群体对一、二手房选择因素的分析消费群体不管选择新房还是选择二手房，它已不再是简单地选择房型、小区环境等，更 多是考虑选择怎样的一种生活状态，因此在下定之前对新房、二手房各自的特点有个透彻的 了解，并在明确自己置业目的和对未来生活的预期前提下，方能做到明白置业。下面我们就地理位置、购房风险、未来畿展、配套设施等因素进行对比分析1. 地理位置因素一手房：随着城市中心（一二环内）可供开发土地的有限，越来越多的楼盘项目均开发 在相对偏远区域，在地理位置上有很大差异性。二手房：大多数二手房由于建成时间较早因此多分布于城市中心区或较成熟区内，地理 位置相对优越些。因此从地

7、理位置因素上考虑，二手房占有较大优势。2房价一手房：新房普遍单价较高，总价自然不菲。尤其是位于市中心区域，由于开发商从追 求利润的角度出发，因此大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增。二手房：二手房房价普遍较低，总价却相对较低，而这正是消费群体所看重的地方。同 时，二手房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的二手房，其单价 也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。从总价来看，二手房占上风。3购房风险一手房：预售制度的存在，所谓的购房者新房就是“期房”，购房者只能看到开发商提 供的样板房，凭空想象，而一旦交房入住后购房者就会发现房屋的某些细节方面与开发商最 初承诺的不

8、相符合，不免让人产生上当受骗的感觉。随着国家在银行金融政策高强力，开发 商在资金链的问题上会出现很大的问题，风险大。二手房：二手房是现房现卖，房屋品质好坏一目了然，与购买期房相比，降低了购房者 的风险。当然，二手房也有风险，二手房交易最大的风险在于来自卖家诚信方面的风险，如 故意伪造证件卖出他人房产。期房的不可控因素太多，对消费群体来说在可控性方面二手房相对要小得多。但二手房 交易流程中通过中介机构还是有一定的风险性（比如说深圳中天）4未来发展前景一手房：新房的升值潜力不小，这得益于大多数新房所在区域相对比较的偏远，但是随 着轨道交通的建设开发以及市政整体规划进程的进一步加快，远郊区域楼盘将会

9、吸引人们的 眼球，而逐渐受到购房者追捧。二手房：购房讲究地段、投资价值。二手房凭借其地理位置优越、交通便利、小户型面 积、总价较低等常态优势一直是市场中的热点物业。同时，由于其在租赁市场的强劲表现， 其升值潜力也不容小觑，但税费上的压力还是很严重的。新房、二手房优势各不相同，其未来发展前景各具优势。5配套设施一手房：新房所在区位绝大多说是比较的偏远，配套设施的完善有一定的滞后期，配套 设施（教育、医疗、购物等）的运用不是很便捷二手房：购房者除对房屋升值考虑，它的生活学习上的条件是否的便利利用，是一大选 择的参考，小孩的教育，老人的医疗保健，上班族交通上的便利，是主要的选择的理由。三区域内房地产

10、市场（一手房、二手房）的相互影响二手房市场在定义上很广，放言整个地产行业它的前景广阔光明。但是当前它的市场状况是比较的冷清，原因很多（包括税费压力，中介行业的不规范，相关政策不完善，执行上 混乱，对整个二手房市场资金监管不完善），所以一手房市场是主要部分。在一、二手房之 间存在联动的相互促进关系。（一）区域、时段内历史项目与二手房市场的关系一般来说，一手房自获得产权证开始就属于二手房市场的业务范围。在一个区域内小区 项目（除新建外）都是二手房的业务范围。从其业务范围上看其市场空间是大的。以北市区 银河片区为例，围绕银河大道一线两侧绝大多数是二手房的市场业务范围，除金水湾，（实 力郡城、大成蔚蓝

11、时代、银河星辰花园 尝试以更名的方式进行二手房交易）。历史项目为二手房市场的基础，为二手房市场提供了交易对象；整个的二手房市场是历 史项目房源的平台，它促进了二手房的价值体现，优化房地产市场的消费结构（二）区域、时段内二手房市场对现时的一手房市场的冲击作用关于二手房市场对一手房市场的冲击作用，要看不同区域的实际情况，要看购房者自身 的消费需求，要看不同时间内国家出台的政策影响。区域的房地产供求实际情况，决定其二手房市场对一手房市场的冲击作用在北市区，以江东集团、伦华地产的大规模开发，低价策略使北市区近年来处在高速度 的开发进程中，而实际的业主入住率来看，相当大比例的房屋处于空置状态，所谓的二手

12、房 就是开发商交付的新房。江东小康城，美景欣城，春之城，书香门第，华龙人家等项目中的 房源在中介的房源簿上相当大的一部分就是新房（毛坯房，开发商统装的交付房）。加上区 域内的实际情况（空有的可供开发土地有限），房源的原购价很低（2000元/平方米左右）， 这样的二手房市场必然会对区域内的二手房市场产生冲击。具体来说，以目前昆明整体房价水平来看，普通商品房均价达到5250元，而北市区所购 的一手房房价，2007年年初房价在3000元/平方米左右，它的低成本带来一系列的挑战性是 目前周边新项目在市场定位中所要重点评估的因素。购房者自身的消费需求，决定其二手房市场对一手房市场的冲击作用不管是对一手房

13、还是二手房，它们的消费群体都有共同的消费需求点，有的是为了生活 工作的便利，有的是考虑到自己的经济能力，有的是考虑到小孩的教育和老人生活的需要， 当然有部分是投资的需要。银河片区的二手房市场范围有成熟的配套设施，交通、教育、医 疗、购物都能满足人们的需要。在这样的情况下，对于新出现的项目而言就必然有强大的冲 击作用。近年来，一系列的国家高强度的调控政策特别是去年房贷新政实行以来，全国整个房地 产行业出现了冷气象的表现，拐点论，房价下跌，销售受挫，整个行业市场出现观望、悲观 的态度。购房者对一手房的购买显的很慎重，二手房的市场更为萧条。整个市场在供求关系 上出现了供大于求的情形。购房者就购房需求

14、会更加实际的进行一、二手房的选择。二手房 总体相对的低价、成熟配套的优势成为一手房销售的有力竞争主体。（三）分析两者间内在的联系1. 一、二手房的相互关系一手房为二手房的基础来源，二手房市场为一手房的后期市场运作平台，两者共同构成 常态的房地产市场，形成梯次的房地产消费结构。在目前的房地产市场发展中，一手房市场是整个市场的主体，但是随着土地供量的限制、房地产供应量的满足，二手房市场逐渐的成 为市场的主体。2. 一、二手房在房价扮演不同角色（1）监控房价变化的体现二手房的价格是市场的实际成交价格，且具备能够提供连续性成交数据的优势，即可时 时反映市场动态供求关系下的交易价格的特点，这与新房由开发

15、商最终定价，且价格受到各 个时期开盘的间歇性影响，连续性相对较差，与二手房相比，二手房更易监控楼市的价格变 化。（2）限制房价的变化节奏与幅度的体现在新房占据主流的市场里，新房开盘的价格将引领整体房价的上涨，二手房会和一手房 形成攀比之势，随行就市地提高身价，从而房价变得水涨船高，而如果二手房的成交价格能 够成为定价的参考，就会较好的控制房价的变化节奏和幅度，少了一手房的催化作用，将有 助于房价的进一步稳定；其次，二手房市场的流通性增强，也将有效缓解房产供应的紧张局 面，从缓和供求关系上达到切实有效的平抑房价的目的。（四）二手房不合理现象的探究1. 税费问题二手房的税费相比一手房来说是很高，它

16、抑制了二手房市场的发展，使得二手房的空置 率很高，造成房地产资源的浪费。建议减低二手房的税费水平，激化整个的二手房的市场，优化房地产的供求结构，形成 “梯次消费结构”让有实力的、收入高的家庭可以住更大、更新的房子，他们腾出来的房 子通过二手房市场可以转移给那些收入比较低的家庭，而这些收入相对比较低的家庭可以暂 时先住旧房子，小房子，以后随着经济实力慢慢增强再一步步改善住房条件，这样，中低收 入家庭住房的矛盾通过二手房市场也就部分得到了缓解。同时，城市房屋空置率也会下降， 社会上的住房资源就得到了充分利用。2. 局部地区二手房价过高，超过一手房的房价常规的二手房市场房价是基于房屋的原价，加上每年

17、的二手房的增长率再减去房屋的折 旧费。可是局部地区它的房价水平超过同品质同地段的房价水平。原因在于：一方面开发上在开发过程的品质上有保障，但主要是区域内几乎没有新项目的出 现，二手房市场成为区域内的主导，加上所在区域良好的配套设施。3. 中介服务机构的“怪现象”（1）虚假做帐，降低税费，造成二手房房价不可信的怪现象为了躲避二手房交易的高税费，中介机构为了促使交易的达到，帮购房者进行虚假的房 价登记，基本维持在原购价水平以上。业主与购房者之间因为业主能收到应有的房价，就达 成一种默契。这样就造成整个二手房市场数据的不可信性。（2）资金监督制度上出现空洞，出现中介揣款出逃的怪现象去年深圳中介行业出

18、现的“丑闻”，爆料了对二手房中介资金监管的弊端。何以出现？ 购房者与业主在达成协议后，购房者要先把房款打到中介机构的帐户上或者银行的按揭款要 通过中介的渠道。因为中介机构总体情况的不规范，国家在政策上和实际执行上对该类资金 监督的不到位，出现了此类的怪现象。4. 房屋数据资料的随意性业主到中介报房源，其中的房价，面积大小很随意，凭业主自己的报数为准，造成二手 房市场的研究混乱。建议采用执行二手房交易中数据公告制度，业主报房源一定要以产权证为据，明确法律 上承认的房屋资料。四片区案例分析：二手房市场对新项目的影响力通过对昆明北市区银河片区的二手房市场的案例分析，说明一、二手房之间的影响力。（一）

19、二手房对新项目定位的影响分析银河片区二手房的业态主体是小高层、多层，在开发的项目品质上是属于中档水平，整 个片区的开发土地现在有限，该片区主要以大中户型为主，片区开发在江东集团、伦华地产、 官房集团等实力地产商的多年开发下已经相对成熟，它成为整个昆明公认的新兴的房地产发 展新兴区域，整个片区成为二手房市场广大的业务范围，面对这样的片区实际情况。新项目在定位中通过实际去找寻一一消费群体对该片区的认识度、消费需求的类别（户 型大小要求，品质要求，经济能力），价格水平、市场供求的空缺、地块属性、邻近二手房 项目的分析比较。总结：片区内房地产市场状况总是有差异性，有的是以一手房为主体，有的是以二手房

20、为主导。面对这样的区域实况，分析情况，寻找市场、产品的空缺，给新项目准确定位。对 于银河片区周边如果开发新项目在定位中就要“提升项目品质、在建筑外立面上创新、综合 业态、加大小户型的比重，利用好昆明轻轨建设的条件”（二）二手房对新项目定价策略的影响分析区域内的分析：北市匾银河片区，绝大多数的楼盘项目在原购房价上是普遍低于昆明当时的房价水平， 由实力地产商开发，注重量品质总体水平上不是很高；银河大道自华龙人家项目以北空置率 很高，华龙人家项目以南整个二手房市场较为的活跃，空置率低，目前的市场上的二手房水 平在4400-5000元/平方米左右，配套服务较为成熟，多层小高层是交易的业态主体，房龄都

21、是5年以内。面对这样的片区新项目，在价格的定位时要充分考虑到二手房市场交易状况， 也要考虑到实际的交易阻碍（高税费且有买方独立承担）。个别分析：从新项目本身的土地、建筑物、建篥成本、位置、特色出发，在进行本身项目分析并与 片区内的历史项目进行对比分析。行业发展趋向的分析一个城市的房地产供求关系，实际的销售情况，政策法律的影响结合区域分析和个别分析、行业发展趋向的判断，那么进行新项目价格定位就有合理的方向， 而片区内的二手房市场是对其有直接的影响力。新项目同样业态（小高层和多层）的价格定位要综合以上条件来参考，适宜定位在 5200-6000元/平方米。（三）二手房对新项目销售的影响分析新项目的销售情况，要科学详细的分析市场的供应情况，同品质、同位置、同档次、同时机的竞争项目的分析，研究片区内二手房市场的销售状况。当二手房市场在片区处于销售的高峰时期时，那么所销售的二手房的类型分析（何种业 态、户型大小、价格水平等）就是要仔细的分析，不然就直接的冲击到一手房的销售。