第七部分房地产开发项目策划与评价方法

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1、一、项目策划内容与方法一、项目策划内容与方法二、财务评价方法二、财务评价方法三、可行性研究报告编制方法三、可行性研究报告编制方法策划含义：策划含义：以市场为导向，以方案优化为手段，以确定以市场为导向，以方案优化为手段，以确定 计划参数为目的，构思项目整体开发方案。计划参数为目的，构思项目整体开发方案。策划内容：策划内容：1 1、产品定位、产品定位（市场研究（市场研究及产品方案优化）及产品方案优化）2 2、项目策划基本参数、项目策划基本参数 3 3、项目分期开发计划、项目分期开发计划（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）（每期开发量、开竣工日期、开盘日期）4 4、开发产品经营计划、开发产品经营计划

2、（经营方式、价格、销售速度、回款）（经营方式、价格、销售速度、回款）5 5、投资估算及使用计划、投资估算及使用计划（工程量、造价、用款计划）（工程量、造价、用款计划）6 6、资金筹措计划、资金筹措计划（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）（启动资金、资本金投入、预售收入、贷款）（1 1）市场研究）市场研究l宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；l产品定位分析，确定产品档次及价格；产品定位分析，确定产品档次及价格；l价格预测，确定未来若干年的产品价格。价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2 2）产品方案优化）产品方案优化l根据项目的规划条件拟

3、出可能开发的产品；根据项目的规划条件拟出可能开发的产品；l根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，根据市场分析确定拟开发产品的价格和销售量限制，估算每种拟建产品的开发成本；估算每种拟建产品的开发成本；l测算每种产品每平方米用地的获利水平；测算每种产品每平方米用地的获利水平；l通过方案优化确定最佳产品方案。通过方案优化确定最佳产品方案。地块信息地块信息 项目项目参数代号参数代号单位单位数量数量土地面积土地面积D DM M2 28500085000土地价格土地价格DJDJ元元/M/M2 245004500最高容积率最高容积率R RZ ZM M2 2/M/M2 22 2序号序号可开发的可开发的

4、产品名称产品名称最大最大需求量需求量()最小最小需求量需求量()参考参考容积率容积率售价售价建安造价建安造价每其每其它费用它费用其它费其它费用占收用占收入比例入比例其它费用其它费用占建安费占建安费比例比例1 1 多层住宅多层住宅1.21.2620062009009002002004 411112 2 高层住宅高层住宅2 260006000140014002002004 411113 3 别墅别墅0.350.3516000160009009002002004 41111序号序号可开发的可开发的产品名称产品名称每平方米土地每平方米土地增值增值(扣土地费扣土地费)()(元元)每平方米土地每平方米土地

5、增值增值(不扣土地费不扣土地费)()(元元)1 1多层住宅多层住宅790.68790.685290.685290.682 2高层住宅高层住宅28462846734673463 3别墅别墅145.55145.554645.554645.55序号序号可开发的可开发的产品名称产品名称用地面积用地面积容容 积积 率率建筑面积建筑面积土地增值土地增值1 1 多层住宅多层住宅1.21.22 2 高层住宅高层住宅85000850002 217000017000024191241913 3 别墅别墅0.350.354 4 合计合计85000850002 21700001700002419124191序号序号项

6、目名称项目名称单位单位数据或选数据或选项项备注备注1 1项目周期单位项目周期单位2 21-1-按月按月/2-/2-按季按季/3-/3-按年按年2 2项目周期（计算期）项目周期（计算期）季季2020签定土地合同年月签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止至最后一笔销售款收到为止3 3项目起始年份项目起始年份年年20052005签定土地合同年份签定土地合同年份或开始项目前期工作年份或开始项目前期工作年份4 4项目起始季度项目起始季度季季1 1签定土地合同季度签定土地合同季度或开始项目前期工作季度或开始项目前期工作季度5 5土地交付使用年份土地交付使用年份年年20052005控制项目开工的最早年份控

7、制项目开工的最早年份6 6土地交付使用季度土地交付使用季度季季3 3控制项目开工的最早季度控制项目开工的最早季度7 7项目基准收益率项目基准收益率%10108 8土地契税税率土地契税税率%4 49 9项目分期开发期数项目分期开发期数期期3 3项目分期项目分期开工年份开工年份开工季度开工季度竣工年份竣工年份竣工季度竣工季度120054200742200712008232008320094项项目目分分期期单项工程单项工程产品类型产品类型开发面开发面积积()开盘开盘年份年份开开盘盘季季度度开工开工年份年份开开工工季季度度封顶封顶年份年份封封顶顶季季度度竣工竣工年份年份竣竣工工季季度度容积容积率率1一

8、期高层住一期高层住宅宅普通住宅普通住宅55000 2006120054200712006421地下车库地下车库配套工程配套工程33750 200612005420054200641一期地面车一期地面车库库配套工程配套工程4687.5 200612005420061200642二期高层住二期高层住宅宅普通住宅普通住宅60000 2007220071200722008222二期地面车二期地面车库库配套工程配套工程5625 200722007120072200823三期高层住三期高层住宅宅普通住宅普通住宅55000 2008420083200842009423三期地面车三期地面车库库配套工程配套工程

9、4687.5 20084200832008420094产品名称产品名称数量数量()价格参数价格参数销售计划参数销售计划参数收款比例收款比例(%)(%)开盘开盘单价单价(元元)增减增减幅度幅度(%)(%)变化变化周期周期(季季)变化变化方式方式开盘年开盘年.季季销售周期销售周期（季）（季）合同合同首付首付二次二次付款付款间隔间隔交房交房一期小高层出售一期小高层出售5500055000600060002 21 1同比同比2006.12006.16 6303030307070一期地下车库出售一期地下车库出售3375033750200020002 21 1同比同比2006.12006.16 63030

10、30307070一期地面车库出售一期地面车库出售4687.54687.5500050002 21 1同比同比2006.12006.16 6303030307070二期小高层出售二期小高层出售6000060000660066002 21 1同比同比2007.22007.26 6303030307070二期地面车库出售二期地面车库出售56255625500050002 21 1同比同比2007.22007.26 6303030307070三期小高层出售三期小高层出售5500055000720072002 21 1同比同比2008.42008.45 5303030307070三期地面车库出售三期地面

11、车库出售4687.54687.5500050002 21 1同比同比2008.42008.45 5303030307070序号序号工程或费用名工程或费用名称称计算基数计算基数数量数量基数单位基数单位估算指标估算指标指标单位指标单位估算价值估算价值(万元万元)计入取计入取费基数费基数1 1一期工程费用一期工程费用 否否1.11.1一期小高层一期小高层按建筑面积按建筑面积55000.00 55000.00 平方米平方米1200.00 1200.00 元元/平方米平方米6600.00 6600.00 是是1.21.2一期地下车库一期地下车库按建筑面积按建筑面积33750.00 33750.00 平方

12、米平方米2200.00 2200.00 元元/平方米平方米7425.00 7425.00 否否1.31.3一期地面车库一期地面车库按建筑面积按建筑面积4687.50 4687.50 平方米平方米800.00 800.00 元元/平方米平方米375.00 375.00 否否合计合计 14400.00 14400.00 否否2 2二期工程费用二期工程费用 否否2.12.1二期小高层二期小高层按建筑面积按建筑面积60000.00 60000.00 平方米平方米1300.00 1300.00 元元/平方米平方米7800.00 7800.00 是是2.22.2二期地面车库二期地面车库按建筑面积按建筑面积

13、5625.00 5625.00 平方米平方米800.00 800.00 元元/平方米平方米450.00 450.00 否否合计合计 8250.00 8250.00 否否3 3三期工程费用三期工程费用 否否3.13.1三期小高层三期小高层按建筑面积按建筑面积55000.00 55000.00 平方米平方米1400.00 1400.00 元元/平方米平方米7700.00 7700.00 是是3.23.2三期地面车库三期地面车库按建筑面积按建筑面积4687.50 4687.50 平方米平方米800.00 800.00 元元/平方米平方米375.00 375.00 否否合计合计 8075.00 807

14、5.00 否否工程费用估算指标工程费用估算指标序号序号工程或费用名称工程或费用名称计算基数计算基数数量数量基数单位基数单位估算估算指标指标指标指标单位单位估算价值估算价值(万元万元)2 2土地征用费土地征用费用地面积用地面积85000 85000 平方米平方米4500 4500 元元/M/M2 238250.00 38250.00 3 3前期工程费前期工程费按建安费比例按建安费比例14400 14400 万元万元5 5%720.00 720.00 4 4基础设施建设费基础设施建设费按建筑面积按建筑面积93437 93437 平方米平方米200 200 元元/M/M2 21868.75 1868

15、.75 5 5公共配套设施费公共配套设施费按建安费比例按建安费比例14400 14400 万元万元1 1%144.00 144.00 6 6开发期税费开发期税费按收入比例按收入比例43561 43561 万元万元1 1%435.62 435.62 7 7开发间接费开发间接费8 8其他工程费其他工程费按建安费比例按建安费比例14400 14400 万元万元2 2%288.00 288.00 9 9管理费用管理费用按建安费比例按建安费比例14400 14400 万元万元3 3%432.00 432.00 1010销售费用销售费用按收入比例按收入比例43561 43561 万元万元4 4%1742.

16、46 1742.46 1111财务费用财务费用1212预备费预备费按建安费比例按建安费比例14400 14400 万元万元5 5%720.00 720.00 1313流动资金流动资金合计合计44600.83 44600.83 项目名称项目名称1期工程期工程2期工程期工程3期工程期工程第第1次付款年份次付款年份2005第第1次付款季度次付款季度1第第1次付款比例（次付款比例（%）30第第2次付款年份次付款年份2005第第2次付款季度次付款季度2第第2次付款比例（次付款比例（%）40第第3次付款年份次付款年份2005第第3次付款季度次付款季度3第第3次付款比例（次付款比例（%）30l长期借款还本付

17、息条件长期借款还本付息条件l资金筹措计划资金筹措计划l股东借款还本付息计划股东借款还本付息计划借款名称借款名称项目分期项目分期年利率年利率(%)(%)偿还方式偿还方式宽限期宽限期(季季)偿还期偿还期(季季)贷款放贷款放款时间款时间过桥贷款过桥贷款 第第1 1期期1818指定还本利指定还本利3 31 1一期银行借款一期银行借款第第1 1期期7.20 7.20 按输入的先后顺序还按输入的先后顺序还5 50 0二期银行借款二期银行借款第第2 2期期7.20 7.20 按输入的先后顺序还按输入的先后顺序还1111三期银行借款三期银行借款第第3 3期期7.20 7.20 按输入的先后顺序还按输入的先后顺

18、序还17171 1、启动资金、启动资金 一期工程一期工程=从拿土地到开工（四证齐全）全部费用从拿土地到开工（四证齐全）全部费用 二期以后二期以后=与一期工程一起拿地的费用与一期工程一起拿地的费用 整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地整个项目的启动资金从拿地到首期工程开工。最少也不能低于土地费用，否则拿不到土地证。费用，否则拿不到土地证。2 2、启动资金的筹措、启动资金的筹措 最低自有资金最低自有资金=首期工程总投资首期工程总投资35%35%和和=二期以后的土地费用二期以后的土地费用过桥资金过桥资金 启动资金启动资金-最低自有资金最低自有资金3 3、举例、举例 （1 1）启

19、动资金）启动资金 一期工程一期工程20052005年年4 4季度开工，启动资金应该计算到季度开工，启动资金应该计算到20052005年年3 3季度末。季度末。三期工程共需要启动资金三期工程共需要启动资金41187.7541187.75万元。万元。（2 2）启动资金筹措）启动资金筹措 启动资金中土地费用（含契税）启动资金中土地费用（含契税）39776.03 39776.03，项目启动资金至少需，项目启动资金至少需要筹措要筹措4000040000。自有资金。自有资金3000030000，过桥贷款，过桥贷款1000010000。长期贷款长期贷款1800018000以内。以内。序号序号项目名称项目名称

20、合计合计2005.1 2005.1 2005.2 2005.2 2005.3 2005.3 2005.4 2005.4 2006.1 2006.1 1 1投资使用计划投资使用计划 33122.9733122.973748.163748.16 5345.545345.544543.424543.422742.562742.564573.174573.172 2资金筹措计划资金筹措计划 23092.8123092.8113092.8113092.8110000100002.12.1权益投资权益投资 3092.813092.813092.813092.812.1.12.1.1 用于建设投资用于建设投

21、资 3092.813092.813092.813092.812.1.22.1.2 用于经营资金用于经营资金 2.22.2经营资金借款经营资金借款 2.32.3长期借款长期借款2000020000100001000010000100002.3.12.3.1 一期贷款一期贷款100001000010000100002.3.22.3.2 过桥贷款过桥贷款10000100001000010000序号序号项目名称项目名称合计合计2005.1 2005.1 2005.2 2005.2 2005.3 2005.3 2005.4 2005.4 2006.1 2006.1 1 1投资使用计划投资使用计划 265

22、88.2826588.284049.534049.535399.375399.374049.534049.532 2资金筹措计划资金筹措计划 14038.3714038.374211.524211.525615.345615.344211.514211.512.12.1权益投资权益投资 14038.3714038.374211.524211.525615.345615.344211.514211.512.1.12.1.1用于建设投资用于建设投资 14038.3714038.374211.524211.525615.345615.344211.514211.512.1.22.1.2用于经营资金用

23、于经营资金 2.22.2经营资金借款经营资金借款 2.32.3长期借款长期借款2.3.12.3.1二期贷款二期贷款序号序号项目名称项目名称合计合计2005.1 2005.1 2005.2 2005.2 2005.3 2005.3 2005.4 2005.4 2006.1 2006.1 1 1投资使用计划投资使用计划 25109.7325109.733712.163712.164949.554949.553712.163712.162 2资金筹措计划资金筹措计划 12868.8312868.833860.653860.655147.535147.533860.653860.652.12.1权益投资权益投资 12868.8312868.833860.653860.655147.535147.533860.653860.652.1.12.1.1用于建设投资用于建设投资 12868.8312868.833860.653860.655147.535147.533860.653860.652.1.22.1.2用于经营资金用于经营资金 2.22.2经营资金借款经营资金借款 2.32.3长期借款长期借款2.3.12.3.1三期贷款三期贷款举例：举例：见案例数据见案例数据 举例举例 演讲完毕，谢谢观看！