房地产开发中的偷面积设计

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1、l万科万科“万科城万科城”、“17英里英里”的半地下室的半地下室 l佳兆业佳兆业“桂芳园桂芳园”、“可园可园”的可拆卸凸窗的可拆卸凸窗 l佳兆业佳兆业“桂芳园桂芳园”、“可园可园”的隐藏式衣橱的隐藏式衣橱 l招商招商“城市主场城市主场”的可打掉步入式凸窗梁的可打掉步入式凸窗梁l京地京地“海世界海世界”的过道花园和露台花园的过道花园和露台花园l中信华南中信华南“中信红树湾中信红树湾”的空中院馆的空中院馆 l金光华金光华“新天地新天地”的的6米高入户花园和客厅偷面米高入户花园和客厅偷面积积 l金众金众“香诗美林香诗美林”的共享梯厅的共享梯厅 l百安隆百安隆“阳光新干线阳光新干线”的生活阳台的生活阳

2、台 其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积 l万科城的万科城的TOWNHOUSETOWNHOUSE都都有半地下室可送有半地下室可送 l在在TOWNHOUSETOWNHOUSE一层，有一层，有楼梯可以直下半地下室楼梯可以直下半地下室 半地下室可以采光 半地下室层净高约米，估计层高在米 由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件 室内采光还是很不错的 宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房 宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房 宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅 宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地

3、下室（穿过一楼）！被送了半地下室约 50多平方米 宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室 万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在米以上，其钻的空子不是“低于米的 空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的 不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。武功秘籍揭密！武功秘籍揭密！2023-1-31佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸

4、窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）验收和交楼的凸窗验收和交楼的凸窗 打掉凸窗后的样板打掉凸窗后的样板！佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的 外墙与外窗齐平 该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感 2023-1-31佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱”“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外

5、凸的壁柜空间，由于其高度为米（钻了“低于2.2 米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为 卧室壁柜空间高度为米，由于低于米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。2023-1-31在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有米的虚线 在售楼处的户型模型上，这个进深米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样 当然这并不是深圳最大进深（米）的步入式凸窗。步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于米层高，可以不计入建筑面积）。“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗

6、的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间 在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）在米的步入式凸窗中，可以打掉米，其米是真实的步入式凸窗的上梁结构 招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙即将低于米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积 2023-1-31“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工两者的区别：两者的区别：“金地金地.香蜜山香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不的内院露台是两层

7、高的，全部不计入建筑面积，计入建筑面积，“中信中信.红树湾红树湾”的空中院馆是一层高的，需要的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；计一半建筑面积；“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点 2023-1-31罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”“

8、新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以 100%的“偷面积”。左右错层的入户花园（两层高度）近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼 一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型 2023-1-31香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举 6.2.6.1 走廊分为内走廊和外走廊（图

9、12）。当走廊沿延伸方向有一侧不封闭并直接向室外开敞时，该走廊视为外走廊；当走廊为以下四种情况时视为内走廊：a)沿走廊延伸方向两侧均封闭；b)一条走廊仅局部一侧或两侧开 敞，其余部分两侧均封闭;c)走廊虽有一侧开敞，但该侧外 部接有另一进深大于米的有 盖建筑空间；d)走廊外侧无建筑空间，但相邻 的上、下层楼板均超出走廊，使 走廊完全凹陷于结构之内。2023-1-312005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。“阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。由于空调室外机位不计入建筑面积，改

10、为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一 半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台 住宅送面积建议住宅送面积建议针对针对115115的三房户型的三房户型阳台底板至阳台上盖的垂直空间无水平横梁、挂墙等结构体的双阳台底板至阳台上盖的垂直空间无水平横梁、挂墙等结构体的双层挑高阳台，小于层挑高阳台，小于1212不计算建筑面积；不计算建筑面积；进深不大于米的不封闭阳台，俗称法式阳台，不计入建筑面积进深不大于米的不封闭阳台，俗称法式阳台，不计入

11、建筑面积住宅送面积建议住宅送面积建议 凸窗高度小于米，或凸窗进深不大于米时，凸窗部分不计算建凸窗高度小于米，或凸窗进深不大于米时，凸窗部分不计算建筑面积；筑面积；进深不大于米的落地凸窗不计算建筑面积；进深不大于米的落地凸窗不计算建筑面积；住宅送面积建议住宅送面积建议小于小于9 9平方米平方米“异形入户花园异形入户花园”计算一半建筑面积，局部采用错落式计算一半建筑面积，局部采用错落式入户花园可赠送局部面积入户花园可赠送局部面积 住宅送面积建议住宅送面积建议送面积实例计算送面积实例计算错落式异型入户花园：错落式异型入户花园：9凸窗落地凸窗：凸窗落地凸窗：11.74厨房、厕所低于米的空间：厨房、厕所低于米的空间：3.18合计：合计：23.91（不包括露台）（不包括露台）115平米三房两厅户型