最新注册物业管理师《物业管理实务》电子文档教材

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1、中国物业管理师执业资格考试参考教材物业管理实务第一章 物业管理企业第一节 概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和

2、物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。（一）按照投资主体的经济成分来

3、划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业

4、。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自建开发的各类房产。3.民营物业管理企业民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。4.外资物业管理企业外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。5.其他物业管理企业其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。（二）按股东出资形式来划分1.物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。2.物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司的全部资产被划分为等额股份，鼓动以其所持股份

5、为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。3.股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。三、物业管理企业的常见模式（一）房地产建设单位的附属子公司或部门房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级

6、建设单位开发项目以外，也通过市场获取物业管理项目。（二）独立的物业管理企业独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。（三）物业管理集团公司物业管理集团公司主要由集团总公司和下属公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中也设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。第二节 物业管理企业的成立 根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两

7、个阶段。一、物业管理企业的工商注册登记根据公司法。规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可额开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。（一）企业名称的预先审核物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合公司法的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得企业名称预先核准通知书。（二）公司地址物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。（三）注册资本公司法

8、规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合资质等级注册资本的规定要求。（四）股东人数和法定代表人在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。（五）公司人员物业管理企业人数和从业资格应该符合相关法规要求。（六）公司章程物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，

9、主要内容包括：（）总则，包括公司名称和地址等；（）企业的经营范围；（）公司的注册资本；（）股东的姓名或名称；（）股东的权利和义务；（）股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；（）公司的法定代表；（）公司解散事由和清算方法；（）职工录用方式、待遇、管理方法；（）企业的各种规章制度。物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照，公司即告成立。二、物业管理企业的资质审批及管理（一）物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁

10、发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下：. 一级资质：（）注册资本人民币500万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）物业管理专业人员按

11、照国家有关规定取得职业资格证书；（）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：1）多层住宅200万平方米；2）高层住宅100万平方米；3）独立式住宅（别墅）15万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。.二级资质（）注册资本人民币300万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（）物

12、业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。.三级资质（）注册资本人民币50万元以上；（）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称

13、；（）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（）有委托的物业管理项目；（）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。（二）在申报资质时需提供的资料新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（）营业执照；（）企业章程；（）验资证明；（）企业法定代表人的身份证明；（）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。（三）物业管理企业的资质管理资质管理是房地产行政主管部门依法对物业

14、管理企业和行业管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反物业管理条例规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。第三节物业管理企业的组织形式与机构设置一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。（一）直线制直线制是最简单的企业管理组织形式，它

15、的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不社专门职能机构（如图1-1所示）。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。（1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，责权分明，指挥及时。（2）主要缺点：要求领导能通晓各种知识，具备多方面的知识和技能。服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长经理组长图1-1 直线制物业管理组织形式（二）直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式（如图1-2所示）。其特点是各级主管人员直接指

16、挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。（1）主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。（2）主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。职能机构职能机构职能机构职能机构物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构职能人员职能人员职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组公司经理图1-2 直线职能制物业管理组织形式（三）事业部制总公司职能机构职能机构住宅管理事业部租赁经营事业部专

17、业服务事业部职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构项目管理机构项目管理机构经营部租赁部园林绿化电梯维修事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式（如图1-3所示）。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业单位都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。图1-3 事业部制物业管理组织形式（1）主要优点：一是强化了决策机制，使公司最

18、高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。（2）主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。（四）矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务成项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式（如图1-4所示）。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部

19、图1-4 矩阵制物业管理组织形式（1）主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的有机性和适应性。（2）主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量较大，处理不当容易产生矛盾。二、物业管理企业组织机构设置的影响因素（一）企业战略因素战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。（二）外部环境因

20、素外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。（三）技术因素技术因素主要包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。（四）组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模化较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不

21、同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。三、物业管理企业组织机构设置的要求（一）按照规模，任务设置物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并长一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。（二）统一领导、分层管理物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目

22、标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。（三）分工协作在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织机构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。（四）精干、高效、灵活物业管理企业组织机构在

23、精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。四、物业管理企业的机构设置物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构（也有称管理处、服务中心或服务处的）。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：（一）总经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师“（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。（二）人力资源部人力资源部的主

24、要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。（三）行政管理部行政管理部的主要职责包括；编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。（四）财务部财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作

25、；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。（五）品质管理部品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。（六）市场拓展部市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。（七）经营管理部经营管理部的主要职责包括：

26、制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。（八）工程管理部工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。（九）安全管理部安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司

27、安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。（十）环境管理部环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。复习思考题1.简述物业管理企业的概念、特征。2.简述物业管理企业的类型。3.物业管理企业注册登记包含哪些要点？4.物业管理企业资质分为哪些等级？

28、应由哪些机构颁发相应的资质证书？5.新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料？6.简述设置物业管理企业组织机构的要求。7.简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。8.简述直线职能式组织机构的主要优缺点。第二章 物业管理招标投标物业管理招标投标的招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。第一节

29、 物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念（一）物业管理招标1.物业管理招标的概念物业管理招标，是物业管理服务产品预约的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由许多家物业管理企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合的竞投者，并与之订立物业管理合同的一种交易行为。2.物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理的招标组织工作；业主

30、大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。一些重点基础设施或大型功用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。（二）物业管理投标1.物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。2.物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（以下简称投标人

31、）。专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯（安装、维修）专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。二、物业管理招标的类型（一）按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类型项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。（二）按项目服务内容的实施

32、划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。如规划用地为54万m2的某大学城物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。（三）按招标主体的类型划分根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设

33、单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或采购中心。（四）按项目服务的方式划分根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三、物业管理招标投标的特点（1）由于物业管理是综合性的服务，服务内容的内涵范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几中不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如

34、高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区（校办企业）等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。（2）由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认识水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是

35、业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则许经产权部门的授权委托。二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物

36、业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。四、物业管理招标的方式（一）公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件

37、及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。（二）邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向发出投标邀请的招标方式。采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其其重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人

38、只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，招标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；（3）对投标物业的建设设计、施工是

39、否符合后期物业管理的需要提供专业的意见并对现场进行监督；（4）提出投标物业的其他管理建议；（5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；（6）设计物业管理模式，制订员工培训计划；（7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；（8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；（9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（注：具体阐述详件相关章节。）（二）常规物业管理招标内容常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：（1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；（2）房屋及共用设施设备的管理；（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿

40、化养护、停车场及安全防范等；（4）客户管理、客户服务和便民措施；（5）精神文明建设；（6）物业的租赁经营；（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。（三）物业管理招标中管理方式的确定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。（1）所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。（2）所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作

41、完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。（3）所谓合资合作方式，是指招标双方就招标物业的常规物业管理、物业经验等内容采取合资合作的方式，一般适用与大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定的一种方式。如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为9400m2。招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自

42、身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。第二节 物业管理招标投标的策划与实施一、物业管理招标投标的基本要求与原则（一）物业管理招标投标的基本要求（1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有中华人民共和国招标投标法、物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及各地方的相关法规政策规定。（2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业

43、管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。（3）投标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应符合项目的特点与企业自身的条件组织投标活动。（4）按照国际惯

44、例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。（二）物业管理招标投标的基本原则（1）物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。（2）在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵守相关法律、法规和招标文件

45、的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标过程中利用特权或优势获得不正当利益。（3）招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标活动中的每一个环节都保持高度透明，确保招标公平、公正的实施。（4）在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺。准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：1）招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；2）招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；3）投标人

46、不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益；4）投标人不得向招标人或者招标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。二、物业管理招标的条件与程序（一）物业管理招标的条件1.主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规 规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。（1）招标人自行组织招标。自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标

47、组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标方法等。自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。（2）招标人委托招标代理机构办理招标。委托招标代理机构常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间的信息充分对称，有利于招标人选择符合要求的物业管理企业。招标人应

48、根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。2.项目条件按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内和非住宅的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人不少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。因此，必须通过招标投标方式选聘物业管理企业的项

49、目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。（二）物业管理招标的程序1.成立招标领导小组招标人在政府房地产行政主管部门的指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测；制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答辩；制订标底和评标方法；发布中标结果等。2.编制招标文件招标人应当根据物业管理项目的特

50、点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评标办法；（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定

51、的其他材料，报物业项目所在地的县级房地产行政主管部门备案。3.公布招标公告或发出投标邀请书招标人采取公开招标方式的，应通过公开每体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含以上招标公告载明的事项。4.发放招标文件招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函确定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终

52、止招标。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。5.投标申请人的资格预审实行投标资格预

53、审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由投标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。6.接受投标文件投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投

54、标人在送达投标文件时，招标人应检验玩具是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止时间期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。7.成立评标委员会招标人或招标代理机构负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的 代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上的单数，其中招标代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员数的2/3。评标委员会

55、的成员的名单在开标前严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。8.开标、评标和中标（1）开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照以下规定进行：由投标人或者其推选代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托公证机构进行检查公证。经确认无误后，由工作人员

56、当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。（2）评标开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明

57、，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注目所占评分的比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评分标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方

58、法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。当确定中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（3）中标及签订合同招标人应当在投标有效截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15内，向物业项目所在地的现级以上人民政府房地产行政主管部门备案。备案材料应包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出

59、起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（一）参加物业管理投标的条件1.法律法规规定的要求根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务的，必须取得企业法人营业执照和政府行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书。具体可参照建设部2004年3月颁发的中华人民共和国建设部令第125号物业管理企业资质管理办法的相关规定。2.招标方规定

60、的要求在物业管理招标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。 （二）物业管理投标程序1.获取招标信息根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。2.项目评估与风险防范在获取招标信息后，投标应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和

61、存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。（1）项目评估项目评估一般分为两 个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。项目评估主要包括以下几个方面的内容：1）投标物业的基本情况投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、使用周期、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。属于新建物业的

62、，就要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊，如在早期介入和前期物业管理的项目中，要关注现有规划设计及建筑施工中是否存在不符合物业管理要求的问题，以便在方案中提出相应的解决或建议方案；属于已投入使用的物业的，则应收集物业使用过程中的具体资料，如历年大中修计划实施情况、配套设施功能改造方案等；属于商业类型物业的，则应了解商业物业的使用功能和规模；对公用事业类型物业，除了解物业的基本情况外，还应该关注现有规划或已配置的设施中是否具备预防及应对紧急事件的条件等。物业管理企业可以通过招标文件、现场踏勘、标前会议等渠道获取招标物业项目的基本资料，为项目的组织架构设计、人员及岗

63、位的设置、费用测算等提供准确的依据。2）招标物业项目的定位分析招标物业项目的定位要从投标物业项目的内部条件和外部环境入手，了解物业的功能定位、形象定位和市场定位，调查物业所在地域的人文环境、经济环境、政治及法律环境，具体包括物业所在地域的法规政策，政府管理，社会文化传统与习惯，居民收入与消费水平，物业所在区域的位置、交通条件、商业状况、人口流动状况，同类物业的服务费用标准等。3）业主的需求招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。目前设计得甲较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定，物业管理企业应认真分析招标文件和相关内容。对于非单一业主性质的招标项目，物业管理企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主（包括预售或现售性质物业的潜在客户）的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求，从而为制订管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况包括其背景资料以及是否具有诚意合作并具备履行