租金定价方式

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1、层层解剖I商铺租金定价方法与计算公式1.影响商铺定价的12个因素(1:片区商业成熟度（大的市场环境）(2：目前片区商铺的租金水平(3：1临街铺位的供需状况（句括空置、转让与出租情况）(4)现在片区商业的销售价格(5：1商铺的硬件（包括商铺的面宽、进沬是否合理等）(6：1商铺的位置（大坏境中KK立置、小坏境中的位置）(7：商铺的外观档次(S1片区的交通伏况(9：分铺位价格差比率(10)未来旳发展空间(11)片区固疋居民数和流动人流重(12可上顷目酣介格参照2. 商铺租金定价的参考原则一层,二层的层差范围在I25%40%临街面闊展示面的面竞比例趣大,则价格越高商铺门面处于交通动线中的关键位置.随看

2、距离关键位昼的远近桥格逐渐降低价格同商铺面积成反比3. 租金定价方法投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年然后 按10-15年的租全收益来定售价，上做嗥15年 胃痢到40万那就定40万周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他顷目的售价 进行各项对比卷数的调整”你的项目有可能高于 MWi $也曲離于具目，WW你这个 项的定价参数是不是上淇他白顾高产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格 能鳏直多少钱翳分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价区域价格走势法区域价格走劈法是判断区域的价格走势来定仇 比如苒可能高,那就兀定高些4. 租金定价公式（1）根据项目的建设成

3、本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、 建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高 的层别，通常取系数为100%;第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值， 系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。 依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。（3）计算各层别的权重系数。公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。公式二：E权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。公式三：（目标销售总额一总权重系数）X层别权重系数=层别总

4、价公式四：层别总价十层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。 具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定 相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系 数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根 据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面 积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数

5、并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：E具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总 价公式八：具体商铺总价宁具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销 售情况、竞争环境、投资者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表序号评判因素分值评越值顶目1顶目2顶目3顶目4本案A周边环境 （小计）3020.6723.67232422A-l商业位置5344.3344A-2交通便利

6、度53.674.334.334.334A-3周边房屋543.673.6743A-4周边居民质素543.3333333A-5人流52.674.333.3344A-6车流53.3344.334.334B规划及51 筑（小计）2018.331210.331417B-l43.672.672.3333B-2外观建筑43.672233B-3建筑空间32.6721.6722B-4停车位、便 利、大小331.6711.673B-5主酊场32.671.671.672.333B-6动线组织32.6721.6723C配喜设施 （小计）2013.6710.339.6712.3317C-l公共融设计432.331.67

7、2.673C-2碑碍设计42.3321.672.333C-3导购设施32.67221.673C-4能设施321.331.523C-5灯光设计321.331.51.673C-6具它设施31.671.331.3322D营销管理 （小计）3022.0317.9714.9319.3325D-l主题形象32.331.671.3323D-2营销策略322.171.832.332D-3主力店432.331.932.53D-411布局432.331.772.674D-5心设计 （商场内221.2711.332D-6经营管理321.771.8322D-7商业管理 公司21.271.2711.172价值实现表序号

8、评判f/HS实軀1因素顶目顶目2顷目3顶目4本案A周边3020.6723.6723.0024.0022B及建巩20183312.0010.3314.0017：；配建设施2013.6710339.67123317D营销3D22.0317.9714.92193325实圳度100%74.7%63.97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本 案除外）为66.57%,但如果无法确定项目4的销售价格和租金时，需要在计算本案的租金 时所需的平均价值实现度不将项目4的价值实现度计入其中，因此此时可得出的平均价值 实现度为65.5%。A.租金

9、统计及分析业态人民路东大 街西大 街前进 西踣天汉大道衣白 路人民 齬最咼租金130906572631403073最傅且全8040233418752628平均相余10565445340.51075350,5B.价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目3的租金是以扣点的形式来 取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金的。各商场租金表（元/m?月）项目金最高租金平均租金项甘1100140120项且290140115项目37S10C89平均相余89.333126.666108匚根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米月，因此可根据该数据推算 出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金X本案价值实现度三平均价值实现度=108X81%三65.5%=131.91 （元/平方米月）本案平均销售价格=本案平均租金X10年X12月=131.91X10X12=15,828 （元/平方米）