沈阳博荣置业奉天街地块前期策划思路60PPTXXXX

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1、1博荣置业奉天街地块博荣置业奉天街地块前期策划思路（初稿）前期策划思路（初稿）英豪顾问2010.22第一部分第一部分 市场扫描市场扫描第二部分第二部分 宗地分析宗地分析第三部分第三部分 项目定位项目定位第四部分第四部分 规划建议规划建议3第一部分第一部分 市场扫描市场扫描4一、沈城发展核心一、沈城发展核心金廊金廊 金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业

2、聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。5规划范围规划范围北至北陵公园南至浑河北岸东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街西至黄河大街-二经街-三好街。全长12公里，平均宽度12公里，总面积17.7平方公里 6金廊定位金廊定位 金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。7金廊布局结构金廊布局结构总体结构为“一轴、四区、九节点”。一轴一轴北陵大街青年大街是金

3、廊的中轴，是最重要的功能轴、景观轴、交通轴。四区四区1）省级行政文化中心区；（2）中央商务区；（3）文体、展示中心区；（4）城市新都心区。九节点九节点沿沈阳金廊，由北向南，重点建设九处节点，具体区域分别为：（1）北陵公园周边地区；（2）北站北出口地区；（3）北站地区；（4）市府广场地区；（5）彩电塔地区；（6）展览馆地区；（7）五里河体育场地区；（8）滨河地区；（9）浑南中心区。8小结小结1、政府着力发展金廊，对房地产行业起到了巨大的推动作用。2、金廊本就是沈阳城市中轴，随着金廊各项工程的竣工，其城市核心地位将进一步确立。3、金廊区域作为沈阳重要的经济带、行政区，蕴藏着大量的高端客户，高端市场

4、潜力巨大。4、金廊沿线可供开发的土地逐渐减少，资源的稀缺性愈加明显，供求关系的不平衡，将促使区域价格的上涨。9二、金廊沿线项目整体情况二、金廊沿线项目整体情况沈阳天地沈阳天地华府天地华府天地卓展万德项目卓展万德项目恒隆市府广场恒隆市府广场裕景中心裕景中心领先国际领先国际华润中心华润中心华丰文化广场华丰文化广场世茂五里河世茂五里河皇朝万鑫皇朝万鑫金廊沿线典型项目分布图金廊沿线典型项目分布图已经入住项目开始销售，但尚未入住项目尚未销售项目五爱韩国城五爱韩国城 泊岸华庭泊岸华庭10项目名称项目名称地址地址开发商开发商占地面积占地面积(万平）万平）建筑面积建筑面积（万平）（万平）容积率容积率规划用途规

5、划用途住宅住宅公寓公寓写字间写字间商业商业酒店酒店沈阳天地沈阳天地皇姑区北陵大街皇姑区北陵大街17号号沈阳华汇沈阳华汇 11.3857.585华府天地华府天地沈河区哈尔滨路沈河区哈尔滨路128号号沈阳华锐沈阳华锐世纪世纪1719011.2190卓展万德卓展万德沈河区哈尔滨路沈河区哈尔滨路原万德小区原万德小区沈阳正汇沈阳正汇2.3923.91023.9恒隆市府广场恒隆市府广场市府广场南侧市府广场南侧沈阳恒隆沈阳恒隆9.2808.7242432裕景中心裕景中心沈河区青年大街沈河区青年大街27号号裕景地产裕景地产9.412012.7120领先国际领先国际青年大街青年大街55号号沈阳新拓沈阳新拓330

6、103.862.887.110华润中心华润中心和平区原辽宁体育馆和平区原辽宁体育馆华润置地华润置地（沈阳）（沈阳）8.5607.11171824华丰文化广场华丰文化广场和平区五里河街和平区五里河街沈阳华丰沈阳华丰44010128812五爱韩国城五爱韩国城五爱市场西区对面五爱市场西区对面 中屹置业中屹置业2.8207.1 137泊岸华庭泊岸华庭沈河区文艺路沈河区文艺路 中星置业中星置业 3 15 5 132世贸五里河世贸五里河和平区文体西路和平区文体西路25号号沈阳世贸沈阳世贸181608.97060625皇朝万鑫皇朝万鑫和平区青年大街和平区青年大街390号号皇朝万鑫皇朝万鑫1.0922.720

7、.822.7项目基本情况项目基本情况11项目名称项目名称 住宅住宅 公寓公寓商业现状商业现状项目整体现状项目整体现状产品形态产品形态上市时间上市时间规划套数规划套数面积区间（平）面积区间（平）主力面积（平）主力面积（平）单价范围（元单价范围（元/平）平）领先国际领先国际住宅/公寓2008-5760余套46-31153、1508700-13000商业5000平，写字间整体出售7亿已入住华府天地华府天地公寓2007-81630余套44-14650-804500-12000购物中心于2007-11使用已入住皇朝万鑫皇朝万鑫公寓2009-6400余套35-6005013000-31000五层底商正式营

8、业已入住沈阳天地沈阳天地住宅2009-9592套103-157103-1577500-9080规划中在建世贸五里河世贸五里河住宅2008-9124495-248100-1607980-13500购物中心正在装修在建五爱韩国城五爱韩国城X写字间均价1.5万商铺均价4万商铺已开业泊岸华庭泊岸华庭住宅认购阶段500套9015010012070009000商铺均价19800在建华丰文化广场华丰文化广场住宅/公寓预计2010未定40-12040-120未定12万平购物中心在规划中在建华润中心华润中心住宅未定未定100-300未定未定招商中在建恒隆市府广场恒隆市府广场X规划中在建裕景中心裕景中心X规划中待

9、建卓展万德卓展万德X规划中待建项目销售情况项目销售情况121、金廊沿线以大型开发商所开发的综合体项目为主。2、区域内项目均追求高端，是沈阳高端项目开发的集中地。3、区域内住宅与公寓的销售均价在1万元左右，是沈阳均价较高的区域之一。4、大部分项目都有较大比例的商业配套建设。5、区域住宅公寓产品面积差别较大，既有600的豪宅，又有35的小户型，产品种类丰富。6、在建项目的住宅产品，100平米以上大户型所占比重较大。13三、个案分析三、个案分析项目名称世贸五里河楼盘地点沈阳市和平区文体路25号开发商沈阳世贸新发展置业有限公司代理商沈阳世贸新纪元置业有限公司物业管理公司（香港）戴德梁行景观设计单位上海

10、复旦规划设计研究院规划用途世贸百货、5A写字间、超五星级酒店、高档住宅占地面积18万平方米建筑面积160万平方米建筑类别高层/塔楼（285米高）容积率8.89绿化率50%项目现状目前项目一期在做主体施工；世茂百货在做内部装修均价住宅8500、商铺40000去化率住宅85%、商铺60%其中，住宅面积区间为98-248，清水，二房到四房；写字间的面积区间是80-300；商业百货的面积区间是10-1000。141#一单元二单元1层-34层 户型A1（东山）A2A3A4A5A6（西山）2#一单元二单元1层-34层 户型B1（东山）B2B2B1（西山）6#一单元二单元1层-52层 户型F1（东山）F2F

11、3F4F5F6（西山）世贸五里河住宅项目由12栋34-58层超高层建筑组成，分2期开发。2008年9月，推出1#、2#、3#，均34层，面积区间98-248。2009年9月，推出6#，52层，面积区间82-142。楼宇内户型分布图楼宇内户型分布图A1 149A1 149平平二室二厅二卫二室二厅二卫 A3/4 169 A3/4 169平平三室二厅二卫三室二厅二卫A6 197A6 197平平三室二厅二卫三室二厅二卫B2 248B2 248平平四室二厅三卫四室二厅三卫B1 216B1 216平平四室二厅三卫四室二厅三卫C1 213C1 213平平四室二厅三卫四室二厅三卫C4 237C4 237平平四

12、室二厅三卫四室二厅三卫C3 162C3 162平平三室二厅二卫三室二厅二卫C2 197C2 197平平三室二厅二卫三室二厅二卫F1/6 137-142F1/6 137-142平平三室二厅二卫三室二厅二卫F2/5 82-84F2/5 82-84平平二室二厅一卫二室二厅一卫F3/4 108-111F3/4 108-111平平二室二厅一卫二室二厅一卫3#一单元二单元1层-34层 户型C1（东山）C2C3C4（西山）A2/5 97A2/5 97平平二室二厅二卫二室二厅二卫15个案分析个案分析项目名称华润中心楼盘地点沈阳市和平区投资商华润（集团）有限公司建筑设计公司美国RTKL建筑事务所 规划用途购物中

13、心、5A级写字间、悦府住宅、君悦酒店占地面积8.05万平方米建筑面积70万平方米建筑类别超高层（220米）容积率8.7项目现状项目目前商业部分主体工程进入到装修阶段16个案分析个案分析项目名称恒隆市府广场楼盘地点沈阳市和平区市府广场南投资商恒隆地产有限公司建筑设计公司美国Kohn Pedersen Fox Associates 规划用途商业、办公楼、五星级酒店占地面积9.2万平方米建筑面积80万平方米建筑类别超高层，塔式大楼(300余米）容积率9.16项目现状项目现在已经开始打地基17 以上三个项目是金廊沿线较为典型的综合体项目。产品主要为大户型豪宅、写字间、摩尔购物中心等。体量大，定位高端，

14、是区域市场的领导者。金廊沿线在建和规划中的综合体项目共11个，这些综合体项目以高端的定位进入市场，拥有极佳的地段和完善的自身配套，在区域内有较强的竞争力。18个案分析个案分析项目名称皇朝万鑫国际大厦楼盘地点沈阳市和平区青年大街390号开发商沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司品牌推广西格玛物业管理公司中一集团规划用途写字间、酒店、公寓占地面积1.09万平方米建筑面积22.7万平方米建筑类别高层/塔楼容积率20.8绿化率项目现状全部封顶，已经入住19写字间写字间 公寓公寓 酒店及写字间酒店及写字间 皇朝万豪酒店旁，包含3栋塔楼，一栋临近万豪酒店的塔楼为写字间，中间的塔楼为酒店及写字间，紧邻浑河的为精装豪

15、华公寓。其中，红、绿色标记的塔楼为37层，高达152米；中间塔楼为48层，最高达到267米，1-10层为公建商业，1-5层招商，作为高档特色餐饮等使用，6-10层酒店会议室及会所，11-29层五星级酒店，30层以上为写字间出租。公寓起价15000元/平，最高价30000元/平，精装修标准4000-5000元/平。写字间起价13000元/平，最高价30000元/平。中间塔楼写字间租住的价格在1400元/平/年，现出租率达70%以上，大部分为世界500强企业，例如：ISK，新浪等。公寓及写字间于10月交房入住，现销售率达到70-80%。物业费：公寓物业费3元/平 写字间物业费17元/平（包括中央空

16、调等费用）20公寓产品公寓产品A A户型约户型约4040平平一室一厅一卫一室一厅一卫A AC CD DF FL LM MF-1F-1C CC CE EE EE EA AD DD-1D-1H-1H-1G GC C户型约户型约4040平平一室一厅一卫一室一厅一卫公寓户型分布图公寓户型分布图公寓户型图公寓户型图21D D户型约户型约4545平平一室一厅一卫一室一厅一卫D-1D-1户型约户型约4545平平一室一厅一卫一室一厅一卫公寓户型图公寓户型图22G G户型约户型约130130平平三室二厅二卫一储三室二厅二卫一储L L户型约户型约9090平平二室二厅二卫一储二室二厅二卫一储公寓户型图公寓户型图23

17、H-1H-1户型跃层约户型跃层约180180平平三室二厅二卫二储三室二厅二卫二储公寓户型图公寓户型图24M M户型约户型约110110平平二室二厅二卫一储二室二厅二卫一储E E户型约户型约3535平平一室一卫一厨一室一卫一厨公寓户型图公寓户型图25 皇朝万鑫是区域在售项目的一个标杆，无论是产品、服务，还是价格，都称得上区域内的领导者。拥有高端的城市配套，顶级的商务设施，尖端的智能化管理，世界级的奢华装修。其甲A级写字楼在全世界金融海啸的情况下仍取得了较高的租售率。26项目名称泊岸华庭楼盘地点沈河区文艺路54号 开发商辽宁中星置业有限公司物业管理公司待定规划用途住宅占地面积3万平方米建筑面积15

18、万平方米建筑类别高层容积率5绿化率32%项目现状部分封顶27 泊岸华庭是区域内鲜有的住宅项目，原为部队用地。此项目占据了名校、水岸、青年公园等诸多优越的资源。项目产品为90以上的大户型，共500户，目前认购了300余户。泊岸华庭依靠其优越的地段优势，吸引了沈河、和平乃至沈阳市的客户。以学区房作为购买目的的客户占有一定的比例，其便捷的生活和舒适的环境也是客户主要购买因素，有部分的投资客户。28第二部分第二部分 宗地分析宗地分析29一、地块概况一、地块概况 本地块位于沈阳市沈河区奉天街，沈阳市第七中学旁。地块面积约2000。该地块现为动脑礼品工厂，具备三通条件。本地块30二、地块四至二、地块四至宗

19、地宗地奉天街七中七中正门旧居民区31三、宗地配套三、宗地配套公交线路501：五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-二零二医院-中华路-太原街-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-铁西广场-铁西百货-勋望街-兴顺街-南八中路-卫工南街-启工机械学校-肇工南街-重工南街-南十西路-轻工街-于洪南里-于洪广场-于洪区委-渤海路 巢湖街(沈新路)-沈新路-张士屯-天津汽贸-连云塔机-共和社区-高明台-金威橡胶公司-兰胜台-粮旺集团-沙岭街道-沙岭小区-沙岭老市场-家具园管委会(雅枫地板)-永森竹业-辽宁大成公司-沙岭客运站 103：五爱市场-五爱市场服装城-五爱市场西

20、区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-马路湾-中华路-太原街-沈阳站-南一马路(沈阳站南)-南五马路-兴工街-云峰街-铁西广场-铁西百货-兴华公园-南十东路-沈阳工业大学东门-艳粉街-齐贤街-西部货运中心-肇工南街(仙女湖公园)-长客西站 126：通利汽车公司(上园路)-上园路-上园小区-联合路-东辽街-北海街-辽沈二街-洮昌小区-沈阳大学南门-小北边门-市物价局-房产超市-天后宫(令闻街)-令闻街(朱剪炉)-市信访大厅-小西门-大西门-房地产大厦-热闹路-五爱市场西区(第七中学)-交通执法支队-地王国际花园-陆军总院-文萃路-彩电中心-五里河-夏宫-五里河公园-浦江苑-浑

21、南大道-奥体中心公交枢纽 156：河北街-万和花园-砂山街-南京南街(砂山货运站)-省妇婴医院-市第六医院南-市第六医院-南湖公园西门-方型广场-回民中学-光荣街-五经街-十三纬路-大西菜行-顺通路-第七中学-房地产大厦-小西路-清真寺-市信访大厅-甘泉路-八王寺-大北关街-小什字街(鸿基园小区)-中学堂路256：五爱市场西区-五爱市场西区(第七中学)-热闹路-房地产大厦-小西路-清真寺-太清宫-天后宫-市物价局-沈阳大学南门-洮昌小区-辽沈二街-有机玻璃厂-上园小区-上园路-北大营街-辽宁美术印刷厂 32207：大悦城-小津桥-大北门-小北门-中街-小西门-大西门-沈州路-五爱市场西区-第七

22、中学-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-中山公园东门-马路湾-中华路-太原街-沈阳站-南五马路-兴工街-云峰街-铁西广场-兴顺街-南八中路-第五医院-沈阳工业大学 223：南一马路(民主路)-太原街-体育广场-和平大街-光荣街-五经街-十三纬路-大西菜行-顺通路-第七中学-五爱市场西区-五爱市场-大南街-翠园小区-东方宾馆-万泉实业公司-泉园一路-长青街-汽车制造厂-万科花园新城-和泰东方园297：万柳塘公园北门-轻机研究所-翠园小区-大南街-五爱市场-五爱市场西区-第七中学-大西菜行-十三纬路-南五经街-省水利厅-回民中学-方型广场-振兴街-(城中花园正门)中兴街-和平广场-铁路中学-民族

23、街-胜利南大街-建设东路-北四东路-云峰北街-北四东路-兴华北街-北四东路(铁西区人大)-贵和街-陶林居-新北方装饰建材城-香江大市场-南八中路-市工人文化宫 523：文萃路(丰乐二街)-摩托车城-黄金学院-富民-出租汽车公司-东陵区政府-南塔鞋城-省医院东门-大南边门-建设大厦-南关小区-小南街(南关路)-辽宁奉天中医院-五爱市场西区公交总站-五爱市场西区-第七中学-顺通路-大西菜行-十三纬路-五经街-光荣街-和平大街-体育广场-中山公园-市文化宫-南一马路(民主路)宗地周边公交线路四通八达，出行十分方便33医疗：医疗：奉天中医院、沈河八院、沈河区红十字会医院等购物购物：五爱市场、家乐福、顺

24、通商业街等教育教育：第七中学、八十六中学、沈阳实验学校、顺通小学、文艺一小、热闹路第二小学、东旭高中等其他其他：希尔顿酒店（在建）、沈河区图书馆、新兴台球、少博桌球会馆、建设银行、中信银行、招商银行等34四、四、SWOT分析分析优势位于城市中心，地理位置优越紧邻七中，周边数所中小学，教育资源丰富临近五爱市场，商业配套完善多条公交线路，交通便捷地块方正平整，利于施工劣势地处旧居民区腹地，项目形象较差地块邻街，过往车辆较多，有一定的车辆噪音污染机会市中心土地稀缺政府大力发展金廊沿线，城市配套与功能更加完善本区域已形成沈阳的经济、文化中心，有大量的潜在客户良好的学区使得本地块具有较大的升值空间五爱市

25、场数百万的客流将给本案带来巨大的投资潜力威胁金廊沿线十余个大型综合体项目使区域形成了一个激烈的竞争环境沈阳投资市场还处于发展阶段，市场部成熟海南房地产市场火爆，分流了部分沈阳的投资型客户全国房地产市场还处于调整阶段，部分有经济实力的消费者仍在观望35第三部分第三部分 项目定位项目定位36一、整体定位策略一、整体定位策略以居住配套和商业配套，共同打造沈阳市以居住配套和商业配套，共同打造沈阳市 “第一商住两用高端公寓第一商住两用高端公寓”；跳出产品供应类型与需求不符现状，弥补金廊区域跳出产品供应类型与需求不符现状，弥补金廊区域小户型小户型供应不足；供应不足；形成以主要满足市中心形成以主要满足市中心

26、高端居住需求高端居住需求为表现的高端整体为表现的高端整体投资、自用投资、自用的实用形象的实用形象37二、本项目功能定位策略二、本项目功能定位策略以以自身公寓自身公寓为为需求需求出发点，结合区域需求特征满足出发点，结合区域需求特征满足市场需求市场需求在整体在整体环境、配套、品质环境、配套、品质的共同作用下，提升项目的共同作用下，提升项目整体形象整体形象休闲业态休闲业态生活业态生活业态高端公寓高端公寓商务业态商务业态高端配套高端配套38奉天钻石奉天钻石我们的项目将以挺拔的姿态屹立于奉天街的门户，它将以毫无瑕疵的内质使本项目绽放出璀璨的光芒奉天街上一颗璀璨的宝石奉天街上一颗璀璨的宝石三、形象定位三、

27、形象定位39四、客户定位：四、客户定位：本地投资：本地投资：以沈阳市及沈河区区久居客户及有较长期业缘关系长期业缘关系，并长期看好金廊发展的客户为主；已实现多套置业，希望在家庭投资中购买稳妥、保值、高回报高回报的物业产品，但投资金额不宜过大投资金额不宜过大外地投资：外地投资：以外地（东三省为主）短住客户为主以外地（东三省为主）短住客户为主；被沈阳市及金廊的城市建设、发展潜力、度假资源吸引，希望收藏城市收藏城市的同时，进行资资产投资产投资；本地高端：本地高端：以受工作限制，驻留或定居本地的产业高端人群驻留或定居本地的产业高端人群为主；对生活品质有要求，强调被重视、被关怀的舒适生活模式，同时强调高强

28、调高效、便捷的生活方式效、便捷的生活方式40五、产品定位五、产品定位 以三种不同客群定位的以三种不同客群定位的精装修公寓精装修公寓实现本案公寓产品；为方便本案客群实现本案公寓产品；为方便本案客群分级供应形成内部升级，建议三种产品供应分级供应形成内部升级，建议三种产品供应相对区隔相对区隔；且受三类客群数量限；且受三类客群数量限制，建议本案尽量吸引：制，建议本案尽量吸引：本地投资型客户：本地投资型客户：50%50%投资型服务公寓投资型服务公寓：以完善的酒店式服务酒店式服务为依托提高产品居住品质，从而拉升物业实用价值，使之具备高投资回报的公寓产品；外地投资型客户：外地投资型客户：30%30%舒适型投

29、资公寓舒适型投资公寓：因自身品质、服务水平、完善自身品质、服务水平、完善配套配套组合而形成项目的独特价值，并且具备实用性和长期投资回报的公寓产品；本地高端自住型客户：本地高端自住型客户：20%20%舒适型自住公寓舒适型自住公寓：因所提供的舒适居住环境，舒适居住环境，有效率、有品质的生活方式，有档次的居住品质有效率、有品质的生活方式，有档次的居住品质，而形成的项目商务配套专属公寓产品。41第四部分第四部分 规划建议规划建议42一、形象建议一、形象建议回到我们讨论形象定位的初衷 核心是要打造区域地标性建筑43打造地标性常用的打造地标性常用的3种手段：种手段：n 超高层：以鹤立鸡群的形象第一时间抓住

30、人的眼球；n 异形建筑体：以独特的空间构造形成标志性符号；n 醒目立面：常规建筑体，单在立面打造上下功夫，取得同样的效果;。地标惯例地标惯例项目应该打造具有地标性的形象。项目应该打造具有地标性的形象。超高层超高层上海中心：上海中心：n优势：城市建筑中最醒目、最具地标性的建筑方式，极易形成标杆；n风险：成本不易控制；相比普通高层建筑，使用率有所降低，触及购房者敏感点。醒目立面醒目立面北京设计师北京设计师广场：广场：n优势：更易控制成本，用较少的代价取得显著的效果；n风险：对设计师审美要求较高。异形建筑体异形建筑体北京三里屯北京三里屯SOHO：n优势：容易形成独一无二的项目形象；n风险：对设计师审

31、美要求较高。44除了物理形态的手法之除了物理形态的手法之外：外：n精神领域的标志性也是地标建筑常用的手法之一。世界级的地标建筑常常世界级的地标建筑常常是多重手法共用。是多重手法共用。级别越高的地标建筑，其打造手级别越高的地标建筑，其打造手段就越综合。段就越综合。精神地标精神地标北京长城脚下的公社：北京长城脚下的公社：n吸引点：这一类形式的地标建筑通常由建筑界的大师设计，同时代表一定的文化理念及倡导的特有的主义精神；n劣势：操作难度大，成本很高。世界级地标世界级地标北京央视大楼：北京央视大楼：n大师设计：荷兰著名建筑师让库哈斯；n超高层：主楼达243米；n异形结构：被民众戏称为“大裤衩”。世界级

32、地标世界级地标迪拜帆船酒店：迪拜帆船酒店：n大师设计：英国著名建筑师W.S.Atkins；n超高层：321米高；n异形结构：形如船帆。地标惯例地标惯例45拥有极具设计感的醒目立面已足够。拥有极具设计感的醒目立面已足够。对于本项目各个层面各个细节的建议，都遵循打造最具城市阶段标志，最具性价比的定位，遵循以经济性和市场关注点为核心价值导向的原则。在本项目总体定位的条件下，迎合当地市场考虑，在本项目总体定位的条件下，迎合当地市场考虑，我们认为我们认为46风格建议：风格建议：现代风格+后现代主义：这里所指的现代风格并不是单调、呆板的代名词，而是特指经过后现代主义装饰之后的具备醒目立面特征的建筑形象。本

33、项目整体形象建议本项目整体形象建议本项目首推采用醒目立面的手法本项目首推采用醒目立面的手法树立项目地标性，兼顾效果与经树立项目地标性，兼顾效果与经济性。济性。47n采用瓷釉玻璃打造独具装饰特色的醒目立面。n强调建筑体的色彩搭配的强烈设计感通过设计风格和材质，重点强调通过设计风格和材质，重点强调立面效果立面效果陶板幕墙做法示意48n 由市场数据推导，本项目的产品的假设方案如下表所示；由市场数据推导，本项目的产品的假设方案如下表所示；n 应避免正北布局，防止纯北滞销户型的出现应避免正北布局，防止纯北滞销户型的出现n 户型布局上可分可合，满足不同客户的需求户型布局上可分可合，满足不同客户的需求二、户

34、型配比建议二、户型配比建议车位按车位按1：0.7配给，全地下停车。配给，全地下停车。49三、标准层选型三、标准层选型 从市场上看，标准层选型与档次无直接关系。但是从经济性的角度看，单核心筒式的标准层设计最具合理性。北京建外SOHO：使用率74%北京SOHO现代城：使用率75%北京苹果社区：使用率73%北京朗琴国际：使用率71%50 共享中庭为每隔4层挑空，化解中心部位无法采光不适合布置户型的劣势，创造出本项目独特的亮点。共享中庭内可以按照室内庭院打造，用绿化景观手段创造绿意融融的舒适居住品质。将北侧的不利面宽通过共享空间化解将北侧的不利面宽通过共享空间化解中庭中庭中庭中庭51n 0居，3045

35、。n 0居设计最大的优势就是能够实现使用功能自由化，在不强调传统生活方式的新市场条件下具有良好的适应性；n 一般在该户型中会偏重强调卫浴、睡眠或者会客等功能中的单一某项；n 同时创新型的提出采用自由隔断的概念，满足业主的个性化需求，使居住时尚起来。3045平米户型设计建议平米户型设计建议偏重强调个性功能，营造时尚的生活概念偏重强调个性功能，营造时尚的生活概念北京悠乐汇：借家具建立空间秩序北京公元1872：阳光工作室、与交通面积结合的厨房北京MASTER领寓：强调享受概念的户型设计四、户型设计建议四、户型设计建议52n 紧凑1居，50-60。n 纯东或纯西向采光，4.5-5米面宽。n 卧室和起居

36、厅合理利用有限的采光面，餐厨结合，布局紧凑合理。n 放大了卫生间的功能，设计干湿分离4件套，将衣橱等储藏空间合理集合，使得小户型内也能实现舒适的居家品质。5060平米户型设计建议平米户型设计建议偏重强调全功能、居住特性的小户型概念偏重强调全功能、居住特性的小户型概念537080平米户型设计建议平米户型设计建议抓住目标客群心理，强调居住的可变性。抓住目标客群心理，强调居住的可变性。n 户型格局可随着不同的业主使用要求而变化；n 在最低成本的条件下，提供最多的选择，满足不同业主的需求;n 用可变性的户内格局作为最大卖点，客户只需要通过简单的DIY就能实现普通住宅所实现不了的升级梦想。54n 舒适2

37、居半；n所谓“半居”的设计即一个小面积的多功能房，在面积上不足以满足一个次卧室的大小。但是对于二居的少居室户型，这样的小房间可以成为居室功能不足的一个补充。n 位于楼座的“金角”、“银角”，双向采光。n 主卧室及起居全南向，次卧朝东或朝西。n 动静分区明确，追求居住舒适性。重点强调附加功能空间，如书重点强调附加功能空间，如书房。房。90100平米户型设计建议平米户型设计建议书房卧室卧室55五、本项目精装修建议五、本项目精装修建议56装修风格建议采用简洁明快的现代风格装修风格建议采用简洁明快的现代风格57六、设备设施建议六、设备设施建议提升附加值提升附加值置换新风系统：置换新风系统：取自高空的新

38、鲜空气，通过过滤、除尘、除菌、加热/降温、加湿/除湿等工序，以每米0.3秒的风速，从房间底部送风口不停的送出，新风经过房间缓缓上升，带走人身体的汗味及各种异味，最终从房间顶部的出风口排出，新、回风完全杜绝交叉污染。外遮阳系统：外遮阳系统：传统的内遮阳挡光但不隔热，更不能防止有害光线的辐射，外遮阳能将光线、热量和辐射直接拦截在室外；在沈阳地区夏季太阳辐射时间较长室外温度较高，为避免室内长时间的强光辐射，外窗与外遮阳系统组合使用，夏季阳光强烈时可关闭外遮阳，保持室内清凉，并且反射掉对皮肤、油漆家具有害的紫外线。58同层排水：同层排水：n 传统的下排水，楼上的用户在使用时的水流噪音直接传至楼下，采用

39、同层排水横管在楼上，使水流噪音得以消除，能营造出安静舒适的居家环境。n 同层排水技术即上排水敷设方式，特点是排水横管安装在本层楼板上方，卫生间洁具的排水支立管不穿越楼板，只有排水主立管穿越楼板，管道的维护在本层内解决。n 避免排水管道在需要清通维修时对下层的影响，维修活动在本层内解决。n 排水支管不需穿越楼板，从根本上避免了渗漏产生。n 卫生间的布置更具个性化。59七、高端物业服务七、高端物业服务提升附加值提升附加值建议本项目提供的物业服务，应该具备五星级酒店的高标准建议本项目提供的物业服务，应该具备五星级酒店的高标准,。星级酒店服务24小时管家接待服务，如代提行李等。24小时访客接待服务，如

40、客人等候时提供茶水等。24小时留言服务。24小时生活信息服务，如提供各类厂商如餐饮、影院、干洗店及家政公司等的资料和相关信息。全方位商务管理代订报纸杂志等。代订花束等。代订票务等，如代订、代购、代取机票、火车票、电影票等。代缴费服务，如电信、水电、停车等费用。其他代办事项服务，如申请电话、水电过户等。资产管理根据对目标业户的定位及其产品形态，提供具有国际水准的服务，确保物业长期保值升值。机电维护服务居家简易修缮服务，提供业主简易居家修缮及技术咨询服务。专有部分设施、设备检查及修护服务，包括给书设备，排水设备，卫生设备，热水器设备，电气设备，空调设备，换气设备，室内消防设备等维护事项。生活礼宾服务代住户特约钟点工。短期或长期居家清洁服务。代请家教。残疾人士特别服务。60谢谢 谢！谢！英豪顾问2010.2