合富策划总监工具书1127503693

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1、Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties合富策划总监工具书合富策划总监工具书Hopefluent Real Properties融入才能影响融入才能影响Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent

2、 Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properti

3、esHopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究的方法与例证（房地产市场）Hopefluent Real Properties中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究的方法与例证（房地产市场）Hopefluent Real Properties不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。高调起步（1991-1993年）进入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例例1：H市市场发展历程（市市场发展历程（历史遗留问题研

4、究，对市场现状影响负面因素多）例例2 2：G市市场市市场发展历程发展历程（成熟而稳建的发展过程，市场竞争十分成熟）起步期（80年代）快速成长期（90-93年）调整期（94-97年）转型期（97-99年）成熟发展期（00-今年）Hopefluent Real Properties板块细分板块细分住宅住宅/写字楼写字楼：东部板块、西部板块、中部板块：东部板块、西部板块、中部板块，商业商业：东部商圈、西部商：东部商圈、西部商圈圈档次细分档次细分住宅住宅：高档、中高档、中档、中低档：高档、中高档、中档、中低档，酒店酒店：五星、四星、三星：五星、四星、三星，写写字楼：字楼：甲级甲级/乙级乙级/功能细分功

5、能细分住宅住宅：常住型、渡假式、投资型：常住型、渡假式、投资型，酒店酒店：商务型、旅游休闲型：商务型、旅游休闲型商业商业：购物中心、百货、超市、商业街、专业市场：购物中心、百货、超市、商业街、专业市场下面举例来说明板块细分与档次细分，功能细分格局略Hopefluent Real Properties东南板块西南板块中东板块中西板块北部板块本项目本项目Hopefluent Real Properties2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：个案数比例*名都、*城、*国际、*世家*大厦、都市*、财富*玉花园、锦绣*欧式*、长春*、*惠景玫瑰*、丹庆*、*星苑*花园、*小区、

6、*河苑Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties：板块分析、档次分析板块分析、档次分析渡假休闲资源分类分析渡假休闲资源分类分析档次分析、功能细分分析（旅游休闲类档次分析、功能细分分析（旅游休闲类/商务类）商务类）别墅类、公寓类别墅类、公寓类休闲类商业街、超市休闲类商业街、超市Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties案例一案例一*新村新村n如何从外围攻入本市主流客户如何从外围攻入本市主流客户n本市经营最成熟的郊区大盘怎样？本市经营最成熟的郊区大盘怎样？案例二案例二*城城n

7、拿什么引起市场的巨大轰动？拿什么引起市场的巨大轰动？n客户目标与实际效果对比客户目标与实际效果对比案例三案例三*花城花城n外地品牌地产商进入本市的成功之作外地品牌地产商进入本市的成功之作n本市人对精品的鉴赏力？本市人对精品的鉴赏力？案例四案例四*新城新城n本市当之无愧的顶极豪宅社区本市当之无愧的顶极豪宅社区n豪宅社区配套是什么水平？豪宅社区配套是什么水平？案例五案例五*山庄山庄n渡假盘的生存现状渡假盘的生存现状Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real

8、 PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real Propertiesn项目项目SWOTSWOT分析分析n项目发展策略项目发展策略n项目市场定位（整体发展主题、功能定位）项目市场定位（整体发展主题、功能定位）n住宅物业定位住宅物业定位 住宅物业发展主题住宅物业发展主题 目标客户群定位目标客户群定位 产品定位产品定位 定价建议定价建议定位研究的常规思路定位研究的常规思路Hopefluen

9、t Real Properties定位研究思维树状图定位研究思维树状图Hopefluent Real Properties项目市场定位坐标系项目市场定位坐标系项目发展策略雷达图项目发展策略雷达图Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesS S优势优势W W劣势劣势O O威胁威胁T T机会机会本项目核心问题：本项目核心问题：如何实现整体项目价值最大化如何实现整体项目价值最大化 如何协调项目大规模与有限需求关系如何协调项目大规模与有限需求关系 如何利用与提升区域商业的传统形象如何利用与提升区域商业的传统形象 如何协调商业与住宅两大功能如

10、何协调商业与住宅两大功能 如何吸纳与组织商业客流如何吸纳与组织商业客流强化优势，把握机会强化优势，把握机会景观价值最大化景观价值最大化规模大规模大项目资源丰富项目资源丰富规避劣势，化解威胁规避劣势，化解威胁周边景观的改造与利用周边景观的改造与利用高端客户有效需求量高端客户有效需求量商业客流的吸纳商业客流的吸纳区位价值复合：江景、人文、商业区位价值复合：江景、人文、商业地块规模大；唯一性地块规模大；唯一性品牌商誉好品牌商誉好部分住宅无法一线望江部分住宅无法一线望江周边环境不佳周边环境不佳商业旺区有一定距离商业旺区有一定距离开发成本高，弹性弱开发成本高，弹性弱市场持续走旺市场持续走旺中心城区认可度

11、高中心城区认可度高中高端有效需求中高端有效需求竞争不断加剧竞争不断加剧中高端客户有限中高端客户有限区域商业开发量大区域商业开发量大Hopefluent Real Properties某滨水豪宅项目发展策略某滨水豪宅项目发展策略Hopefluent Real Properties地段定义豪宅，滨江地段定义豪宅，滨江板块与城市中心的交板块与城市中心的交汇位置汇位置滨水是少数人可享用的稀缺资源滨水是少数人可享用的稀缺资源约约1100户名门世家共户名门世家共同拥有的豪宅领地同拥有的豪宅领地对规划、园林、户对规划、园林、户型极致追求，经得型极致追求，经得起买家最严格的挑起买家最严格的挑选选私密与安防，心

12、无旁骛私密与安防，心无旁骛的服务，给客户无比尊的服务，给客户无比尊贵的领地感贵的领地感提供生活方式的同时也提供生活方式的同时也提供了社交空间提供了社交空间自然与人文不可相自然与人文不可相互替代互替代,公共空间与公共空间与私家园林两者兼得私家园林两者兼得滨水景观滨水景观稀缺性稀缺性“首席居住地段首席居住地段”“江景与园景江景与园景”营造全景观营造全景观“名门会名门会”高品位会所高品位会所全方位全方位高品质产品高品质产品管家式物业管家式物业服务服务“豪宅社区豪宅社区”概念概念城市首席滨水城市首席滨水豪宅社区豪宅社区某滨水豪宅项目主题定位的系统表述某滨水豪宅项目主题定位的系统表述Hopefluent

13、 Real Properties出品演绎豪宅气质出品演绎豪宅气质规划大气规划大气江景江景资源资源最大化最大化围合围合整体性整体性户型创新户型创新充分考充分考虑江景虑江景功能功能合理合理而精细而精细建筑考究建筑考究立面现立面现代风格代风格细节体细节体现品味现品味园林多级园林多级主题主题园林园林架空层架空层花园花园配套尊贵配套尊贵名门会名门会泛会所泛会所园林园林泳池泳池此部分确定户型配比与泛会所要求，其它具体参见规划与建筑设计建议。此部分确定户型配比与泛会所要求，其它具体参见规划与建筑设计建议。某滨水豪宅项目主题定位的表述某滨水豪宅项目主题定位的表述Hopefluent Real Properti

14、es某滨水豪宅项目户型配比的设定某滨水豪宅项目户型配比的设定二房二房7%7%80-10080-100100-120100-120小三房小三房19%19%100-120100-120大三房大三房40%40%120-140120-140140-160140-160四房四房22%22%140-160140-160160160以上以上复式复式12%12%160160以上以上高价、中高价楼盘户型配比高价、中高价楼盘户型配比高端、中高端客户调查高端、中高端客户调查市场供应市场供应市场需求市场需求规划摆放规划摆放二房二房平方米平方米%次景观、次朝向单位次景观、次朝向单位三房二卫三房二卫平方米平方米%次朝向园

15、景单位次朝向园景单位平方米平方米%部分面江单位、部分二线南向单位部分面江单位、部分二线南向单位四房二卫四房二卫平方米平方米%面江单元、少部分二线南向单位面江单元、少部分二线南向单位复式复式平方米平方米%面江单元面江单元一线东南向江景约一线东南向江景约30%30%二线江景约二线江景约30%30%最佳园景最佳园景30%30%次佳园景次佳园景10%10%详见规划设计建议详见规划设计建议*“市场需求市场需求”中四房与复式的比中四房与复式的比例略大于例略大于“市场供应市场供应”Hopefluent Real Properties定价定价住宅区域因素直接比较表住宅区域因素直接比较表区域因素区域因素权重权重

16、估价对象估价对象A A楼盘楼盘B B楼盘楼盘C C楼盘楼盘D D楼盘楼盘成熟程度成熟程度0.40.41001009898979795959595交通条件交通条件0.30.310010010010010010098989898配套设施配套设施0.10.11001009898989897979797环境条件环境条件0.10.110010094949494102102102102城市规划城市规划0.10.11001009797979799999999小计小计1 110010098.198.197.797.797.297.297.297.2住宅个别因素直接比较表住宅个别因素直接比较表个别因素个别因素权

17、重权重估价对象估价对象A A楼盘楼盘B B楼盘楼盘C C楼盘楼盘D D楼盘楼盘外外 观观0.150.151001009696959596969797户型设计户型设计0.20.21001009696969696969898景观资源景观资源0.30.310010096969696103103106106公建配套公建配套0.150.151001009696949494949595园林环境园林环境0.20.21001009595939393939595小计小计1 110010095.895.894.9594.9597.297.299.299.2Hopefluent Real Propertiesn 2

18、6502650元元/平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略；售的开发策略；n 静态价格范围约在静态价格范围约在2400-29002400-2900元元/平方米之间。平方米之间。定价定价Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties各方案基本要素评估图各方案基本要素评估图 该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管

19、理费、不可预见费、营销费测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。用、税金等。Hopefluent Real Properties因地制宜的规划设计建议因地制宜的规划设计建议n容积率容积率n分期及开发顺序分期及开发顺序n规划设计建议之公共配套规划设计建议之公共配套n物业类型及户型物业类型及户型Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties主力中餐厅主力中餐厅主力中餐厅主力中餐厅特色餐厅及空中花园特色餐厅及空中花园中中 庭庭RIVER主力餐厅建议：以特色中餐厅为主。延续区域文脉，与现代对比。主力餐

20、厅建议：以特色中餐厅为主。延续区域文脉，与现代对比。Hopefluent Real Properties独立商铺独立商铺主通道主通道1F1F功能以独立店铺为功能以独立店铺为主主独立商铺独立商铺主力百货或超市主力百货或超市书店及影音书店及影音主力百货或超市主力百货或超市家居中心家居中心儿童乐园儿童乐园网吧及数码城网吧及数码城KTVKTV夜总会夜总会网吧及数码城网吧及数码城桑拿按摩桑拿按摩2F2F功能以主力百货及功能以主力百货及独立店铺为主独立店铺为主3F3F功能以主力百货及功能以主力百货及家居、书店为主家居、书店为主4F4F功能以娱乐为主功能以娱乐为主4F4F3F3F2F2F1F1FHopefl

21、uent Real PropertiesHopefluent Real Properties四季花城可能的数种容积率测算四季花城可能的数种容积率测算容容积积率率住宅建住宅建筑面积筑面积(万万)低层低层多层洋房多层洋房小高层小高层住 宅住 宅区 内区 内密度密度%总 建 筑总 建 筑密度密度面积比例面积比例10%面积比例面积比例80%面积比例面积比例10%建筑面积建筑面积套数套数建筑面积建筑面积套数套数建筑面积建筑面积套数套数1.249.424.942万万19839.54万万41624.942万万44930.220.2%1.145.164.516万万18136.128万万38034.516万万4

22、1127.618.5%1.040.94.09万万16432.72万万34444.09万万37225.016.7%0.936.643.664万万14729.312万万30853.664万万33322.415%0.832.383.238万万13025.904万万27273.238万万29419.813.2%0.728.122.812万万11222.812万万24012.812万万25617.211.5%0.623.862.386万万9519.088万万20092.386万万21714.69.8%备备注：注：公建用地：公建用地：1.71.7万，可建用地：万，可建用地：28.4828.48万万低层建筑

23、（含联排及独立别墅）平均面积低层建筑（含联排及独立别墅）平均面积250250/套，占地套，占地100100/套套多层按多层按6 6层计算，平均面积层计算，平均面积9595/套，小高层按套，小高层按1414层计算，平均面积层计算，平均面积110110/套，套，Hopefluent Real Properties通过上述分析和比较，我们建议：通过上述分析和比较，我们建议：本项目的容积率选用为本项目的容积率选用为0.91.00.91.0（报建时，尽可能提高容积率）（报建时，尽可能提高容积率）最终确定方案：最终确定方案：万科四季花城容积率：万科四季花城容积率：1.01.0容积率建议容积率建议开发分期建

24、议开发分期建议建议分五期开发：建议分五期开发：开发周期开发周期每期供应量每期供应量分二期开发分二期开发约为约为20.4520.45万平方米万平方米分三期开发分三期开发约为约为13.6313.63万平方米万平方米分四期开发分四期开发约为约为10.2310.23万平方米万平方米分五期开发分五期开发约为约为8.188.18万平方米万平方米备注：总建筑面积按容积率为备注：总建筑面积按容积率为1 1计算，约为计算，约为40.940.9万平方米万平方米Hopefluent Real Properties一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期后续增加土地后续增加土地发展策划对四季花城的规划设计建议发展策划

25、对四季花城的规划设计建议Hopefluent Real Properties实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期七期七期公共空间公共空间Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real Properties规划设计建议中物业类型建议规划设计建议中物业类型建议Hopefluent Real Properties多层多层多层多层多层多层小高层小高层别墅别墅/类别墅类别墅公共空间公共空间别墅别墅/类别墅类别墅别墅别墅/类别墅类别墅类别墅类别墅实际开发中物业类型分布实际开发中物业类型分布Hopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesHopefluent Real PropertiesENDTHANKS！