酒店式公寓的基本知识

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1、是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和“投资 两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式， 又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译 等商务服务，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、 出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物 业。定义酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管 理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时 居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的 高标准服务融于

2、日常生活之中。服务对象酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动， 较长 期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义 一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士， 外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。酒店式公寓吸引懒人和忙人。在酒店式公寓既能享受酒店提 供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、 客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家 肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需 要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了， 很适合又懒又忙的IT小两口。由于酒店式服务公寓主要集中在市 中心的高

3、档住宅区内，集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今 后要是出租，价格一般都不低。历史酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服 务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的 物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相 当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约 30年时间。 上世纪中叶，一些发达欧 美国家的主要城市，尤其是在美国，经 历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育 的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者 的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的

4、公寓产 生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢 “流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于 一个地区。商旅生活的兴起，造就了 “酒店式管理、家居式服务” 的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结 合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经 营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公 寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。国内发展我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已 经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店 相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与

5、传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在 我国工作的外籍商务人士的青睐。户型酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以 满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的 家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据 住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会 所、小超市等其他项目。设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般 形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、 经理、 总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物 业公司进行管理，这就消除了房东对 物业管理公司水平的怀疑, 可以为住客提供高档、到位的各种服务。

6、产权业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按 揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是 公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有没有太多差 别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投 资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投 资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。管理酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒 店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服 务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店并 无二致。由于酒店式公寓的公共设

7、施均类似酒店，故可以彰显居 住者的身份和气派。功能兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居住 度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法 有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购 买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。完善的服务和管理酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式，提供酒店 式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更 进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家 庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。酒店式 服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档 公寓更完善，服务内容更多，更加人性化

8、。家庭式的居住布局酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重 要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。与酒店的标房 不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的 居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以及比 较个人的环境和家居化的家俱。再加上提供家居式服务，使酒店 式服务公寓更增添了家的味道。公寓式酒店在2003年12月1日起实施的上海市城市规划管理技术 规定（以下简称新规定）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式 公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。新规定中的名 词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分 隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。”

9、第14条：“酒店式公寓指按酒 店式管理的公寓，按 居住建筑处理。”搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业， 公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以 居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建 筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所 以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物 业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经 营”的话，必定是假话。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或 公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于 机构或公司的，当然

10、不能将客房分割出售给个人。一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式 公寓三种类型。商务酒店式公寓商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。 大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优 越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓 上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小 型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如 果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下 一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。 所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式

11、公寓为主。商住酒店式公寓这类物业基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段， 因此具备了既可居住、又可商住的价值，所以称之为商住的物业。 虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒 店式公寓的那种商务气氛。商与住混合在一座楼中，办公环就大 打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住 混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜 味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管 理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由 于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低， 以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的

12、竞争 力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式 公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。新生代酒店式公寓近期，在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、 写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店 式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷， 同时, 在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上 又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一 般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再 加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、 细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工 的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。