五星级酒店市场营销计划书完整版

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1、三、市场营销计划的内容市场营销计划应包括5个部分的内容，即概要、市场环境分析、营销目标、营销策略和实施计划。内容均应细化致各细分市场，如商务市场、宴会会议市场、团队市场、长住客市场、政府市场，餐饮的各营业点、婚宴市场等。（一） 概要： 为了使金陵滨海大酒店2009年的市场营销工作具有计划性和指导性，确保各项经营指标的顺利完成，根据南京金陵酒店管理公司的要求，在酒店总经理的指导下，特编制本计划。本计划的编制建立在酒店总体经营策略的基础之上，并对温州当地经济环境、消费能力、客源市场、竞争对手进行了调研分析，综合考虑了本酒店的产品特色、经营亮点、优劣势等各方面因素。我们初步预算在2009年完成营业指

2、标5558万元，其中餐饮收入4000万元，客房收入一五58万元，。本计划将从营销战略分析、具体实施计划、费用成本预算等方面阐述制定上述经营指标的合理性。当然，由于市场环境的千变万化以及调研数据和真实情况的差异性等不可控因素，本计划可能将会与实际情况存在一定偏差，故而，在2009年的实际营销工作中必须要根据市场环境做相应变化，不可一成不变。在业主方的大力支持下，在酒店总经理的正确领导下，我们有充分的信心去实现既定经营目标，在酒店的第一个经营年度，赢得一个漂亮的开门红简单描述计划的要点和目标（二） 市场情况分析：1. Environmental Analysis 宏观环境分析宏观环境分析Envir

3、onmental Analysis2008 年是中华大地荣誉和灾难并存的一年，人为和自然的各种灾害接踵而至，北京夏季奥运会的举办震惊世界，中华大地成为了世界关注的热土。总的看来，各种灾害的发生必然给2008年中国旅游经济带来负面的影响也将波及到2009年。特别是灾难性的金融风暴一夜之间使世界经济发展陷入了困境，各国的经济发展陷入衰退，虽然各国都在努力拯救所面临的经济危机，但是世界著名的企业与金融巨头仍相继倒闭或破产，各国的失业率也出现了几十年来的新高，各国减少开支，百姓消费降低都使危机如冰上加霜，公务和旅游出行人数越来越少，对酒店业来说是受到冲击最严重的行业。2010 年的上海世博会和广州亚运

4、会虽将会起到一定的促进作用，对中国的旅游业还是会发生极大的影响力，所以预计将不会过分地改变中国旅游业发展的进程。据统计2008 年，全球将有1079 家新酒店开业，可提供客房一三一五17 间。中国经过20 年经济的快速增长，酒店业发展速度全球居首。整个亚太地区酒店业建设规模相当大，其中将近半数发生在中国。据亚太旅游组织统计2006 年亚洲的建设项目有386 个，其中一八8 家位于中国，占整个亚洲的48%，共有71967 个房间，这其中四星级以上的酒店有一三4 家。未来五年，联合国世界旅游组织预测中国将成为全球最大的旅游目的地。这为扩大国际入境休闲及度假旅游市场带来了更大的机遇。这些都给酒店业发

5、展带来了巨大推动力。2. Location and Community Analysis 区域环境分析 龙湾区概况 龙湾区历史悠久，古属瓯越、东瓯。早在六七千年前的新石器时期，这里就有先民居住，过着渔猎和原始的农业生活。春秋战国时期，龙湾成为越国辖地。从东汉末年到三国，北方处于战乱之中，这一带却比较平静安定。唐宋以来，龙湾作为温州城的东部城郊，经济文化不断发展。 1984年12月，由国务院批准建立龙湾区，是温州市三大城区之一。2001年8月，经国务院批准，温州市辖区行政区划进行调整，将原属瓯海区的永中镇、沙城镇、天河镇、灵昆镇和瑞安市的部分区域划归龙湾区管辖。 海、陆、空立体交通齐头并进，水、

6、电、路、通讯等设施不断完善。近几年来，龙湾区紧紧围绕建设新龙湾的战略目标，先后完成了灵昆大桥、扶贫开发区和海城输变电工程等许多重点工程建设。温州永强机场座落龙湾境内，“市门第一路”机场大道贯穿全区；区内建有温州港最大的码头龙湾万吨级码头；金温铁路直通龙湾港区，并在状元设客货站；沿海高速公路控制性工程温州大桥也从状元经过；龙湾交通中心已被列为全国45个交通主枢纽站场之一。龙湾信息产业开始起步，邮政事业不断发展，通讯网络覆盖全区。截止2004年5月，龙湾区电信局程控交换机容量万，宽带容量4万线。境内河网交错，属温瑞塘河水系，有状元河、蒲州河等数十条大小河流。这些平源内的河流交叉成网，四通八达，河面

7、宽度大多在20米到50米之间，水深在3米到5米左右。一年四季，除了农田灌溉和防洪排涝之外，还可养鱼、种菱、植藕等。 龙湾土地肥沃，物产丰富，历来是温州的 渔米之乡 。全区耕地面积万亩，林地总面积7.55 万亩，森林覆盖率，蔬菜种植面积万亩，海涂养殖4万亩，淡水养殖万亩。主要经济作物有蔬菜、花卉、水果等，其中以大岙溪杨梅、龙牌花椰菜尤为著名。主要养殖品种有文蛤、对虾、青蟹、沙蟹、鲢鱼等，其中灵昆的文蛤驰名中外。境内矿产资源丰富，用花岗岩、高岭土等矿种。 龙湾人杰地灵、文化积淀深厚。龙湾区重视在现代化、城市化进程中对历史文化遗产的保护工作，挖掘和弘扬“瓯越文化”。拥有全国重点文物保护单位的古城堡永

8、昌堡、市级爱国主义教育和国防教育基地龙湾古炮台、距今四五千年历史的龙岗山遗址、建于唐朝的国安寺、建于宋朝的千佛塔、建于明代的玄真观，保存着众多的摩崖题刻、古代墓葬、名人诗碑、名人故居等，文物古迹点缀于青山碧水玉石之间，自然风光与人文英华浑然一体。 龙湾区积极培育宜居宜商宜创业的投资和发展环境。坚持以人为本，切实转变政府职能，建设服务型政府，扎实开展了机关“效能革命”，建立了效能监察投诉中心，深化行政审批制度改革，简化审批手续，改善服务质量，提高了机关工作效能，有力地改善了龙湾区投资和发展的软环境。广大党员干部通过解放思想大讨论大行动、机关干部下基层以及党员先进性教育等系列活动，不断提高自身素质

9、，在软环境建设中积极发挥了先锋模范作用。 目前，全区已形成低保、五保、灾民救济、医疗救助、住房救助、助学救助、就业培训救助等主体性救助制度。已初步建立起社会保障种类比较齐全、基金来源多渠道、覆盖范围全方位、管理服务社会化的社会保险体系，形成了城镇企业、机关事业单位和农村社会养老保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等一体化统一管理的模式。1998年起实施统一的企业职工基本养老保险制度从而使全区的养老保险制度改革迈上了新台阶。医疗保险改革于2003年5月在改制企业中顺利启动实施，实现了全区医疗保险零的突破。 龙湾经济环境龙湾人在外投资经商、办实业人数众多，主要从事工业、商贸金融、服务业，在外龙湾

10、人的创业趋势已由生产性企业向公司、集团化发展。对外贸易不断取得新进展。2003年，全年实现外贸进出口总额 65249 万美元，其中出口总额 43一三6 万美元。龙湾区开展经贸往来的国家和地区达 122 个，包括美国、俄罗斯、东盟等传统出口市场，以及拉美、印度、波兰、孟加拉国等国际新兴市场。出口产品在发挥以价格竞争优势的基础上出现出口产品多样化和差异化，形成多元化格局，大大提高龙湾产品在国际市场的竞争力。到目前为止，龙湾出口的产品已达 7 大类数百个品种，主要以皮革、纺织服装、洁具、制笔、鞋类为主。 温州经济环境分析2007年温州经济综合实力稳步提高，国民经济呈现“稳健运行。后劲增强、质量提高的

11、特征”，经济总量稳居全省第3位，经济综合实力居全国百强城市行列。工业经济深入实施工业发展“12345工程”，大力开展企业服务年、项目推进年、标准厂房大建设等活动，加强工业特色产业基地建设，推进品牌战略，提升工业经济增长质量。至2007年末已拥有30多个国家级生产基地称号，80个中国驰名商标，38个中国名牌产品，一五7个国家免检产品，一大批浙江省著名商标、省级名牌产品。17家企业集团跻身首页中国企业集团竞争力500强。农业经济认真落实支农惠农政策，加强对粮食和生猪生产的扶持，推动农业产业化经营，建成市级特色农产品基地40个，新增农民专业合作社291家、市级农业龙头企业28家。深化“千村整治、百村

12、示范”工程，新增省市级全面小康示范村77个、环境整治合格村614个。完成乡村康庄工程2337公里。认真抓好农村劳动力素质培训，共培训万人次，实现转移就业万人。深入实施“一三9富民攻坚计划”，大力发展种养业、来料加工和“农家乐”、“渔家乐”，落实“山海协作”项目59个，一三7个欠发达乡镇农民人均纯收入超过全国平均水平。2007年，全市农村经济继续保持稳步发展的态势，全年农林牧渔业总产值1一八.94亿元，按可比价计算，比上年增长0.8%。2.2.4 温州市总体旅游市场环境温州，素有“东南山水甲天下”之美誉，境内名山秀水众多，风光旖旎。国家级重点风景名胜区有雁荡山、楠溪江、百丈漈飞云湖；国家级自然保

13、护区有乌岩岭、南麂岛；省级风景区有仙岩、瑶溪、泽雅、滨海玉苍山、洞头、寨寮溪、百丈漈等9处,还有茶山、岷岗、天柱寺等12个市级景区和11处县级景区。风景区陆域总面积达2279平方公里，占全市陆域面积20%。全市还有5个国家级森林公园，8个省级森林公园。是太平洋西岸最适宜于人类居住的区域之一。雁荡山风景名胜区位于乐清市东北,总面积450平方公里。雁荡山古负盛名，是国务院首批公布的国家级重点风景名胜区。主峰百岗尖海拔1一五0米。灵峰、灵岩、大龙湫为全山风景中心。大龙湫瀑布高达190米，直泻龙潭。2004年雁荡山被命名为国家地质公园，2005年初被命名为世界地质公园。楠溪江风景名胜区位于永嘉县境内，

14、是国务院公布的国家级重点风景名胜区。楠溪江干流全长145公里，江流蜿蜒曲折，两岸绿林葱郁，呈典型河谷地貌景观。风景区沿江分布，有台湾水青冈、银杏、华西枫杨等多种国家重点保护珍贵树种。大若岩山麓江滨村寨风貌独特，保存有宋代以来的亭台楼阁、庙观祠殿牌楼等古建筑。百丈漈飞云湖风景名胜区 位于温州西南部，飞云江上游90公里的文成县境内，是国务院公布的国家级重点风景名胜区。由峡谷景廊、百丈飞瀑、天顶湖、刘基故里、朱阳九峰、白云庵、铜铃山峡、岩门、双龙湾、飞云湖、溪等主要景区组成，景点、景观达一八62处。景区面积达平方公里。 南麂岛海洋自然保护区 位于温州以东近海海域，是我国建立的第一个海岛海域生态系自然

15、保护区。由23个海岛、14个暗礁、55个明礁组成，总面积20106公顷，海域面积19071公顷。区内贝藻类丰富，是中国海域的重要贝藻类基因库。有海洋贝类403种，约占我国贝类总数的20；海洋藻类174种，约占我国藻类总数的20。 乌岩岭自然保护区 在温州市泰顺县境内，总面积一八861公顷。分布着各种植物2一五0种，占全省植物种类的一半，其中有重点保护植物21种，有国家二、三级重点保护的伯乐树、香果树等，号称“生物种源天然基因库”。区内有国家重点保护动物50多种，其中黄腹角雉为全球濒危物种和国家一级保护动物。是我国东部地区保存最好的亚热带常绿阔叶林之一。森林 温州市森林覆盖率为56。拥有国家级森

16、林公园5个，分别是雁荡山国家森林公园、玉苍山国家森林公园、花岩森林公园、龙湾潭森林公园、铜铃山国家森林公园。省级森林公园8个。 湿地 温州东部平原地区有众多连片湿地，那里草长莺飞，水网密布，是宝贵的都市“氧吧绿肺”。其中最著名的三垟湿地民间称“南仙垟”，比邻市区中心，面积一三.6平方公里，河道纵横，星罗棋布，间有161个形态各异的泥洲。这片湿地自古盛产“瓯柑”、“黄菱”和淡水鱼虾，又是各种候鸟、留鸟栖息觅食绝佳之处。 岛屿 温州沿海有大小岛屿2一五个、明暗礁469个。其中最著名的是瓯江口外海域的洞头列岛，号称“百岛之县”，宛若明珠洒落东海，其中最摄人魂魄者当数半屏山，当地歌谣唱到：“半屏山、半

17、屏山，一半在大陆，一半在台湾。”2.3 龙湾区消费者行为分析今年以来，面对国内、国外出现的许多不可预测因素，区消费品零售市场继续保持稳定增长势头。上半年，据区统计局调查，区消费品市场繁荣活跃，购销两旺，居民消费水平显著提高，全区实现社会消费品零售总额亿元，增长14.4%。其中批发和零售业实现社会消费品零售总额亿元，住宿和餐饮业实现社会消费品零售总额亿元，同比分别增长一五.0%和8.3%。由以上数据分析，区城市居民人均消费支出实现快速增长，主要是因为居民的收入持续稳定增长、住房条件不断改善，社会保障日趋完善，增强了居民的消费意识与消费信心，商业服务、娱乐休闲、餐饮服务业设施不断增加，方便也刺激了

18、居民消费。另外，新生代逐步成为消费主力，很多年轻人敢于消费。在龙湾，人们在公务交流、商务活动、人际交往的活动中比较注重和突出 “宴请”，而且追求档次，规格越高的宾馆或社会餐馆已越来越成为消费者的选择地。良好的消费增长势头和趋势为我们酒店市场的进一步发展提供了机遇，金陵滨海大酒店将抓住时机，在开业前期和初期，深度地进行市场推广和宣传。3. Primary Competitor Analysis 主要竞争对手分析3.1 酒店状况一、浙江省饭店业发展状况分析1.总体情况（1）住宿设施全省共有各类住宿设施万家（河北、江苏、浙江），客房数万间（居全国第一），床位万张。（2）星级饭店到2007年底，浙江省

19、共有星级饭店1114家，全国第二个跨入千家星级饭店的省份（位居广东之后），客房数11万余间。（3）星级结构星级饭店结构星级饭店数（家）比重（%）客房数（间）平均客房规模（间）比重（%）五星24一三.06535272四星12125646212三星36442667117二星53537一五769一星70255537星级饭店总计1114100114560103100（4）星级分布浙江省每个市县区均有了星级饭店，分布趋向于合理。（见下表）各地市星级饭店分布地区饭店数（家）比重（%）客房数（间）比重（%）平均客房规模（间）杭州25032847一三1宁波209一八.81992095金华1101一五00105

20、绍兴889100103温州96110401一五台州707610109舟山67458168嘉兴646379100湖州5846一八80丽水54342163衢州48354474全省总计1114100114560100103（5）饭店规模浙江省形成了以中小饭店为主体的饭店业产业结构。（见下图）2007年，全省旅游星级饭店中客房500间以上的3家，占总数的0.2%，300-499间的32家，占总数的%，200-299间的103家，占总数的%，100-199间的367家，占总数的29%，99间以下的761家，占总数的%，星级饭店规模结构情况如下：2.浙江饭店业2007年走势（1）2007年全省饭店业的基本

21、情况2007年全省饭店业的基本情况主要指标2007年同比（%）营业收入（亿元）+16.一八经营利润（万元）客房出租率（%）平均房价（元）2007年饭店业营业收入平均数据：饭店经济效益指标： 1. 人员工作效益指标。如年人均接待人次，年人均创收等； 2. 设备效益指标。如每万元固定资产创收，每间客房创收，固定资产增值率等； 人均创收：一三.89万元 每间客房创收：万元每百元固定资产创收：元2007年饭店业饭店经济效益指标经济效益指标平均数据人均创收一三.89万元每间客房创收万元每百元固定资产创收元(2)从饭店客房出租率看浙江饭店业2007年走势（见下图）（3）从饭店营业收入看浙江饭店业2007年

22、走势（见下图）（4）从饭店营业收入结构看浙江饭店业2007年走势（见下表）近三年饭店营业收入构成对比（%） 营业部门2005年2006年2007年增减情况客房下降餐饮下降商品一五.5一五.8上升其他上升：2007年饭店业营业收入构成 (5) 2007年地区饭店业走势j2007年浙江省各地市饭店客房出租率排序k2007年浙江省各地市饭店客房平均房价排序2007年浙江省各地市饭店供求关系 （6）2007年不同星级走势全省各星级饭店经营比较平均房价（元/间）客房出租率（%）2007年2006年同比（%）2007年2006年同比（%）五星四星三星二星一星合计全省各星级饭店经营效益比较营业收入（万元）经

23、营利润（万元）经营利润率（%）每家平均营收（万元）2006年同比（%）2006年同比（%）五星4四星三星二星-一五一星一八合计16.一八3471一八.17（7）2007年全省旅游饭店营业收入总额居前二十位的饭店排名：2006年我省旅游饭店营业收入总额前二十位排名饭店名称营业收入（万元）2007年2006年2006年2005年11杭州大厦2716672-宁波东港喜来登酒店23774-32宁波南苑饭店22555-43浙江世贸君澜大饭店20376一八5-杭州凯悦酒店20214-64杭州开元名都大酒店1979775杭州香格里拉饭店一八8一三86温州华侨饭店14865一三97杭州望湖宾馆14071一三1

24、09杭州国大雷迪森广场酒店140401111温州王朝大酒店一三78012一五宁波太平洋大酒店（余姚）一三198一三10慈溪杭州湾大酒店129431一八1420上虞国际大酒店12576一五8宁波开元大酒店11952一三1612嘉善东方大厦1一八4617-浙江西子宾馆11199-一八一三绍兴咸亨酒店111091916绍兴咸亨大酒店1054620-浙北大酒店10354-去年排名第14位的杭州开元萧山宾馆、第17位的浙江金马饭店、第一八位的慈溪国际大酒店、第19位的杭州西湖国宾馆均被取代。进入前20家的饭店营收起点也提高至亿元以上。3.近期饭店经营管理中呈现的几个新特点（1）饭店营销正在发生变化。 传

25、统营销转向网络营销 从推销的过度转向提升产品内涵 从单纯的推销、做市场向社会营销 从单纯提升价格转变为收益管理（2）消费的理性化程度进一步加强，消费者注重看价格，但价格绝不是唯一。饭店品牌、偏好成为选择饭店的重要因素，忠诚度越来越成为关键词。（3）员工流动成为制约产品质量提升极为关键的问题。 流动过于频繁 流动呈现的新特点：a.向行业外流动；b.前台大于后台；c.越好员工越好流动（4）国际化进程明显加快。 早期落户浙江的国际知名饭店集团：香格里拉、雅高、洲际、卡尔森、凯悦 新增国际饭店集团：索菲特、万豪、圣腾、最佳西方二、浙江省饭店业周期性发展的走势1、浙江饭店业发展周期效益指数图效益指数19

26、891984199519992007年份（1）周期一：改革开放初期1989年浙江省饭店业的起步时期。完成我省饭店业发展的第一个循环。 市场：总体处于供应紧张状态供给需求前期：供不应求中期：建设了一大批饭店特点：旅游饭店大中城市出现合资合作饭店境外客人经济发展初级阶段后期商务客人 经营：生产模式效益：垄断市场利润六四走入低谷 管理：从招待所现代饭店转变体制：事业化企业化外资管理模式进入形成了一批职业的饭店专业人才行业管理：旅游涉外饭店管理（定点）（2）周期二：19901999年，该行业快速成长的周期特点：小平南巡讲话，经济启动亚洲金融风波；宏观调控，有效需求不足；进入低谷 市场：从供不应求到供求

27、宽松的状态。卖方市场买方市场供给需求初期：全面建饭店 政府招待所改造经济部门转产饭店房地产及其他转入特点：中高档饭店，以中档饭店为主体各类城市同质化97年以后饭店有效需求严重不足 经营：平均利润亏损时代：97年以后，行业全面亏损产品时代，销售、促销重于产品 管理：传统饭店管理现代饭店管理转变 体制：国有饭店占主体多种成份民营占主导转变 各占50% 星级评定、质量提升：从无四五百家星级饭店跨入一个新水平 行业管理：旅游饭店管理星级化管理（十六字方针：积极引导、合理布局、优化结构、提高素质） 人才：全面流动，专业管理公司兴起（3）周期三：2000年以后，面临挑战，走向理性，转折点：入世 市场：不成

28、熟的买方市场成熟的买方市场供给需求新一轮饭店建设热中期：多业态发展特点：六个特点成熟消费市场需求退缩在出现多层面的客人 经营：国内经营国际经营国际品牌大量进入国际交流、国际客人迅速增加微利 重组、变动时期 管理：现代饭店管理业态化管理转变 体制：全面民营化 行业管理：业态管理 内部管理：专业性、舒适性、氛围整体性 人才：短缺周期性规律的认识： （1）饭店业发展有其固定的规律性，大致10年一个周期，形成的动因，是宏观经济的波动。（2）每一周期都有其规律性：客房出租率与效益有天然关联性；周期性中走向平均利润时代。（3）认识规律对建设饭店、改造饭店、经营饭店都很有价值。2、1997-2007年浙江省

29、旅游饭店经营情况年份19971998199920002001200220032004200520062007营业总收入（亿元）一三营业税（亿元）客房出租率（%）平均房价（元/间天）266.93、1997-2007年浙江省旅游饭店客房经营数据比较三、浙江省饭店发展趋势基本判断1、判断一：饭店发展前景看好2、判断二：机遇与挑战并存3、判断三：饭店业在近3-5年内会形成新一轮兴建饭店的热潮 投资主体发生了根本的变化 饭店由城市中心向城市外围在转移 一大批专业饭店将会应运而生 饭店与大型投资项目的结合趋向密切 饭店建设两头热的倾向十分明显 饭店附属产品的建设方兴未艾4、判断四：饭店业深层次的矛盾仍然存

30、在 高投入与低回报 重硬件与轻软件 门庭若市与低价徘徊 大市场与小经营5、与上海市饭店业比较平均房价（元/间夜）出租率（元/间夜）星级上海浙江差异（%）上海浙江差异（%）五星一三62四星641三星二星210一星一八5比较柱状图见后： 沪浙两地各星级出租率比较69四、饭店运营状况分析（一）饭店运行状况分析1、从市场分数看；2、从星级看；3、从管理模式看市 场 分 类星 级以 管 理 模 式北京五星上海五星广东五星江浙五星五星四星三星国际管理五星国内管理五星自主管理五星国际管理四星国内管理四星自主管理四星平均房价（元/间天）943一三58806601792437278940563584578400

31、361客房出租率（%）REV PAR（元）6699375234055253031926293773724一三274248管理费及固定费用前收益占总收入的%一五.3一三.4客房收入占总收入比重的%餐饮收入占总收入比重%40每间客房的餐位数（个）人均餐饮消费（元/人）171223一三7一三1263794637697114956680工资性开支占收入的%一八.5每间客房员工数（人）（二）饭店客源构成分析1、从地区看；2、从星级看；3、从管理方式看地 区星 级以 管 理 方 式北京上海广东江浙五星四星三星国际管理五星国内管理五星自主管理五星国际管理四星国内管理四星自主管理四星国内外商务客源国内外散客旅

32、游一五.5一五.9一五.5一三.5一五.0旅游团队一三.0一三.7一三.5一三.5一五.0一三.2会议会展一三.014一五.2一三.6订房渠道:顾客直接预订旅行社/旅游运营商其他网络(如携程)四温州酒店业市场分析据来自温州市饭店业协会的资料显示，温州市区共有星级酒店共计82家，五星级酒店 3家；四星级酒店一三家、三星级以下的酒店共66家。2008年全市平均星级客房出租情况及比2007年同比增长如下表所示：2008年全市出租率统计及2007年同比增长季度月份2008年月度出租率2007年月度同比2008年季度出租率2007年季度同比（增长）（增长）第一季度一月62%3%66%6%二月67%8%三

33、月68%6%第二季度四月65%3%66%4%五月68%5%六月66%2%第三季度七月70%2%68%1%八月70%2%九月65%1%温州市目前四星级以上酒店及经济型酒店的总体经营状况同前一年相比均有稳定的提升，出租率保持在70%左右，特别是华侨与王朝大酒店出租率竞高达80%以上，但三星级以下的酒店出租率不甚理想，约在65%之间。可见高档次的酒店市场还未饱和，但正蓄意待发的香格里拉的开业势必对各高星酒店带来一定的冲击，目前高端商务市场的主要客人集中在万和豪生及华侨与王朝国际大酒店。高端星级酒店的主要客源是国内市场，国际客人占总客源量的5%。高端星级酒店的餐饮市场收入与客房收入平分秋色。开业后的金

34、陵滨海大酒店在高星级酒店市场上必须迅速站稳脚步，确定在这一市场上的领先地位。在产品质量、服务水准和市场占有率等方面的努力和维护，意味着酒店在开业前期和初期在经营成本和利润率等方面由于投入的相对增多和各方面的加速磨合需求将存在着很大的压力。4. Product and Services Analysis 酒店产品和服务分析4.1 本酒店概况温州金陵滨海大酒店是由外商独资企业温州滨海大酒店有限公司投资兴建，座落于温州市龙湾区永强大道，系龙湾区首家按国家五星级标准建造的涉外豪华商务型酒店，温州市重点项目工程。酒店拥有400多间设计超前，装饰豪华的套房、公寓式客房和别墅式客房。拥有近一五00个餐位，酒

35、店还特别设计了1000多平方米无柱豪华宴会大厅，可容纳600多人同时就餐或会议，10000多平方米的娱乐总汇，汇聚KTV、桑拿、商场等多项功能。 酒店在经营管理上全权委托跃居全球酒店集团50强的南京金陵酒店管理有限公司管理经营。其先进的管理理念和以人为本的服务宗旨，将为酒店奠定良好的社会声誉和口碑，也将为广大消费者的生活、娱乐和商务往来提供优质、高档的服务平台。4.2 酒店设施金陵滨海大酒店总建筑面积约82,000平方米，楼高共12层，酒店市场定位为高端商务酒店，突出商务会议和餐饮宴会功能，酒店的整体功能布局与设施和设备配套是在充分参照五星级酒店评定标准设计和建设的。主要配套功能有会议设施、室

36、外泳池、健身中心、大型宴会厅（以及酒店式别墅、公寓）等。4.3 客房设施酒店共有235间套客房，其中标准房一三7间（建筑面积约 33.6 m2和33.92 m2；其中双床间82间，大床间55间）、豪华套房3套（建筑面积约 67.2 m2）、行政房74间（建筑面积约 33.6 m2；其中双床间5间，大床间69间）、残障房1间（建筑面积约 33.92 m2），豪华行政套房14套（建筑面积约 67.2 m2）、行政商务5套，（建筑面积约 67.84 m2）、总统套1套（总面积约 378.4 m2）。4.4 零点餐饮服务设施酒店的零点餐饮服务设施和功能是以高端商务散客为目标而设计和进行功能配备的，其中

37、中餐零点餐厅1间，面积约200 m2，餐位80个。其中包括35个VIP包间，使用面积分别为60m2（餐位12）、70m2（餐位一八）、140 m2（餐位25），VIP 包间配有液晶电视，独立休息区，独立卫生间设施。咖啡厅1间，面积430 m2，餐位80-120个；。4.5 宴会会议设施酒店开业后将拥有温州龙湾区市最大的会议和宴会设施。酒店设有1间大宴会厅（面积968 m2）、1间多功能厅（面积380 m2）、4间小型会议室（1间1一三m2 ，1间90 m2 ，1间58 m2，1间30 m2），所有会议室都配备高端会议音响、影像、宽带上网及有效隔音设施和系统。4.6 健身休闲娱乐设施设施和功能齐

38、全的健身娱乐设施是酒店另一大特色和卖点，特别是拥有全市最大娱乐总汇（面积10000 m2，），酒店设有：室内游泳池（面积200 m2），健身中心（面积一五0 m2），桑拿（面积一三5 m2），美容美发（面积70 m2），1个室外网球场（面积269m2 ）。二竞争对手酒店概况（一）酒店简介温州万和豪生大酒店 Onehome Howard Johnson Hotel Wenzhou 网络价温州万和豪生大酒店是由世界500强连续5年世界酒店排名第一的圣达特旗下饭店顶级品牌豪生国际酒店集团管理，按五星级标准建造的现代豪华酒店。酒店位于江滨东路与汤家桥路交叉口北侧，温州国际会展中心一期西侧，地处杨府山核

39、心商务区中央位置，北临瓯江，南依新城，交通便捷。 温州万和豪生大酒店酒店总建筑面积32,000平方米，拥有豪华江景房170余套，内空层高米的大型会议室和多功能厅及内空层高一五米的宴会大厅,20多个豪华贵宾包房，,全市最高档的SPA会所，正宗的台湾铁板烧和顶级的红酒雪茄吧。 标准房 728元 高级双人房 800元 江景单人房 1020元 江景双人房 1020元 江景豪华房 1170元 行政江景房 一三20元 行政豪华房 1465元 行政花园套房 2500元 温州华侨饭店总建筑面积达五万平方米，高二十三层，拥有各种类型的客房338间，包括标准房、豪华房、行政商务客房、豪华套房及复式套房，并拥有温州

40、目前最大的总统套房。饭店设有中西餐厅、大堂酒吧和各类风味餐厅共6个，豪华包厢40多间，可同时容纳1400人就餐。饭店拥有各类会议场所8个，其中23楼会议厅配备4种语言的同声传译、多媒体投影仪等先进会议设备。 豪华单人间 768 元 豪华双人房 768 元 行政单人房 1198 元 行政双人房 1198 元 套房 1698 元 温州王朝大酒店 Wenzhou Dynasty Hotel 中外合资温州王朝大酒店是由上海新亚（集团）酒店管理公司管理，按四星级标准建造的现代豪华酒店。酒店位于温州市城南大道与民航路的交叉口，是温州市新城区的中心，交通便捷，到机场仅需20分钟，去新建火车站只需5分钟，距国

41、家级风景区雁荡山和楠溪江，均为六十分钟车程。酒店楼高22层，拥有近三百套客房，三个王朝行政楼层，4个餐厅及23个贵宾房，各大、中、小型会议室8个，均配有全套的会议设施。 标准单人间 548元 标准双人间 548元 豪华双床房 648元 豪华大床房 648元 行政大床间 878元 标准套房 1168元 行政套房 1768元（二）竞争酒店对比情况一已开业酒店酒店名称对比项目温州万和豪生大酒店温州华侨饭店温州王朝大酒店星级品牌国际国内国内建筑面积320005000035000开业时间1962年开业2004年装修1998年开业2007年装修地理位置地址江滨东路与汤家桥路交叉口北侧信河街17号城南大道与

42、民航路的交叉口距机场25km24 km25 km距火车站12km5 km2.5 km距市中心5km0 km3.5 km客房房量170间/套338间/套300间/套加床200元/床200元/床141元/床餐饮会务中餐厅咖啡吧、中餐厅，烧烤，酒吧，全天送餐服务中餐厅主要经营潮州菜、粤菜、欧菜可容纳430人、西餐厅主要经营自助、零点可容纳200人中餐厅主要经营温州菜、粤菜可容纳280人，西餐厅主要经营自助可容纳160人早餐西早：98元/份中式早餐：68元/份；西式早餐：68元/份；早餐：一三8元/份会议室大型会议室可容纳2000人、中型会议室可容纳300-400人、小型会议室2个可容纳30人大型会议

43、室可容纳一八0-500人、中型会议室可容纳50-80人、小型会议室可容纳10-20人大型会议室可容纳500人、中型会议室可容纳300人、小型会议室可容纳8-10人一温州待开业酒店情况 1、温州香格里拉大酒店位于温州市江滨东路会展中心东侧，是温州目前服务行业中最大的外商独资项目。该酒店于2005年3月破土动工，一期投资4950万美元，占地50亩，建筑面积6万平方米，拥有400间豪华客房。2、温州阿外楼生态旅游度假大酒店位于甬台温高速公路南白象出口附近，是一家集休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性生态旅游酒店，占地面积万多平方米，拟投资6亿多元。目前，主体结构已上第四层。3、温州锦绣假日大酒店位于市区锦

44、绣路和车站大道东北角，占地7600多平方米，建筑面积万平方米，总客房300多间。该酒店目前正在进行基础施工，计划2009年上半年完工。4、温州白天鹅大酒店位于市区望江西路，目前正在进行施工前期准备工作，预计一个月后可破土动工。该酒店初步设计为6层，建设工期预计一年半左右。客房产权全部对外出售是该酒店的一大卖点。八、温州市各竞争对手房价对比温州市各竞争对手房价对比序号地点酒店名称星级房间类型挂牌价门市价网络价协议价A 协议价B 团队价(市府)1鹿城区华侨大酒店五星级高级房980682（7折）614折)折)折)豪华房1280845768660600500行政商务房16801108998874790

45、655豪华套房2280一五05一三541一八61072889复式套房26801732一五60一三9412601045总统套房168001108890728736789665522鹿城区万和豪生大酒店五星级高级房1088762（7折）770653(6折)544 (5折)折 500江景豪华房一五8811121一三09527947一八行政江景房1788125212701073894808豪华房1988一三9214051193994898花园套房456031923250273622802058豪生大套房168881一八8810一三385557598所有房价另收10%服务费,除网络价3市 区维多利亚大酒

46、店四星级标准双人间628471（折）498377（6折）314（5折）统一400元豪华双人间648486498388324商务标准间800600638480400商务豪华间838628638502429行政豪华间868651520434豪华套房1298973778659商务套房一五881191998952794行政套房168812661012844维多利亚四套房3280246019681640所有房价另收10%服务费,除网络价4市 区王朝大酒店五星级标准客房780585（折）598507（折）468（6折）440标准套房一五081一三11168980904829豪华客房双床8886666985

47、77577500豪华客房大床9一八688698596596500豪华套房228817161487一三721258行政客房大床1一三8853878740682626行政套房228817161487一三721258行政豪华套房29882241194217921645总统套房一五888119161032795888738主要竞争对手会议室价格对比王朝大酒店会议室类型及价格会议室名称面 积课桌型剧院型宴会式场租/场（半天）协议价（9折）瓯城宴会大厅864560（人）800（人）500（人）68006120王朝厅45025045030048004320帝王厅（A）250一八025023038003420

48、帝王厅（B）14580100928002520贵宾会见厅一五48012010030002700小会议室2820800800华侨大酒店会议室类型及价格会议室名称容纳人数场租/场（半天）备注面积课桌式剧院式宴会式场租(全天)祥气厅648300600420100007000协议价几乎不打折，如打折几乎在8-9折致和厅500240500300100007000和风厅804040530002000掇英厅3801403001780005500小会议室4人58左右3045416001200万和豪生大酒店会议室类型及价格会议室名称面 积课桌型剧院型宴会式全天半天小会议室（2个）5530（人）50（人）30（人

49、）50002500百合苑375一五0300240110005500国际厅27007002000140010000050000豪生厅490220400350一五0007500万和宫555300600450一八0009000 本酒店价格体系和折扣方案（征询意见稿） 房间类型简称房间（间）挂牌价门市价（6折）网络价（5折）协议价A（折）协议价B(4折)团队价、政府价(折)高级单人间Superior Single RoomSSK10980588(+10%)647490(+10%)539441(+10%)485392(+10%)431343(+10%)377豪华单人间Deluxe Single Room

50、SK451280768(+10%)845640(+10%)704576(+10%)634512(+10%)563448(+10%)493豪华双人间Deluxe Double RoomST831280768(+10%)845640(+10%)704576(+10%)634512(+10%)563448(+10%)493行政单人间Executive Single RoomESK691480888(+10%)977740(+10%)814666(+10%)733592(+10%)6515一八(+10%)570行政双人间Executive Double RoomEST51480888(+10%)977

51、740(+10%)814666+10%)733592(+10%)6515一八(+10%)570豪华套房Deluxe SuiteDS316801008(+10%)1109840(+10%)924756(+10%)832672(+10%)740588(+10%)647豪华行政套房Deluxe Executive SuiteDES142280一三68(+10%)一五051140(+10%)12541026(+10%)1129912(+10%)1003798(+10%)878行政商务套房Executive business SuiteEBS528801728(+10%)19011440(+10%)一五

52、841296(+10%)14261一五2(+10%)12671008(+10%)1109总统套房Presidential SuitePS12999817999(+10%)1978014999(+10%)16499一三499(+10%)1484911999(+10%)一三19910499(+10%)1一五49 金陵滨海大酒店会议室价格体系和折扣方案会议室名称楼层面 积容纳人数场租课桌式剧院式宴会式场租（全天）场租/场（半天）协议价(8折)多功能厅三楼968500人800人60桌400002000016000/场大会议室二楼380一五0人300人25桌1000050004000/场三楼380一五0人300人25桌1200060004800/场中会议室四楼1一三60人100人6桌500025002000/场中会议室三楼90一八人（固定长方形会议桌）3000一五001200/场小会议室四楼5830人50人3桌20001000800/场小会议室一楼308人（固定椭圆形会议桌）1000500400/场主要竞争酒店行政楼的优惠政策华侨大酒店1、当天赠送精美果篮一份；2、每日免费提供中英文报纸一份；3、免费房内提供传真机；4、免费下午茶；5、餐饮、酒吧九