选址标准参考

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1、新光饰品直营零售店 选址标准 张恭平PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 概况 欧美、日本等发达国家零售市场逐渐饱和，竞争日趋激烈，进入壁垒越来越高；中国零售市场成长迅速，市场潜力巨大；流行饰品行业终端零售业态近几年“各路诸侯蓄势突起”，代表有“Folli Follie“Artini”“Italena”“流行美”等；新光饰品从“新光精品”“新光密

2、友”“新光专营”的历练，批转零的未来 营销格局更是写进了2008公司战略；目前有12家的直营零售店面，有300多家的下线挂新光饰品门头专营店；公司现有直营零售店赢利状况未达预期，区域分布也比较宽广，未形成市场品牌 强烈辐射优势。 选址标准问题被列入零售营销的一个重要课题PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 选址的重要性 选址对于零售企业来说，其重要性显而易见：一项战略投资，关系到零售店的兴衰，所谓“七分店面三分经营”零售店的一项可持续的特色或优势，即地利所在零售企业的经营品牌战略的外在表现唯一一项不可模仿的优势许多的人喜欢将以下这句话当作店铺经营

3、的“圣言”：Location , location , and location。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 依据或方法 确定目标城市零售定位店 面 分析目标商圈定性选 址分析店铺周边价值 定量与 审 分析店址 选址标准表 核 步 计算日损益平衡点 公式计算 骤和 测算实际人流量 测数仪流推算实际日销售额 程该店是否接收运营比较PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 目的或效果投资预期、区域特点 集中与差异化战略软环境支持与集群效应 单店赢利的必要条件投资的最抵保障预期单店赢利的充分条件 决

4、定店面的投资潜力l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 目标城市的选择步骤建议 根据新光饰品专卖承载的愿景使命、品牌规划和投资预期层次1层次2层次3层次4初步确定备选城市 零售市场发达程度(人口、人均零售额)市场吸引力指标(增长性、协同性) AHP方法分析 最终目标城市PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 城市及区域的初步筛选建议依据2007年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市

5、与人口的对比分析可以考察二三级商圈 上海、北京可以考察区级商圈重点考察次级商圈 天津、沈阳、成都城镇西安、哈尔滨、长春、 大连、青岛、太原 人口 石家庄、昆明、兰州、 郑州、长沙、淄博 唐山、南昌、贵阳、 乌鲁木齐、福州 吉林、合肥、汕头、 包头、佛山、常州 南宁、洛阳、东莞 、 烟台、海口、镇江 江门、大庆、潍坊 呼和浩特100万以下南通、柳州、扬州、 中山、绍兴、威海 秦皇岛、芜湖、惠州、 湖州、金华、舟山 泉州、 盘锦、德州、 鄂尔多斯、嘉兴黄石、台州、银川5800-10000元10000到一五000元南京、武汉 济南、杭州、厦门苏州、宁波 东营、珠海 一五000到20000元广州重点考

6、察主级商圈 重点考察核心地段无锡、深圳20000元以上人均年度零售额PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 商圈分析的内容项目内容 信息来源备注家庭数目、收入分配、教育水平、 当地的人口普查、年度统计资人口规模及特征经济及主导 产业情况竞争情况商铺区位的可获得性相关法规 其他年龄分布、职业分布、流动人口等料、购买力调查有无核心的百货商场的消费拉 主导及第三产业的大致分布情况动、服务业的主要分布情况、居民从事行业的多角化分析行业竞争者的商业形式、位置、门 店数量及规模、营业额、销售方法商圈饱和度、经营及店面风格、服务对象、商调研与调查问卷结合，确定竞

7、 系数品分类与陈列、竞争的长期与短期争对手的情况分析。IRS=C*RE/ 变动估计、优势与弱点分析、饱和RF度分析城市规划、统计店面转租比例交通便利性情况、转租店面的出现、调查公交车站周边分布及不率、城市规划对区位的定义同时段目标消费群的上座率 最底工资、门前三包、物业、执照政府规定+ 调研等有无时尚类集会或场所、休闲类品位、有无特色街等PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本

8、创建 xfineprintx 零售店铺分类 商业街配套商铺 一五%1.购物百货中心商铺2.商业街店铺社区商铺 25%3.专业市场店铺4.社区商铺5.超市类商铺6.交通轨道商铺7. CBD商务中心商铺（写字楼底商铺）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 批发市场 1%购物中心 44%专业市场 一五%北京2006年商铺供应比例图l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 影响店铺地址的周边关键

9、因素 关键要素 运营概况购物位置独特性百货中心软环境支持评价纬度（每项7分为最高值）1、有无品牌店？2、开发商实力？3、定位规划是否清晰？4、整体设计风格？1、接近购买力？2、易达性原则？3、是否为人流的集散地？4、人流动线是否改变？5、场地条件是否合适？1、是否符合商业发展趋势？2、是否符合政策？3、是否有城市发展规划支持？4、商业布局是否有利？权重是否0.3 选定 商铺PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 影响店铺地址的周边关键因素 关键要素 商业氛围商业街运营方案 政策支持与发展趋势评价纬度（每项7分为最高值）1、人流是否能支撑？2、商业氛

10、围是否浓厚？3、建筑设计是否合理？4、是否有历史的沉淀？5、位置能否吸引人流？1、定位是否明确？2、业态规划是否合理？3、是否统一管理？4、推广有无完整计划？5、同质化竞争？1、政策是否支持？2、城市规划是否有利？3、是否可能成为区域标志？4、是否能形成集聚效应？权重0.5 是否0.3 选定 商铺PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 影响店铺地址的周边关键因素 关键要素 符合发展趋势专业市场后期运营时机选择评价纬度（每项7分为最高值）1、是否能受益于集群效应？2、业态上符合商业发展趋势？3、交通具有集散力的趋势？4、设施符合长期发展需要？5、位置

11、和空间有利于长期经营？1、是否为统一的专业管理？2、是否有可行的商业规划？3、出售比例是不是过高？1、原始售价是否过高？2、投资时机是否成熟？3、是否有城市发展规划支持？4、商业布局是否有利？权重0.5 是否0.3 选定 商铺PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 影响店铺地址的周边关键因素 关键要素 商业氛围 社区政策支持与发展趋势自身品质 评价纬度（每项7分为最高值）1、周边的商业网点布局？2、有无聚客主力店？3、商业规划是否科学？4、人气能否支撑？5、社区的规模和档次？1、是否属于城市的发展方向？2、是否符合政策性要求？3、定位是否符合社区？

12、4、产权是否符合规定？5、五证是否齐全？1、商铺的适用性？2、可视性是否良好？3、面积的适应性？4、位置的优劣？权重0.5 是否0.3 选定 商铺PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 6S商铺价值投资理论Self自身硬性条件Singleness内部因素单一和稀缺性投 Surrounding资周边消费环境外部因素价 Support值政策支持Selection操作运营进入时机选择Solution运营解决方案PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 奠定商铺价值基础 与选址提高价值 有极大 的关系决定商铺升值

13、空间 决定投资潜力决定利润最大化商铺的价值源泉l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 以商场专柜为例商场专柜考评纬度表项目权重 考评纬度 补充说明3分暖色调，双或多灯 2分1分 灯光的亮度分布均 得分 总分 灯光效果中岛尺寸比例（长：宽：高）边柜尺寸比例（长整体形象20%：宽：高）柜与柜间距离(不同商柜）空间形状 衡量预定区域的灯光亮度 衡量专柜整体和谐度衡量专柜整体和谐度考虑消费者的活动度有效展示品牌形象的主观形状管，功率目测在3

14、0暖色，亮度一般 匀度不太好瓦左右 标准（与标准相比有些相 基本符合标准 1.2:0.55:0.9）差 标准（与标准相比有些相 基本符合标准 1.0:0.45:0.8）差 1.52.5M 长方形弧形其它形状 广告位形象展示（立柱或侧边可以布置或张贴大面积，显眼处 人流必经过道加分项） 主题平面形象商场在该城市的知 商场整体销售排名，衡量商34名57名名度场的总体饱和销售量商场入口人流量（商场的人气 非周末）相同定位时尚女装其他品牌女装,化楼层定位整体楼层经营品类与风格 ,化妆品 妆品 集聚效应35%形成集聚效应的品牌数（加行业竞争品牌分项），以品牌或专柜数量34个12个或57个 来衡量竞争品牌

15、的价位和价位,款式其中任 市场细分准则价位，款式差异大款式差异度目测 意一项差异小开业满租率或营业衡量商场招商或经营情况 满租率90%100%满租率80%90%后转租率 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 可以提供，在指定集中位置 7名以外其它 没有或8个以上 价位,款式两项差异都小满租率80%以下2-2项目权重 考评纬度 位于主过道还是非主过道动线设 商场专柜考评纬度表补充说明3分2分1分 得分 总分主过道 非主过道距离电梯10米内，或一五%是否位于楼层正门口专柜位置的最佳上下电梯饶行必经之 上下电梯的视线内计购物中心政策或楼梯口（加分项）与

16、否路专柜位于主动线位于人流主动线上，人流主动线及长度 位于人流主动线上 位于非人流主动线的侧应性有拐角效应扣点1922 2326 27以上商场允许各店面个性 商场定期统一促销推要申请审批后，商场促销自由度促销广按规定给予政策 回款结算周期45天内50日内60天内 货品管理自由度 高 一般低 店员工装的规定商场统一原则上要统一 不作要求 店员培训机制(加分项商场统一定期安排并商场与商家一道安排商场不定期安排30%)考核商场对各品牌的考核严格执行末位淘汰机 视具体情况，个案对 按照行业进行淘汰 淘汰机制（加分项）制 待商场企划与品牌宣传定期推出大的宣传与不定期推出大的宣传各店品牌自行申报审的措施（

17、加分项）促销活动与促销活动批后人脉关系（加分项） 有公关后，有正常的关系总得分= 各小项的非加分项得分之和* 权重实际得分= 总得分* 100 / 分值累计PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 大于80分的建议选定，低于50分的建议不选，50-80之间的要以平衡点测算是否可开以购物中心店中店为例购物中心店中店考评纬度表项目权重 考评纬度 补充说明3分购物休闲一站式服务2分1分 得分 总分 高中低档女士用品当地有特色、传统购物中心整体消费定位购物中心在所属城市或区 衡量消费指向购物中心相对的年度销 ，是女士综合消费的齐全 的首选购物场所首选售总额的

18、排名，衡量消 前3名域销售排名费指数34家竞争品牌，相同购物楼层业态与定位（集群效楼层的消费导向性。类定位的时尚女装或淑中心应） 似的产品与销售模式女装与楼 40%决定未来销售是否达到相对于该楼层是最集层基店前目标人流量目测 预期的必要条件中的本情 新商场满租率况店面的满租率、转租比例85%100%，或老商场转租率高于10%出资方的实力与口碑衡量商场的策划方出资购物中心有无历史与背景 在世界或国内很好，方的实力或商场的文化沉淀（加分项）或商场有很好的商业历史背景的延续性 操作文化背景积淀货品的进出机制自由度退出机制或转租自由度可随时退出和转让结款规定自由度店面自行收款店面促销自由度可自由促销购

19、物中心30%以品牌的VI要求制定店服统一度政策店服店员的培训与激励机制（商场与店面经营者共加分项）同组织制定外门两侧墙柱能否自主装修加色（加分项）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 45名12家或57家竞争 品牌，有较多的品 牌女装 50%的人流路过目标 位置 新商场满租率75%85%，或老商场转租率高于20%出资方的实力与口碑在世界或国内有影响，或商场有较好的商业操作文化背景积淀相对宽松一定条件可退出45天内结款商场统一要求商场组织制定可以 6名以外 没有或8家以上竞争 品牌，有一些品牌 女装相对于该楼层一般 化新商场满租率60%75%，或老

20、商场转租率高于30%出资方的实力与口碑在世界或国内只 能是一般，或商场有商业操作文化背 景积淀的部分亮点比较严格合同期不能退出 45-55天内结款 可自由促销，需要报批不作要求 店面经营者组织制定2-2购物中心店中店考评纬度表项目权重 考评纬度 空间规整度如何补充说明与理想店面空间的比较双侧都有店面的情况下3分店面很规则，无死角无多余柱墙2分店面比较规则 1分 店面比较规则，在通风或门口朝向或柱墙布局需要改进或掩饰得分 总分 店面门外走道宽度 ，衡量店门口至走道中23M 心的距离理想化的尺寸符合黄金分35M 2M以下或5M以上尺寸宽2.0，高1.0M左 尺寸与相关要求商场 门头长宽尺寸以及颜色

21、割点，一般宽2.38M，高门头情况、立体度等1.1M，可以立体造型制作，颜色与亮度自主 进深与面宽比例理想空间店面比例76：3.5 预期 大矮压抑，太高增加装店面高度33.2M 店的修及灯光的成本立地30%楼层或走道的温度和空气 通风情况会影响到消费 常温,自然空气，空气流及物 流通度者的心情通很好业条门外开、内开门外开或左右推拉件店面对店面，还是单侧靠店面面对店面墙天花板与地板能够否装修（加分项）该店面位于购物中心正门习惯右侧原则右侧还是左侧(加分项)离主电梯距离吸引主客流的客观条件10米之内楼层或走道的店面边有无 考虑到男士陪逛的需要休息地方(加分项)是否拐角右侧还是左侧(拐角效应 加分项

22、)总得分= 各小项的非加分项得分之和* 权重右，可以造型制作，购物中心统一标准花颜色自主 要求 温度由商场统一控制温度和空气流通不太，有排气或换气设施舒适门内开 单侧靠墙可以装修右侧左侧 1020米2030米有右侧左侧实际得分= 总得分* 100 / 分值累计大于80分的建议选定，低于50分的建议不选，50-80之间的要以平衡点测算是否可开PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版

23、本创建 xfineprintx 投入成本明细序号项目会计分录序号1 租赁费店面租金 住宿租金4 2 员工薪酬 生活工资奖金 办公费费5 6 3月度营运开销通讯低值易耗业务应酬差旅费费品 费7 8 9 10项目会计促销广告费物业水电费物业运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用促销费分录 广告费 水电费费取暖费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用（其中，促销广告费用按照销售额的3个点计提，纳入变动成本率中予以计算；装修按2年摊销；设备按5年折旧）经验数据提取根据营运状况比较良好的新光精品、新光密友及参照行业的数据，将租金与所有的固定成本进行了比较店面租金占固定成本的35%-42%左右PDF 文件使用 p

24、dfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 标准固定成本明细（店面一五、30、50、60以上平米）1 面积() 租赁费租赁费住宿租金人员数人员工资一五 - - 3 2610 30 - - 4 3480 50 - - 5 4350 60 - - 6 5220 3 月度营运开销面积() 低值易耗办公费通讯费业务应酬费品 一五 100 200 200 120 30 一五0 235 250 200 50 200 255 300 200 60 200 270 350 200 5 6 7 物业水电费运杂费税费水电费物业费取暖费运杂费税费800 50 50 500 900 50 100

25、 500 1000 75 100 500 1100 75 100 500 1租赁费根据地区差异而定。2员工薪酬生活费奖金 汇总1050 762 4422 1400 1016 5896 1750 1270 7370 2100 一五24 88444促销广告费差旅费促销费广告费500 100 500 100 500 一五0 500 一五0 8 9 10装修摊销设备折旧其他费用汇总装修摊销设备折旧其他费用1125 140 200 1220 2250 140 250 1435 3750 140 300 1605 4500 140 350 1670.员工薪酬根据公司的薪资制度而定，没有地区性依据人员数而定

26、.除租赁费，员工薪酬外的其他费用也没有明显的地区性，其中差别较大的主要是装修待摊（依据面积而定）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 平衡点计算公式（扣点式的另做）P=px-bx-a 。P是利润；p 是销售单价；x是销售量；b是单位变动成本；a是固定成本； 也就是利润P=0；销售收入px；变动成本总额bx；固定成本总额a，变动成本率c。x=a/(p-b)，销售额(损益平衡点)px = a / (1-c )固定成本/ 365日平衡点=（0.90变动成本率）假定9折销售（租金+ 其他成本）/365 变动成本率C：出厂价折扣40% + 跌价准备5% +

27、 广告促销其他成本根据店面面积预提计算依据人流量预算销售额日销售收入= 目标客流量进店率成交率 客单价依据新光精品、密友、新光零售店的相关数据，进店率为10%，成交率为一五%，客单价为50元目标客流量：经过店前蹲点测算实际的目标客流量PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 比较预算销售额与平衡点的差距，决定该店址的投资潜力l基本情况介绍l目标城市与商圈选择l店铺分类l影响店铺地址的关键因素l选址标准l日损益平衡点分析l预开店面审核举例说明PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 举例：上海田林店的赢利与选

28、址分析序号项目会计分录- 序号1 租赁费租赁费住租金人员工资47500 3333 5800 4 2 员工薪酬 生活费奖金 办公费通讯费一八00 1200 90 200 5 6 7 3月度营运开销低值易差旅费业务应酬50 - 100 8 9 10项目会计分录 - 促销广告费促销费广告费 水电费- - 一五00 物业水电费物业费取暖费100 - 运杂费运杂费50 税费税费500 装修摊销2083 设备折 旧一三3 其他费用200 产品跌价准备按照月销售收入的5%准备，依变动成本予以核算。店面的转租利息费和店面经营的机会成本不予考虑。月度固定成本合计：62556元日期销售额日期销售额4.一三 562

29、5 4.28 27一八 4.14 4287 4.29 3206 4.一五 2016 4.30 4722 4.16 3025 5.1 5797 4.17 3781 5.2 4962 4.一八 6277 5.3 3483 4.19 8355 5.5 5347 4.20 1452 5 5.6 2512 4.22 4819 5.8 2145 4.23 4342 5.9 2530 4.24 4684 5.10 5505 4.25 6790 5.11 6285 日均销售 78一三5.12 49一八2319PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx 举例：上海田林店的平衡点与人流量分析 固定成本/ 30日平衡点=（0.90变动成本率）=（62556 / 30 ）/ 0.42 = 4965 元4月一三日5月12日，月均实际销售49一八元该店目前处于保本边缘状态PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx （租金+ 其他成本）/ 30 理论上应该具备6620人/天的人流量反推出应该具备6560人/天的人流量蹲点实际测算有4200人/天的人流量结论：该店因目标人流量与理论量相差较大，故赢利的客观条件欠缺，造成赢利困难TKS PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 xfineprintx