资产评估案例分析例题

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1、资产评估案例成本法（一）重置核算法例 1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该 机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000 元，安装成本为20000元，其中原材 料 6000 元、人工成本 13000 元、其他费用 1000 元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、 运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该 机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000 （元）例 2：被评估资产为

2、一台 2 年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。 经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8 万元，运杂费1.6万元，安装 费中直接成本 0.4万元，间接成本为 0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2 年前上涨 20% ，运杂费上涨 80% ，安装费中直接成本上涨 40% ，间接成本占直接成本百分 率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8x（l+20% ） =9.6（万元）运杂费=1.6x（1+80% ） =2.88 （万元）安装费中的直接成本=0.4x（l+40% ） =0.56 （万元）直接成本=购买价+运杂费+安装费中

3、的直接成本=9.6+2.88+0.56=13.0（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率=0.2（8 + 1.6+0.4）=2%间接成本= 13.04x2% =0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13. 04+0. 26=13. 30（二）物价指数法例题 某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万 元；1998 年又进行一次改造，改造费用为2 万元。若定基价格指数1994 年为 1.05，1996 年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本重置成本计算表时间投

4、资费用物价指数物价变动指数重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X1.52199641.281.60/1.28=1.254X1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X1.1919991.601.60/1.60=1合计31.7实体性贬值及其估算方法例 1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备 1997 年 1 月购进，2002 年 1 月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000 元，尚可使用5 年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8 小时，该设备实际每天工作 5 小时。该设备的实体性贬值为：资产

5、利用率=5 X 360 X 5/5 X 360 X 8=62.5%实际已使用年限=5X62.5%=3.125 （年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（5000002000 ）X3.125/8.125=191538.46复原重置成本X投资年数10 7800005 24150例2：被评估设备购建于1992 年，原始价值 30000 元，1997年和2000年进行两次更新改造， 主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000 元和 2000 元。2002 年对该资产进行评 估，假设从 1992 年至 2002 年每年的价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限经检测和

6、 鉴定为6 年，估算该设备的实体性贬值率如下。投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002.60 （1+10）10780001997年30001.61 （1+10%）548302000 年20001.21 （1+10）22420合估算过程：估算设备复原重置成本85250计算工（复原重置成本X投资年数）投资日期 复原重置成本 投资年限1992年780001997 年48302000 年2420 2 4840合计 85250 808990 计算加权投资年限加权投资年限=808990三85250 =9.5 (年)计算实体性贬值率实体性贬值率=9.52(9.5+6)X100% =6

7、1%功能性贬值及其估算方法例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置 所需的操作人员定额为3 名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面 大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得 税率为 33%，适用的折现率为 l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。(1) 计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)X6000=18000(元)(2) 估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000X(1-33%)=12060(元)(3) 将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超

8、额运营成本净额折现累加，估算其 功能性贬值额:12060X(P/A, 10%, 3) =12060X2.4869=29992 (元)经济性贬值的估算例 1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为 10 万台，由于市场竞争加剧，该 厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产 7 万台(销售价格及其他条 件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值 率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6， 设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=1-(70000/100000) 0.6X100%=19%例 2：如果该电视机生产企业不降低生产

9、量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价 格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失 毛利 100 元。经估算，该生产线还可以继续使用3 年，企业所在行业的平均投资报酬率为 10%，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：经济性贬值=(100X100000)X(1-33%)X(P/A, r, n) =16662230(元)例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性 贬值为 15%,在生产技术方面,此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈, 目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重

10、置成本为1000000元,这类设备的 生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下 的公平市场价值。计算过程如下：(1)更新重置成本=1000000元(2) 实体性贬 =1000000 X 15%=150000(元)( 3)功能性贬值=0(4) 经济性贬值率 =1-(750/1000) 0.7X100%=18.5%(5) 经济性贬值=(1000000-150000) X 18.5%=154.700(元) 资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元)例4：被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991 年对设备

11、进行了技术改造，追加 技改投资50000 元，1996 年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得 到以下数据：(1)从1986 年至 1996年每年的设备价格上升率为10%；( 2 )该设备的月人工成本比替代设备超支1 000元；(3) 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为 33%； ( 4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的 评估值。(1) 计算重置成本重置成本=10

12、0000X( 1+10) 10+ 50000X( 1+10) 5=339894.75 (元)( 2)计算实体性贬值加权投资年限=(259374.25X10+80520.5X5)三339894.75 X50%=4.41实体性贬值率=4.412(4.41+5) =46.87%实体性贬值=339894.75 X 46.87%=159291.81 (元)( 3)计算功能性贬值年超额运营成本=12X1000=12000 (元)年超额运营成本净额=12000 X( 1-33%) =8040功能性贬值=8040X(P/A，10%，5)=8040X3.7908=30478.03( 4)计算经济性贬值经济性贬值

13、=0( 5)计算被评估设备评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91市场法案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1 日。 评估人员收集的信息：( 1 )从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为2 1 0吨，市场 成交价格为160万元。( 2)将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。( 3)发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备 的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参

14、照资 产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160 X 150/210=114.29(万 元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58 平方米，建筑时间为1989 年，位置在 某市闹市区，评估基准日为2003年5 月1 日。在待估房屋附近，于 2001 年 12 月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和 分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估 资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资 产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时

15、间差异进行调整即可推算出被估资产的市 场价值。经调查，2003 年居住用房价格与2001 年相比上升了 9.3%，则：资产评估值=58000 X （1+9.3 % ）=63394（元）案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员 从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧 程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8 月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来 估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正

16、常售价的 30%，则待估资产的评估值 为：资产评估值=365.2X（130%）=255.64 （万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集 到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12 月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为： 待估资产成新率=待估资产尚可

17、使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）X 100%=13三（7.5+13） =63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15三（8+15） X 100%=65% 则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格X（评估对象成新率/参照物成新率） 该待估设备的评估值为：评估值=124000X（63% 三 65%）=120184.62（元）收益法应用案例：例 1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业 每年的预期收益为 1200 万元，折现率为 4%。请估算该企业的价值。评估值=1200

18、/4%=30000（万元）例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年 预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P= (900/8%) 1-1/ (1+8%) 6=900X4.6229=4160.59 (万元)机器设备评估例1：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。 经查验资料，该设备账面原值为10.2 万元，其中，购买价为 8 万元，运杂费 1.6 万元，安 装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格 比 2 年前上涨 20%，运杂费上涨 80%，安装费中直

19、接成本上涨40%，间接成本占直接成本 百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8X（1+20%） =9.6 （万元）运杂费=16X（1+80%） =2.88 （万元）安装费中的直接成本=0.4X（ 1+40%） =056 （万元）直接成本=购买价+运杂费+安装费中的直接成本=96+2.88+056=13.04 （万元）（ 2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率=0 2 十（8+1 6+0.4）=2%间接成本=13.04X2% =0.26 （万元）（ 3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）例2:某机床于1994年购置安装，

20、账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为 4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996 年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本重置成本计算表时间投资tqrj 费用物价指数物价变动指数重置成本1994161.051.60/1.05=1.5216X1.52199641.281.60/1.28=1.254X1.25=5199821.351.60/1.35=1.192X1 1919991.601.60/1.60=1合计31.7机器设备贬值实体性贬值及其估算方法例：被评估资产为企业中

21、的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002 年 1 月评估；该设备的重置成本为 800000 元，其残值为 6000 元，尚可使用 6 年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作 8 小时，该设备实际每天工作 5 小时。估算该设备的实体性贬值资产利用率=5X360X5/ （5X360X8） =62.5%实际已使用年限=5X62.5%=3.125 （年） 总使用年限=3.125+6=9.125（年）资产的实体性贬值=（8000006000）X3.125/9.125=271917.81功能性贬值及其估算方法例：被评估对象为甲企业于2000 年 12 月 31

22、 日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产 品 100 万件，设计使用年限为10 年，当时的设备价格为120 万元。甲企业在购入该设备后 一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。评估基准日为2003 年 12 月 31 日。评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设 计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2 人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设 备运转能耗费用 4 万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每 年只能生产 80 万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10 年必须报废。 该类设备的规模经济效益指数为

23、0. 8，评估基准日之前5 年内，该设备的价格指数每年递增 4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月 1200 元（含工资、保险费、福利费等）， 行业适用折现率为 10%，企业正常纳税。求该设备于评估基准日的评估值。1. 设备重置成本：120 X（ 1+4%） 3=134.98（1 分）2. 设备实际可利用率：80三100X100%=80%（1分）3. 功能性贬值（0心淬“一33%）= 4-07（3 分）2 分)2 分) 4.071x (1 ) = 40.7 x 0.6144 = 250.1(1 +10%)10-80-4. 经济性贬值率=1 -()0.8 x 100% 二 16.35%_1

24、00_5. 评估值=(134.98-25)X(1-16.35%)=109.98X0.8365=92 (万元)(1 分)或评估值 =134.98X(1-16.35%) -25=87.91(万元)例：评估对象为某机器厂的一条国产I型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用, 其设计生产能力为年产A产品10万件，账面原值为150万，评估人员于2001年5月20日（评 估基准日 ）对该机组进行评估,并取得以下相关经济技术数据:（1）从1996 年 5 月至2001 年 5 月，设备类价格指数情况是:1 997年 5 月比1996 年 5 月上升 了2%，1998 年 5 月比1997年 5 月

25、上升了1%，1999年 5 月比1998 年 5 月下降了1%，2000年 5 月与1999 年 5 月价格水平持平，2001 年 5 月比2000 年 5 月上升了2%。(2) 经评估人员在I型机组生产厂家询价,I型机组的现行出厂价格为100万元,运杂费、安 装调试费大约占购置价的25%,据厂家介绍，更为新型的H型机组已经面世,售价较I型机组有 较大提高;(3) 被评估机组从投产到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅为设计能力的 60%,估 计评估基准日后的产权变动会使被评估机组的利用率达到设计要求:(4) 被评估I型机组经检测尚可使用7年；(5) 被评估I型机组与相同生产能力的H型机组

26、相比，年运营成本超支额大约在4万元左右;(6) 假定折现率为 10%。评估过程：(一)运用市场重置方式(询价法)评估I型机组的过程及其结果1. 重置成本=100X(l+25%)=125 (万元)2. 实体有形损耗率=5 X 60%/(5 X 60%+7) X 100%=30%3. 评估值=125 X (1-30%)=87.5(万元)(二)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果1. 重置成本=150X(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)2. 实体有形损耗率=5 X 60%/(5 X 60%+7) X 100%=30%3. 功能性贬值=4X(1-33%)(P/A

27、,10%,7)=2.68X4.8684=13.05 万元4. 评估值=156.04X(1-30%)-13.05=96.18(万元)关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式 (询价法)的评估结果为准或为主 (此结果的权重超过 51%即算为主)。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格 指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主 ,或平分 秋色。房地产评估例：某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆 迁费 30 万元/亩，开发费 3 亿元/平方公里，其他费用(包括税费)

28、5 万元/亩，土地开发周 期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%， 银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1 、估算土地取得成本土地取得成本=出让金+拆迁费=20+30=50万元/亩=750元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本=开发费+其他费用=3 亿元/平方公里+5 万元/亩=300 元/平方米+75 元/平方米= 375 元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息=750X(1+6%)2 1 + 375X40%X(1+6%)1.5 1 + 375X60%X(1

29、+6%) 0.51 =92.70+13.70+6.65=113.05元/平方米4、估算开发利润开发利润=(750+375)X10% = 112.5元/平方米5、计算土地价格土地单价=750+375+113.05+112.5= 1,350.55 元/平方米土地总价= 1,350.55X80,000=108,044,000 元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。例：待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状 规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4,覆盖率50%，土地使用权年限为50年。 试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法该宗地为待建

30、筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混 合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8 层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上 一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住 宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1 年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方 米8,500元，住宅的平

31、均售价为每平方米6,500元。5、估算开发费用预计总建筑费为 4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年 利息率为 6%，租售费用和税费合计为售楼价的 4%。在未来 2 年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入 60%的建 筑费及相应的专业费用，第二年需投入 40%的建筑费及相应的专业费用 求取地价过程如下：确定折现率为 8%，则：楼价=8,500X5,000/(1 + 8%) 2+6,500X15,000/ (1 + 8%) 2X30%/ (1 + 8%) 0+50%/ (1+8%) 0.5+20%/(1+8%) 1=11,721.14万元建筑费=4,

32、000X60%/ (1 + 8%) 0.5+4,000X40%/ (1 + 8%) 1.5 = 3,734.96 万元 注:各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑 费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用=3,734.96X6% = 224.10 万元租售费用及税费=11,721.14X4%=468.85万元投资利润=(总地价+总建筑费用+专业费用)X20 %=总地价 X20%+(3,734.96+224.10)X20%=总地价 X20%+791.81总地价=(11,721.143,734.96224.10468.85791

33、.81)/(1+20%)=6,501.42/1.2=5,417.85 万元单位地价=5,417.85/5,000=1.08万元/平方米 注：由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各 种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。无形资产评估（收益法）例：某企业将一项专利使用权转让给A公司。该专利系三年前从外部购入，账面成本80万 元，三年间物价累计上涨 25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年。经专 业人员测算，该专利成本利润率为 400%， A 企业资产重置成本为 4000 万元，成本利润率 为 12.5%，通过对

34、该专利技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五 年。另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，A企业实际生产能力为年产某型 号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品 由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、二年每台售价可达500元，在竞争 作用下，为维护市场占有率，第三、四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元， 折现率确定为 10%，企业所得税税率为 25%，确定专利评估值。计算利润分成率 计算专利重置成本80 X（ 1+25%） =100 （万元）计算约当投资量100X（1+400%） =500（万元）

35、计算乙企业资产约当投资量 4000X（1+12.5%） =4500（万元） 计算利润分成率计算评估值 计算每年利润额第一、二年：（ 500-400）X 20=2000（万元） 第三、四年：（450-400）X20=1000 （万元） ：（ 430-400）X 20=600（万元） 计算分成额第一、二年：2000X10%=200 （万元）第三、四年：1000X10%=100 （万元） 第五年 ：600X10%=60 （万元计算评估值=200X0.9091+200X0.8264+100X0.7513+100X0.6830+60X0.6209 =181.82+165.28+75.13+68.3+37.245=527.784（万元）