第2章-收益法

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1、第二章第二章 收益法收益法假假设设4 收益法的操作步骤收益法的操作步骤3 收益法适用的对象和条件收益法适用的对象和条件2 收益法的理论依据收益法的理论依据 1 收益法的概念收益法的概念u有收益或有潜在收益有收益或有潜在收益的房地产，如商品房、写字楼、商的房地产，如商品房、写字楼、商铺、停车场和加油站等。铺、停车场和加油站等。u收益法收益法不限于估价对象本身现在是否有价值不限于估价对象本身现在是否有价值，只要估价，只要估价对象所属这类房地产有获取收益的能力即可，如对象所属这类房地产有获取收益的能力即可，如空置的空置的商品房商品房。u收益法对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性的收益法对于行政办

2、公楼、学校、公园等公用、公益性的房地产估价，则不太适用。因为这类房地产没有收益或房地产估价，则不太适用。因为这类房地产没有收益或收益难以计算。收益难以计算。运用收益法估价的步骤：运用收益法估价的步骤：(1)搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料资产的收入、费用等数据资料；资产的收入、费用等数据资料；(2)预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益 (3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；求取报酬率或资本化率、收益乘数；(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。选用适宜的收益法公式计算收益价格。（一）一般计算公式（一）一般计算公式1(1)niiiaVr（二

3、）收益年限无限且其他因素不变（二）收益年限无限且其他因素不变aVr（二）收益年限有限且其他因素不变（二）收益年限有限且其他因素不变11(1)naVrr成立前提：每年成立前提：每年a a不变；不变；r r每年不每年不变且大于零；年期无限。变且大于零；年期无限。成立前提：每年成立前提：每年a a不变；不变；r r每年不每年不变且大于零；年期有限变且大于零；年期有限n n。nrarararaV)1(.)1()1()1(32nrraV)1(11 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使年

4、，至今已使用了用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益得净收益800万元；该宗房地产的报酬率为万元；该宗房地产的报酬率为8.5。试。试计算该宗房地产的收益价格。计算该宗房地产的收益价格。11(1)naVrr万元22.310%)101%(1035%)101(30%)101(28%)101(25%)101(22%1012055432v)(04.1308%101%611500%10111%10100111133万元tttrVrrAVsraVnrssraV111万元375%2%1030 grAVsraVnrssraV111某房地产于某房地产于199

5、91999年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年的土地使用年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为的净收益为1010万元，该类房地产的还原利率为万元，该类房地产的还原利率为7.5%7.5%。试评。试评估该宗房地产于估该宗房地产于20052005年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。万元80.1275.7111%5.710r111raV650n纯收益按一定数额递增纯收益按一定数额递增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbr

6、aV无限年无限年2rbraV万元35.212%91%982万元432.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV不同年限价格的换算不同年限价格的换算 nnKr111假设：假设：NNKR111则有：则有：如果：如果：nnnKraV a an n=a=aN N=a=a NNNKRaV则有：则有：NnNnrKRKVV 如果：如果：R=r R=r 则有：则有：NnNnKKVV 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产4040年收益权利价格为年收益权利价格为50005000元元/，还原利率为，还原利率为8%8%，试求其，试求其3030年收益权利的价格。年收益

7、权利的价格。平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/，对应的还原利率为，对应的还原利率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV纯收益纯收益 （净收益）（净收益）注意注意1 1、管理费、管理费 以类似房地产实际发生的管理费为基础。以类似房地产实际发生的

8、管理费为基础。2 2、维修费、维修费 大修、小修大修、小修3 3、重新装修费、重新装修费 以类似房地产实际发生的费用为基础修以类似房地产实际发生的费用为基础修 正，按年度分摊正，按年度分摊4 4、设备重置费、设备重置费 按年度分摊按年度分摊5 5、税金、税金 房产税房产税 营业税等营业税等6 6、保险费、保险费 0.150.150.20.27 7、其它费用：中介费用等、其它费用：中介费用等收益期限的确定收益期限的确定 u 待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2，建筑物为钢筋混，建筑物为钢筋混凝土结构，地上凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面

9、积为层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2，建筑物，建筑物于于1997年建成，耐用年限为年建成，耐用年限为60年。年。2002年年4月月25日以出让方式获日以出让方式获得得50年期的土地使用权。年期的土地使用权。（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。（2）每平方米可出租面积平均月租金为）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空置率年平均为元。房屋空置率年平均为10%。（3）同类建筑物的重置价格为）同类建筑物的

10、重置价格为2667元元/m2，家具设备及装修费用为，家具设备及装修费用为500元元/m2，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月为为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的的1.2%缴纳，其他缴纳，其他税费约为每月收人的税费约为每月收人的6%。年资本化率为。年资本化率为9%。u试计算该不动产试计算该不动产2008年年4月的转让价格。月的转让价格。u因为该土地使用权已于因为该土地使用权已于 2002年年4月月25日以出让方式，日以出让方式，使用年限为使用年限为50年，至估价时点已使用年

11、，至估价时点已使用6年，由于建筑物于年，由于建筑物于1997年建成，耐用年限为年建成，耐用年限为60年，应于年，应于2057年废弃。而年废弃。而土地使用权至土地使用权至2052年到期。由于土地使用年限小于建筑年到期。由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，根据物耐用年限，根据中华人民共和国城镇土地出让转让暂中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例行条例（国务院（国务院（1990）55号令）明确规定，土地号令）明确规定，土地使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋地使用权和地上附着物将被国家无

12、偿收回。因此，当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能按土地使用权剩余年限按土地使用权剩余年限44年计算。年计算。万元41.11909%9111%958.109644V该不动产的转让价格应为该不动产的转让价格应为11909.41万元。万元。单位建筑面积价格单位建筑面积价格11909.4133970（元（元/m2）抵抵押押贷贷款款与与自自有有资资金金的的组组合合%1.10%15*%)701(%8*%700r某房地产，在其购买中通常抵押贷款占某房地产，在其购买中通常抵押贷款占7 7成，抵押贷款的年成，抵押贷款的年利率为利率为8%8%

13、，自有资金的年收益率为，自有资金的年收益率为15%15%，则该房地产的资本，则该房地产的资本化率为多少？化率为多少？某宗房地产的年净收益为某宗房地产的年净收益为2 2万元，购买者的自有资万元，购买者的自有资金为金为5 5万元，万元，自有资金要求的年收益率为自有资金要求的年收益率为12%12%，抵押贷抵押贷款的年利率为款的年利率为8%8%，则该房地产的价格为多少？，则该房地产的价格为多少？万元该房地产的价格万元抵押贷款额万元力支付抵押贷款利息的能万元购买者要求的收益额5.1755.17%8/4.14.16.026.0%21*5判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产判定一宗房地产是否为

14、收益性房地产，关键是看该房地产（）A目前是否有经济收入目前是否有经济收入 B过去是否带来经济收益过去是否带来经济收益C是否具有产生经济收益的能力是否具有产生经济收益的能力 D目前的收入是否大于运营费用目前的收入是否大于运营费用C收益法中所指的收益是（收益法中所指的收益是（）A.估价时点前一年的收益估价时点前一年的收益 B.估价时点前若干年的平均收益估价时点前若干年的平均收益C.估价时点以后的未来预期正常收益估价时点以后的未来预期正常收益 D.估价时点前最高盈利年份的收益估价时点前最高盈利年份的收益C有一房地产，未来第一年净收益为有一房地产，未来第一年净收益为20万元。预计此后各年的净万元。预计

15、此后各年的净收益会在上一年的基础上增加收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（，则该房地产的收益价格为（）A.400万元万元 B.450万元万元 C.500万元万元 D.540万元万元 400%102%102022rbraV某商场建筑面积为某商场建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为使用年限为35年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元元/m2,运营费用率为租金收入的运营费用率为租金收入的

16、25%。该类房地产的报酬率。该类房地产的报酬率为为10%，则该商品的价值为（，则该商品的价值为（）A.521万元万元 B.533万元万元 C.695万元万元 D.711万元万元AA某公司购买一宗房地产，土地使用期限为某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，年，不可续期，至今已使用至今已使用8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益收益6万元，以后每年净收益增长万元，以后每年净收益增长2%，从第，从第8年开始，净收益年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的现时，则该宗房地产的现时收

17、益价格为（收益价格为（）A.85.45.万元万元 万元万元 万元万元 万元万元 Bu某房地产建成于某房地产建成于1997年底，此后收益年限为年底，此后收益年限为48年；年；1998年底至年底至2001年底分别获得净收益年底分别获得净收益83万元、万元、85万元、万元、90万万元、元、94万元；预计万元；预计2002年底至年底至2004年底可分别获得净收年底可分别获得净收益益94万元、万元、93万元、万元、96万元，从万元，从2005年底起每年可获得年底起每年可获得的净收益将稳定在的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的

18、年利率为的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要，自有资金要求的收益率为求的收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产。试利用上述资料估算该房地产2001年年底的收益价格。底的收益价格。1、计算公式为：、计算公式为：2、a1=94（万元）；（万元）；a2=93（万元）；（万元）；a3=96（万元）；（万元）；a=95（万元）。（万元）。3、r=MrM（1M）rE =80%8%（180%）13%=9%titntiirrraraV111111 4、n=484=44（年）（年）5、t=3（年）（年）6、将上述数字代入公式中计算如下：、将上述数字代入公式中计算如下：=1029.92（万元）（万元）344332%9111%91%995%9196%9193%9194V