恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件

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1、恩孚 财富岳麓 项目一期写字楼营销策划方案策源地产营销策划中心2014年04月30日前言实现销售，乃本案的最终目的，本案紧扣一期写字楼营销推广而作。营销思路01.项目定位02.形象定位03.营销任务04.费用预算05.营销策略06.推广策略07.执行方案01.项目背景02.项目问题01.市场背景02.竞品分析“每一个都会都拥有一座让世界瞩目的建筑封面他们携着非凡的抱负而生以大都会引擎的力量带领世界前进！”长 沙？恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件城市建筑封面的理想与素质项目问题点项目问题市场如何做我们如何做项目背景本项目三大背景：1、商业综合体

2、：70亩，27万，集写字楼、酒店、公寓、shopingmall、美食街、五大业态一体的商业综合体；2、地标性建筑：纯甲级5A写字楼，基本配置较高，地处长沙市府版块，城轨与地铁交通便利，商业配套和生态环境优良；3、销售进行式：一期已经封顶（2013年），酒店（已签约）、商业（需招商）自持，写字楼2013年底开始带5年租约销售（整体年收益率达9.4%），目前去化率约6%，已售均价17500元/，可售面积25635.77 ，标准层面积约1700，区间面积以270-570为主。项目问题点项目问题市场如何做我们如何做项目背景 这个城市“建筑封面”，目前存在三大关键的问题点，需要解决 问题1：项目呈现的市

3、场形象对高面价存在一定抗性；（形象层面）问题2：市场认知度不高；(推广层面)问题3：目前来电来客少，渠道单一，销售不理想。（销售层面）难点1：如何依托项目价值，建立与项目产品、目标客群及价格水平 相匹配的差异化市场形象，并通过合理传播树立项目知名度？难点2：如何采取合理营销推广快速挖掘目标客户？项目问题点项目问题市场如何做我们如何做项目背景总 结解决问题前，我们先看看长沙写字楼市场表现？建立差异化市场形象树立项目知名度产品定位客户定位价格定位直效推广圈层活动核心价值合理传播找到目标客户营销推广产生销售力营销执行项目市场策略执行直面问题，从项目和市场双层面整合项目价值，明确定位，通过直效推广和圈

4、层活动，挖掘客户，落地结果。解决项目问题解决项目问题的主体思路的主体思路市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景市场背景（详见附件1）市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景总结1、从宏观经济角度观察，本项目市场潜力较大。2、写字楼销售重心仍在河东，区域后市竞争激烈，本项目需抢占先机，尽快去化。3、2014年写字楼市场量价走势尚不明朗，需要保持谨慎乐观；本项目高面价与市场13000-14000元左右成交均价高出较多，需要高端形象支撑与价格政策支持。4、本项目作为高端写字楼项目，目标客户的特性，还需要关注其精神层面的需求。5、万达：营销高举高打、强势资源整合、老业主关系维护、有效客户

5、渠道以及相对较高的性价比是其销售制胜的要素，其营销亮点在于线上形象高调发声，线下渠道定点突破，通过高端活动+线上推广铺排+线下性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销。6、泊富：依托湖南出版集团强大的媒体渠道与客户资源，前期以全市标杆的姿态，取得较好的市场口碑，建立高档综合体的形象；写字楼采取线下大客户突破手法，目前已接近清盘。7、绿地：以绿地品牌+豪装产品+幼儿园为核心卖点；营销方面，线上引进大客户制造话题，线下圈层活动带动项目热销。8、楷林：品牌开发商，专注写字楼领域13年；主打“金融聚核，绿色办公”和未来湘江西岸“长沙之门”。市场如何做竞品分析项目问题点我们如何做市场背景总 结2014年本

6、项目操盘，需谨慎乐观，抢占先机尽快去化，规避后市激烈的竞争。对应高价格的市场印象，除了以5A甲级写字楼的标准去包装项目外，同时还需关注目标客群的精神需求。市场上5A甲级写字楼，除了行业资源和关系资源整合外，通过“线上营销推广树立形象，线下圈层活动和直效推广系统拓展客户”，是营销的制胜模式。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用 “好马配好鞍”、“一个好汉三个帮”。在全面考量项目本身与市场竞品同时，我们思考本案到底具备什么样的价值，拥有哪些独特的竞争优势，以更好的明确项目定位，提升项目市场形象，从而建立市场区隔，最大化的降低竞争，同时为营销策略和推

7、广建立事实依据。项目核心价值分析市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用Features/fact 天然的特性/属性Advantages 相对于竞争对手项目的优势Benefit/value带给用户的利益/价值F 项目本身有什么？A项目好在哪儿？B项目能给客户带来什么价值？FAB分析分析通过FAB找到项目核心价值项目核心价值分析市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（BenefitBenefit）山水洲城-

8、长沙市丰富自然旅游资源；城市中央政务区CAD/市府CBD:集COD、CBD、CPD专区于一心；风水极佳。国际白金五星瑞士酒店；奢侈品购物中心；欧洲风情美食街；CEO服务公寓；屋顶停机坪-直升机俱乐部；高雅音乐厅；蓝调会所；空气净化系统；区域首席纯正甲级5A写字楼；整层1700平方米总部级办公；国际品牌物业顾问服务。荣誉感；品质感；阶层感；超值感；升值感。中央政务区/国际纯正甲级5A商务综合体/荣耀身份价值传达：消费者可以买什么？项目核心价值分析本项目产品定位市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目产品定位分析中央政务区首席国际纯正甲级5A写字楼

9、中央政务区首席国际纯正甲级5A写字楼本项目产品定位恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用游离客户群：企业高管类个人投资者。重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户地域来源：湖南省范围；企业性质：中大型外资/合资/民营企业；高级投资者；置业形式：分公司（办事处）办公，兼顾投资；价值取向：阶层高、超值高、升值感；购买特征：多为散购，经济能力强，但注重物业的保值增值性。重要客户群地域来源：全国范围；企业性质：大型跨国公司/外企/合资企业/国有企业/民营企业；置业形式：总

10、部办公或分公司（办事处）办公；价值取向：企业形象、荣耀感、品质感；购买特征：多为整购，经济能力超强，总价承受力高。核心客户群项目客户定位分析什么样的客户会对此类产品感兴趣？恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件本项目客户定位市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目客户定位分析国内中大型企业或省内高级投资者阐释：项目核心和主要客群的行业性质主要为房地产、金融（银行保险）、投资担保、信息科技通讯、环保节能、医疗保健、教育培训等。本项目客户定位项目客户定位分析恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目

11、一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目价格定位分析 【定价策略】1、以高面价传达项目的顶级品质和开发信心，以实际出街价（带政策）促进销售。2、为弱化部分单位朝向、视野、景观等差异性，基于各层单位户型间隔、功能布局基本相似，制定一户一价表，帮助增加销售逼迫感，促进销 售，引导客户更多关注写字楼商务办公和投资的综合优势。在切合项目产品定位和客户定位的前提下，需要综合考量定价策略和 折扣策略对项目价格进行合理定位恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定

12、位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目价格定位分析 【折扣策略】1、因写字楼天生总价高，且执行高面价策略，为吸引客户、促进销售，需执行折扣策略。继承原有折扣：一次性付款95折，按揭97折；2、限时认购，一次性付款94折，按揭贷款96折；3、购买500平方米以上（根据预售面积）额外加送98折，购买整层或整 层以上额外加送97折。（根据成交额）4、恩孚财富会会员额外再加送99%。（根据成交额）备注：客户进入价格谈判阶段，如仍对价格有抗性，在低价前 提下，可做优惠申请。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件实现整体均价

13、16900-19110元/（除掉47%返租收益的实际成交价11500-13000元/）本项目价格定位项目价格定位分析市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用形象策略项目形象定位分析市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目形象定位分析概念突破 震撼于市中央政务区首席国际纯正甲级5A写字楼国内中大型企业或省内高级投资者实现整体均价16900-19110元/如何定位表达项目的内在价值与市场地位，而不只是项目自然属性的简单

14、表达；能统筹项目的外在、内在以及隐性价值；具有号召力、并易于传达与演绎；市场接受度高；1.一定的原创性。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件综合项目分析，站在未来的角度考量价值.From the perspective of the future value of consideration本项目形象定位引领长沙国际化进程的能量聚合体阐释：项目是引领和聚合商务、金融、商业、政务等各种资源，并引发财富资本、资源资本、品牌资本、关系资本、身份资本等聚合，为城市运营及城市化进程带来巨大动力的价值整合体。项目形象定位分析市场如何做形象定位项目问题点我们如

15、何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用形象案名建议恩孚财富国际中央政务区，经济中轴线核心点，大长沙便捷交通，风水财富宝地，纯正甲级5A写字楼专属定制蓝调会所，荣耀高雅音乐厅，金融大鄂入驻，国际顶级酒店配套Enfu Fortune International形象表达与传播用超5A甲级写字楼的价值来包装产品形象中央政务区首席中央政务区首席国际纯正甲级国际纯正甲级5A写字楼写字楼引领长沙引领长沙国际化进程的国际化进程的

16、能量聚合体能量聚合体市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案费用预算在独特市场形象基础上，达成优异的销售业绩是营销的最终目标如何实现及执行？营销任务（总销）4.5965亿元营销策略形象策略推广策略销售策略营销总额=可售面积X均价。其中可售面积25536.29，均价按18000元/计，预计销售总额4.5965亿元。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案费用预算恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件形象策略销售策略推广策略营销任务（总销）：4.5965亿元营销策略市场如何做形

17、象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案费用预算市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用 综合开发商品牌影响力、项目定位以及市场竞争程度，为达成营销任务（总销），我们建议项目营销推广费为总销额的：3%营销推广费=45965万*3%=1378.6万线上线下销售道具报纸户外电波网络杂志圈层活动行销10%10%10%6.5%2.5%2.5%33.5%25%市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用营销策略：圈层营销，榜样销售。划圈子找渠道抓领袖搞活动树品牌开发式沟通通过榜样的无穷力量，

18、实现销售！细分客户窄道传播领袖效应圈层活动品牌认同圈层扩大恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件推广策略：建立直效推广模型，“主行销、辅坐销”。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位推广策略营销任务营销策略执行方案营销费用现场直销楼宇定点推介来客接待来电跟踪全民转介直效推直效推广模型广模型主行销、辅坐销行销行销坐销坐销广告配合广告配合电话行销（CALL客）人员直销组合媒介广告现场包装邮寄销售外地开发（展销会）圈层活动通过“主行销、辅坐销，广告配合”的直效推广，实现销售。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件

19、策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用整体销售策略抢占先机，速战速决；整层先行，全员行销；兼顾散售，合理销控；价格看涨，销售促进。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用项目一期写字楼营销节奏总体计划表9月7月2014年5月时间12月费用比例0%40%20%阶段策略组建团队 整合资源虚实结合，形象重塑行销圈层，造势蓄客散售跟进 强化业绩整层先行，全员行销；迅速去化，销售为王；聚焦眼球，万众瞩目11月10月8

20、月6月二期出地面2/3，酒店内部装修完成外立面玻璃幕墙安装完毕工程进度一期已封顶销售节奏导入、蓄客期梳理、筹备期散售加推、持续期整售开盘、强销期收尾期圈层活动国际品牌物业进驻仪式暨名车展整售开盘暨现场营销中心开放30%10%承上启下 二期蓄客恩孚财富会成立仪式暨产品推荐会瑞士酒店参观体验活动高尔夫赛散售开盘暨奢侈品展财富论坛红酒品鉴直效推广产品推荐，广告配合新形象出街长沙市范围内，直效推广（以行销为主）系统开展湖南省内地级市巡展，全员行销系统开展，长沙同步新闻炒作现场营销体验中心开放恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件营销目标：打造精英营销团队，

21、确定营销方案；营销手法：分析问题，解决问题；工作重点：团队建设，资源整合；策略执行：招聘、培训、考核、坐销、CALL客；营销筹备（人、财、事、物）。第一阶段：梳理、筹备期时间5月1日5月20日5月21日-5月31日重点待解决问题团队；整体营销方案。6月营销安排；置业顾问考核。营销目标组建精英团队；确定营销方案。打造精英团队。工作内容招聘招聘与培训建立顶级写字楼营销服务标准确定整体营销方案；寻求广告合作公司（甲方）。强化团队培训与考核；6月营销安排及6月城市巡展安排；恩孚财富会成立筹备、“恩孚财富会启动仪式暨产品说明会”活动方案；6月物料设计与制作（广告公司）。推广坐销：现场直销（来客接待、来电

22、跟踪）活动营销筹备市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用费用预算：附件2【恩孚财富岳麓】一期写字楼营销推广时程掌控及费用预算表（2014年5月-12月）.xls恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第一阶段：梳理、筹备期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用壹：5月1-5月10日目标：打造精英团队内容：招聘与培训，成立项目组地点：售楼部负责人：汪炜、何香梅营销总监1人置业顾问（8人）策划（2人）销售经理（1人）项目组（11人）5置业顾问3大客户顾问驻场把

23、控5置业顾问3大客户顾问主“行销”辅“坐销”置业顾问（8人）专业职业5置业顾问3大客户顾问总指导销售管理打造精英团队恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第一阶段：梳理、筹备期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用专业职业建立营销服务标准1、项目知识；2、行业知识；3、市场知识；4、写字楼知识；5、金融投资理财知识；6、写字楼销售及交易政策；7、销售礼仪；8、销售道具；9、销售话术；10、销售服务等等。贰：5月20日前目标：打造精英团队内容：建立写字楼营销服务标准地点：售楼部负责人：何香梅，谭建斌、郭

24、炜协助叁：5月31日前目标：打造精英团队内容：培训与考核地点：售楼部负责人：何香梅恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第一阶段：梳理、筹备期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用确定营销方案壹：5月10日前目标：创新营销思路。工作内容：市场调研、会议、确定营销思路等。负责人：营销策划部。贰：5月20日前目标：确定营销方案。工作内容：确定恩孚财富岳麓一期写字楼营销策划方案、提案、资源整合。负责人：营销策划部。叁：5月31日前目标：保证6月形象顺利出街、6月活动顺利开展。工作内容：细化方案，对6月营销及

25、“城市巡展”活动做工作安排，筹备“恩孚财富会”成立仪式暨产品说明会活动的相关广告与物料。负责人：营销策划部。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件营销目标：树立市场顶级形象，提高市场知名度；充分造势，达到蓄客要求；营销手法：虚（广告）实（工程）结合，形象重塑；行销圈层，造势蓄客；工作重点：形象及知名度推广；蓄客；策略执行：点、线、面，实现立体重点宣传；开始有序展开行销和圈层活动。第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划

26、方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期时间6月1日6月15日6月16日6月30日7月1日-7月31日重点待解决问题新形象出街；行销落地。行销执行与蓄客；行销执行与蓄客；营销目标树立市场顶级形象，提高知名度；蓄客（含散售）50组深化市场形象；蓄客（含散售）50组蓄客（含散售）100组以上认筹20组以上。工作内容营销中心形象与物料出街；工地围墙与现场包装；户外、报纸、网络、杂志广告出街；新销售政策面市；行销启动。行销执行及7月城市巡展工作安排；7月营销及活动相关物料筹备。国际品牌物业进驻活动案7月营销执行；8月营销工作安排与相关物料、活动筹备；整售开盘暨暨现场营销中心开放活动方案；瑞士酒店考察

27、体验活动方案。推广直效推广；坐销；现场包装；组合媒介广告。直效推广；坐销；广告配合；株洲市、湘潭市巡展。直效推广；坐销；广告配合；郴州、娄底、邵阳市巡展。活动系列活动一：恩孚财富会成立仪式暨产品推介会。系列活动二：国际品牌物业进驻仪式暨名车展。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用费用预算：附件2【恩孚财富岳麓】一期写字楼营销推广时程掌控及费用预算表（2014年5月-12月）.xls恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任

28、务推广策略执行方案营销费用形象重塑壹：营销中心与工地现场，优化与包装时间：6月6日前出街。地点：现营销中心、工地现场。措施：1、营销中心内调整与增设展示内容：销控、证件、政策展示，使用不锈钢公示架；设置移动电视播放区，制作项目宣传片进行展播。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用2、营销中心内布局与动线优化：现有营销中心布局导致接待路线较复杂、不够顺畅，在不做布局调整的前提下，需给予流程与线路优化，建议把区位图外移，具体见下图：2134567

29、绕绕封封区位图调整位置区位图调整位置恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用3、营销中心外增加广告位：营销中心位于小区转角商业二楼，外部形象不够醒目，且路口广场较大，道路树木高大浓密，因此建议增加招牌两侧的窗户为形象广告位主题分别传达“中央政务区首席纯正甲级5A写字楼”和“引领长沙国际化进程的能量聚合体”。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如

30、何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用4、营销中心外增设指引牌：岳麓大道与金星大道交叉口西南角，增设2-3块指引牌。5、8月底前，在工地现场开设营销“体验中心”，建议设在金星大道与含光路交叉口，一期写字楼一二楼，并做好外围广场的包装。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用6、增设看房车1辆：目前营销中心距离项目工地较远，需提高服务品质，增设看房车一辆。7、工地后门入口设置正规出入口：目前后门可以毫无阻隔的出入，需设置正规出入口，

31、以保证项目良好的形象和优秀的施工管理，重视人员安全。8、更新工地现场围墙广告：主题及风格需切合项目定位，建议主题如下 “巨人的飞跃盛世长沙，辉耀潇湘”。“城市的跨越 财富国际，荣耀天下”。“一座长沙总部，一个城市中心”。“中央政务区首席国际纯正甲级5A写字楼”。“引领长沙国际化进程的能量聚合体”。“掌控中心，世界500强首选”。“全球顶级酒店瑞士酒店强势入驻”。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用形象重塑贰：广告配合时间：6月6日前全面出街

32、媒体组合：户外（含围墙）、报纸、网络、微信、短信、广播、电梯广告、杂志、推介材料（楼书、折页手册、户型单页）、邮寄广告。建议主题如下：口号SLOGAN：长沙的中心 城市的封面阶段推广语导入期（6月）1、巨人的飞跃盛世长沙，辉耀潇湘（城市形象）2、城市的跨越 财富国际，荣耀天下（项目形象）3、长沙的中心，恩孚财富国际（项目形象）4、恩孚财富国际，一座长沙总部，一个城市中心（项目形象）蓄客销售期（7月）1、引领长沙国际化进程的能量聚合体（项目形象）长沙的中心，世界级企业聚集地2、掌控中心，影响世界（项目形象）恩孚财富国际，世界500强首选3、影响世界的107席（产品形象：数量稀缺、地段稀缺）长沙的

33、中心，恩孚的写字楼恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用第二阶段：导入、蓄客期直效行销客户拓展地图全国范围复地/策源数据库12341、河西：行销，陌拜+圈层活动；2、河东及其他区县：行销，写字楼定点推介、陌拜为主+圈层活动；3、省内地级市：巡展，以商会为主；4、全国范围：复地策源数据库。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行

34、方案营销费用直效行销壹：人员直销启动时间：6月6日直销地点：长沙市河西“麓谷”、八方小区、河东的各高端客群聚集点。拜访对象：房地产、金融（银行保险）、投资担保、环保节能、医疗保健、教育培训等。行动办法：分片区、分路段制定人员直销计划，每天“3名大客户顾问+3名置业顾问”采 取主动预约拜访或直接上门拜访的方式进行扫楼推介，积累意向客户，并制定 跟进计划。贰：楼宇定点推介（结合楼宇广告和电梯广告）启动时间：6月6日推介地点：全市范围内的主要高端写字楼。行动办法：与写字楼物业达成在写字楼大堂定点推介的协议，“一楼一人”，配备桌椅、易拉宝、项目资料、客户意向登记表等。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚

35、财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用直效行销叁：外地开发巡展启动时间：6月16日巡展地点：长沙市，以及湖南省各地级市。目标对象：主推各类商会，以及有意向进驻长沙的企业或有意向投资的人士。行动办法：前往目标城市，联系各类商会，针对性开展推介活动。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用直效行销肆：电话行销启动时间：6月6日数据

36、来源：复兴集团及策源地产内部数据库、电商平台、前期蓄积客户数据、购买类数据。行动办法：每天2名置业顾问留驻售楼部开展坐销和电话行销。伍：全民转介启动时间：6月6日转介政策：按总销金额的5计算。行动办法：每天2名置业顾问留驻售楼部开展坐销和电话行销。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富会壹：恩孚财富会是什么？“恩孚财富会”是一个由恩孚地产集团成立的面向业主和社会顶端企业或顶层人士的 服务性组织。我们希望通过该会促进恩孚与社会各界的联系

37、，并举办圈层活动，搭 建沟通的桥梁，增进相互了解，共同创建恩孚财富文化。贰：恩孚财富会运作办法 政策优惠、定制服务；企业搭台、会员唱戏；圈层活动、互动信息。叁：恩孚财富会系列圈层活动策划建议 作为写字楼产品的营销策略，圈层活动是挖掘目标客户和树立榜样客户（转介）的 主要渠道之一。为配合直效推广和销售节奏，建议开展以下圈层活动：6月28日：恩孚会成立仪式暨产品推介会；7月18日：国际品牌物业戴德梁行顾问进驻仪式暨名车展；8月30日：整售开盘暨现场营销中心开放；9月16-22日：瑞士酒店考察体验活动；10月1日：散售开盘暨奢侈品展；10月18-26日：首届“恩孚财富国际杯”高尔夫球赛；11月18日

38、：首届“恩孚财富会“经济论坛活动；12月1日：”恩孚财富会“红酒品鉴活动。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富会肆：“恩孚财富会成立仪式暨产品推介会”活动策划目的：搭建圈层平台，配合市场形象推广做产品推介，开始蓄积意向客户。时间：6月28日地点：长沙市喜来登大酒店人员：媒体、意向客户、已成交客户、已邀约的各类商会、恩孚关系资源、策源关系资源、地产同行。活动流程内容：1、领导致辞；2、产品推介；3、恩孚财富会成立仪式；4、媒体采访；5

39、、精彩演 出；6、晚宴。活动预算：20万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用“国际品牌物业顾问进驻仪式暨名车展”活动策划目的：展示项目品牌，强化高端形象，圈层蓄客。时间：7月18日地点：项目工地现场（室外活动）人员：媒体、物业公司人员、恩孚关系资源、策源关系资源、地产同行、意向客户、已成交客户、已邀约的各类商会。活动流程内容：1、领导致辞；2、戴德梁行简介；3、进驻仪式；4、名车展；5、媒体采访。活动预算：3

40、5万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第二阶段：导入、蓄客期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用新销售政策面市壹：认筹政策 10万抵50万。贰：常规政策（面价减去认筹优惠后计算）1、一次性付款95折，按揭97折；2、限时认购，一次性付款94折，按揭贷款96折；3、购买500平方米套以上（根据预售单元）额外加送98折，购买整层或整层以上额 外加送97折。叁：恩孚财富会会员专享政策 常规政策后，成交总价再优惠1%。肆：老带新或转介绍政策 按成交总价的5-10计算。伍：

41、投资回报政策 五年期，投资回报率47%，年均9.4%，其中前两年10%，后三年9%。恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件营销目标：整售开盘，占领市场高点；利用开盘余温，再造热销气势；营销手法：整层先行，全员营销；迅速去化，销售为王；聚焦眼球，万众瞩目；工作重点：将整售客户消化掉，同时蓄积散售客户；策略执行：以开盘活动方案和月营销安排展开工作。第三阶段：整售开盘、强销期(2014年8、9月)市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策

42、划方案课件第三阶段：整售开盘、强销期(2014年8、9月)时间8月1日8月31日9月1日9月30日重点待解决问题整售开盘认购；营销中心开放。蓄客及整售认购；瑞士酒店考察体验之旅。营销目标认购5组以上；新增蓄客（含散售）50组认购3组以上；新增蓄客（含散售）100组工作内容执行8月营销工作；安排9月营销工作。执行9月营销工作；10月营销工作安排及高尔夫球赛活动方案推广8月营销计划执行相关推广（包括行销）；邮寄销售；地市开发巡展。9月营销工作执行相关推广（包括行销）；邮寄销售；地市开发巡展。活动系列活动三：整售开盘暨现场营销中心开放系列活动四：瑞士酒店考察体验之旅市场如何做形象定位项目问题点我们如

43、何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用费用预算：附件2【恩孚财富岳麓】一期写字楼营销推广时程掌控及费用预算表（2014年5月-12月）.xls恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第三阶段：整售开盘、强销期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用邮寄销售（邮寄广告）目的：通过邮政线路，把恩孚财富岳麓的推介信件、宣传册等直接寄给客户和潜在客户。时间：8月1日起运作流程：寻找目标客户群（清单）-制作宣传材料-邮寄-接受客户回复信息注意事项：在直邮各部件的语言技巧和材料安排上，通过精心设计以改善

44、客户对直邮件的感觉。活动预算：25万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第三阶段：整售开盘、强销期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用整售开盘暨现场营销中心开放活动策划目的：利用现场营销中心开放之机对整售楼层进行集中认购，在市场中形成热销的局面，同时吸引大量人气提升项目关注度。时间：8月30日地点：现场营销中心人员：已认筹客户、意向客户、媒体、物业公司人员、恩孚关系资源、策源关系资源、地产同行、已邀约的各类商会。活动流程内容：1、领导致辞；2、认购活动；3、现场助兴

45、活动；4、9月瑞士酒店参观体验活动报名；5、媒体采访。活动预算：25万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第三阶段：整售开盘、强销期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用瑞士酒店考察体验之旅活动策划目的：深化品牌酒店效应，吸引媒体关注，增强意向客户信心，整合项目资 源，提升项目的社会知名度和影响力。时间：9月16日-22日地点：北京、上海人员：1020人媒体、物业公司人员、恩孚关系资源、策源关系资源、意向客户、已成交客户、已邀约的各类商会代表。活动流程内容：1、新闻发

46、布会；2、考察体验活动；3、媒体跟踪报道。活动预算：50万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件营销目标：散售开盘，最大限度去化一期写字楼产品；营销手法：散售跟进，强化销售业绩；工作重点：中低楼层合理销控，一户一价，销售促进；策略执行：以开盘活动方案和月营销安排展开工作。第四阶段：散售加推、持续期市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件时间10月1日-10月15日10月16日10月31日1

47、1月1日11月31日重点待解决问题散售开盘认购；散售开盘暨奢侈品展。散售认购；圈层活动：高尔夫球赛散售认购；圈层活动：财富论坛营销目标认购20组以上；新增蓄客（含散售）50组认购20组以上。认购10组以上。工作内容执行10月营销工作安排。执行10月营销工作安排；11月营销工作安排及”财富论坛“方案执行11月营销工作安排；12月营销工作安排及红酒品鉴活动方案。推广10月营销工作执行相关推广（包括行销）；邮寄销售；地市开发巡展。10月营销安排执行相关推广（包括行销）11月营销安排执行相关推广（包括行销）活动系列活动五：散售开盘暨奢侈品展系列活动六：高尔夫球赛系列活动七：”财富论坛“市场如何做形象定

48、位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用第四阶段：散售加推、持续期费用预算：附件2【恩孚财富岳麓】一期写字楼营销推广时程掌控及费用预算表（2014年5月-12月）.xls恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用散售开盘暨奢侈品展活动策划目的：通过圈层活动吸引人气，提升项目关注度，同时对散售楼层进行集中认购，在市场中形成热销的局面。时间：10月1日地点：现场营销中心人员：已认筹客户、意向客户、媒体、物业公司人员、恩孚关系资源、策源关系资源

49、、地产同行、已邀约的各类商会。活动流程内容：1、领导致辞；2、奢侈品展；3、现场助兴活动；4、认购活动；5、媒体采访。活动预算：30万元。（预算费用，以实际发生为准）第四阶段：散售加推、持续期恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用首届“恩孚财富会杯”高尔夫球赛活动策划目的：展示项目品牌，强化高端形象，圈层蓄客，促进销售。时间：10月18日26日地点：高尔夫俱乐部、高尔夫球场人员：恩孚关系资源、意向客户、已成交客户、已邀约的各类商会、高尔夫俱乐部会员。活动流程内容：

50、1、邀约与报名；2、新闻发布会；3、比赛；4、颁奖。活动预算：50万元。（预算费用，以实际发生为准）第四阶段：散售加推、持续期恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用首届“财富论坛”活动策划目的：1、推广企业品牌，提升企业形象、品牌美誉度；2、跨行业资源整合，共享高端客户资源；3、企业抱团取暖，互惠互利；4、加强企业之间的合作，多方共赢。时间：11月18日地点：喜来登大酒店人员：80100人，合作银行与企业、恩孚业主和意向客户、恩孚目标客户。活动流程内容：1、参观恩

51、孚财富岳麓；2、销讲与推介；3、财富讲坛；4、晚宴与抽奖。活动预算：30万元。（预算费用，以实际发生为准）第四阶段：散售加推、持续期恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件营销目标：二期产品提前蓄客；营销手法：承上启下，二期蓄客；工作重点：消化一期剩余产品；策略执行：以月营销安排展开工作。第五阶段：一期收尾期时间12月1日12月31日重点待解决问题一期写字楼认购及二期蓄客；圈层活动：红酒品鉴；2015年营销计划（全年）。营销目标一期写字楼认购5组以上；二期蓄客200组以上。工作内容执行12月营销工作；2015年1月营销工作安排及2015年营销计划（全

52、年）。推广12月营销工作执行相关推广（包括行销）；活动系列活动八：红酒品鉴。市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用费用预算：附件2【恩孚财富岳麓】一期写字楼营销推广时程掌控及费用预算表（2014年5月-12月）.xls恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件策划方案课件第五阶段：一期收尾市场如何做形象定位项目问题点我们如何做项目定位营销策略营销任务推广策略执行方案营销费用“恩孚财富会”红酒品鉴活动策划目的：节日暖场，维护老客户，促进老带新，蓄积二期意向客户。时间：12月1日地点：现场营销体验中心人员：媒体、意向客户、已成交客户、已邀约的各类商会、恩孚关系资源、策源关系资源、地产同行。活动流程内容：1、销售接待；2、产品推介；5、红酒品鉴搭配钢琴表演等；6、媒体采访。活动预算：20万元。（预算费用，以实际发生为准）恩孚财富岳麓项目一期写字楼营销策划方案课件Thanks