物业公司涉及的会计科目

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1、物业管理会计核算办法第一章 经营收入核算管理规定经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务 收入和其他业务收入1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维 修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众 代办性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物 业管理收入，并设置明细科目核算1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业 经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入前期费收入等1.

2、1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委 托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包 括企业代为经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设 施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场游泳池各类球场等 共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入材料物资销售收入废品回收收入 商业经营收入及无形资产转让收入等1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人 提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商 店饮食店等

3、经营收入2 经营收入的确认及其时间2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经 营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确 认为营业收入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合 同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款 之日确认营业收入的实现3 经营收入会计科目处理3.1 因物业管理物业经营物业大修等业务取得的经营收入计入主营业务收入科 目其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入其他业务收入科目 以上科目必须按收入类别

4、和项目管理处分别设置并进行明细核算3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入其他应付款 *场地停车费代收科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费根据物业管 理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时， 计入其他应付款*场地停车费代收科目借方;物业公司自身获得的收益，即其他 应付款*场地停车费代收科目的贷方余额，借记并转入其他业务收入各企业可 根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算第二章 成本费用核算管理规定1 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理物业经营物业大修等不同 业务项目分别归集各自成本费用，成本核算

5、方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本生产经营成本主要包括：直 接从事物业管理等经营活动的人员工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经 费教育经费；房屋共用部位共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位共用设施 设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费保 洁费保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等非生产经营活 动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失违约金滞纳 金等赔偿支出资产减值损失等，均不能计入生产经营成本 凡与企业直接

6、生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用如：为组织管 理企业而发生的行政性管理支出等根据权责发生制原则确定当期的成本费用，正确核算待摊费用和预提费用会 计期末未经主管税务机关认可的待摊费用及预提费用，均应计入当年度损益 根据管理需要，按照管理处核算成本费用管理处发生的成本费用，直接计入 该管理处成本3 成本核算及科目设置3.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置物业管理成本物业 经营成本物业大修成本，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目3.3.1 自营方式管理成本的核算采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的 各项直接费用按成本类别计入主营业务成本物业管理成本3.3

7、.2 出包方式管理成本的核算对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化 保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别 计入主营业务成本物业管理成本 物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用 设施等物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等计入主营业务成本物业 经营成本直接为以上经营项目发生的人工工资奖金和按规定比例提取的福利费 工会经费教育经费劳动保护费；材料费水电费等也计入主营业务成本物业经营成 本 物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改 造任务实际发生的工程支出 其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的

8、有关成本和费用支出企业支 付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出 企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入长期待摊费用，不 计入当期损益在实现收入后，开办费一次计入当期损益属于筹建期以后至企业实 现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营 期间发生的期间费用，直接计入当期损益 期间费用核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行办公费通讯费 业务招待费业务宣传费差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算第三章 物业工程的核算1 物业工程的内容 物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改 造及由业主委员会或者物业产权人使用人提

9、供的管理用房商业用房进行装饰装 修等工程物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企 业自行组织施工； 出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程2 物业工程的核算 应在在建工程科目下设置明细科目物业工程，用于归集物业工程所发生的各项支 出该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转 数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本本科目应按工程项目类别设置明细 账进行核算 企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工 费材料费工程物资机械使用费等上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则 直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增

10、设相应科目归集有关费用支出， 再按一定标准分配计入各有关项目 委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入在建工程物业工程 *工程科目，贷记银行存款等科目2.3.1 企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改造工程完工交付使用 时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人使用人签证认可若该工程价 款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支， 则根据物业产权人使用人的签证进行价款结算2.3.2 工程完工交付使用的会计科目处理：借记银行存款或长期应付款代管基金 科目，贷记主营业务收入物业大修收入科目；同时结转已完物业工程成本，借记 主营业务成本物业大修成本，

11、贷记在建工程物业工程*工程科目第四章 维修基金的核算1 科目设置 应在专项应付款下设置明细科目代管基金，用于核算企业接受委托管理的房屋共 用部位共用设施设备维修基金2 维修基金的核算 收到维修基金时，借记银行存款科目，贷记专项应付款代管基金本金 企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记银行存款科目， 贷记专项应付款代管基金利息收入 物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有 关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入专项应付款 代管基金的贷方 由本企业承接房屋共用部位共用设施设备进行大修更新改造任务的项目，实际发 生的工程支出，通过

12、物业工程科目核算，核算方法同第四章 2.3.1 由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人使用人签 证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记专项 应付款代管基金，贷记银行存款等科目第五章 代收款项的核算 企业应在其他应付款科目下设置明细科目代收款项，用于核算企业代收代付款 项，如代收的电表初装费有线电视初装费等企业受物业产权人委托代为收取的房 租等，也在本科目核算 本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算第六章 现金流量分类（略）物业管理企业会计核算补充规定一会计科目及使用说明第204号科目预收账款1. 本科目核算企业按合同规定向有关

13、单位和个人预收的款项 如企业为物业 产权人使用人提供的公共卫生清洁公用设施的维修保养和保安绿化等预止的公 共性服务费等2企业向有关单位和个人预收的款项，借记银行存款科目，贷记本科目；收 入实现时，借记本科目，贷记经营收入其他业务收入科目有关单位和个人补付的 款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录预收账款情况不多的公司也可以将预收的款项直接记入应收账款科目的贷 方，不设本科目3. 本科目应按有关单位和个人设置明细账4本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为 借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项第205号科目代收款项1. 本科目核算企业因

14、代收代交有关费用等应付给有关单位的款项 如代收的 水电费煤气费有结电视费电话费等企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算2企业收到代收的各种款项时，借记银行存款等科目，贷记本科目；交给有 关单位时，借记本科目，贷记银行存款等科目收取代办手续费等服务收入时，借 记本科目，贷记经营收入科目3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账4本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项第209号科目其他应付款1.本科目核算企业应付暂收其他单位或个人的款项 如物业产权人使用人入 住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人使用人收取的可能因装修而发 生的毁损修复安全等方面费用的保证金等2发生的各种应付

15、暂收款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；支付时， 借记本科目，贷记银行存款等科目3.本科目应按债权人或应付暂收款项的类别设置明细账4本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款 第281号科目代管基金1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分共用设施设置维修基金2企业代收代管基金时，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记银行存款代管 基金存款科目贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用 设施设备，应负担的有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，应按受益对象， 借记经营成本管理费用其他业务支出科目，贷记本科目代管基金按规定

16、用途使 用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位共用设施设备大 修更新改造任务的，实际发生的工程支出，借记物业工程科目，贷记银行存款库 存材料等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签 证认可后进行转账，借记本科目，贷记经营收入-物业大修收入科目；结转已完 物业工程成本，借记经营成本科目，贷记物业工程科目由外单位承接大修任务 的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后与承接 单位进行结算，借记本科目，贷记银行存款等科目3.本科目应按单幢房屋设置明细账4本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余第411号科目物业工程1本科目核算企业承接物业

17、工程所发生的各项支出企业对业主委员会或者 物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科 目核算2. 企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改造工程发生的各项支 出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等科目工程完工，其工程款经业主委员 会或者物业产权人使用人签证认可后进行转账，借记代管基金科目，贷记经营收 入物业大修收入科目；结转已完物业工程成本，借记经营成本科目，贷记本科目 企业对业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装 修发生的支出，借记本科目，贷记银行存款库存材料等有关科目，工程完工结转 成本，借记递延资产科目，贷记本科目3. 本科目应按工

18、程项目设置明细账4本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本5企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目第501号科目经营收入1本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人使用人提 供维修管理和服务等劳务而取得的各项收入包括物业管理收入物业经营收入和 物业大修收入物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务费 收入公众代办性服务费收入和特约服务收入物业经营收入是指企业经营业主委 员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入如房屋出 租收入和经营停车场游泳池各类球场等共用设施收入物业大修收入是指企业接 受业主委员会或者物业产权人使用人的委托 对房屋共用部位共用

19、设施设备进行 大修取得的收入2企业取得的和项收入，应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，同 时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现物业大修收入应当 经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业 与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同 或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现3企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务以及特约服务 而取得的物业管理收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业经营业 主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的物业经营 收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记

20、本科目企业承接房屋共用部位共用设 施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证 认可后进行转账，借记代管基金科目，贷记本科目4. 本科目应按经营收入的种类设置明细账，如物业管理收入物业经营收入物 业大修收入等，其中物业管理收入，企业可以根据实际管理，按照物业管理收入 的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明核算5. 期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额第502号科目经营成本1.本科目核算企业物业管理物业经营物业大修等应结转的经营成本企业所 属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资资金及职工福利费固定资产折 旧费及修理费水电费取暖费办公费差

21、旅费邮电通讯费交通运输费租赁费财产保 险费劳动保护费保安费绿化维护费低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入 管理费用科目，不在本科目核算2. 企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务及特约服务所 发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记银行存款库存材料应付账 款等科目企业经营物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等，直接记入本 科目，借记本科目，贷记代管基金或应付账款科目月份终了，企业应及时结转已 完物业工程成本，借记本科目，贷记物业工程科目3本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应4期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后，本科目应无余额第511号科目其他业务

22、收入1.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入 包括房屋 中介代销手续费收入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入及无形 资产转让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人使 用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发 商店饮食店等经营收入其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同2企业取得的各项其他业务收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科 目3. 本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费收入物资 销售收入废品回收收入商业用房以营收入等4. 期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余

23、额第512号科目其他业务支出1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销 售商品提供劳务而发生的相关成本费用以及相关税金及附加等2企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记应付工资银行存款应交税金 其他应交款代管基金等科目3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费支出物资 销售成本废品回收成本商业用房经营支出等4. 期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额二会计报表的编制说明1.在资产负债表住房周转金项目下增设代管基金项目，反映企业接受委托管 理的房屋共用部位共用设施设备维修基金的结余本项目应根据代管基金科目的 期末贷方余额填列2.物

24、业工程科目的期末余额在资产负债表存货项目中反映3代收款项科目的期末余额，在资产负债表其他流动负债项目中反映浅议物业管理企业会计核算的新规定李俊杰物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续物业管理会计的出现 和发展是物业管理公司进入市场实行企业化经营专业化管理和社会化服务的必 然产物财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字199944号文关于物业 管理企业执行房地产开发企业会计制度 有关问题的通知以及物业管理企业会 计核算补充规定（试行），以物业管理的行业特点，融合了会计核算方法和会计 程序，丰富了会计工作的内容，使目前上海地区物业管理企业，由采用多种行业 会计制度统一过渡到完整的系统

25、的可以操作可以实施的会计方法和步骤上来笔者曾对上海几家颇有影响的物业管理企业作了一次调查 大多数企业财务 人员认为：物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟可操作，很难做到融会贯 通运用自如原因有三：其一，物业管理行业作为新兴行业，国家地方房管部门不 断有新的政策法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要求； 其二，财务人员过去不能以会计法为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管 要求处理业务，造成核算过程中偏差；其三，物业管理行业的工作内容从原来简 单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术从简单的为使用人 提供服务到智能化管理，管理的内容丰富了，服务的项目扩大了，而财务

26、人员缺 少专业培训，主管部门又很少有权威性的政策解释上述三个原因阻碍了物业管理 财务的正常发展物业管理企业的会计核算在明确执行房地产开发企业会计制度基础上再按 照物业管理企业会计核算补充规定（试行）执行是近年来比较具体的对物业会计 的工作性指导，统一了物业管理行业会计科目的设置如新设的第205号科目代收 款项，第281号科目代管基金，第411号科目物业工程是在行业中常见常用的收 支科目对原先房地产企业使用的第204号科目预收帐款 第209号科目其他应付 款，第501号科目经营收入，第502号科目经营成本，第512号科目其他业务支 出等都较具体地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理的职育能为企业

27、内部正 确统计运作和有效控制成本支出，提供合理的会计信息和充分的理论依据1物业管理企业会计核算补充规定分清了代收款项同其他收入款项的界 限，新设置的第205号科目代收款项立意明确，物业公司代有关部门向业主收取 的垃圾清运费有线电视初装费电表保证金水费押金等，可在代收款项一级科目下 设各项二级科目，分类入帐有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强例某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费， 为自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下：借：101现金102银行存款贷：205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金月末将收入各项费用归还有关部门，分录如

28、下：借：205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金贷：102银行存款月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：借：205代收款项服务费收入贷：经营收入服务费收入代收款项科目的期末余额，在资产负债表中其他流动负债额目中反映2物业管理企业会计核算补充规定切合实际设置新科目，纠正了以往对维修 基金科目归类无序的缺陷过去有的物业管理企业将维修基金归集在第203号科 目应付帐款 也有归集在第261号科目长期应付款新增设第281号科目代管基金 是为房屋使用人和业主代管的部分基金，既符合国家规范，又符合物业公司实际例某物业公司收到委托管理的房屋共用部位共用设施维修基金和代管基 金的存款利息，分录如

29、下：借：102银行存款代管基金存款贷：281代管基金维修基金利息收入外单位承接大修任务，工程完工后，经业委会或者物业产权人认可后支付维 修基金，分录如下：借：281代管基金维修基金贷：102银行存款本科目期末贷方余额反映代管基金结余款3物业管理企业会计核等补充规定新设置第411号科目物业工程，归集了承 接物业工程成本支出，为物业工程有效地系统地提供正确的成本信息，有利于物 业公司进行成本控制例1某物业公司对开发商提供的物业管理办公用房进行装修改建，分录如 下：借：411物业工程办公室装修贷：102银行存款124库存材料办公室装修工程完工，费用在二年中分摊：借：171递延资产办公室装修贷：411

30、物业工程办公室装修借：502经营成本物业管理贷：171递延资产办公室装修例2根据物业产权人提议和业委会要求对某楼屋面进行大修借：411物业工程物业大修工程贷：102银行存款104库存材料工程完工后，工程款经业委会或者物业产权人使用人鉴证，结转工程成本：借：281代管基金维修基金贷：501经营收入物业大修工程借：502经营成本物业大修贷：411物业工程物业大修工程本科目应按工程项目内容设置明细帐，借方金额反映在建工程的实际成本综上所述，物业管理企业会计核算补充规定（试行）是现阶段物业管理会计 规范发展过程中的一大进步但与目前物业管理行业的发展速度相比仍有不足之 处譬如：业主委员会同物业公司之间的帐务设置不够明确；第411号科目物业工 程在科目使用说明中对物业管理用房装饰装修发生的支出，也可采用第159号科 目在建工程；第209号科目其他应付款记入对使用人收取的可能因装修而发生的 毁损修复等方面的保证金等，不符合上海市居住物业管理条例的有关规定类似上述情况，需要广大财务人员在今后的工作实践中再研究摸索和改进, 使物业管理会计的内容既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要，又能满 足物业管理企业自身对会计信息资料的要求