房地产企业收到补偿款的处理

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1、房地产企业收到补偿款的处理房地产企业在开发的过程中，往往要发生拆迁补偿行为, 为了鼓励房产开发建设，当地政府往往会给房地产企业一定 的拆迁补偿款，对于接受方房地产企业取得政府给予的拆迁 补偿款主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税，房地产 企业如何进行会计和税务处理是实务中经常遇到的问题，对 此分析如下：一、会计处理当前会计处理出现矛盾的是房地产企业多认为取得土 地使用权实际支付的土地价款应当作为土地的实际成本，主 张实际收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地成本。 而另一种观点认为这部分返还款属于政府补助的性质，应当 根据企业会计准则第16号政府补助的规定来处理。 企业按照“招拍挂”确定金

2、额全额缴纳的土地出让金已经取得 了全额票据计入土地受让成本，另外政府给予的返还从票据 上来说并不是原票据的折让冲回，开具的多是其它名目的财 政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应 当直接冲减土地成本处理。根据企业会计准则第16号政府补助的规定， 政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性 资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然企业 从政府取得的土地返还款符合这一性质，应当作为政府补助 处理。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的 政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或 以其他方式形成长期资产的政府补助。根据企业会计准则 第16号政府

3、补助第七条的规定，与资产相关的政府 补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均 分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助, 直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助 之外的政府补助，根据企业会计准则第16号政府补 助第八条的规定，与收益相关的政府补助，应当分别下列 情况处理：用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递 延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当 期损益。房地产企业取得土地主要是用于开发，其土地成本构成 存货的一部分，取得的土地返还款属于已经发生的相关费 用。所以会计处理上直

4、接计入当期损益比较妥当，并且与企 业所得税处理可以保持一致。根据企业会计准则应用指南会计科目和主要账务 处理的规定：确认的政府补助利得，借记。银行存款”、“递 延收益”等科目，贷记“营业外收入”。因此，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府 给予奖励款，应视与资产还是收益相关的政府补助，按上述 规定核算，最终计入当期损益，而不是冲减“开发成本”。二、税务处理房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，主要涉及企业 所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定，3个税种对 该项补偿款的税收处理是不同的。企业所得税处理根据财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金 有关企业所得税处理问题的通知的规定，企业

5、在xx年1 月1日至2016年12月31日期间从县级以上各级人民政府 财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金， 凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳 税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供资金拨付文 件，且文件中规定该资金的专项用途；财政部门或其他拨付 资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管 理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核 算。上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应 纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、 摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。文件同时规定，企业 将符合规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，

6、在5年 内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的 部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入 收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得 额时扣除。基于以上政策规定房地产企业从当地政府获得的拆迁 补偿款在性质上属于财政性资金，应视为收入处理，税务上 要判断该项政府补助是否属于不征税收入，如为不征税收 入，收到当期不计入当期应纳税所得额，但该项收入所形成 的成本费用支出也不能税前扣除。如不属于不征税收入，则 应在收到当期计入当期应纳税所得额征税，其支出形成的成 本费用也可以按税法规定税前扣除。但是，在实践当中，政 府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规定，针对该

7、 拆迁补偿款专款专用的规定，因此，在实践当中政府给予房 地产企业的拆迁补偿款是要缴纳企业所得税的。例如，某房地产企业2016年9月份，除政府给予的拆 迁补偿款200万元收入外，第三季度应纳税所得额为1000 万元。如200万元为不征税收入，则2016年第三季度应纳 税所得额仍为1100万元。如100万元不属于不征税收入， 则应将100万元纳入第三季度应纳税所得额，其费用支出100 万元也允许税前扣除，则该房地产企业2016年第三季度应 纳税所得额为1200万元。土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项 目为：开发土地和新建

8、房及配套设施的成本，是指纳税人房 地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿 费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目 范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费 及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房 支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业 拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减 除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予 企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣 除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税 收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土 地增值税时的扣除项目金额。