宁波学府茗苑单身公寓提案课件

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1、学府茗苑单身公寓策划方案学府茗苑单身公寓策划方案 提提 纲纲 外部环境分析外部环境分析 项目自身思考项目自身思考 属性分解属性分解 SWOT分析分析 类似市场分析类似市场分析 具体策略应对具体策略应对 项目定位项目定位 客户定位客户定位 推广策略推广策略写在前面的话写在前面的话l 所谓的策划，就是能够预见未来并能实现现实和未来之间所谓的策划，就是能够预见未来并能实现现实和未来之间 的提前嫁接，同时整合当下资源为未来的结果提前促成。的提前嫁接，同时整合当下资源为未来的结果提前促成。l 所谓的营销，不单仅是以销售为最终目的，而是在促进热所谓的营销，不单仅是以销售为最终目的，而是在促进热 销的同时，

2、形成其永续的价值增值，凝聚项目效应。销的同时，形成其永续的价值增值，凝聚项目效应。爱地，坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、爱地，坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、专业为手段，为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。专业为手段，为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。任何一个项目的成功，始终都离不开大环境的促成。任何一个项目的成功，始终都离不开大环境的促成。我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上，才能应势我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上，才能应势 应变，对项目做出最正确的决策。应变，对项目做出最正确的决策。审时度势，把握趋势，应势而为，方能借势成功！审时度势，把握趋势，应势

3、而为，方能借势成功！外部环境分析外部环境分析外外部部环环境境分分析析审审 时时度度 势势当前宏观政策分析宁波及北仑房市分析关键字关键字1 1：调整期调整期 2007年以来，一系列政策相继出台，调控强度大、密度年以来，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对高，且全方位，将对08年的房市继续产生作用。年的房市继续产生作用。市场和政府的博弈加大；市场和政府的博弈加大；卖方和买方的博弈继续。卖方和买方的博弈继续。当前宏观政策分析当前宏观政策分析关键字关键字2 2：货币政策继续从紧货币政策继续从紧 CPI CPI居高不下，人民币升值步伐开始加快。居高不下，人民币升值步伐开始加快。政府将继

4、续实施从紧货币政策和稳健的财政政策，上调存政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策，上调存款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行。当前宏观政策分析当前宏观政策分析关键字关键字3 3：市场信心依旧市场信心依旧 房价温和上涨房价温和上涨 近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩资金再度进入房地产市场，从而推高房价。预测二季度房价将资金再度进入房地产市场，从而推高房价。预测二季度房价将面临较大上涨压力。面临较大上涨压力。当前宏观政策分析当前宏观政策分析l 大市已经开始回暖，整体市场平缓增长

5、大市已经开始回暖，整体市场平缓增长 2008年在外界一片年在外界一片“降降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量环的支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量环比猛增比猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去年倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去年末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有完全末开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有完全复苏。复苏。宁波及北仑市场分析宁波及北仑市场分析 近几年来，北仑房地产市场在行

6、业整体趋好的带动和群众改善居住近几年来，北仑房地产市场在行业整体趋好的带动和群众改善居住条件有效需求的双重拉动下，北仑市场总体保持了供需两旺的良好局面。条件有效需求的双重拉动下，北仑市场总体保持了供需两旺的良好局面。市场内住宅类产品不仅数量逐步增多，整体品质也得到了不断提升。需市场内住宅类产品不仅数量逐步增多，整体品质也得到了不断提升。需求量在前两月的压抑下得到集中性释放，市场转暖，成交量开始上升。求量在前两月的压抑下得到集中性释放，市场转暖，成交量开始上升。但是和宁波大市场一样，存在不确定因素。但是和宁波大市场一样，存在不确定因素。l 北仑市场整体向好，仍存不确定因素北仑市场整体向好，仍存不

7、确定因素 宁波及北仑市场分析宁波及北仑市场分析 07年末至年末至08年初的调控风波使全国大部分地年初的调控风波使全国大部分地区的市场元气尚未恢复，区的市场元气尚未恢复，这也预示了房地产市这也预示了房地产市场已经走过场已经走过“有房不愁卖有房不愁卖”的非理性阶段，正的非理性阶段，正式进入洗牌调整时期。但是我们相信未来的形式进入洗牌调整时期。但是我们相信未来的形势依然是美好的，只是目前的现实是有点残酷，势依然是美好的，只是目前的现实是有点残酷，这也意味着有更高的要求，无论作为开发企业这也意味着有更高的要求，无论作为开发企业还是代理策划公司，都必然走专业化、市场化还是代理策划公司，都必然走专业化、市

8、场化之路，才能在市场上立于不败。之路，才能在市场上立于不败。爱地认为爱地认为 只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能只有对项目自身进行深入分析，才能全面把握，方能有的有的 放矢，制定有针对性的策划方案。放矢，制定有针对性的策划方案。本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在 素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析，素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析，从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的从而得到信息，作为项目未来发展的支撑，同时为方案的 制定打下坚实的基础。制定打下坚实的基础。项目自身思考项目自身思考

9、项项目目自自身身思思考考自身属性分解自身属性分解SWOT分析分析类似市场分析类似市场分析项目概况项目概况 本项目位于学府茗苑的东南角，东临宁波职业技术学校，南临新大路与本项目位于学府茗苑的东南角，东临宁波职业技术学校，南临新大路与 庐山东路相汇处与明港公寓相望。目前属于学府茗苑三期的一部分。庐山东路相汇处与明港公寓相望。目前属于学府茗苑三期的一部分。项目其它信息：项目其它信息：物业类型：小高层物业类型：小高层 规划套数：约规划套数：约198套套 面积范围：面积范围：4070 使用年限：使用年限：70年年明港公寓明港公寓学府茗苑学府茗苑 本案本案宁波职业技术学校宁波职业技术学校金元宾馆金元宾馆

10、作为单身公寓产品的必然性作为单身公寓产品的必然性项目属性分解项目属性分解 面积面积：40-70平方米平方米 户型：一室居户型：一室居 格局：小高层格局：小高层 作为单身公寓产品的优越性作为单身公寓产品的优越性项目属性分解项目属性分解 位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一，战略地位突出；位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一，战略地位突出；地处北仑新老城区交汇处，即可享老城区成熟的商业氛围和地处北仑新老城区交汇处，即可享老城区成熟的商业氛围和 居住氛围辐射，又能得惠于新城区全新的市政配套支持；居住氛围辐射，又能得惠于新城区全新的市政配套支持；项目紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合项目

11、紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合 街，是政府未来主力发展的核心街道之一。街，是政府未来主力发展的核心街道之一。l “荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈”的优越地段的优越地段 l “百分百文化，百分百享受百分百文化，百分百享受”的生活环境的生活环境 以曼哈顿广场为旗舰的商业综合成熟配套区，生活便利享受；以曼哈顿广场为旗舰的商业综合成熟配套区，生活便利享受；以宁波职业技术学院为首的大中小学校配套，文化氛围浓郁。以宁波职业技术学院为首的大中小学校配套，文化氛围浓郁。项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，区域整体的居住项目周边居住社区众多，且基本已交付使用，

12、区域整体的居住 氛围凸显成熟。氛围凸显成熟。l “众星拱月，浑然天成众星拱月，浑然天成”的居住氛围的居住氛围 l “与空间博弈，与时间赛跑与空间博弈，与时间赛跑”的便利交通的便利交通 周边公交路线：703703路路（原801路）大碶客运站(大碶)北仑客运总站 787787路路（原807路）三山北仑客运总站 270270路路 (夜间公交车)大碶文化宫北仑客运总站 716716路路 茅洋山路站北仑影剧院项目优势分析（项目优势分析（Strength）体量小，削减项目销售压力；现房销售，降低客户置业风险，赢取客户好感；紧挨校区和北仑两大商业核心（新大路与曼哈顿广场），拥有不 可复制的地段优势；位于北仑

13、学校集中区，充分享受教育文化氛围的辐射；周边社区林立，整体居住氛围成熟，市场认可度高；周边医院、学校等市政配套和超市、商场等日常生活配套齐全；所属的学府茗苑为本项目积累了一定的客户资源。周边网路纵横，拓建和新建的道路路面平坦宽敞，交通条件良好；SWOT 分析总汇分析总汇项目劣势分析项目劣势分析(Weakness)项目本身在外立面、套型等直观角度无突出特点；项目之前无明确定位，一定程度上错失前期的客户累积，并为 后续的推广带来一定阻力。SWOT 分析总汇分析总汇项目机会分析（项目机会分析（Opportunity）项目所处区域得到政府的大力扶持，尤其新大路拓展工程的不断行进，为项目提供了良好的投资

14、、发展环境；新大路商业街与曼哈顿广场的互动作用正逐渐增强，其带来的巨大 互赢效益将不断扩大并带领区域经济的长足发展；北仑经济快速发展，已经成为浙江省、宁波市最具实力的区域之一，同时城市化水平也得到大幅度提升，这些良好的宏观环境将成为房 地 产市场健康稳定发展的有力保障；精确的定位和成熟的营销运作是本案的去化及利润保证。SWOT 分析总汇分析总汇项目危险分析项目危险分析(Threat)目前房地产处于政策调整期，市场内存在诸多不稳定因素，给本项目带来一定的负面影响。SWOT 分析总汇分析总汇 本项目具有良好的产品天然性，同时拥有地本项目具有良好的产品天然性，同时拥有地段、配套等多方面优势，这些都为

15、项目的未来发段、配套等多方面优势，这些都为项目的未来发展奠定了坚实的基础。但同时，其户型，格局等展奠定了坚实的基础。但同时，其户型，格局等方面的限制，以及市场的诸多不确定性，需要有方面的限制，以及市场的诸多不确定性，需要有一个精准的项目定位，和科学系统推广营销方案，一个精准的项目定位，和科学系统推广营销方案，进行策划整合，弱化抗点，最大可能的发挥本项进行策划整合，弱化抗点，最大可能的发挥本项目的价值。目的价值。爱地认为爱地认为 从整个房地产市场来看从整个房地产市场来看，宁波的单身公寓在上个世纪末就开 始出现，但真正开始放量并受到市场追捧也是近几年才开始，整 体市场还是属于“小荷才露尖尖角”。从

16、近期市场情况了解，从近期市场情况了解，单身公寓已然成为市场的宠儿，尤其 那些拥有地段优势、周边配套完善的项目。不论投资或是自住，越来越受到市场的关注。万达万达48克拉，开盘当日即狂销克拉，开盘当日即狂销4亿元，成交逾亿元，成交逾800套；套；风格城事风格城事.壹爵，开盘一周即去化壹爵，开盘一周即去化40。l 宁波单身公寓发展概况宁波单身公寓发展概况 类似产品市场分析类似产品市场分析 从长远角度来看，从长远角度来看，随着宁波整体规划的不断落实，原来的 一个中心区将扩展为多个城市副中心，城市副中心的崛起将为 单身公寓创造优越的发展机遇和环境，可以预见，未来单身公 寓在宁波将得到更为广阔的发展空间。

17、北仑市场的单身公寓仍处于起步阶段，目前市场内供应的北仑市场的单身公寓仍处于起步阶段，目前市场内供应的 单身公寓项目较少，主要有酷派公寓、银星苑和君临北仑国际单身公寓项目较少，主要有酷派公寓、银星苑和君临北仑国际 商业中心的酒店式单身公寓项目，从市场反应情况来看，已受商业中心的酒店式单身公寓项目，从市场反应情况来看，已受 到消费者的肯定和青睐。到消费者的肯定和青睐。l 北仑区域单身公寓发展情况北仑区域单身公寓发展情况 类似产品市场分析类似产品市场分析项目名称项目名称酷派公寓（住宅式公寓）酷派公寓（住宅式公寓）项目地址项目地址北仑区太河路与庐山路交叉口北仑区太河路与庐山路交叉口物业类型物业类型多层

18、多层开盘时间开盘时间2007.11总建面积总建面积约约1.2万万规划套数规划套数261套套面积因素面积因素3060 0（主力面积（主力面积3030左右）左右）价格因素价格因素精装精装60006000元元/，白坯，白坯45004500元元/销售因素销售因素目前备案目前备案83.76；案场了解仅余；案场了解仅余4套。套。其它描述其它描述鸿翔锦园鸿翔锦园2326#楼，其中楼，其中23#、24#为精装修，为精装修，25#、26#为白坯。为白坯。24#楼精装包括家具、电器。楼精装包括家具、电器。个案分析个案分析项目名称项目名称银星苑（住宅式公寓）银星苑（住宅式公寓）项目地址项目地址北仑明州西路与松花江路

19、交汇处北仑明州西路与松花江路交汇处物业类型物业类型小高层（小高层（4幢）幢）开盘时间开盘时间2#楼楼2008.1.301、3、4#楼楼2007.7.20总建面积总建面积38641规划套数规划套数502套（套（2#楼楼154套）套）面积因素面积因素4075；2#2#楼主力面积楼主力面积4040价格因素价格因素备案均价备案均价5358.495358.49元元/；实际均价；实际均价67006700元元/销售因素销售因素1、3、4#楼售罄，楼售罄，2#楼备案楼备案38.96其他描述其他描述精装；购房优惠：赠送车位、家电；装修标准：精装；购房优惠：赠送车位、家电；装修标准：1000元元/平米平米个案分析

20、个案分析项目名称项目名称君临君临.北仑国际商业中心（酒店式公寓）北仑国际商业中心（酒店式公寓）项目地址项目地址北仑区黄山路北仑区黄山路1177号号物业类型物业类型多层多层开盘时间开盘时间未正式公开未正式公开总建面积总建面积规划套数规划套数面积因素面积因素主力面积主力面积40价格因素价格因素7000元元/销售因素销售因素单身公寓大部分已内部消化单身公寓大部分已内部消化其他描述其他描述精装；单身公寓主要集中在精装；单身公寓主要集中在36层层个案分析个案分析配套因素配套因素项目名称项目名称商业配套商业配套银行银行学校学校医院医院交通交通其他其他总结总结酷派公寓酷派公寓小型商小型商店、超市店、超市泰河

21、中泰河中学学716716太河丽景太河丽景太河盛景太河盛景等小区等小区位于住宅位于住宅区内，商区内，商业配套相业配套相对欠缺对欠缺银星苑银星苑餐饮城、餐饮城、娱乐中心娱乐中心建设建设银行银行兴业兴业银行银行松花江松花江中学中学中山中山医院医院788788783783353353北仑邮局北仑邮局明州菜场明州菜场法院法院位城西位城西中心区配中心区配套较齐全套较齐全君临君临.北仑北仑国际商业国际商业中心中心项目本项目本身，身，丽晶酒店丽晶酒店游乐场、游乐场、广场、科技广场、科技馆、大剧院等馆、大剧院等位北仑区位北仑区行政中心行政中心区区.未来配未来配套齐全套齐全比较分析比较分析酷派公寓 l 类似项目户

22、型类似项目户型银星苑l 类似项目户型类似项目户型思加.好旺角l 类似项目户型类似项目户型 目前市场内在售单身公寓项目较少，较北仑市场现有庞大的普目前市场内在售单身公寓项目较少，较北仑市场现有庞大的普 通住宅，存在一定的市场空白；通住宅，存在一定的市场空白；以现房销售为主，客户购买风险降低，较期房有一定优势；以现房销售为主，客户购买风险降低，较期房有一定优势；单身公寓对周边配套要求较高，尤其是商业性配套；单身公寓对周边配套要求较高，尤其是商业性配套；走精装修的主流路线，并且在此基础上尽可能走精装修的主流路线，并且在此基础上尽可能“精化精化”；概念化包装，赋予项目全新理念，如：酷派公寓实为鸿翔锦园

23、概念化包装，赋予项目全新理念，如：酷派公寓实为鸿翔锦园 临街楼栋；临街楼栋；区域内精装单身公寓均价集中在区域内精装单身公寓均价集中在60007000元元/，面积跨度，面积跨度30 70多，主力面积集中在多，主力面积集中在40左右。左右。小小 结结l 产品定位是什么？产品定位是什么？l 目标客户在哪里？目标客户在哪里？l 如何进行推广操作？如何进行推广操作？核心问题核心问题 通过以上分析，在了解了项目和市场的情况之后，以项目的通过以上分析，在了解了项目和市场的情况之后，以项目的成功为前提，以利润的最大化为目标，针对本项目，我们必须深成功为前提，以利润的最大化为目标，针对本项目，我们必须深入思考、

24、主力解决的问题是：入思考、主力解决的问题是：具具体体策策略略应应对对项目定位项目定位客户定位客户定位推广策略推广策略 项目定位项目定位凸显项目本身的价值凸显项目本身的价值弱化项目的抗点弱化项目的抗点避免市场同质避免市场同质符合单身公寓发展潮流符合单身公寓发展潮流适合客户需求适合客户需求 根据市场的需求，目前单身公寓在房屋结构方面不再单一，厨房、客厅、餐厅、阳台等功能区被巧妙的安排在内。随着装修领域的不断发展保证了单身公寓“麻雀虽小，五脏俱全”的实现。功能齐全化功能齐全化深圳航城国际公寓66两房套型 厦门雪梨星光60大阳台飘窗 u 当前单身公寓发展潮流当前单身公寓发展潮流 目前精装修几乎成为单身

25、公寓的标准型特征之一，从最初的简单装修发展到现在的精装修，其产品不断进化的一个重要表现也体现在装修品质的不断提高、配套设施的不断完善上。为从客户角度来看，精装为业主提供更加时尚便捷的生活体验。装修精装化装修精装化u 当前单身公寓发展潮流当前单身公寓发展潮流 单身公寓作为市场细分的产物，不及普通住宅的主流性地位，通过概念化的包装可弱化物业本身的缺点，达到扬长避短、因势利导的目的。成功的包装可以很大程度的提升项目档次，保证项目的保值与增值。案例：学院派（北京）学院派（北京）总体定位圈定八大学府，800年元大都人文底蕴，凸显繁华与知性的稀有交融；凯旋城（北京）凯旋城（北京）总体定位秉承巴洛克建筑风格

26、，打造区域内欧陆风格经典之作。包装概念化包装概念化u 当前单身公寓发展潮流当前单身公寓发展潮流 理想的单身公寓不仅要入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，在服务上更要体现超越普通住宅服务的优势，妥帖地照顾青年住户的入住要求，最大限度地体现全新的生活方式。这里的高质不仅体现在单纯的服务质量，更体现在服务范围的全方位性。高质量服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是吸引客源的重要营销手段之一。物业高质化物业高质化u 当前单身公寓发展潮流当前单身公寓发展潮流 结合项目的实际情况、竞争对手、市场实际和当今单身公寓结合项目的实际情况、竞争对手、市场实际和当今单身公寓的发展潮流，本项目的定位

27、为：的发展潮流，本项目的定位为：MINIMINI时尚公馆，年青精英专属基地时尚公馆，年青精英专属基地 项目定位项目定位 自住和投资皆宜的多功能住宅产品自住和投资皆宜的多功能住宅产品l 区别于一般单身公寓档次不高、多由其它物业改造而成、商住区别于一般单身公寓档次不高、多由其它物业改造而成、商住 产权性质等情况，本项目以产权性质等情况，本项目以“公馆公馆”的概念进行塑造，凸显项目的概念进行塑造，凸显项目 高端形象，强化高端形象，强化70年产权的住宅特质；年产权的住宅特质；l 针对年青精英群体，打造符合他们群体特质的个性化、时尚型、针对年青精英群体，打造符合他们群体特质的个性化、时尚型、尊贵型的精装

28、私有住宅；尊贵型的精装私有住宅；l 以以MINI、袖珍为项目的特性诉求，构筑城内小资生活的第一领、袖珍为项目的特性诉求，构筑城内小资生活的第一领 地；地；l 产品价值丰富，是既适合自住，有适合投资的多功能住宅产品。产品价值丰富，是既适合自住，有适合投资的多功能住宅产品。定位阐述定位阐述但是，盛但是，盛 名名 之下，其之下，其 实实 何副？何副？无数的地产案例已经显示这样一个事实：无数的地产案例已经显示这样一个事实：只有做到名和实的高度统一，只有做到名和实的高度统一，才能极大促进项目的真正成功。才能极大促进项目的真正成功。针对目前项目建筑已经成型的现实，针对目前项目建筑已经成型的现实，如何从市场

29、推广和产品附加价值上对项目的定位进行加如何从市场推广和产品附加价值上对项目的定位进行加强、完善？强、完善？是我们要解决的第一问题。是我们要解决的第一问题。当今房地产发展的趋势，已经越来越注重细节化的处理，除了当今房地产发展的趋势，已经越来越注重细节化的处理，除了户型空间的主体部分，公共部分，如公共梯间、走廊、大厅、架空户型空间的主体部分，公共部分，如公共梯间、走廊、大厅、架空层等地方的塑造，开始成为衡量一个楼盘品质的重要指标。层等地方的塑造，开始成为衡量一个楼盘品质的重要指标。尤其是个性要求鲜明、针对年轻客群的单身公寓，更是需要有尤其是个性要求鲜明、针对年轻客群的单身公寓，更是需要有丰富的附加

30、含义、个性化元素和人性化构造，以此吸引市场和客户。丰富的附加含义、个性化元素和人性化构造，以此吸引市场和客户。产品定位具体建议产品定位具体建议品质的体现，是因为细节的表现，品质的体现，是因为细节的表现，尊贵的象征，是因为人性的彰显。尊贵的象征，是因为人性的彰显。根据项目的定位，从单身公寓的特殊性，以及当今住宅发展趋根据项目的定位，从单身公寓的特殊性，以及当今住宅发展趋势，对产品进行定位的完善和加强，主要从以下两方面着手势，对产品进行定位的完善和加强，主要从以下两方面着手：1、分解项目劣势抗点：通过对项目原有缺憾不足之处进行弱化，通过对项目原有缺憾不足之处进行弱化，通过人性化的细节处理，分解项目

31、的抗点，消除客户的抗性。通过人性化的细节处理，分解项目的抗点，消除客户的抗性。产品定位具体建议产品定位具体建议2、增加项目附加价值：根据项目的定位，增加丰富的附加元素，根据项目的定位，增加丰富的附加元素，突出项目标志性气质，提升项目品质、形象。突出项目标志性气质，提升项目品质、形象。项目门厅入口项目门厅入口偏小，不够大气偏小，不够大气电梯集中在西端，给日后东电梯集中在西端，给日后东部房间的业主带来不便，尤部房间的业主带来不便，尤其东首套型。其东首套型。套型的通风、采光效果套型的通风、采光效果欠佳欠佳走廊狭长稍显压抑，走廊狭长稍显压抑，横贯中心采光不足、横贯中心采光不足、通风不佳通风不佳u 项目

32、自身劣势项目自身劣势 “既小之，则安之”，精装修一层入口门厅，使之成为本项目的“总代言”，装修风格不必奢华、隆重，但须时尚、现代，尤其注意细节部分，如造型简洁时尚的沙发或座椅、最新时尚类杂志等，供业主等候电梯或来访客户休憩之用，体现年轻一代的白领情结。在装修上应采取玻璃等反光效果较好的材质，开落地或大块窗户，使门厅在视觉上形成开阔的空间，弥补实际空间的不足。分解一：项目门厅入口偏小，不够大气分解一：项目门厅入口偏小，不够大气分解一：项目门厅入口偏小，不够大气分解一：项目门厅入口偏小，不够大气分解一：项目门厅入口偏小，不够大气分解一：项目门厅入口偏小，不够大气 走廊偏狭长会给人予压抑感，建议适当

33、装修走廊区，加大玻璃材质使用面积，并合理利用灯光效果，增加视觉空间感。灵活运用走廊墙壁面积，悬挂精美画图或名作，使其变成“画廊”，让业主置身于艺术中，变压抑感为美感。考虑到项目客户群体多为年轻一代，可以预留出部分走廊墙面作为“DIY区”，供部分业主日后涂鸦之用。而对于通风问题，除设置换气设备外，可摆设或悬设小型盆栽花卉，绿色植物可以有效的净化空气，同时弱化人类对空间的压抑感，并起到装饰作用。分解二：走廊狭长稍显压抑，横贯中心采光不足、通风不佳分解二：走廊狭长稍显压抑，横贯中心采光不足、通风不佳 除加大窗户、玻璃材质的面积，并合理利用灯光效果来延伸空间感和弥补采光弱势外，我们更可以在色彩、家具等

34、选择上做到通透、亮堂的效果。如：用同一色调、统一材料的地板进行装修，这样在视觉上会显得宽敞许多。建议项目推出样板房，让购房者亲身体验单身公寓的精装，对其的购房行为产生潜移默化的作用。分解三：套型的通风、采光效果欠佳分解三：套型的通风、采光效果欠佳 针对处于项目东部的房源，我们可以采取价格调整或优惠措施，给予客户一定好处。我们可以借鉴深圳航城国际公寓推出的“零”模式购房，即精装公寓首付2万元起送2万元家私家电“零”模式购房分解四：电梯集中在西端，给日后东部房间的业主带来分解四：电梯集中在西端，给日后东部房间的业主带来 不便，尤其东首套型不便，尤其东首套型 可以对本项目的装修风格进行划分，如：2层

35、时尚简约风格、3层田园风格、4层刚性风格等等，其楼层的走廊装修风格也可以与室内风格相统一，不仅满足不同口味的客户群体需求，同时为整个项目赋予年轻、色彩、灵动的感觉。增加项目附加价值增加项目附加价值建议一、装修风格区域化、多样化建议一、装修风格区域化、多样化现代风格 时尚风格 田园风格 简约风格 刚性风格 古典风格 目前的住宅趋势是精装修化，而且客户对装修的条件也越来目前的住宅趋势是精装修化，而且客户对装修的条件也越来越高，尤其是单身公寓，基本上已经全面采取精装。因此，在这越高，尤其是单身公寓，基本上已经全面采取精装。因此，在这个背景之下，本项目要在北仑、乃至宁波市场凸显出来，必须在个背景之下，

36、本项目要在北仑、乃至宁波市场凸显出来，必须在精装这个环节上下好功夫。精装这个环节上下好功夫。建议以中高档的标准来进行装修，材质取上，做工精细，同建议以中高档的标准来进行装修，材质取上，做工精细，同时考虑年轻人无暇应付装修的实际情况，采取时考虑年轻人无暇应付装修的实际情况，采取“轻松买房，轻松轻松买房，轻松住房住房”一步到位的精装方式，配备空调，厨房用具和卫生洁具等。一步到位的精装方式，配备空调，厨房用具和卫生洁具等。建议二、装修要求高档化、全面化建议二、装修要求高档化、全面化 高品质物业服务可以充分体现项目的整体档次，建议本项高品质物业服务可以充分体现项目的整体档次，建议本项目物业可以针对年轻

37、群体提供更多更全的服务。目物业可以针对年轻群体提供更多更全的服务。如：房内清洁、便利洗衣、送餐、用品租赁和出售等各项如：房内清洁、便利洗衣、送餐、用品租赁和出售等各项贴心服务。贴心服务。建议三、物业服务品质化、多样化建议三、物业服务品质化、多样化 项目周边的商业氛围已预热到一定程度，市场中存在办公需求的群体，建议项目可以预留部分作SOHO家庭式办公，扩大项目的市场覆盖面。建议四、产品用途的多样化、个性化建议四、产品用途的多样化、个性化 针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可能丰富的配置年轻时尚的相关功能区。能丰富的配置年轻时尚的

38、相关功能区。建议：在本栋建筑的商业部分设置书吧、咖啡室、影音室等，建议：在本栋建筑的商业部分设置书吧、咖啡室、影音室等，或者在招商时特别引进某一年轻群体喜好的品牌，如星巴克等。或者在招商时特别引进某一年轻群体喜好的品牌，如星巴克等。建议五、配套设施的丰富化、个性化建议五、配套设施的丰富化、个性化 根据我司甬江家园二期等北仑项目的经验及对北仑市场的了根据我司甬江家园二期等北仑项目的经验及对北仑市场的了解，鉴于单身公寓较普通住宅存在许多的特殊性，结合区域市场的解，鉴于单身公寓较普通住宅存在许多的特殊性，结合区域市场的实际情况，以及本项目的产品定位，从置业目的上看，我们可以大实际情况，以及本项目的产

39、品定位，从置业目的上看，我们可以大致将本项目的目标客户自住类群体和投资类群体。致将本项目的目标客户自住类群体和投资类群体。目标客户在哪里？目标客户在哪里？客户定位客户定位-在市场和项目定位之下对客户的深层次思考在市场和项目定位之下对客户的深层次思考1、年青精英群体年青精英群体 这部分群体当中，未婚年轻人是主力军，他们大多为城市白领，收入稳定，对生活质量的要求较高，但由于处在事业起步阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，但具有较强独立精神的他们，不愿依附于父母的屋檐下，买房独住成为走向新生活的第一步。单身公寓面积小、总价低、便利的交通条件正迎合了他们的需求。同时，由于单身公寓更多的作为过渡性住

40、房，在未来有能力购买更大面积的住房时，也可作为投资品。客户定位客户定位自住类群体自住类群体 客户定位客户定位自住类群体自住类群体社会角色社会角色：企业职员、公务员、周边教师等。群体特点群体特点：有很大一部分为新宁波人；精神独立，向往自由，不愿依附父母；收入稳定，但总体经济实力较低，具备较强的分期偿付能力；对生活质量有一定要求，比如个人私密空间、舒适的生活条 件等。2、附近学生家长群体附近学生家长群体 这部分群体拥有良好的家庭经济实力，多为独生子女家庭，或出于子女娇生惯养，或为其营造更好的学习环境，购买可兼顾投资的单身公寓。群体特点群体特点：家庭经济实力较强；对子女较为宠爱；具有一定的投资眼光。

41、3、单亲家庭、单亲家庭 在丧偶或离异的情况下需要舒适的小户型公寓作为栖身港湾。自住类群体自住类群体 这部分群体有一定的经济实力，看好本区域的投资发展前景，而且和大户型相比本项目作投资产品，门槛相对较低，总体的投资风险也不高，具有投资少、回报高、周期短的明显优势，是投资客户理想的投资产品。群体特点群体特点：有固定经济来源或本身具有一定经济积蓄；看好北仑区的发展，尤其项目所属区域的升值潜力。客户定位客户定位投资类群体投资类群体 推广策略推广策略根据以上市场分析和产品定位，遵循根据以上市场分析和产品定位，遵循“客户为主导，产品为核心客户为主导，产品为核心”的推广主张，明确推广目标，以客户的需求为推广

42、的出发点，结的推广主张，明确推广目标，以客户的需求为推广的出发点，结合产品定位及各项细节特征，确定项目推广定位，提炼出项目推合产品定位及各项细节特征，确定项目推广定位，提炼出项目推广的核心价值体系，推动项目的最终成功。广的核心价值体系，推动项目的最终成功。如何进行推广操作？如何进行推广操作？塑造宁波独一无二的单身公寓项目形象，打造北仑乃塑造宁波独一无二的单身公寓项目形象，打造北仑乃 至宁波有影响力的项目，形成项目价值的最大化，获取项至宁波有影响力的项目，形成项目价值的最大化，获取项 目利润最大化，同时树立开发商的品牌和市场效应。目利润最大化，同时树立开发商的品牌和市场效应。推广目标推广目标 推

43、广策略推广策略推广定位分析推广定位分析 项目推广定位要求能赋予项目全新的推广概念，丰满项目形象，项目推广定位要求能赋予项目全新的推广概念，丰满项目形象，规避项目弱点、或对项目的不足能有掩饰、弱化的作用，能制造市规避项目弱点、或对项目的不足能有掩饰、弱化的作用，能制造市场眼球效应，能使客户产生极大的好奇以及购买欲望，能使项目有场眼球效应，能使客户产生极大的好奇以及购买欲望，能使项目有特别的突出的个性化气质，市场识别度强。特别的突出的个性化气质，市场识别度强。推广策略推广策略 立足自身，针对客户，满足市场，综合三者因素，同时避立足自身，针对客户，满足市场，综合三者因素，同时避开市场同质竞争，剑走偏

44、锋，另辟蹊跷，赋予本项目的推广定开市场同质竞争，剑走偏锋，另辟蹊跷，赋予本项目的推广定位是位是：打造宁波全新单身公寓概念，针对年轻精英群体打造宁波全新单身公寓概念，针对年轻精英群体 的的MINIMINI时尚公馆形象，适合自、租、时尚公馆形象，适合自、租、SOHOSOHO等用途的等用途的 多功能、精致型个性化社区。多功能、精致型个性化社区。对于市场，对于市场，我们要建立的是，我们要建立的是，比一般单身公寓更高的物业形式，比一般单身公寓更高的物业形式，无论是产品本身，还是市场操作手法，无论是产品本身，还是市场操作手法，都要是前所未有的气势，都要是前所未有的气势，以树立北仑市场绝对领导者形象！以树立

45、北仑市场绝对领导者形象！对于客户，对于客户，我们不只是单身公寓，我们不只是单身公寓，更是时尚型的，尊贵型的精装更是时尚型的，尊贵型的精装MINI公馆，公馆，是符合群体特质的居住产品，是符合群体特质的居住产品，是能体现身份象征的栖居之地，是能体现身份象征的栖居之地，是生活和财富兼得的投资优品，是生活和财富兼得的投资优品，是城中少数派潮流的第一生活领地！是城中少数派潮流的第一生活领地！项目核心价值构建优地段优地段小公馆小公馆时尚型时尚型多用途多用途精装修精装修区别于一般单身公寓，具有70年住宅产权，MINI型的高级公寓；适合年青精英群体，小资个性天地，不拘传统的生活方式；多功能价值复合，适合自住，

46、投资和SOHO等用途；优越的地段、成熟的配套、浓郁的学院式生活氛围；尊贵精装，省却太多烦恼，轻松入住。推广渠道策略推广渠道策略 根据我司对甬江家园二期根据我司对甬江家园二期-社区社区152，甜蜜家园等项目的操作经，甜蜜家园等项目的操作经验，对北仑市场广告通路的了解，对本项目，验，对北仑市场广告通路的了解，对本项目，本着成本节约、效用最本着成本节约、效用最大的原则，考虑到项目的实际情况，选择最有效、最经济的推广渠道大的原则，考虑到项目的实际情况，选择最有效、最经济的推广渠道来完成项目的推广任务。来完成项目的推广任务。采用采用“剑走偏锋，出奇制胜剑走偏锋，出奇制胜”的媒体组合策略：的媒体组合策略：

47、点面结合，先面后点，重面轻点点面结合，先面后点，重面轻点 以报纸广告和户外广告为纲，面向大众市场，塑造本项目独特的物以报纸广告和户外广告为纲，面向大众市场，塑造本项目独特的物业形象业形象MINI时尚公馆，塑造项目的品牌；时尚公馆，塑造项目的品牌；以中邮、折页等窄众广告为目，针对细分市场，全面阐述项目与众以中邮、折页等窄众广告为目，针对细分市场，全面阐述项目与众不同的物业特点和所代表的生活方式，强化形象，促进销售。不同的物业特点和所代表的生活方式，强化形象，促进销售。双管齐下，品牌与销售共同得以提升。双管齐下，品牌与销售共同得以提升。推广渠道策略推广渠道策略报报 纸纸特点：能有效地向特定人群传递

48、项目信息，具有时间持久的优点，而且能特点：能有效地向特定人群传递项目信息，具有时间持久的优点，而且能 起到完善项目形象的作用。起到完善项目形象的作用。位置选择：在项目附近的主要交通路口，工地现场或大碶中心位置。位置选择：在项目附近的主要交通路口，工地现场或大碶中心位置。方式：户外广告牌、道旗和围墙广告。方式：户外广告牌、道旗和围墙广告。户户 外外特点：具有最广泛的受众，最直接的信息传达，能迅速提升项目特点：具有最广泛的受众，最直接的信息传达，能迅速提升项目 的市场形象。的市场形象。媒体：宁波晚报、东南商报。媒体：宁波晚报、东南商报。方式：以平面广告和软性文章的形式。方式：以平面广告和软性文章的

49、形式。DM 中邮中邮特点：直接向目标客户传递项目相关信息，具有针对性强，效果显著的特点：直接向目标客户传递项目相关信息，具有针对性强，效果显著的 特点。特点。方式：分批制作方式：分批制作DM单页，借助各市场节点进行投递。单页，借助各市场节点进行投递。特点：能广泛容纳项目核心价值和各诉求卖点，有效的展示项目整体形特点：能广泛容纳项目核心价值和各诉求卖点，有效的展示项目整体形 象，且制作费用较低，节约成本。象，且制作费用较低，节约成本。方式：以折页代替楼书的形式，制作类似小楼书。方式：以折页代替楼书的形式，制作类似小楼书。广播电台广播电台折折 页页特点：具有受众广，效果直接，费用经济的优点。特点：

50、具有受众广，效果直接，费用经济的优点。方式：在北仑知名电台选择时段广告，传递项目核心信息。方式：在北仑知名电台选择时段广告，传递项目核心信息。其其 它它形式：短信，网络等。形式：短信，网络等。l导入期导入期 横空出世迅速占据市场高地，将项目的独特概念通过最直接有效的途横空出世迅速占据市场高地，将项目的独特概念通过最直接有效的途径投向市场，吸引目标客户关注，捕捉目标客户，争取客户积累最大化和径投向市场，吸引目标客户关注，捕捉目标客户，争取客户积累最大化和最优化。最优化。软性文章：软文造势，北仑大碶中心地区精装软性文章：软文造势，北仑大碶中心地区精装MINIMINI公馆横空出世；公馆横空出世；平面

51、广告：以城市时尚平面广告：以城市时尚MINIMINI公馆的概念性的形象宣传为主，向市场传递项目独公馆的概念性的形象宣传为主，向市场传递项目独 特价值信息，突出项目的核心卖点，及项目的总体形象展示；特价值信息，突出项目的核心卖点，及项目的总体形象展示；围墙广告：制作喷绘围墙广告，美化工地现场，同时起到项目形象展示和围墙广告：制作喷绘围墙广告，美化工地现场，同时起到项目形象展示和 推广宣传的效果，营造一种项目销售的氛围；推广宣传的效果，营造一种项目销售的氛围；售售 楼楼 处：售楼处进行整体包装，体现项目的特点，树立项目形象。处：售楼处进行整体包装，体现项目的特点，树立项目形象。阶段推广策略阶段推广

52、策略推广支撑推广支撑l 强销期强销期 借前期形成的宣传形势，以项目开盘作为爆发点，集中进行宣传攻势，以达借前期形成的宣传形势，以项目开盘作为爆发点，集中进行宣传攻势，以达到推广效果的最大化，促进项目的销售。重点在项目核心价值的推广工作，强到推广效果的最大化，促进项目的销售。重点在项目核心价值的推广工作，强化核心价值支撑点，使项目的核心价值深入人心，以达到在消费者心目中建立化核心价值支撑点，使项目的核心价值深入人心，以达到在消费者心目中建立项目独特形象，树立美誉度的效果。项目独特形象，树立美誉度的效果。平面广告：以平面广告：以“时尚时尚MINIMINI公馆，尊贵相约公馆，尊贵相约”为开盘主题，释

53、放项目销售信息，突为开盘主题，释放项目销售信息，突 出产品力诉求，文案诉求项目核心价值；出产品力诉求，文案诉求项目核心价值；软性文章：结合项目以软性文章：结合项目以“年青精英的生活圈年青精英的生活圈”进行的话题营销，进行软文宣传；进行的话题营销，进行软文宣传；户外广告：选择在地域显著位置树立户外广告：选择在地域显著位置树立“一个年青化、精英化的生活领地一个年青化、精英化的生活领地”的形的形 象，传递项目信息；象，传递项目信息；电电 台：以项目开盘为契机，投放电台广告，体现项目特点，制造连动宣传台：以项目开盘为契机，投放电台广告，体现项目特点，制造连动宣传 效果；效果；折折 页页:类似小楼书，代

54、替楼书，进行项目整体展示；类似小楼书，代替楼书，进行项目整体展示；D M D M：分期进行中邮投递，直接向目标客户进行项目信息传递；：分期进行中邮投递，直接向目标客户进行项目信息传递；活动：以项目开盘为节点，针对活动：以项目开盘为节点，针对“新宁波青年的置业新宁波青年的置业”，举行相应的，举行相应的SPSP活动。活动。推广支撑推广支撑l 尾盘期尾盘期 在此阶段，主要针对剩余尾盘进行推广攻势，深化市场进行深入挖在此阶段，主要针对剩余尾盘进行推广攻势，深化市场进行深入挖掘，以促进项目的最终售罄；同时美化项目形象，客户对本案形成比较掘，以促进项目的最终售罄；同时美化项目形象，客户对本案形成比较一致的

55、良好口碑。一致的良好口碑。户外广告：根据实际情况，以尾盘策略进行户外广告诉求；户外广告：根据实际情况，以尾盘策略进行户外广告诉求；电电 台：根据实际情况，以尾盘策略进行电台诉求；台：根据实际情况，以尾盘策略进行电台诉求；D MD M：以余房促销诉求为主，释放促销信息，同时完整项目形象。以余房促销诉求为主，释放促销信息，同时完整项目形象。活动：针对余房的销售，举行相应的优惠促销活动。活动：针对余房的销售，举行相应的优惠促销活动。推广支撑推广支撑样板房策略样板房策略 随着市场的发展成熟，客户已经不再为概念轻易买单，要真正随着市场的发展成熟，客户已经不再为概念轻易买单，要真正打动客户，实物展现是直接

56、有效的方法，打动客户，实物展现是直接有效的方法，体验式营销体验式营销在房地产行在房地产行业盛行，而业盛行，而样板房样板房是体验式营销最主要的方式，尤其作为精装单是体验式营销最主要的方式，尤其作为精装单身公寓项目，在深圳、上海等房地产发达城市，样板房已经必然策身公寓项目，在深圳、上海等房地产发达城市，样板房已经必然策略。略。对于本项目，建议以独特的样板房策略攻击市场，引起市场轰对于本项目，建议以独特的样板房策略攻击市场，引起市场轰动，彻底打击客户心理防线。动，彻底打击客户心理防线。选择不同楼层的代表户型，进行样板房精装，对每一个户型的装选择不同楼层的代表户型，进行样板房精装，对每一个户型的装修风

57、格进行区别，如：修风格进行区别，如：2 2层的户型为时尚简约风格、层的户型为时尚简约风格、3 3层户型为田园风层户型为田园风格、格、4 4层户型为北欧风格等，同时其楼层的走廊装修风格也可以与室层户型为北欧风格等，同时其楼层的走廊装修风格也可以与室内风格相统一，不仅满足不同口味的客户群体需求，同时为整个项目内风格相统一，不仅满足不同口味的客户群体需求，同时为整个项目赋予年轻、色彩、灵动的感觉赋予年轻、色彩、灵动的感觉。同时，在具体房间的装修选择上，可以用同时，在具体房间的装修选择上，可以用 菜单式装修菜单式装修 方方式，根据客户的实际需求进行选择。式，根据客户的实际需求进行选择。样板房策略样板房

58、策略 案名是客户了解项目的第一要素，一个好的案名对项目有很案名是客户了解项目的第一要素，一个好的案名对项目有很大的促进作用。大的促进作用。建议：建议：案名在保留案名在保留“学府茗苑学府茗苑”的同时，重新进行撰取。的同时，重新进行撰取。风格贴切项目特点和定位要求，形式新颖，能给人留下风格贴切项目特点和定位要求，形式新颖，能给人留下深刻的印象，使对项目有美好的联想度。深刻的印象，使对项目有美好的联想度。案案 名名l 私私 域域 英英 译：译：city-youcity-you广告语：年青专属基地广告语：年青专属基地 MINIMINI时尚公馆时尚公馆 私域：即私人领域，一个人的公寓。私，意为单身的、自

59、我的、私密私域：即私人领域，一个人的公寓。私，意为单身的、自我的、私密 的，针对项目小户型、单身公寓、年青客户的性质，以私人化，领域的，针对项目小户型、单身公寓、年青客户的性质，以私人化，领域 性的案名诉求，直接体现项目特性，攻击客户需求。同时，性的案名诉求，直接体现项目特性，攻击客户需求。同时，“域域”，谐谐 音音“寓寓”，即为私寓，作为年青一代的私有公寓，这里不只是客户的，即为私寓，作为年青一代的私有公寓，这里不只是客户的生生 活私域，也是学府茗苑作为一个综合大盘，关注年青一代的职业居活私域，也是学府茗苑作为一个综合大盘，关注年青一代的职业居 家，专门设立的一个个性时尚领地。家，专门设立的

60、一个个性时尚领地。案名个性彰显，特点明显，易于传播，引起客户效应。案名个性彰显，特点明显，易于传播，引起客户效应。l YOUNG-YOUNG-特区特区 我的特区我的特区 我的生活领地我的生活领地l 剑桥公社剑桥公社 大学左岸大学左岸 中心彼岸中心彼岸 l L O M O L O M O 社社 区区 Let Our life be Magic and OpenLet Our life be Magic and Open 让生活轻松出彩让生活轻松出彩l 领领 寓寓 自我生活自我生活 领秀非凡领秀非凡u 秀稿展示秀稿展示LOGO LOGO 释义：释义：此标志的立意来源于现代抽象画派的灵感，针对年青一

61、族的此标志的立意来源于现代抽象画派的灵感，针对年青一族的时尚性，以抽象艺术的表现手法，将人的形象进行极致简化，型为时尚性，以抽象艺术的表现手法，将人的形象进行极致简化，型为两个在生活的道路上奔跑的人的构图意味，凸显个性，同时又体现两个在生活的道路上奔跑的人的构图意味，凸显个性，同时又体现出强烈的艺术鉴赏意趣，和项目的定位相吻合。出强烈的艺术鉴赏意趣，和项目的定位相吻合。u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示u 秀稿展示秀稿展示 在北仑甬江家园二期在北仑甬江家园二期社区社区152、甜蜜家园、甜蜜家园成功操盘经验之上，使我们对这个区域的房地产成功操盘经验之上，使我们对这个区域的房地产市场有了深入的认识。我们相信，专业的服务、市场有了深入的认识。我们相信，专业的服务、丰富的经验和绝对负责的合作态度，能促使本项丰富的经验和绝对负责的合作态度，能促使本项目获得品牌价值和利润价值的最大化。目获得品牌价值和利润价值的最大化。谢谢观赏！谢谢观赏！结结 语语