房地产基金风险解读投后.6

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1、 一、集团实力一、集团实力 二、工程状况二、工程状况 三、风控条件三、风控条件 四、其他因素四、其他因素 从以下四个方面评判风险从以下四个方面评判风险：一一.集团实力集团实力集团根本资料集团根本资料 主营业务，战略布局主营业务，战略布局 寻找集团盈利点是否多样化，了解拿地策略，房产开发规模，判断集团未来开展趋势。寻找集团盈利点是否多样化，了解拿地策略，房产开发规模，判断集团未来开展趋势。股东背景，管理人实力股东背景，管理人实力 是否有国有资质，政商关系是否密切，管理人能力及水平，直接影响到拿地本钱以及土是否有国有资质，政商关系是否密切，管理人能力及水平，直接影响到拿地本钱以及土地开发效率。地开

2、发效率。曾获荣誉奖项曾获荣誉奖项 房地产百强、信用评级证书等。房地产百强、信用评级证书等。集团工程储藏集团工程储藏 在建工程、土地储藏情况在建工程、土地储藏情况 在建工程和土地储藏总量展现集团未来开展潜能。在建工程和土地储藏总量展现集团未来开展潜能。在售工程在售工程 工程销售收入提供给集团稳定的现金流推动还款，所以要实时了解集团在售工程的销售工程销售收入提供给集团稳定的现金流推动还款，所以要实时了解集团在售工程的销售以及盈利情况。以及盈利情况。集团财务情况集团财务情况 财务报表财务报表 通过与行业均值比照一些重要财务指标，如资产负债率、流动比率、利润率等可以了解通过与行业均值比照一些重要财务指

3、标，如资产负债率、流动比率、利润率等可以了解集团财务的安康状况。集团财务的安康状况。二二.工程状况工程状况工程所在地宏观经济、人口情况工程所在地宏观经济、人口情况 国家划分的一二三线城市。国家划分的一二三线城市。人均人均GDPGDP、当地人均可支配收入等经济指标、全国排名靠前的省市。、当地人均可支配收入等经济指标、全国排名靠前的省市。人口净流入型城市房地产市场活泼度普遍较高。人口净流入型城市房地产市场活泼度普遍较高。工程所在地房地产市场工程所在地房地产市场 土地市场土地市场 近年土地供给总量，土地成交量，土地成交价格。近年土地供给总量，土地成交量，土地成交价格。房地产市场房地产市场 当地商品住

4、宅销售总量、房屋销售价格趋势、商品住房供销比、商品住房平均去当地商品住宅销售总量、房屋销售价格趋势、商品住房供销比、商品住房平均去化周期。化周期。工程区位条件及配套设施工程区位条件及配套设施 周边配套设施周边配套设施 交通便利、商业兴旺、教育医疗条件优异、娱乐设施齐全。交通便利、商业兴旺、教育医疗条件优异、娱乐设施齐全。政府战略规划政府战略规划 区域功能定位，区域产业开展定位，判断区域未来经济增长点。区域功能定位，区域产业开展定位，判断区域未来经济增长点。二二.工程状况工程状况工程根本信息工程根本信息 产品类型：按建筑类型分为：超高层、高层、小高层、多层、洋房、别墅等。产品类型：按建筑类型分为

5、：超高层、高层、小高层、多层、洋房、别墅等。按客户需求分为：刚需型、改善型。按客户需求分为：刚需型、改善型。地块信息：地块政府编号，土地价格，土地面积，土地性质。地块信息：地块政府编号，土地价格，土地面积，土地性质。工程经济指标：容积率，建筑面积，预计售价、商住比等。工程经济指标：容积率，建筑面积，预计售价、商住比等。周边竟品周边竟品 竟品开盘时间、销售价格是否会对本工程销售造成影响。竟品开盘时间、销售价格是否会对本工程销售造成影响。周边已开盘工程的销售情况可以作为本工程销售预期的参考。周边已开盘工程的销售情况可以作为本工程销售预期的参考。二二.工程状况工程状况工程净现金流状况 平安系数：值和

6、值 值：基金存续期末，工程净现金流未扣减基金本息覆盖基金本息的能力；值：工程验收交付时，工程净现金流未扣减基金本息覆盖基金本息的能力；平安系数值=1：说明工程提供的净现金流正好完全覆盖基金本息；平安系数值1：值越高，说明工程的净现金流越充足，基金到期时还款的能力越强；平安系数值1：需要看工程是否有调配资金或其他资金作为还款来源；如果值大，有再发行一期基金的空间。三三.风控条件风控条件土地、在建工程、已建房产等抵押物抵押土地、在建工程、已建房产等抵押物抵押 变现能力要强，抵押物只能抵押在金融机构名下。变现能力要强，抵押物只能抵押在金融机构名下。处置抵押物的受偿顺序：公司需支付的各类清偿税费处置抵

7、押物的受偿顺序：公司需支付的各类清偿税费购房的小业主购房的小业主公司员工的工公司员工的工资资总包及分包工程款包括民工工资总包及分包工程款包括民工工资有抵押权的债权按抵押顺序优先受偿基金有抵押权的债权按抵押顺序优先受偿基金无抵押的担保公司普通债权无抵押的担保公司普通债权公司的股东权益。公司的股东权益。工程公司股权质押工程公司股权质押 查看公司股权质押记录，有无不良历史。查看公司股权质押记录，有无不良历史。对工程公司证、章、照及银行账户共管对工程公司证、章、照及银行账户共管 严格把控工程公司对外签订的合同、担保等情况，了解共管账户资金的流水信息。严格把控工程公司对外签订的合同、担保等情况，了解共管

8、账户资金的流水信息。集团公司、集团控制人担保集团公司、集团控制人担保 与委贷银行直接签署担保协议，入银行征信系统，并要求其直系亲属共同担保。与委贷银行直接签署担保协议，入银行征信系统，并要求其直系亲属共同担保。三三.风控条件风控条件资金监管、沉淀及归集资金监管、沉淀及归集 工程的销售定金、回款、租金等各项收入，应确保全部进入监管账户；工程的销售定金、回款、租金等各项收入，应确保全部进入监管账户；监管账户的余额按销售回款约定一定的比例沉淀；监管账户的余额按销售回款约定一定的比例沉淀；每笔贷款到期前要求进展资金归集。每笔贷款到期前要求进展资金归集。拥有降价销售权拥有降价销售权 在取得工程代理销售的

9、前提下，拥有降价销售的权利，以便尽快回笼资金。在取得工程代理销售的前提下，拥有降价销售的权利，以便尽快回笼资金。董事会成员变更董事会成员变更 要求工程公司董事会席位，并对公司重大决策具有一票否决权。要求工程公司董事会席位，并对公司重大决策具有一票否决权。劣后资金劣后资金 一般劣后资金配比为一般劣后资金配比为1:21:2、1:31:3，工程方的劣后出资比例越高，工程方的违约本钱相，工程方的劣后出资比例越高，工程方的违约本钱相对越高，资金相对越平安；对越高，资金相对越平安；工程公司股东借款资金应劣后归还。工程公司股东借款资金应劣后归还。四四.其他因素其他因素 工程公司的债务风险工程公司的债务风险

10、基金进入前，工程公司有无债务、债务占公司资产的比例是否在平安范围内。基金进入前，工程公司有无债务、债务占公司资产的比例是否在平安范围内。政策性风险政策性风险 政府及相关部门发布的对于房地产工程不利的政策性文件。政府及相关部门发布的对于房地产工程不利的政策性文件。工程建立过程中的风险工程建立过程中的风险 平安方面的风险平安方面的风险 技术方面的风险技术方面的风险 工期延误的风险工期延误的风险 公司实际控制人的突发状况公司实际控制人的突发状况关联交易关联交易 工程方利用虚假合同套取资金的风险。工程方利用虚假合同套取资金的风险。股东纠纷股东纠纷 并购工程的小股东因利润分配不均等情况产生纠纷，导致工程

11、开发延误甚至停滞的风并购工程的小股东因利润分配不均等情况产生纠纷，导致工程开发延误甚至停滞的风险。险。四四.其他风险其他风险 工程风控条件变更 工程方或第三方如工程方办理开发贷的银行未按约定履行的风险。工程规划变更 由于政府相关部门对工程的规划变更，导致工程无法正常进展的风险。销售回款未进入监管账户 工程销售过程中私下收取定金，导致销售回款未进入监管账户的风险。账户第三方监管 销售回款账户同时被第三方如住建局监管，导致账户资金用途限制，不能直接用于归还基金的风险。账户资金直接划付 监管账户签署了三方协议，税金等费用可以不通过监管户的网银直接划付的风险。账户监管失效 工程公司利用个别银行变更印鉴无需基金公司的印鉴章，私下办理变更印鉴，导致账户监管失效的风险。祝您成功！