胶南小户型产品市场分析报告

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1、胶南胶南小户型产品小户型产品市场分析报告市场分析报告大汉隆城青岛分公司2010年6月前言前言u首先了解小户型市场的总体概况，在业态分类部分，引 出胶南小户型市场；u第二部分分析了解胶南水城区域的房地产市场概况，认 识该区域的市场大环境；u第三部分承接第一部分的引述，重点分析水城区域的酒 店式公寓小户型市场；u最后纵观整个报告，得出结论。本报告为小户型产品市场分析报告报告答题思路为：报告答题思路为：报告架构报告架构小户型市场概况小户型市场概况水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析报告结论报告结论胶南水城区市场概况胶南水城区市场概况Part Part 1 1市场概况市场概况小户型小户型u

2、一般来说，小户型是相对大户型而言，主要是针对小家庭、单身人群等消 费者而出现的一种住宅形态。u一种是成套住宅定义上的小户型，如四十多平方米的一居、七八十平方米 的两居、九十多平方米的三居；u一种不是严格意义上的成套住宅，指小面积的公寓或商务公寓。这些小型 面积虽小，功能齐全，一般都有客厅、厨房和卫生间。小户型市场概况小户型市场概况定义定义小户型市场概况小户型市场概况演变演变传统小户型时代：传统小户型时代：2000年以前，小户型由于是从国外引入的新型住宅产品，传统意义上照搬国外的一两种概念，并满足具体小户型基础定义上的产品，具体体现在SOHO此种产品上。当时北京“SOHO现代城”建筑面积在150

3、300平米以“在家办公”概念面世，在三个月销售一空后，它以居家生活概念联系在了一起。经济实惠小户型时代：经济实惠小户型时代：2000至2005年，经济实惠的小户型大量涌现，竞争加大，开发商开始关注客户群体的消费心理特征，细分市场，“量体裁衣”。其产品特征是有了单独的厨、卫、生活阳台，出现了套二的产品。但在功能、设备配套上仍有缺陷，如户型布局差，餐厅、厨房、卧室等划分不明确，空间感差等。多元化整合小户型时代：多元化整合小户型时代：2005年至今，这一时期小户型产品开始多元化整合，市场进一步细分，创新将成为第三代小户型的主要特点，其产品形态、功能配套等得到了全面提升，居住功能更加完善，户型也更加完

4、美，部分产品已经开始设计多变的商居两用的空间形态。小户型市场概况小户型市场概况客户特征客户特征新婚没有小孩准备以后可再二次置业的人 对首付款及月还款感兴趣有支付能力的人 想离开大家庭喧嚣安静独处的人 想同时解决住宿与办公问题的职业人 在城市打工想立足当地的外地人 离开父母独立生活的青年人 想拥有自立、自我空间的人 有投资目标的投资客小户型的家，小户型的家，只给需要的人只给需要的人小户型市场概况小户型市场概况业态分类业态分类写字楼写字楼产权式酒店产权式酒店分时度假酒店分时度假酒店酒店式公寓酒店式公寓SOHOSOHO分时度假酒店的建立，需要强有力的旅游景点支撑，而且，这种景观应该具有连续性，没有淡

5、旺季之分，由于青岛的旅游资源特点，因此分时度假酒店在青岛无法得到发展的土壤就胶南水城区域来看，大多数项目都可以划归在酒店式公寓的范畴内，认可度高。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务目前产权式酒店虽然发展迅猛，但是由于牵扯到回报率的问题，因此很多开发商对其又爱又恨，不知如何操作。目前胶南房地产市场产权式酒店还没有出现适合城市中心地段，CBD区域，针对胶南水城区域，以海景资源为依托，开发时间尚短，无论配套还是自身定位，不适合写字楼的这一业态布局商住两用，针对水城区域的总体定位，该业态的小户型产品不适合再次布局，购买抗性比较大小户型市场概况小户型市场

6、概况发展态势发展态势产品更注重内部配套和服务产品更注重内部配套和服务 产品回归产品回归 小户型产品的消费者对产品功能和物业管理的要求很高，由于小户型产品使用人群的特殊性，与产品共生的配套和服务成为体现小户型产品价值的关键因素。小户型项目开始从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至市一室两厅的格局。努力地在舒适性与价格之间找到一个契合点。小户型产品从过去拼命的做小、做低，到目前考虑面积增加、舒适性增加，是一个产品回归的过程。设计不断创新设计不断创新 目标群体扩大目标群体扩大 小户型产品在平面由大变小、由小变超小，在空间上小复式和小跃式结构也不鲜见，在面积上有超小户型、面积稍大的标准小户型，以及两者

7、之间的中小户型，还有酒店式公寓和商务小户型。小户型产品结构设计可以说在螺蛳壳里做足了道场，而且产品仍然有不断创新的空间。从目前小户型产品客户分布来看，主力购买人群为高端客户和投资客，产品具有高品质、低总价的特征。CBD内大量商务人员及投资买家的存在，使很多创业型的小公司会选择商务小户型作为办公地点；而在旅游景区及其附近的小户型产品，则以投资享受为主的异地购买客为主。Part Part 2 2胶南胶南水城区市场概水城区市场概况况胶南水城区市场概况胶南水城区市场概况本部分大体介绍了胶南水城区的房地产市场情况，选取部分代表性项目加以分析，为下面酒店式公寓市场的分析提供大环境背景支持胶南水城区市场概况

8、胶南水城区市场概况项目名称项目名称价格（元价格（元/）目标客户群目标客户群销售情况销售情况阳光阳光名邸名邸4700左右，临街网点12000-16000，地下车库6万本地为主，少量外地基本售完中房中房蔚蓝水郡蔚蓝水郡均价6200客户来源主要为淄博地区，三成为本地客户剩余房源为70-80套北向小户型香槟海岸香槟海岸5700起价，7500均价外展点为淄博、东营及大庆，外地客户成交率较低，主要为青岛客户为主共1200套，剩余约300套中海中海熙岸熙岸4800起价，5700均价，一层商铺约14000购买人群青岛、开发区和胶南当地一期基本售完奥润奥润馨海国际城馨海国际城均价5700客户为青岛本地客户为主少

9、量未售凭海临风凭海临风 6400-8000客户以本地客户为主，未设外展，同时针对莱钢企业内部员工进行销售已售80%以上胶南水城区市场概况胶南水城区市场概况项目名称项目名称建筑类型建筑类型物业形态物业形态户型户型阳光阳光名邸名邸高层住宅80%90平米以下套二，20%90平米以上套三中房中房蔚蓝水郡蔚蓝水郡15-26层高层住宅38-61 占1/3，78-94 占1/2香槟海岸香槟海岸高层住宅，海景公寓（好望海岸）户型偏大，部分户型南北不通透中海中海熙岸熙岸高层、小高层住宅全明户型，89平米赠送近10平米景观阳台奥润奥润馨海国际城馨海国际城高层，后期有花园洋房住宅现在售主要为170平米以上大户型，后

10、期有100平米左右小户型凭海临风凭海临风 现未多层洋房住宅主要为140 以上Part Part 3 3水城区水城区酒店式公寓市场分析酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析在在第一部分小户型市场概况的业态分类中我们也分析提到，胶南水城区域适合发展的小户型业态为酒店式公寓，其他的业态由于种种原因，暂时不适合在该区域发展。在在这一部分，我们从水城区的两个成功的典型酒店式公寓项目入手，通过各项分析，得出发展酒店式公寓的制胜经验，发现其成功的普遍规律，以其对本项目的开展提供有益借鉴和支持。项目名称：项目名称：宏程家天下城市广场项目地址：项目地址：胶南市人民路与海南路交汇处开发

11、商：开发商：青岛鲁中投资有限公司代理公司：代理公司：青岛浩华占地面积：占地面积：87000平方米建筑面积：建筑面积：130500平方米 建筑形式：建筑形式：高层容积率：容积率：1.5绿化率：绿化率：35%开盘时间：开盘时间：公寓2010-5-8入住时间：入住时间：2010-05总套数：总套数：696销售率：销售率：10%，开盘当天销售40多套客户群体：客户群体：城市广场的客户群中，本地客户占 了相当一部分比例，说明非一线海景公寓，当地人的购买意向也很强项目名称：项目名称：那鲁湾项目地址：项目地址：青岛胶南市滨海大道1288号，珠海东路口开发商：开发商：青岛那鲁湾置业有限公司代理公司：代理公司：

12、占地面积：占地面积：46731平方米建筑面积：建筑面积：191600平方米建筑形式：建筑形式：高层容积率：容积率：4.1绿化率：绿化率：50%开盘时间：开盘时间：2009-10-4 入住时间：入住时间：2011-5 总套数：总套数：700800销售率：销售率：95%客户群体：客户群体：那鲁湾的定位比较高，其主力购买人群为外地客户水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析南向面积（单位：）户型编号所在楼层所占楼层户数（单层共24户）户型价格（单位：元/）其他79.910368层13、14层18层22、23、25层28层30、31、33层36、37层1一室1740018200物业费：3.60

13、元/平方米月125.77051两室174001820072.1106、072一室1570016500144.95081两室157001670072.0872.25091一室157001650071.7972.44101142.23145.73111两室157001670069.172.32121一室157001650067.5972.0413165.7671.6515163.6371.1316161.1870.49171267.54339.37181三室2110021900水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析那鲁湾那鲁湾北向面积（单位：）户型编号所在楼层所占楼层户数（单层共1户）户

14、型价格（单位：元/）其他97.48024、7层1214层21、23层25层31.33层37层1二室1436015000物业费：3.60元/平方米月55.57011一室117801242051.8251.8619153.720154.0821154.322154.3623154.2525153.9826151.51271水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析那鲁湾那鲁湾那鲁湾的户型面积跨度很大，从那鲁湾的户型面积跨度很大，从5151多平米到多平米到337337多平米都有户型，但是，从数据我们可以得出，户多平米都有户型，但是，从数据我们可以得出，户型以一是为主，户型面积集中在型以一是为主

15、，户型面积集中在51805180，极少量的大面积二室、三室，满足少数客户需求。，极少量的大面积二室、三室，满足少数客户需求。4号楼面积（单位：）所占楼层户数（单层共14户）户型35.551一室38.151一室41.141一室44.171一室48.502一室50.752一室52.161一室59.311一室59.391一室59.731一室62.532一室水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析城市广场城市广场5号楼面积（单位：）所占楼层户数（单层共13户）户型35.931一室38.561一室41.581一室49.021一室51.292一室60.031一室60.371一室61.571一室63

16、.202一室64.151一室85.281两室户型面积集中在3065，只有一种85 两室；其他均为一室；起价为5000元/，均价在5800元/，层差是50元；装修标准为800元/精装，物业管理费用为1.40元/平方米月水城区酒店式公寓市场分析水城区酒店式公寓市场分析小结小结关于户型关于户型关于面积关于面积关于价格关于价格关于装修关于装修套一户型为酒店式公寓的首选户型，如果项目的客户群层面比较广，在大面积的前提下，可以考虑极少量的套二、套三户型；由于选择酒店式公寓的主要目的为享受和投资，客户居住时人数不会太多，多为一到两人，因此，公寓的面积上推荐4070，在保证舒适性的轻体下，确保总价比较低，降低

17、购买抗性；精装修市酒店式公寓的特征，这也与酒店式公寓的定位一致，至于装修标准，对于普通的客户，1000以内的装修标准易于被接受，当然，如果项目的定位比较高，装修标准可以提高；价格方面，一线海景公寓的价格都在15000元/以上，而能够看海的酒店式公寓则在7000元/以内，因此，介于两者之间的项目，价格应该在8000-10000元/；关于客户关于客户外地客户为主力购买人群，对于只能够看海的酒店式公寓来讲，被当地客户的购买力也不容忽视；Part Part 4 4报告结论报告结论报告结论报告结论项目特点：项目特点：目前胶南水城区域的房地产项目，目前水城区域的房地产项目，一个很共同的卖点就是海景资源，结合诸多因素，可以说该区域已经明显出现旅游房地产的特点：季节性强，常住人口少；发展前景：发展前景：水城区域房地产市场，虽然起步晚但是发展迅速，由于政府政策、城市配套、景观环境、发展潜力等方面远远优于老城区，特别是受惠于跨海大桥和海底隧道的修建，前景广阔；区域现状区域现状：开发项目不少，但是已交房项目空置率高。通过晚间 8时左右对各项目入住率调查，发现大多数已入住楼盘入住率很低，约在10%上下；产品特色产品特色：酒店式公寓已经在该区域出现，并且表现不俗，精装修成为一中趋势，价格和销售都达到了开发商的预期，而且酒店式公寓的活跃表现，是否会成为该区域以后的发展方向令人期待；谢谢观赏