6月南宁龙光世纪商业调研报告

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1、一、城市概括二、城市发展规划三、经济技术指标分析四、项目周边商业概况五、项目STOW分析目录南宁 简称“邕”一座具有1680多年历史的城市广西壮族自治区首府，全区经济、政治、文化、科技、教育、金融和信息中心聚居着壮、汉、苗、瑶、侗、毛南等36个民族绿化覆盖率居全国前列，达40.77%，“中国绿城”成为城市的代名词2007年，南宁荣获“联合国人居奖”；2008年，南宁荣获“全国文明城市”称号2008年1月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家发展战略目前，中石化钦州千万吨炼油工程、防城港企沙千万吨钢铁项目、北海炼油厂异地扩能改造和沿海乙烯等临海大工业

2、项目已开始建设南宁充分利用地缘优势，加快经济发展，将建成为中国东盟开放合作的物流、商贸、加工制造基地和信息交流中心.一、城市概括地理位置位于中国西南部；u中国与东盟各国交往的重要门户；u对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。600KM昆明香港广州贵阳南宁海口长沙越南老挝缅甸泰国柬埔寨深圳中国-东盟自由贸易区u中国-东盟自由贸易区是指在中国与东盟10国之间构建的自由贸易区，目标是消除双方贸易壁垒，实现市场一体化。u2010年1月1日，中国东盟自由贸易区正式成立，成为经济规模仅次于欧盟和北美自由贸易区的全球第三大自由贸易区。u南宁将借助中国-东盟自由贸易区发展成为外向型的区域性国际城市。一、城

3、市概括 整体向东 重点向南 未来城市三大中心：以朝阳商圈为中心的旧城区 处于开发建设阶段的琅东片区（我项目所在地）未来规划建设的五象新区 龙光世纪所处的琅东片区，将是城市未来三大中心之一，是现阶段和未来10年城市开发核心重点区域，是以“中国东盟”国际商务往来为核心的商业、会展、办公、居住片区龙光世纪二、城市发展规划城市发展方向朝阳商圈南宁目前最繁华、最核心的商圈非朝阳商圈莫属，日均人流量最高在30万人次以上，是公认的广西第一商圈。琅东商圈琅东商圈 新兴国际商圈潜力巨大，其国际定位和大型中高端写字楼和高档住宅项目汇聚，不仅仅拥有充足区域消费力，更可辐射国际市场。以东盟国际商务区为中心，囊括区域南

4、北的大型商业圈。五象商圈五象新区将打造成新南宁市的中心，实现南宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划,将再造一个新南宁七星商圈七星商圈在朝阳商圈的基础往民族路方向的扩充，具有代表性的有老梦之岛及新梦之岛，及七星路上也街南宁规划建设6条轻轨线路，总长173公里近期主要建设1号线一期工程、2号线工程，计划2015年前完成；远期建设3、4、5号线及1号线延长线、6号线等，计划在2030年前形成规模线网；地铁1号线穿过本项目周边龙光世纪龙光世纪16523412365二、城市发展规划城市轨道交通环城路环城高速15 KM民族大道龙光世纪老城区随着南宁市城市规模急剧扩张，城市建

5、筑逐渐逼近环城高速，城市开发开始受制于环城高速。外环高速在原有环城高速的基础上，向东扩展15公里，部分原有高速路将成为城市道路。二、城市发展规划城市主要交通路网凤岭路竹溪路东盟商务区清秀路铜鼓岭路地铁1号线民族大道项目位于东盟商务区内，地铁1号线横穿区域，周边主要道路有：民族大道、清秀路、铜鼓岭路、凤岭路。环城路本案二、城市发展规划项目路网民族大道序号性质数量1公共设施3个2政府机关11个3企业机构10个4商业办公13个5高尚住宅39个1.5 km10654971112813143211923222120181716152431302937272625363534333228商业办公25.万象

6、城26.德瑞大厦27.阳光100 上东国际28.航洋国际29.永凯大厦30.东盟财经中心31.利海亚洲国际32.铂宫国际33.东方曼哈顿34.汇东国际35.南宁国际大厦36.名都大厦37.中鼎万象东方企业机构 15.国家开发银行广西分行16.北部湾银行总部17.中国人寿广西分公司18.广西有色金属集团总部19.广西交通投资集团总部20.广西水利电力建设集团公司21.大唐电力22.广西新闻中心23.广西区农村信用社24.交通设计大厦二、城市发展规划项目周边情况分析64.琅东小区65.紫荆花园66.竹苑小区67.金水小区68.时代俊园69.亿利城70.蓝山上城71.大自然花园72.青秀小区73.鑫

7、龙小区74.倚林佳园75.凯悦国际76.龙曦山庄383940414243444546474950515253545556575859606162高端住宅6364656667686970717274757638.泰国园39.柬埔寨园40.老挝园41.金菲豪园42.印尼园43.和润园44.日本园45.文莱御园46.汇东逸墅47.世洋丽豪园园48.幸福里49.香榭丽舍50.领峰A座51.昌泰大厦52.五洲国际53.凤岭1号54.保利21世家55.领峰B座56.凤岭麒麟堡57.青雅园58.青秀山职工住宅59.天建万象街区60.盛天茗苑61.联盟新城62.绿海云天63.百花园小区政府机关4.领事馆区5.

8、广西区检察院6.广西区国土资源厅7.海关大楼8.广西区高级法院9.广西区工商联10.东盟各国联络处11.北部湾委员会12.南宁市中级人民法院13.广西高速公路管理局14.南宁电网调度中心公共设施1.南宁国际会展中心2.汇歌湖3.南宁市人民大会堂48东盟商务圈面积约3平方公里，有十多座高端写字楼、三十多个高端社区、“一心五街十二园”，吸引本区域最具品牌影响力的商户进驻。南宁经济发展指标（2013年）基本指标面积（平方公里）总面积22,112市区6,559人口（万)户籍人口669.4万其中城市人口274.55万宏观经济指标GDP（亿元）2803.54亿人均GDP（元）38944元零售市场指标社会消

9、费品零售总额(亿元)1450.84亿城镇人均可支配收入（元）24817元城镇人均消费性支出（元）16244元三、经济技术指标城市经济技术指标三、经济技术指标南宁历年经济指标南宁市去年全市生产总值2803.54亿元，连续11年保持两位数以上增长据南宁市城镇居民人均可支配收入倍增计划预测，到2018年，南宁市将使城镇居民人均可支配收入增加至4.84万元。三、经济技术指标各区市指标对比排名 2013年各区市GDP：2803.54亿元，排名第一；2013年各区市人均GDP：38944元，排名第四；2013年各区市常住人口数：669.4万人，排名第一。项目周边商业本项目万象城利海广场盛天地九州IFC三祺

10、广场民族影城航洋国际四、项目周边商业概况招商中，未开业已开业项目开业时间定位进驻品牌面积招商率租金万象城2012年9月1日中高端定位，集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的，全客层。PARDA、GUCCI、BURBERRY、OMEGA、OLE超市、沃美国际影城、缤纷万象、NOVO、百盛、H&M优衣库、反斗城、金宝贝、星巴克、必胜客等28万平米98%盛天地2013年1月20日与万象城进行定位区分，相对中低端定位，商业内街、临街街铺为主，开发商持有，统一经营北京华联、嘉禾影城、必胜客、肯德基、星巴克、盛天名品馆、美克美家等约200家商户11万平米95%外街铺220-320；内街铺200-2

11、60利海亚洲国际2014年底大卖场+百货定位大润发、麦当劳、真功夫、屈臣氏、超越健身、大地电影院、儿童体验馆、真冰溜冰场、儿童体验馆（品牌未定）等12.5万平米(另有2.5万平米销售)招商中二、三楼120+30（管理费）广西民族影城2014年7月以电影院为依托，体现休闲娱乐为核心的场所劳斯莱斯专营店、民族电影院（1个imax、1个3D巨幕、1个VIP厅、9个专业厅，共2100个座位）、哈根达斯5.3万平米90%九州IFC酒店、写字楼、购物中心尚无详细规划21.4万平米，地下6层，地上71层（尚无详细规划对外发布）建设中三祺广场2016年购物中心及写字楼全球招商中（尚无详细规划）总建筑面积19万

12、平米，地下5层、地上54层，商业部分约8万招商中航洋国际重新调整装修中沃尔玛、百老汇影城、超越健身、ZARA、国美、皇家一号KTV等15万装修调整中中新国际街铺180-230五洲国际街铺160-230昌泰大厦部分集中商业、以街铺为主宣传上有星期8小镇进驻，集中商业部分以儿童为主3万平米（商业街一层销售）一层250-300，二层100，三层80天建大厦街铺，部分集中商业面积较小（5千-1.2万），正在招商，尚无主力店进驻140-180大型商业项目，与我项目开业时间相符近距离直接面对竞争项目项目周边街铺全客层覆盖主打娱乐休闲项目调整后面积大，业态齐全四、项目周边商业概况光世纪项目建设内容为建设一栋

13、82层的超高层酒店办公大楼和一栋54层超高层公寓式办公大楼。规划总用地面积约22669.62平方米，总建筑面积为392,091平方米。两栋大楼之间有三层裙楼和四层裙楼相连，裙楼主要功能为商业，塔楼作为酒店办公及公寓式办公使用。用地功能为城镇住宅、商务金融。在北侧绿化广场局部设置中央水景，裙楼局部楼顶设置绿化空间及游泳池。设置四层地下停车等。四、项目周边商业概况本项目：龙光世纪四、项目周边商业概况万象城南宁华润中心是中国第五个万象城，位于东盟国际商务区的核心区域，项目的总体规划设计已于2009年3月底完成，总建筑面积达90万平方米。一期工程已于2009年9月开工，已于2012年秋冬建成并投入使用

14、。一期工程包括一座大型购物中心“华润万象城”（28万平方米）和一座5A甲级写字楼“华润大厦”（10万平方米）。四、项目周边商业概况利海广场南宁利海亚洲国际中心由利海集团旗下的广西利海房地产开发有限公司开发，项目位于东盟商务区中柬路9号，距民族大道约200米，总占地约67.5亩，总建筑面积约42万，停车位约1500余个。项目划分为A、B两区，规划有10栋采用世界领先科技，以环保、节能的材料打造曼哈顿式新古典风格的塔式建筑，是集住宅、办公、商业、娱乐休闲为一体的大型综合体项目。四、项目周边商业概况民族影城 用地面积约34亩，建筑总面积约40123平方米。建筑楼层为3层，建筑高度40米，新影城的地下

15、室设2层停车场。一层层高5米，规划为影剧文化娱乐大堂、酷玩动漫城、侏罗纪儿童电影主题乐园、电影休闲吧、电影会员专区、电影后产品开发经营部等。二层层高10米，拟规划为8个中小型影厅，其中包括2个300座的杜比3D数字影厅，2个160座的专门放映艺术片和国产电影的DTS数码影厅，1个50座的黄金VIP厅，1个120座的DTS数字影厅，1个220座的豪华厅，1个250座的杜比3D数字影厅。三层层高15米，拟规划为1个550座的IMAX巨幕放映厅，1个600座的天天演出歌舞演艺厅。四、项目周边商业概况盛天地盛天地经营面积为11万平方米，配有超过1000个停车位的大型停车场。盛天地的经营空间设计采用迷人

16、的地中海风情建筑风格，营造极具异国浪漫、休闲情调的国际时尚消费商业中心，充分体现其在南宁乃至广西商业规划的差异化和独具匠心的设计理念。盛天地吸引了近200家商户的进驻，除了北京华联、橙天嘉禾影城、星巴克、必胜客、肯德基、美克美家、云庭汇等著名商家外，还有各类美食餐饮、特色小吃、时尚精品、小资潮店，以及完善的生活配套业态。四、项目周边商业概况九洲IFC广西九洲国际项目，位于东盟国际商务区核心区，紧邻华润中心，该项目原规划限高168米，规划调整主要是为了与相邻的南宁华润中心项目整体统一，建筑面积为21.4万平方米，总建筑高度318米，地上71层，地下6层，建设投资约为20亿元人民币，为集超五星级酒

17、店、商场、高档办公写字楼为一体的高档次、高规格的综合性超高层建筑。广西九洲国际项目作为东盟商务区首发超高层建筑，未来将成为南宁CBD东盟商务区最有影响力的地标性建筑之一。四、项目周边商业概况三祺广场三祺广场雄踞南宁市东盟商务区民族大道上，集顶级写字楼与高端购物中心的综合性大厦，总建筑高度达236米，地上54层，地下5层，总建筑面积近19万m2。它的落成，不单创新了南宁的商务格局和品位，更丰富了南宁的商业形态，是南宁首屈一指的建筑物。三祺大厦写字楼部分共44层，建筑面积约7万m2，每层面积1600m2，层高4.2米，以236米的摩天高度、四、项目周边商业概况昌泰广场昌泰东盟园引入沃美酒店及星期八

18、小镇，星期八小镇营业面积近20000平方米（包括附属配套设施），设有80余个体验场馆，涵盖8大社会领域的100多种角色扮演游戏。星期八小镇，是一个儿童职业体验城，是孩子们的一个社会实践基地。这是国内首家专为312岁的少年儿童融趣味性、互动性、教育性和公益性为一体的志趣培养体验中心。四、项目周边商业概况航洋国际项目目前正在重新装修改造，具体开业时间一拖再拖，计划今年底开业。老的航洋国际城是集大型商场、酒店、影城，健身，娱乐于一身的大型建筑体。有沃尔玛零售巨头、五星酒店南宁鑫伟万豪酒店，南宁香榭里酒店，百老汇国际院线、超越健身、皇家一号商务娱乐会所、国美电器、西班牙ZARA等五、项目SWOT分析S

19、优势O机会W劣势T威胁I.商业地产大量入市，招商体量大，拉低溢价能力，品牌公司在拓展过程中对物业要求及合作条件越来越严格及苛刻II.区域商业竞争激烈，购物中心、超市、商业街均实力强大III.电商的冲击，业态规划时需要考虑体验性，在选择商户时需考虑其经营能力I.地处南宁市琅东区核心，南宁城市化进程及城市东扩依托东盟商务圈的国际化趋势II.本区域属于成熟商业区，减少商业培养期III.各大品牌对南宁市场进行开拓IV.高端住宅及写字楼提供稳定及有购买力客群V.商业物业的升级，为购物中心业态提供市场机会I.本项目在南宁地标性物业II.引进五星级酒店”豪华精选”品牌进驻，符合本物业的高端定位III.龙光地产在区域的品牌影响力IV.物业尚在建设中，可以对物业结构进行调整V.本地区最高端的商业及住宅群I.项目整体面积相对竞争商业较小，在商业规划时无法做到全业态覆盖II.项目地处东盟商务圈深处，与竞争对手相比，交通动线略显不足III.公司在当地尚无集中式商业，缺乏商业品牌效应谢谢你的阅读 知识就是财富 丰富你的人生