土地相关法律法规课件

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1、土地相关法律法规1按其用途分為八類按其用途分為八類1 商業 2 住宅3 工業 4 酒店5 寫字樓 6 社會設施7 停車場 8 其他私家地：私家地：地權及上蓋業權均屬私有、年期永久、可自由轉讓、買賣按揭等，拆建時無需辦理改用途補地價手續，為最理想發展地段。但要留意有部分私家地的地權與上蓋業權是分屬不同的業權人。這種情況亦為私家地，地主將地段租與他人興建屋宇，但不將地權賣斷。當地段建好屋宇後，建屋人便以其名義在本澳物業登記局辦理上蓋屋宇登記及業權註冊。本澳白灰街、東望洋新街、桔仔街大部分屋宇便屬這類情況。當購入這種物業後，長期租借地（私家地）在拆建時，政府有可能要求發展商一併購入地權或由兩權持有人

2、協調解決後方可批則。另地權人或其後人亦可能會要求發展商購入其地權，否則入稟反對在其地上拆建建築物。亦有因年代久遠，地權人早已身故而無從購入地權，令發展商發展計劃受阻。政府租借批地：政府租借批地：(政府永久性批租地，俗稱永久批地政府永久性批租地，俗稱永久批地 )有用途限制，但無年期規限。批給時承批人需繳納使用權價款及溢價金，每年亦需繳納地稅，但稅金比租賃地為少。承批人亦需遵照批地合約條文來發展。現行法例規定，所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。不論租賃或租借地之上蓋，當發展完成後，上蓋業權屬私人所有，地權則屬政府。上蓋經登記後可自由轉讓、買賣(批地合約規定不能

3、自由買賣者除外)。而地段承租人身份則隨上蓋業權轉移而自動一併轉移到新業主，無需另行申請轉承租人。當租賃或租借地承批人欲改變批地用途時，如將舊有屋宇拆建為分層所有權制度之商住大廈等，均需向政府申請變更使用土地用途，經修改土地批給合同後(包括繳納溢價金)，方可進行重建工作。政府租賃地：政府租賃地：(政府有期限性批租地，俗稱期限性批地政府有期限性批租地，俗稱期限性批地 )有年期及用途限制，年期一般不超過 25 年，以前有少部分批地曾有超過 35 年、50 年及 75 年的，期滿後每次可續期 10 年，需每年繳納地租，批給續期時，承批人要支付按政府法例計算的特別稅捐需遵照批地合約條文來發展。現行法例規

4、定，所有的土地新批給合同或修改批給合同均須於澳門特別行政區公報刊登以作規範。現時政府新批出之土地，多以租賃方式進行。政府公共土地：政府公共土地：凡法律定為公用土地及須受有關法律制度管制者，概屬公用土地。包括公共設施及主要供公眾使用並屬澳門特別行政區或澳門特別行政區其他公法人所有的地方或區域，如行人道、廣場、公共道路、公園、沙灘 及自然保護區等。按其性質分為五類按其性質分為五類1 私家地2 政府租借批地 (永久性批租地)3 政府租賃地(有期限批租地-25 年期)4 臨時性使用式佔用地(批租地 1 年期)可續期5 政府土地土地相关法律法规2土地取得申請步驟及相關稅費注注：對於澳門以外地區公司或個人

5、進行土地開發活動過程中，需有澳門地區人員或公司作為中間人或與之開辦合資公司進行共同開發。目前政府新批土地大多數為政府租賃地（使用期限25年，到期後可10年一續期）相關法律法規可參考：行政法規第16/2004號行政法規與第267/2007號行政長官批示澳門地產總商會網站投資置業指南http:/www.realestate.org.mo/cms/index.php?option=com_content&task=view&id=30&Itemid=48地籍（規劃紅線）相關資訊可參考：地籍資訊網土地取得開發階段土地取得開發階段房屋銷售階段房屋銷售階段房屋售後階段房屋售後階段缴纳税费 土地溢价金 土地

6、租金缴纳税费 所得補充稅 土地租金缴纳税费 房屋税 資產移轉印花稅 土地租金房屋稅的繳付當樓宇建成入夥後，依法設立之房屋估價常設委員會，根據業權人所呈報各獨立單位的資料，評估各單位每年的租值，並將評估結果郵寄通知業權人，倘業權人對評估結果有異議可提出申駁。同時若物業有出租、重估或定期性調整，可課稅收益便會有變動。房屋稅在免稅期屆滿後開始徵收，而稅款則按房屋之可課稅收益（年租值）百分之十、另加憑單印花稅百分之五計算。出租樓宇的房屋稅，按其申報或雙方租約所訂之年租金為可課稅收益按稅率百分之十六而結算、另加憑單印花稅百分之五、租賃印花稅千分之五來徵收。有關租賃合約，應於簽訂合約 15 天內向澳門財稅

7、廳呈交。每當租期完結或租客中途遷出，業權人必須填報 M/10 式表格通知財政局，以便再次評估該樓宇的估定租值。土地溢價金收取標準參照行政法規第16/2004號行政法規與第267/2007號行政長官批示土地租金房屋銷售前需繳納土地租金約15澳元/平米/年（土地到租賃期末需繼續續期的需繳納10倍的土地年租金數額）所得補充稅所得補充稅是對純利課征，毛收入允許扣除稅法規定准予列支的成本費用。所得補充稅採取16級超額累進稅率，最低稅率為2，最高稅率為15，另附征5印花稅。資產移轉印花稅 (SISA 已由印花稅取代，因此不存 SISA 之俗稱)凡以有償方式移轉澳門特別行政區的不動產，印花稅之稅率為 3%，

8、而以無償方式移轉澳門特別行政區的財產，稅率為 5%，中間移轉為 0.5%。土地相关法律法规3溢價金溢價金政府對於免公開競投（俗稱協商批地）而批給之地段，政府租借地及政府租賃地等地段的發展、重建或更改用途時，將按一定比率之稅金，作為政府應得之收入，此項稅金為溢利所得之價金，故名“溢價金（俗稱補地價）。“政府租借地政府租借地及及“政府租賃地政府租賃地等地段等地段，以直接洽商批地（第一次全新批給）收取法定預算利潤中的 40%40%；重建修改批給地收取預算利潤中的 20%20%；三月二十一日第 50/81/M 號訓令 租賃土地地租訂定；八月二日 第 219/93/M 號訓令 土地續期租賃特別稅捐計算。

9、溢價金的徵收模式可以是將建成的部分單位元，按一定比例交給政府使用，也可以是在政府指定地段興建街道、學校、下水道、天橋、綠化等，其造價在溢價金中扣除。溢價金繳納方式溢價金繳納方式一.以現金支付的溢價金，應按下列其中一種方式繳納：（一）自七月五日第 6/80/M 號法律第一百二十五條所指要求接受合同的通知之日起二十日內，一次付清；（二）連同本金及利息以半年一次等額分期繳付。二.屬上款（二）項的情況，首次繳付不得少於溢價金總金額三分之一，並應於上款 （一）項所指期限繳付。澳门税制澳门税制澳門現行稅制中規定徵收的稅種只有14個。其中屬於直接稅的稅種有8個：1.專利稅，又可細分為幸運博彩專利稅、賽狗專利

10、稅、賽馬專利稅、回力球專利稅、白鴿專利稅、電訊專利稅等。2.2.純利稅，也稱純利稅，也稱“補充所得稅補充所得稅”。3 3營業稅。營業稅。4.4.業鈔稅，即房屋稅。業鈔稅，即房屋稅。5.5.轉移稅，物業（房產地）轉移稅的簡稱。轉移稅，物業（房產地）轉移稅的簡稱。6.職業稅。7.贈與稅。8.遺產稅。屬於間接稅的稅種有6個：1.1.印花稅。印花稅。2.消費稅，即進口稅。3.旅遊稅。4.彩池稅。5.槍械稅。6.旅客離境人頭稅。有關房地產的稅是有關房地產的稅是1.印花稅。2.純利稅，也稱“補充所得稅”。3營業稅。4.業鈔稅，即房屋稅。5.轉移稅，物業（房產地）轉移稅的簡稱。土地相关法律法规4編輯澳門的稅

11、種稅種主要有營業稅、職業稅、所得補充稅、印花稅、房屋稅、物業轉移稅、旅遊稅、遺產稅、專利稅和消費稅等。營業稅營業稅,亦稱亦稱“公鈔公鈔”(开发中会涉及）开发中会涉及）。凡在澳門經營商業工業或其他工商業性質活動的個人或團體均為納稅人。營業稅按不同行業所持牌照，確定不同等級的年固定稅額，並附征5的印花稅公共運輸、計程車等行業全年的稅額為150澳元；針織、建築不動產交易等全年稅額為500澳元；離岸銀行適用18萬澳元的最高年稅額非牟利性的中小學及技術學校、捐贈社會慈善的文藝演出、報刊出版和4人以下的家庭小型工廠免征營業稅營利事業的固定資本額或投資額不超過6000澳元者，按適用年稅額減半徵收。職業稅。以

12、工作收益為課征對象,包括薪金工資、傭金、獎金、分紅、補貼、賞金等。納稅人分為兩種：一種是雇員和散工。雇員，俗稱“白領”，一般指從事腦力勞動的人，包括同雇主直接合作，不計月薪的人。散工即工人，俗稱“藍領”，從事技工或手工藝者也屬於此類。另一種是自由職業者，包括律師、工程師、設計師、建築師、醫師、會計師等。對政府公務員、神職人員以及年滿60歲的工人免征職業稅。職業稅的起征點為每年40800澳元，採取1015的6級超額累進稅率。另附征5的印花稅。所得補充稅所得補充稅,即純利稅是澳門的主體稅種即純利稅是澳門的主體稅種（开发销售过程中会涉及）（开发销售过程中会涉及）。除向賭場徵收的專利稅外，收入居於首位

13、。徵收對象主要是個人公司、合夥公司、任何性質的有限公司以及在澳門從事經營活動的分公司所賺取的收益額，其次是房屋的成交額。所得補充稅採取16級超額累進稅率，最低稅率為2，最高稅率為15，另附征5印花稅。所得補充稅是對純利課征，毛收入允許扣除稅法規定准予列支的成本費用。對工業樓宇和工廠設施還允許在購置年度提取按價值額20的首期折舊。對個人經營工商業活動的收益，在扣除法定負擔後所課征的所得補充稅大於該納稅人工作收益已繳的職業稅時，補征其差額稅款。印花稅印花稅（开发中会涉及）（开发中会涉及）。徵收範圍廣泛，採取定額或定率徵收除營業稅、職業稅所得補充稅和物業稅附征5印花稅以外，一般商業買賣，如價格低於1

14、00澳元,豁免印花稅,高於100澳元而低於250澳元者,貼0.5澳元定額印花,250澳元以上者征2印花稅。房屋稅，也稱房屋稅，也稱“鈔銷鈔銷”。以房屋收益為課征對象。房屋用於出租的，以年租金收入為該房屋收益，自用的房屋，按評估收益計稅。為鼓勵房屋更新，新樓宇的稅率為10，未擴建或改建的舊樓宇，稅率為16。物業轉移稅，俗稱物業轉移稅，俗稱“司沙司沙”。凡房屋或土地發生交易時,課征物業轉移稅。在房屋稅免稅期交易的,稅率為4，免稅期過後交易的，稅率為6。依據買賣雙方申報的成交價和政府評估的市價，以兩者較高的價值計稅。由買方繳納。另附征5的印花稅。（变更为物业移转印花税为3%）遺產稅。依照遺產總額以及

15、繼承人與被繼承人之間的親疏不同而訂有高低不同的全額累進稅率，屬於繼承稅性質。此外，澳門資源缺乏，出口貨物需辦理“出口准許照”在澳門製造而出口到有配額限制的國家的貨品,按貨品離岸價格收取1的手續費（慣稱出口稅）,其他貨品免稅出口。進口貨物不加限制，同時不征關稅。只對煙、酒、汽車等少數貨品進口課征消費稅，屬於關稅性質。根据澳门现行主要税种定义及收取对象的特征可得出在房地产开发过程中主要涉及税种为：企业的营业税，开发销售过程中的所得補充稅及印花税。土地相关法律法规5房地產交易需繳費用房地產交易過程中應付的稅項及費用一般如下（1）律師樓臨時買賣合約見證費、買賣契、按揭契、買賣按揭契或按揭銷號律師費。（

16、）財政局資產移轉印花稅。（）立契官公署/私人公證處立契稅連印花稅、副契費、按揭銷號稅。（）物業登記局領取物業證明書或物業登記書面報告書費用、買賣登記費、按揭登記費及按揭銷號登記費。1、資產移轉印花稅無論物業的部份或全部轉讓，需於作出有關檔、文書或行為後 30 天內辦理申報及繳納資產移轉印花稅。物業移轉印花稅的申報，應向財政局取得申報表格填報，填報的資料不可塗改，清楚地列明買賣雙方姓名、身份證明文件類別及編號，轉讓物業的街名、門牌、樓層、座別及澳門幣交易價，登記用途及轉讓的百分比。當財政局資產移轉印花稅中心接到申報表後，會給予該申報表編號，並根據財政局房屋記錄資料及所申報資料核實無誤後，會按申報

17、表內所報成交價，或物業載於財政局的房地產紀錄價值，以較高者結算應繳的稅款。凡以有償方式移轉澳門特別行政區的不動產，印花稅之稅率為 3%，而以無償方式移轉澳門特別行政區的財產，稅率為 5%，中間移轉為 0.5%。資產移轉印花稅繳納後，應將稅單正本及第一副本交回律師樓，由其安排簽立契約手續，而稅單正本最後由立契官公署收起存檔。2、房屋稅在澳門的所有房屋，除法例豁免情況之外，每年均須向政府繳付一經常性的稅項，該稅項稱之為房屋稅（俗稱業鈔）。對於新建成的樓宇，政府均設立免繳房屋稅期，該免稅期由使用准照發出日之翌月起計算，座落於澳門半島物業為四年，而座落於氹仔及路環的物業為六年。當樓宇建成入夥後，依法設

18、立之房屋估價常設委員會，根據業權人所呈報各獨立單位的資料，評估各單位每年的租值，並將評估結果郵寄通知業權人，倘業權人對評估結果有異議可提出申駁。同時若物業有出租、重估或定期性調整，可課稅收益便會有變動。房屋稅在免稅期屆滿後開始徵收，而稅款則按房屋之可課稅收益（年租值）百分之十、另加憑單印花稅百分之五計算。出租樓宇的房屋稅，按其申報或雙方租約所訂之年租金為可課稅收益按稅率百分之十六而結算、另加憑單印花稅百分之五、租賃印花稅千分之五來徵收。有關租賃合約，應於簽訂合約 15 天內向澳門財稅廳呈交。每當租期完結或租客中途遷出，業權人必須填報 M/10 式表格通知財政局，以便再次評估該樓宇的估定租值。若

19、房屋為空置，納稅人可主動向財政局申報，經稽查核實及批准後，稅款自申報日起可得到減免。房屋稅每年徵收的時間，分別於六月、七月、八月三個月內徵收，每一不動產單位物業應繳稅款的月份，均列明在財政局寄發之徵稅憑單中。貸款手續所需資料如下1.申請人之身份證明文件2.買賣合約3.入息稅單或工作證明4.若作押樓宇為舊樓，須提供房屋稅單影印本5.銀行往來記錄土地相关法律法规6從房地產的存在形態出發，我們將房地產業分為三個環節：開發建設環節（開發環節）、銷售或轉讓環節、保有或使用環節。房地產業的稅收共有 11 種（12 種）。按照規定，在保有階段涉及 2 種（3 種）稅收，而且對於非經營用住宅是免稅的，所以報告

20、沒有分析保有階段的稅收。附表給出了在房地產業開發環節、銷售環節和保有環節相關各方需要繳納的各種稅收。下面我們按照各個環節依次分析各種稅收：（一）開發環節在房地產的開發環節，主要涉及的稅收種類包括：營業稅、契稅（開發企業作為土地承受方）、印花稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等 5 個稅種。（二）銷售環節在銷售環節，主要涉及的稅種是：營業稅（房地產銷售方）、契稅（房地產承受方）、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、地方附加稅（城市建設維護稅、教育費附加）等 7 個稅種。在這 7 個稅種中，如果不計在個人所得稅，由房地產開發企業承擔的稅收有 6 種（如果將地方稅附加分開，則是 7 種）。（三）

21、保有環節在房地產的保有環節，房地產的實際佔用者或使用人主要擔負三種稅收：城鎮土地使用稅、房產稅和城市房地產稅，其中房產稅主要針對內資企業和個人，城市房地產稅主要針對外資企業和個人。因此，在這個環節實際上只有兩種稅。從平均稅率來看，這個環節的稅負最低。而且根據規定，個人擁有的非營業性住房免征此三類稅收，也就是說，在商品房（非營業性住宅）交易市場中，在保有環節的實際稅負為零。我國房地產業當前的稅收體制具有如下特徵：首先，稅負在三個環節的分佈上不均衡，形成了“重開發和交易、輕保有”的特徵。在開發環節涉及到 5 類稅收，在銷售環節涉及到 7 類稅收，而在保有環節則只涉及到兩類稅收，而且對於個人非經營性

22、房產免稅，相當於在保有環節，對商品住宅不徵稅。其次，房地產業所涉及的稅收種類多、計稅依據和方法複雜，涉及的政府相關部門過多。第三，稅收重疊，重複徵收。房地產開發企業總成本構成開發環節和銷售環節的稅收分佈土地相关法律法规7税种计税依据名义纳税人税率适用范围纳税阶段营业税房地产销售收入、营业额（或增值额）房地产开发企业；房地产销售方建 筑 企 业 按 营 业额 3%；销售方按销售额（增值额）5%内资；外资开发阶段；销售阶段契税土地、房屋的成交价格或市场价格土地、房屋的承受方（开发企业；房屋购买人）按 成 交 价 格 或 市场价格的 3%-5%内资；外资开发阶段（企业）；销售阶段（房屋购买人）印花税

23、纳税凭证所金额交易双方（建筑开发阶段，开发企业与建筑企业；销售阶段出售房与购买方）建 筑 业 合 同 的 万分之三；销售合同的万分之五内资；外资耕 地 占用税占用或实际使用 更 低 面 积（平方米）占 用 耕 地 从 事 非 农业 建 设 的 单 位 或 个人每平方米从12.5元（新疆、内蒙等地）到 45 元（上海）不等内资；外资开发阶段土 地 增值税房地产销售的增值额房地产出让方超额累进税率；按增 值 额 占 扣 除 项目 金 额 的 比 例，30%-60%不等内资；外资销售阶段企 业 所得税企业销售和转让房地产所得额房地产开发企业按所得额的25%征收内资；外资销售环节个 人 所得税个人销售和转让房地产所得额销 售 和 转 让 房 地 产的个人销售环节地 方 附加税营业税或增值税税额为计税依据房 地 产 销 售 方 或 出让方 出让方城 市 建 设 维 护 税税 率 按 所 在 地 区1%-7%；教育费附加 为 营 业 税 额 的3%内资；销售环节城 镇 土地 使 用税实际占用的土地面积（平方米）城 镇 地 区 实 际 使 用土地的单位和个人大城市1.5 元至30元；中等城市 1.2元至 24 元；小城市 0.9 元至 18 元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。内资；