成本管理基础知识内部培训课件

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1、中国 佛山市宝能.国际文化金融中心 宝能是一家综合开发投资企业，是为营销项目而来！我们全是地产企业“成本人”，是为挖掘物业最大价值而来！关于成本的几个概念1 各阶段成本管理3 成本管理的一些手法4 成本管理的基本方法2 成本与每个人的关系5 探讨6 1关于成本的几个概念1 关于成本的几个概念A成本是神马B成本的构成1 关于成本的几个概念1.通俗的说法2.正规的说法A成本是神马 成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的资源（经济价值）。项目开发所需资源的整合代价 成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。1 关于成本的几个概念建造成本开发成本A成本是神

2、马 指项目的建筑安装成本。包括：前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、建安预备费6大项。指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+“三项费用”。1 关于成本的几个概念完全成本项目成本A成本是神马 完全成本=开发成本+“主营业务税金及其附加”+“土地增值税”+“企业所得税”。有些单位的成本体系中，完全成本中不包含营业税金。在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”1 关于成本的几个概念建安成本分摊成本A成本是神马 一般指土石方工程费、基础工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、主体装饰装修费。主要是一种成本归集上的“虚拟成本”，是指多个物业均受益的”附属工程“

3、成本的再分配。分摊级别有一级、二级、多级分摊；分摊基础有占地面积、建筑面积等。1 关于成本的几个概念单方成本：A成本是神马1.可售单方成本：按照可售面积折算的单位面积之项目成本。2.建筑单方成本：按照建筑面积折算的单位面积之项目成本。1 关于成本的几个概念地价A成本是神马 1.基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等土地用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。俗称“地皮均价”。2.楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。土地价格一般是指土地转让费用；注意与“土地成本”差异。1 关于成本的几个概念1.土地征用

4、及拆迁补偿费（土地成本）B成本的构成2.前期费用；3.建安工程费；4.基础设施建设费；5.公共配套设施费；6.开发间接费；7.建安预备费；1 关于成本的几个概念8.营销费：9.管理费；10.财务费：11.主营业务税金及其附加；（营业税营业税/城市维护建设税城市维护建设税/教教育费附加育费附加/堤围防护费堤围防护费）B成本的构成12.土地增值税；13.企业所得税。1 关于成本的几个概念【注】l 27项，构成项目“建造成本”；l 89项，俗称“三项费用”；l 1113项，主要为房地产项目所涉及的主项税费。B成本的构成 2成本管理的基本方法2 成本管理的基本方法1.成本管理的实质2.三项基本原则A成

5、本管理的原则 按照行业标杆（中海、万科、龙湖、万达等）流行先进理念：成本管理以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，提高经济效益为目的。成本与产品定位相匹配原则；目标管理原则；事前控制为主的全过程管理原则。2 成本管理的基本方法3.成本管理的“金钱观”A成本管理的原则2 成本管理的基本方法4.成本管理的“产品观”A成本管理的原则 在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。2 成本管理的基本方法AB成本管理体系的思路新项目新项目可研可研准备测算准备测算规划设规划设计计步步跟踪步步跟踪合约规合约规划与招划与招标标事前定价事前定价施工管施工管理理动态反馈动态反馈合同结合同结算算

6、及时结算及时结算数据分析与储存数据分析与储存 工作的重心工作的重心2 成本管理的基本方法AC成本管理未来的发展趋势方案优化管理创新方案优化管理创新对对企企业业的的价价值值管理的复杂度管理的复杂度核算型核算型控制型控制型价值创造型价值创造型重心前移重心前移2 成本管理的基本方法D基本方法目标成本管理1.目标成本管理的内容 合理确定成本与有效控制成本。2.目标成本确定的依据 产品把握、经验数据库、市场调研。3.实现目标的动态监控 定期反馈、各级监控、及时预警、网络信息化手段。2 成本管理的基本方法E目标成本测算途径1.建造顺推法 依据产品标准、历史成本数据库、市场情况等，以一定计价模型进行顺推。2

7、.售价倒逼法 按照确定的物业售价水平及确定利润要求；反推计算成本水平。3各阶段的成本控制3 各阶段的成本控制A土地投资论证阶段B项目启动阶段C方案设计阶段D工程实施阶段E竣工结算阶段3 各阶段的成本管理土地投土地投资论证资论证阶段阶段目标成本目标成本(投资版投资版)项目项目启动启动阶段阶段目标成本目标成本(定位版定位版)方案方案设计设计阶段阶段目标成本目标成本(方案版方案版)工程工程实施实施阶段阶段目标成本目标成本(执行版执行版)竣工竣工结算结算阶段阶段项目竣工项目竣工成本成本动态及责任成本执行动态及责任成本执行目标成本形成目标成本形成3 各阶段的成本管理1.测算2.意义A土地投资论证阶段 此

8、阶段要求精度不高，一般采用成本经验值估算法。宝能集团目前由投资中心(拓展机构)负责测定。作为投资决策参考，提醒投资风险；项目若成功吸纳后，作为启动阶段成本的参照依据。3 各阶段的成本管理1.测算2.意义B项目启动阶段 拿地后，项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等，根据测算模型进行测定。一般由项目团队负责测定。促使项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；本阶段成本测算应达到或超过“投资版”的收益指标3 各阶段的成本管理1.测算与控制2.意义C方案设计阶段 此阶段是设计阶段成本

9、控制的重点，一般采用成熟的经济模型进行进一步细化测算。主要确定前期费用、各项专业工程/项目的控制指标等，并做好前期报建工作的成本控制。有些公司将此阶段细分为方案版、初步设计版。此部分成本可控区间约为7080%7080%目标成本形成的关键阶段，承前启后；目标成本控制分解的重要参照，此时，合约规划、成本责任制、设计优化等均要“落地”。3 各阶段的成本管理1.测算与控制2.意义D工程实施阶段 此阶段的测算基本上非常清晰，严格按目标成本模型编制；要作为工程实施阶段的“严防死守”的底线、采取招标及合同手段，技术手段、管理手段等进行过程控制。此部分成本可控区间约为1015%1015%成本控制、销售控制。3

10、 各阶段的成本管理1.结算及评估2.意义E竣工结算阶段 按照完成情况、合同、技术档案、施工管理资料、竣工资料等，确认（结算）已发生、估算未发生的开发成本。项目后评估，指导新项目。4 成本管理的一些手法A责任成本B合约规划C限额设计D成本优化E动态监控4 成本管理的一些手法A责任成本 将目标成本按照设计、工程、项目发展、营销、成本、采购等不同责任主体进行划分，明确各自的成本管理职责，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的有效“落地”。宝能集团计划于20132013年着手实施。促使全员自觉实施成本管理行为；要让每一个人，把成本价值思维：刻进骨头里、融入血液中！4 成本管理的一些手

11、法B合约规划 通过策划开发（工程）管理模式，确定承、发包模式，并据此对项目全生命周期内所发生的所有合同大类及金额进行分属划分、对成本目标进行分解预估。是投资策划重要的一环，其重要性并不亚于营销、定位策划。4 成本管理的一些手法B合约规划v 合理确定开发承、发包模式；v 有效打通“目标成本”与“合同”联系；v 规范合约管理，清晰各合同之间的管理界面、工程界面；v 建立标准化合同条款（或合同范本，或合同大纲），提高合约管理效率，降低法律风险；v 指导采购分判，合理确定合约分判时间。4 成本管理的一些手法C限额设计 贯彻目标成本管理工作的重心前移思路，根据产品定位，分解各项工程指标，进行事前限额管理

12、。除了工程，有些公司对相关费用也进行了限额管理。4 成本管理的一些手法D成本优化 产品配置确定后，物业建造过程中，有时候要对成本进行梳理、优化，减少无效成本，以提高性价比。成本优化误区偷工减料降低品质1.1.设计优化；2.2.施工方案优化；3.3.“货比三家”；4.4.调整配置。成本优化手段4 成本管理的一些手法E动态监控 及时跟踪并分析项目各类别成本的动态信息，发现项目实际成本与目标成本的偏离并预警，确保目标成本得到有效控制。是目标成本管控中，非常重要的一环，定期对目标成本进行评估分析，对其的偏离及时加以预警，并采取有效纠偏对策，确保目标成本得到有效控制。5成本与你的工作关系5 成本与你的工

13、作关系小芳，你找找佛山的小芳，你找找佛山的.史上最大基坑设计轻轨、地铁协调招标小邓，我申请的一台工程用计算器，怎么没有函数计算工程呀？酒，就是毒药！为什么还要去喝？联合项目部6 探讨谢谢聆听9、静夜四无邻，荒居旧业贫。23.1.1923.1.19Thursday,January 19,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。1:20:511:20:511:201/19/2023 1:20:51 AM11、以我独沈久，愧君相见频。23.1.191:20:511:20Jan-2319-Jan-2312、故人江海别，几度隔山川。1:20:511:20:511:20Thursday,January 19

14、,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。23.1.1923.1.191:20:511:20:51January 19,202314、他乡生白发，旧国见青山。2023年1月19日星期四上午1时20分51秒1:20:5123.1.1915、比不了得就不比，得不到的就不要。2023年1月上午1时20分23.1.191:20January 19,202316、行动出成果，工作出财富。2023年1月19日星期四1时20分51秒1:20:5119 January 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。上午1时20分51秒上午1时20分1:20:5123.1.199

15、、没有失败，只有暂时停止成功！。23.1.1923.1.19Thursday,January 19,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。1:20:511:20:511:201/19/2023 1:20:51 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。23.1.191:20:511:20Jan-2319-Jan-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。1:20:511:20:511:20Thursday,January 19,202313、不知香积寺，数里入云峰。23.1.1923.1.191:20:511:20:51January

16、19,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月19日星期四上午1时20分51秒1:20:5123.1.1915、楚塞三湘接，荆门九派通。2023年1月上午1时20分23.1.191:20January 19,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023年1月19日星期四1时20分51秒1:20:5119 January 202317、空山新雨后，天气晚来秋。上午1时20分51秒上午1时20分1:20:5123.1.199、杨柳散和风，青山澹吾虑。23.1.1923.1.19Thursday,January 19,202310、阅读一切好书如同和过去

17、最杰出的人谈话。1:20:511:20:511:201/19/2023 1:20:51 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。23.1.191:20:511:20Jan-2319-Jan-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。1:20:511:20:511:20Thursday,January 19,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。23.1.1923.1.191:20:511:20:51January 19,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2023年1月19日星期四上午1时20分51秒1:20:5123.1.1915、最具挑战性的

18、挑战莫过于提升自我。2023年1月上午1时20分23.1.191:20January 19,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023年1月19日星期四1时20分51秒1:20:5119 January 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。上午1时20分51秒上午1时20分1:20:5123.1.19MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉