众原房产两港装饰城销售答客问20130428

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1、上海两港装饰城销讲说辞第二部分 答客问部分1.项目名称？为什么这样命名？答：项目统称“上海两港装饰城”。本次推广定名“两港一号铺”。因推出项目属两港装饰城最好的位置，位于南六公路沿街第一排南端，龙头首席位置，距即将开通的轨道16号线站最近，且首推“精品家具馆”,故推广定名“两港一号铺。众原房产专业商业地产代理,致力于打造上海最大最强,最专业的房地产综合服务商、项目由哪家开发商开发？哪家公司负责运营管理?答:是由“上海两港装饰材料城有限公司”开发，并全权委托“上海居汇综合市场经营管理有限公司”运营管理。3当前推出项目的销售代理公司是哪家?答:上海鑫军投资有限公司.沪上领先的一手房商业地产投资代理

2、公司。4。 项目的地理区位如何？答：本项目位于上海市浦东新区(原南汇区）南六公路9号。与迪斯尼规划用地一河之隔(距迪斯尼南大门仅公里)。属于浦东中心区惠南镇新城版块，项目距离惠南镇0分钟车程，距离浦东国际机场9公里,距离洋山深水港20公里,距离人民广场3公里！5。项目周围有哪几条主干道贯穿?答：项目毗连南六公路,东有上海绕城高速公路（G10）、川南奉公路，南有下盐路、沪南公路,西有沪芦高速(S2)，北面有迎宾大道（A1），直接环南大道（A）.交通路网可谓浦东最发达的地带之一。目前市场东侧沿主干道的南六公路，正在分段进行拓宽至6车道,而市场南侧的下盐公路段，目前也正处于拓宽前的动拆迁中.未来交通

3、更加利好。6、市场周边的交通情况如何及项目周边的地块将作如何规划？答：2014年开通的轨道号线“野生动物园站”靠近本项目。目前周边轨道交通在建或规划中的还有18号线以及2号线东南延伸段。项目市场内直设公交车站可前往临港新城、惠南镇；市场门口也有公交车站前往浦东市区。S3(申嘉湖高速）直通外环0，通往市区各个方向。迪斯尼规划用地与本项目一河之隔，与2015年开园的迪斯尼为邻,这是本项目显著的环境利好。本项目门口主干道：南六公路,政府规划为旅游休闲观光带，南六公路两旁主要以别墅群、大型社区、酒店办公、野生动物园、桃园、工业园为主的一条观光带。而且离本市场一公里处(浦东中心医院)旁有个上海最大之一的

4、经济适用房项目，占地00多亩，200万2,2万居民将进驻.本项目S幢南侧地块，本公司还将于明年开发高层公寓式酒店，将作为整个市场的配套。项目的整体发展前景如何?答:目前项目是浦东地区第一大专业装饰建材市场之一，也是上海唯一拥有超大仓储功能的跨地区建材采购基地。随着214年地铁16号线通车在即、205年迪士尼开园等带来商机环境诸多利好，项目发展前景积极看好。8.项目距离惠南镇中心多远？答：项目距离惠南镇开车1分钟车程,约7.公里。怎么从市区去项目本地？答:从起点上海市区南北高架济阳路-外环高速沪芦高速沪芦高速立交桥申嘉湖高速公路-两港装饰城1、“上海两港装饰城”项目规模多大?答：“上海两港装饰城

5、”占地10亩，总投资超过21亿人民币,总建筑面积近65万平方米.分为多期开发.11、“上海两港装饰城”项目的相关政府批复如何？答：本项目五证齐全，1）分别为国有土地使用权证、）建设用地规划许可证、3）建设工程规划许可证、4)建设工程施工许可证、5）商品房销售许可证。1、“上海两港装饰城”项目的容积率、绿化绿、得房率分别是多少?答：容积率为:1.2；绿化率为：33%；得房率：66、项目土地使用性质？是否都有产权?答：土地使用性质为商业用地，产权年限40年。这次推出“两港壹号铺”项目,铺铺独立产权，大产权房。14、“上海两港装饰城”项目至今开业运营了多长时间?答:本项目200年9月28日开业运营至

6、今，已经年多了。15、请对“上海两港装饰城”项目的整个三期(即南六路公路精品商场部分）做一下简单介绍?答：上海两港装饰城三期位于沿主干道南六公路旁，地理位置相比市场内的一期和二期有着明显的位置优势。分别由2幢总高3层；2幢总高层的精品楼组成的组群式商场,每2幢之间将配有天桥作为连廊。每幢的建筑面积在1001000之间。单层面积在3800左右。商场内配有:中央空调、自动扶梯、客货两用梯、电话网线插口、电表到户、监控防盗报警系统、自动消防喷淋系统,并且商场公共部位由开发商统一精装修。商场整体定位为:中高档品牌的陶瓷卫浴、家具窗帘、油漆涂料、电器灯饰、橱柜地板、五金锁具、艺术玻璃、墙纸地毯精品馆。目

7、前已入驻知名品牌有:诺贝尔塞尚、科勒卫浴、HCG卫浴、TOO、亚细亚、斯米克陶瓷、扬子地板、圣象地板、林牌地板、樱花厨卫、摩恩卫浴五金、多乐士、大师、立邦漆等等同时本市场还被“上海市建筑材料行业协会评定为“上海五星级”建材市场。(同获上海五星级市场的还有“上海好饰家建材超市”、“上海城大建材市场”、“上海同福易家丽家居市场”、“红星美凯龙建材家居市场”、“上海好美家装潢建材市场）6、“上海两港装饰城”项目的一期和二期共有多少个铺位及多少商户?他们的具体功能及业态是如何定位的？同时对项目中的其他建筑和配套设施做一下介绍？答: 市场内别墅型商铺76套、229套店连屋及纯商铺。仓储区10万平方米。目

8、前经营商户数共计600多家,招商率稳定在90左右。在两港市场内80%以上经营户都是恒大市场、东明市场过来的,他们看好两港项目的未来.随着本项目南六公路精品楼的投入运营，目前已是和浦东恒大建材市场、闵行九星建材市场并驾齐驱的超大规模建材批发市场之一。本市场经营管理公司针对不同经营业态作出了科学合理的区域划分，分别为：品牌陶瓷卫浴区、五金橱柜地板区、灯饰家具门业区、石材板材吊顶区等，经营品种多样化涵盖了整个装饰产业链。同时市场内设有：公交车站、华联超市、邮政局、平安银行(自助银行）、餐饮小吃、汽车汽配维修、棋牌娱乐等配套.17、这次推出项目的商铺经营定位?入住商家情况? 答:这次推出项目定位中高端

9、精品家具展贸馆,为集中购物商城式铺位。这次也是上海两港城开发十年,首次推出沿街精品家具馆商铺。先开业再投资,先人气后销售。该项目其实在2010年10月就开张，旨在培育人气。在售项目1楼2楼基本招商进驻完毕，三楼已招商60%.目前入驻商家有：简欧家居、鑫森家具、柏兰家具、罗曼依恋、伟西木业、新宏基、明扬世佳、博兰尼家私、吉斯床垫、皇家工艺、天作之合、原木宜家、浪漫小屋、松香缘、梦诗缘、阳光欧怡、春雷红木、怀馨布艺等。18、项目商铺层高是多少？每铺位面积多?面宽和进深分别多少?答：项目商铺层高:一层：4.米 ；二层、三层：4米.推出项目的铺位面积范围在11。主力面积27M2、5M2。面宽3。.3米

10、，进深4。5米.1、“上海两港装饰城项目施工时是采用的何种建筑结构？其建筑耐久性如何？ 答:采用的是框架式结构,建筑耐久年限为100年.20、商铺主体外墙采用的何种材料?答：外墙采用优质干挂大理石,造价较高。1、如果购买多间商铺的话，能否将其连通在一起？答:当然可以连通，精品楼本身就是开放式商场,如果你签定委托管理协议后,日后会有专业的市场运营团队来做的统一的招商和管理。22、商场内部装饰标准配套设施如何?答：见第15条部分。23、“上海两港装饰城三期”项目中的停车位有多少？答：地下停车位 300多个;地面停车位 12多个。24、商铺的价格是多少？是否可委托经营?返租回报率是多少?答:按不同楼

11、层和位置，执行一铺一价。具体商铺价格待定.市场经营管理公司提供委托经营管理四年，委托期间回报率8/年,并由经营管理公司承担商铺招商后所发生的各项租赁税费。业主为净投资回报率8%年,四年共计32%一次性从总房价款中抵扣.25、购买商铺后的物业管理费是多少?答：委托管理期内免收业主物业管理费.、买卖合同与委托经营管理合同同时签吗？返租回报从何时开始算？怎么拿？答：商铺买卖合同是与委托经营管理合同一起签定的，委托经营管理合同的起始日期为:购房款全额付清或银行按揭贷款手续办理完毕并放款后即时生效。委托经营管理期限统一为4年.8/年委托返租回报，是一次性从总房价款中直接抵扣掉的.27、如果4年委托经营期

12、过后,可否收回商铺的经营使用权或继续交由市场管理公司代为管理呢？答：您是商铺的产权人,年委托经营期过后当然可以收回，之所以我们需要4年的委托经营期是因为前期便于整体市场的统一管理、统一规划、统一招商,委托经营期的培育后，年后交给各位业主的将是一个市场规范、成熟的商铺了,如果市场做到兴旺您的商铺增值幅度也就大了。当然如果您不收回的话而且自己又没精力打理的话,4年到期后可继续委托给市场管理公司代为管理并收取年租金.28、项目周边的商品房、商铺的价格是多少？答:就拿本项目旁边“艺泰安邦”这个社区举例，目前价格在100元/左右，而商铺的价格按市场惯例来说，一般是住宅价格的1。5倍。随着未来“迪斯尼乐园

13、”开园，及周遍商业配套、轨道交通的完善，周遍的土地价格还有较大的升值发展空间。9。其租金价格、生意状况如何？答:周边的项目比较单一，周边商铺租金参考价在-3元/平米天，市场入住率已经达到8%，是属于日趋成熟的市场。30商铺物业管理费是多少？收费包括哪些内容？答：商铺管理费按建筑面积计算,元/M月.管理服务费包括：公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常管理、房屋的共用部位设备设施及小区共用部位设备设施小修。在四年托管期内，该项目免收物业管理费。3. 购买商铺是否受到“新国5条的限制？答“新国5条只是针对住宅出台的限购令，对商业地产是没有影响。2、政府对本项目的支持程度如何?答：“上海

14、两港装饰城”在2003年立项的时候即被原南汇区定为：“区重点市场建设项目,目前也是上海浦东新区重点培育的市场之一。政府方面给予市场经营户的各项税收优惠政策,以及办证办照一条龙服务，并将“政府产业服务中心”直设在本市场内,着重为市场各经营商户做好服务工作.可想而知支持程度是如何的。3、提供贷款的银行是哪家？最高可以贷几成?答:为业主提供按揭贷款的银行：民生银行、光大银行、招商银行等。最高提供5成；年的贷款年限。34、项目购买后的风险和收益如何？ 答：一般我们做理财或做一项投资的话首先会考虑到的是风险规避问题,然后再考虑收益多少,这样才是比较稳健理性成熟的投资方式。那我们对“两港一号铺”这个项目做

15、个简短投资分析：1.首先是规避投资风险的问题。任何商业都有或大或小的风险，投资首先考虑的是怎样最大化降低投资风险。从投资者都明白的道理讲，投资一个已在开业经营的商铺,比没有开业经营的商铺，心里更有底更踏实。“上海两港装饰城”,从投资客切身利益关注点出发,在“两港一号铺”项目上依旧采取“先经营后销售”的独特模式,开业三年提前培育人气，为各位业主规避了未来不确定的风险.不难理解,一个未开业、未运营就开始销售的项目，将来市场是否能招商成功、能否顺利开业、能否能正常运营等不确定因素风险实际上都转嫁到业主身上。2从大的方面讲，怎样更好的规避投资风险，要结合项目周围有无利好的环境资源、政策资源.两港项目邻

16、迪斯尼、邻轨道1号线，诸多地利等利好优势暂且不说.只说一个与该项目产业命运休戚相关的政策。上海市政府文件明确“外环以内超过5万平方米以上建材市场全部拆迁搬到外环以外,所以拆迁后本项目无疑将成为建材商户首选项目，这也是本市场0%以上经营户来自恒大,东明市场。同样对于广大消费客户而言,两港项目无疑成为距离市中心最近最便捷的首选采购平台,至少在浦东。两港成为上海同类市场最大的商贸平台，在这政策下，其地位无疑愈加巩固。投资风险规避后,再考虑商铺未来能带来多少营业额，生意经营状况是否良好.当然,风险和收益是相互联系相互因果的。收益好,风险自然就规避了，至于未来租金回报如何、商铺增值空间等等问题迎刃而解.

17、两港市场内商户经营效益和人气,是需要一个培育期的,特别对于这个大市场更是如此.至于今后经营状况是否良好，创造营业额多少,我们举个切实的案例：距本市场一公里处(浦东中心医院）旁有个上海最大之一的经济适用房项目基地（对接杨浦地区符合政策的居住困难户及动迁户）,占地800多亩,20万,未来万户居民将进驻，于今年（201年）月交房。交房入住后,以每户5万元的低装修标准计算：5万元2万户=130亿的建材营业额再加以最保守的估算，10亿营业额本市场只占一半份额：10亿2=65亿营业额以市场内60家经营户来计算:65亿营业额60家商户=10万元户.这也就意味着市场内的每位商户平均有1080万元的营业额.根据

18、目前建材各类商品平均利润在2左右计算：1080万元0=26万利润额，这也意味着在未来3年内至少给市场各商户保证的已经有20多万利润放在那。这仅仅只是一个举例项目给本市场各商户带来的商机!4.从另个角度说收益。一个项目投资成本的高低也决定了未来获利空间的大小,就像买股票一样，持仓成本越低，将来获利空间就更大.接下来举个例子：曾经在009年11月迪士尼落户当日，上海象屿置业有限公司以16万/亩,拍得川沙0-03住宅地块，（即迪士尼地王)。每平方米的土地成本就已达到：24元.（房地产开发的总成本包括直接成本和运营成本.在直接成本项下包括：前期工程成本、土地成本(土地出让金）、建安工程成本、市政工程成

19、本、公共配套设施以及不可预见费等。在运营成本项下又包括:财务费用、销售费用和开发间接费用等。其中土地成本、建安成本是其中的大头,而财务费用主要是贷款利息。）当初在20年时中粮集团在沪的首个住宅项目,经过3年沉沙终赶上 “豪宅热潮”。首期6套房源在一个月内销售一空，成交均价达11万元平方米,这一数字，是其拿地成本的25倍。回过头我们再看看“上海两港装饰城”的商铺售价就不难得出：抵扣四年返租优惠后,我们商铺实际均价只有：100元平方米左右，而且我们是商业用地，本身土地价格就要高于住宅用地价格，真正的“地板价”卖商铺，我们把未来上涨空间已充分预留给各位业主！受益空间大也意味着又降低了各位业主的项目投

20、资风险！5总体说,商铺收益除了租金，还有本身项目的升值.“两港一号铺”项目实行先期四年托管，购买后当即一次性返租四年，切实保障了投资者的利益。托管四年到期后,如需委托我们市场运营管理公司代为管理出租的话，我们或许将根据你商铺年租金施行“一九”分成。业主拿九成，市场运营管理公司分一成，毕竟管理市场的整个运营团队也有成本人员工资开销的，希望届时各位业主配合谅解。提醒的是,以上这笔帐只是租金收益，还有一笔账那是大头，也就是商铺本身价值的增值部分.可以想象，再通过未来4年的市场培育期,加上204年轨道16号线通车、2015年迪斯尼开园、2016年临港实现180亿固定投资、0年大飞机上天等诸多利好围绕，

21、整个市场做火做旺是无疑的，商铺未来的价值现在是无法估算的。6.综上所述,目前随着住宅限购令不断加码，住宅投资受政策打压,但是商铺不在限购令的范围内,在目前的政策下购买商铺是一种比较稳妥的投资方式.同时我们再看看政府所说的：“到2020年人均工资将实现翻番”,上海市委书记韩正提出：上海要比全国率先在20年前就要实现人均收入翻番。听上去好像是件好事，那我告诉你，这个讯息也意味着你目前手中的存款将要在20年前大幅贬值了(即：通胀压力）!所以别看买一间商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失,只不过由钞票转化为固定资产，并可以当作抵御通货膨胀的工具，平时租赁出去,补贴日常开销,在需要用钱的时候，把商铺一卖，钱就回来了。说明：两份销售资料,以答客问信息数据为准.(开发商签过字了）项目优势说辞是供我方进一步客户说解用的。数据如有冲突以答客问为准。文中如有不足，请您指教！11 / 11