人口老化和反向房贷AgingandReverseMortgage

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1、2023/1/121人口老化和反向房貸人口老化和反向房貸Aging and Reverse MortgageAging and Reverse Mortgage國立中央大學財金系系主任國立中央大學財金系系主任楊曉文楊曉文Email:Email:syangncu.edu.twsyangncu.edu.tw2023/1/122Outlinen國外實施反向房貸之經驗與市場發展國外實施反向房貸之經驗與市場發展n台灣發展反向房貸貸款之理由n台灣推行反向房貸之潛在問題與風險台灣推行反向房貸之潛在問題與風險n台灣實施反向房貸之相關配套措施台灣實施反向房貸之相關配套措施2023/1/123國外實施反向房貸之經

2、國外實施反向房貸之經驗與市場發展驗與市場發展2023/1/124nThe loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold.nThe loan amount is based on borrowers age,home value,and current interest rates.4$Loan PeriodDieAge 62 Whats Reverse Mortgage Products?0Loan Value:-at tiProperty Value:me -tvt

3、ttKKHHKe2023/1/125Product FeaturesnProvidernGovernment or Private nBank or Insurance CompanynBorrowers AgenInterest Raten Risk Management2023/1/126Product Features-ContU.S.U.KProgramHECMEquity Release SchemeRisk ManagementInsuranceNNEG(No Negative Equity Guarantee)Interest ChargeFloating ratesFix ra

4、tesIssuing Age62652023/1/127Reverse Mortgage-美國n由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM)q由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。q法規通過日：1987年。q第一筆貸款：1989年核貸。n2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。2023/1/128R.M歷年承作數量資料來源：HUD、NRMLA2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元2023/1/129HECM/USA-

5、Numbers2023/1/12101989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率資料來源：Reverse Mortgages:A Closer Look at HECM LoansSeptember,20082023/1/1211借款者的性別及婚姻狀況資料來源：Reverse Mortgages:A Closer Look at HECM LoansSeptember,20082023/1/1212Reverse Mortgage-英國q房屋移轉機制(Home Reversion)n早期n退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷

6、史。q終身抵押貸款(Lifetime Mortgage)n目前較盛行n退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。2023/1/1213Reverse Mortgage-英國n英國Equity Release主要由SHIP(Safe Home Income Plan)提供n現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。n隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。2023/1/1214英國equity release市場變化資料來源：SHIP equity release,“SHIP business figures since 2001”

7、,2010 March.2023/1/1215英國equity release市場變化n申辦人數自2006年2.8萬人增加為2007年2.9萬人高峰，2008、2009年分別縮減為2.8萬、2萬人。2006至2009年平均每年2.6萬人申辦(約占65歲以上人口0.6)，每人取得貸款額度約4.2萬英鎊。n選擇終身型民眾，比例達90以上n終身型中，選擇一次提領者下降，自2007年47.9降為2008年41.1，選擇隨時提領者增加，自2007年46.9增為2008年55。2023/1/1216在台灣發展反向房貸貸款之理由2023/1/1217在台灣發展反向房貸貸款之理由n人口老化?n退休金不足?n社

8、會福利不足?n自有住宅比率?n房屋淨值佔財富例?n家庭結構改變?q頂客族愈來愈多2023/1/1218台灣人口平均壽命2023/1/1219人口平均壽命比較1950195519601965197019751980198519901995200020055560657075808590YearLife Expectancy Comparison(Male)USACanadaUKFranceJapanTaiwan2023/1/1220主要國家65歲以上人口占率資料來源：內政部統計處”內政國際指標”，2008年2023/1/1221人口結構變化2023/1/1222台灣推行反向房貸之潛在問題,風險與

9、配套2023/1/1223Key riskRisk factorsIf a borrower lives a longer time than the expected lifespan that may lead the loan balance above the sale proceed of the property.Longevity riskThe rise of interest rates increases the possibility of non-repayment when the loan eventually terminates.Property riskIf

10、the house price grows at a lower rate than expected,the loan balance may exceed the home value.Lenders may suffer from the losses.Interest rate riskThe Risk from Lender ProspectiveIntroductionHome ValueLoanbalance$time2023/1/1224台灣潛在問題與風險放款者n放款者可能無法了解長壽風險或性別差異(男女死亡率不同)對貸款成數之影響n放款者對房價預測難度高n放款者因貸款金額隨期

11、間增加而遞增，風險難以評估承作意願可能不高，日後倘若承作，恐對估價成數過度保守，造成貸款金額偏低。2023/1/1225台北市參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03k0.05G0.02rho-0.5申請人age6570758085男LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532$213,830$191,860$170,408$149,066女LTV40.64%44.70%49.65%55.62%62.81%MIP$255,025$227,889$201,970$176,914$152,398夫妻LTV34.53%38.07%42.

12、81%49.07%57.46%MIP$169,920$153,067$138,431$125,541$114,0262023/1/1226台北縣參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05G0.02rho-0.5申請人Age6570758085男LTV46.22%50.57%55.61%61.43%68.20%MIP$252,157$226,786$202,209$178,258$154,560女LTV44.48%48.74%53.84%59.86%66.95%MIP$272,585$242,422$213,488$185,521$158,290夫妻LTV38.11%

13、41.90%46.87%53.28%61.64%MIP$180,675$161,972$145,540$130,941$117,8262023/1/1227利率風險參數設定參數設定H03,000,000r00.02u0.03K0.05g0.02rho-0.5利率Male-age6570758085固定LTV48.24%51.73%55.90%60.88%66.87%MIP$245,804$220,257$196,017$172,836$150,265隨機LTV42.30%46.49%51.42%57.22%64.12%MIP$236,532$213,830$191,860$170,408$14

14、9,0662023/1/1228 House Price RisknHouse price data:S&P Case-Shiller 10-City Composite(CSXR)nData range:1987-01 2009-12nSource:http:/ Housing Price Dynamics050100150200250Jan-87Jan-88Jan-89Jan-90Jan-91Jan-92Jan-93Jan-94Jan-95Jan-96Jan-97Jan-98Jan-99Jan-00Jan-01Jan-02Jan-03Jan-04Jan-05Jan-06Jan-07Jan-

15、08Jan-0910-City Composite20-City CompositeFHFA purchase-Only Index2023/1/1229House Price Risk-Taiwan0501001502002501998Q11998Q21998Q31998Q41999Q11999Q21999Q31999Q42000Q12000Q22000Q32000Q42001Q12001Q22001Q32001Q42002Q12002Q22002Q32002Q42003Q12003Q22003Q32003Q42004Q12004Q22004Q32004Q42005Q12005Q22005Q

16、32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q42007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q3Taipei_CityTaipei_CountyTaichungKaohsiungTaiwan2023/1/1230潛在問題與風險借款人n產品過於複雜n台灣社會，民眾習慣將房屋遺贈給子女，反向房貸恐引發繼承問題。(現行方案只接受單身老人申辦?)n規劃之貸款成數是否偏低?n搬離住宅即須償還債務，對需至專業照顧機構看護之老人而言，恐降低承作意願或造成專業看護不足。2023/1/1231潛在問題與風險借款人n

17、偏遠地區房地產於價值及流動性普遍不佳，在經營利潤考量上，可能影響放款者承作意願。n對未來利率波動預測之不確定性，造成放款者對日後收回款項評估不易。(是否限採固定利率承作？)n因與一般住宅貸款有所差異，須重新設計表單、流程及人員訓練，作業收益恐不符成本。n放款者無法掌握借款者對房屋維護情況。2023/1/1232潛在問題與風險公部門n未明確界定商品定位：社會福利VS.金融商品？n無無負淨值保證，即未成立保證機構(政府部門或獨立團體)，現行方案雖由公部門全額保證，惟倘房地產景氣不佳，將造成財政負擔。n未成立專責部門(如FHA)，借款人無相關可諮詢單位，對日後業務推展亦較不易。n金融機構風險管理與監理n相關法律(如銀行法、民法)等尚未進行修改，反向房貸之法律問題尚待釐清。2023/1/1233報告完畢！